조심2009서2178 (2009.09.11)

검인계약서 매매가액의 인정여부

검인계약서에 표시된 금액은 소유권이전등기 편의상 기재된 가액으로 환산취득가액을 적용해야 된다고 주장하나 검인계약서의 매매가액을 실제취득가액으로 보지 않을 이유를 달리 입증하지 못하므로 이를 취득가액으로 보는 것이 타당함

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은원고의부담으로한다.

피고가 2008. 12. 1. 원고에 대하여 한 2007년 귀속 양도소득세 25,849,176원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2003. 1. 10. 소외 김FF로부터 서울 BB구 BB동 794-26, 794-27 지상 5층 아파트(이하, 이 사건 아파트라 한다) 제401호(전용면적 48.13㎡, 이하, 이 사건 주택이라 한다)를 취득하여 보유하다가 2007. 10. 30. 소외 박CC에게 150,000,000원 에 이를 양도하였다.

나. 원고는 2007. 12. 10. 피고에게 이 사건 주택의 양도가 1세대 1주택 비과세 대상에 해당한다는 취지로 양도소득세 예정신고를 하였다.

다. 피고는 2008. 12. 1. 원고에게 '이 사건 주택의 양도 당시 원고와 동일 세대를 구성하고 있던 원고의 아들 소외 진DD이 인천 중구 GG동 28-21 EE파크빌 502호를 소유하고 있어 위 주택의 양도는 1세대 1주택의 비과세 대상이 아니고, 또한 원고가 위 주택에 관하여 소유권이전등기를 마치면서 첨부한 검인계약서에 매매대금이 45,000,000원으로 기재되어 있어 그 취득가액은 45,000,000원으로 인정함이 타당하다' 는 이유로, 당초의 비과세 예정신고를 배제하고, 실지 거래가액에 의한 양도가액을 150,000,000원, 취득가액을 45,000,000원으로 하여 산정한 2007년 귀속 양도소득세 29,969,880원을 결정ㆍ고지하는 이 사건 처분을 하였다.

라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2009. 1. 13. 피고에게 이의신청을 제기하였고, 이에 대하여 피고는 2009. 2. 12. 부당무신고 가산세율을 일반무신고 가산세율로 적용하여 이 사건 처분에 의한 양도소득세를 25,849,176원으로 감액하는 감액 경정 처분을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증의 각 1, 2, 을 제1 내지 5호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

소외 김FF는 이 사건 아파트의 부지인 서울 BB구 BB동 794-26 외 1필지의 소유자로서 건축업자 이AA과 사이에 이AA이 위 대지 지상에 5층 규모의 아파트를 신축하면 그 공사대금에 대한 대물변제로 신축된 아파트의 4층, 5층의 소유권을 양도하기로 하는 약정을 체결하였으나, 이후 공사대금을 마련하지 못한 이AA을 대신하여 원고, 진HH이 위 공사대금을 투자하게 되었다. 이에 따라 원고, 진HH, 김FF가 이 사건 아파트의 건축주로 되었고, 2002. 10. 5. 위 아파트가 준공됨 에 따라 2003. 1. 10. 위 아파트 중 제401호(이 사건 주택)는 원고에게, 제501호는 진HH의 처인 최KK에게 각각 소유권이전등기가 마쳐졌는데, 당시 원고, 진HH(최KK) 및 김FF는 소유권이전등기의 편의를 위하여 위 각 주택의 매매계약서에 매매대금을 기준시가에 상응하는 45,000,000원으로 기재하게 되었다. 그러므로 이 사건 주택(401호) 및 제501호의 소유권이전등기 당시 검인계약서에 표시된 매매대금 45,000,000원은 소유권이전등기의 편의상 기재된 것으로서 실제 취득가액이 아니고, 실제 취득가액은 알 수 없으므로, 구 소득세법 제114조 제5항 등에 의한 환산가액을 적용하여 이 사건 주택의 취득가액을 산정하여야 한다. 따라서 이와 달리 이 사건 주택의 취득을 위한 소유권이전등기 당시 검인계약서에 표시된 매매대금 45,000,000원을 실지 취득가액으로 인정하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 산정한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관련법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 살피건대, 이 사건 주택의 양도 당시 시행되던 구 소득세법(2007. 12. 31. 법률 제8825호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제94조 제1항, 제96조 제1항, 제97조 제1항 제1호 가, 나목에 의하면, 건물의 양도차익은 실지 거래가액에 의하여 산정하여야 하 고, 이와 관련하여 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 겸인을 받은 검인계약서 는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되며, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 한다(대법원 1993. 4. 9. 선고 93누2353 판결 등 참조).

(2) 그런데, 갑 제2호증, 을 제6호증의 3의 각 기재에 의하면, 원고가 2002. 12. 8. 소외 김FF로부터 이 사건 주택을 매수한 후 2003. 1. 10. 소유권이전등기를 마친 사실, 위 소유권이전등기 당시 원고가 첨부한 검인계약서에 의하면, 이 사건 주택의 계약서 작성일은 2002. 12. 8., 매매대금은 45,000,000원 등으로 각 기재되어 있는 사실을 인정할 수 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 원고는 2002. 12. 8. 소외 김FF로부터 이 사건 주택을 45,000,000원에 매수하였다고 추정된다 할 것이고, 위 겸인계약서가 실제와 달리 작성되었음은 이를 주장하는 원고가 입증하여야 한다.

그러므로, 원고가 주장하는 바와 같이 이 사건 주택과 이 사건 아파트 제501호가 공사대금의 대물변제로 취득한 부동산으로서 검인계약서는 소유권이전등기의 편의를 위하여 작성한 것에 불과하여 이 사건 주택의 취득가액을 확인하거나 인정할 수 없는지 여부에 관하여 보건대, 갑 제2호증, 을 제4호증의 각 기재에 의하면, 소외 김FF는 이 사건 아파트의 부지인 서울 BB구 BB동 794-26, 794-27의 소유자로서 1998.경 건축업자 이AA과 사이에 이AA이 위 대지들 지상에 5층 규모의 아파트를 신축하면 그 공사대금의 대물변제조로 신축된 아파트 4층, 5층의 소유권을 양도하기로 하는 약정을 체결한 사실, 위 약정 체결 당시 공사대금을 마련할 형편이 되지 못하던 이AA은 원고, 진HH으로부터 공사대금을 투자받기로 하였고, 이에 따라 1998. 10. 17. 건축주를 대지 소유자인 김FF와 공사대금 투자자인 원고, 진HH 공동으로 하여 건축허가를 받은 사실, 그런데, 위 공사가 진행되면서 이AA은 공사대금을 제때에 마련하지 못해 공사가 지연되고, 채권자들에게 고소까지 당하게 되자 위 건축공사의 진행을 원고, 진HH에게 모두 위임하였고, 이에 따라 원고, 진HH은 자신들의 자금을 투자하여 위 건축공사를 마무리하고 2002. 8. 9. 소유권보존등기의 편의를 위하여 김FF 1인 명의로 건축주명의변경절차를 거쳐 2002. 10. 15. 소유권보존등기를 마친 사실, 그 후, 김FF는 위 건축공사에 공사대금을 투자한 원고, 진HH에게 공사대금에 대한 대물변제조로 이 사건 주택 및 위 아파트 제501호의 소유권을 이전해 주기로 하고, 2003. 1. 10. 이 사건 주택은 원고에게, 위 다세대주택 501호는 진HH의 처인 최KK에게 각각 앞서 본 검인계약서와 같은 내용의 매매계약서를 이용해 소유권이전등기를 마친 사실 을 인정할 수 있으나, 나아가 원고 및 진HH이 이 사건 아파트의 공사대금으로 투자 한 금원이 검인계약서에 기재된 45,000,000원을 초과하였는지 여부에 대하여는, 증인 이AA의 증언만으로는 이를 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 별다른 증거가 없다.

오히려, 갑 제2호증, 을 제9호증의 1 내지 5의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 김FF는 앞서 본 바와 같이 2003. 1. 10. 이 사건 주택의 소유권을 원고에게, 이 사건 아파트 중 제501호의 소유권을 최KK에게 각각 이전해 준 후 2003년 귀속 종합소득세 신고를 하면서 위 각 주택의 주택신축판매 관련 총 수입금액을 검인계약서에 기재된 각각의 매매대금 45,000,000원의 합계 90,000,000원으로 기재한 사실, 위 아파트 중 제501호의 소유권을 취득한 최KK가 2006. 3. 24. 소외 이MM에게 위 주택을 양도한 후 양도소득세 예정신고 납부를 하면서 위 주택의 취득가액을 검인계약서에 나오는 45,000,000원으로 하였다는 사실 등을 인정할 수 있을 뿐이다.

(3) 따라서, 이 사건 주택의 취득 당시의 실지 거래가액을 소유권이전등기 당시 제출된 검인 매매계약서에 기재된 45,000,000원으로 하여 양도소득세를 산정한 피고의 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면, 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 한다.