2015고단7004 공인중개사법위반 ( 일부 인정된 죄명 구 공인중개

사의 업무및부동산거래신고에관한법률위반 )

이순옥 ( 기소 ) , 윤효선 ( 공판 )

2016 . 3 . 17 .

피고인을 벌금 150만 원에 처한다 .

피고인이 위 벌금을 납입하지 않는 경우 10만 원을 1일로 환산한 기간 피고인을 노역

장에 유치한다 .

위 벌금에 상당한 금액의 가납을 명한다 .

범죄 사실

구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 ( 2014 . 1 . 28 . 법률 제12374

호로 개정되기 전의 것 , 이하 같다 ) 상 중개사무소의 개설등록을 한 중개업자 또는 공인

중개사법상 중개사무소의 개설등록을 한 개업공인중개사가 아닌 자는 중개업을 하기

위하여 중개대상물에 대한 표시 · 광고를 하여서는 아니 된다 .

피고인은 중개업자 또는 개업공인중개사가 아님에도 , 2014 . 3 . 26 . 경 서울 관악구

이하 불상지에서 , 인터넷 네이버 카페 ' C ' 에 ' 단독주택 ' 이라는 제목으로 중개대상물에

대한 광고행위를 한 것을 비롯하여 , 그 무렵부터 2015 . 3 . 14 . 경까지 별지 범죄일람표

와 같이 총 9차례에 걸쳐 중개대상물을 광고하였다 .

증거의 요지

1 . 피고인의 일부 법정진술

1 . 피고인에 대한 각 경찰 피의자신문조서 중 일부 진술기재

1 . B에 대한 경찰 진술조서

1 . 고발장 , 민원인 진정서 및 첨부서류 , 인터넷카페 게시글 캡처 사진

법령의 적용

1 . 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택

구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제49조 제1항 제6의2호 , 제

18조의2 제2항 ( 범죄일람표 순번 1 ) , 각 공인중개사법 제49조 제1항 제6의2호 , 제18

조의2 제2항 ( 범죄일람표 순번 2 내지 9 ) , 각 벌금형 선택

1 . 경합범가중

형법 제37조 전단 , 제38조 제1항 제2호 , 제50조

1 . 노역장유치

형법 제70조 제1항 , 제69조 제2항

1 . 가납명령

형사소송법 제334조 제1항

유죄의 이유 - ' 중개업을 하기 위하여 ' 및 ' 표시 · 광고 ' 여부

1 . 피고인 주장의 요지

피고인은 공소사실과 같이 게재행위를 한 것은 맞으나 , 이는 지인들의 부탁을 받고

대가 없이 한 것일 뿐 , ' 중개업을 하기 위하여 ' ' 표시 · 광고 ' 를 한 것은 아니라고 다툰

다 .

2 . 판단

가 . 관련규정

' 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 ' 과 ' 공인중개사법 ' 의 각 제

18조의2 제2항은 ' ② 개업공인중개사가 아닌 자는 중개대상물에 대한 표시 · 광고를 하

여서는 아니 된다 ' 라고 규정하고 있고 , 위 각 법 제49조 제1항 제6의2호는 ' 제18조의2

제2항을 위반하여 개업공인중개사가 아닌 자로서 중개업을 하기 위하여 중개대상물에

대한 표시 · 광고를 한 자 ' 를 처벌하고 있다 .

한편 , 위 각 법 제2조 제1호에 의하면 " 중개 " 란 ' 법 제3조의 규정에 의한 중개대상

물에 대하여 거래당사자간의 매매 · 교환 · 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행

위를 알선하는 것 ' 이고 , 제3호에 의하면 " 중개업 " 이란 ' 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정

한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것 ' 이다 .

나 . 입법취지

( 1 ) 2013 . 6 . 4 . 개정된 ' 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 ' 은 ,

부동산에 대한 허위 · 과장광고 등 거래질서 문란 행위에 대하여 중개업자의 광고 실명

화 등을 통해 부동산 거래질서를 확립하고 , 거래사고 예방을 통해 소비자 보호를 강화

하기 위한 목적 등으로 개정되어 , 2013 . 12 . 5 . 부터 시행되었다 .

그 중 이 사건과 관련된 내용은 , ① 중개업자가 의뢰받은 중개대상물에 대한 표

시 · 광고를 할 경우 중개사무소 , 중개업자에 관한 사항을 명시하게 하고 ( 제18조의2 제

1항 ) , 이를 위반하였을 경우 과태료를 부과하며 ( 제51조 제3항 제2호의2 ) , ② 중개업자

가 아닌 자가 중개업 영위를 위하여 광고행위를 하는 것을 금지하고 ( 제18조의2 제2

항 ) 1 ) , 이를 위반하였을 경우 처벌하는 것이다 ( 제49조 제1항 제6의2호 ) .

( 2 ) 또한 2014 . 7 . 29 . 부터 시행된 ' 공인중개사법 ' 역시 종전의 ' 중개업자 ' 라는 용어

를 ' 개업공인중개사 ' 로 변경하는 것 ( 법 제2조 제4호 ) 등을 제외하고는 구 공인중개사의

업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률을 그대로 따르고 있다 . 2 )

다 . 판단기준

어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 , 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법

규정의 취지에 비추어 볼 때 , 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알

선 · 중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사를 기준으로 판

단할 것이 아니라 , 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선 · 중개

를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다 ( 대법원 2007 . 2 . 8 . 선고

2005다55008 판결 , 대법원 2013 . 6 . 27 . 선고 2012다102940 판결 등 참조 ) .

또한 " 중개를 업으로 행한다 " 함은 반복 계속하여 영업으로 중개를 하는 것을 의미

한다고 할 것이므로 , 중개를 업으로 하였는지의 여부는 중개행위의 반복 계속성 , 영업

성 등의 유무와 그 행위의 목적이나 규모 , 회수 , 기간 , 태양 등 여러 사정을 종합적으

로 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 할 것이다 ( 대법원 1988 . 8 . 9 . 선고 88도998

판결 참조 ) .

라 . 판단

앞서 본 범죄사실에 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거에 의하여 인정되는

아래와 같은 객관적인 사정 , 즉 ① 인터넷 네이버 카페 ' C ' 의 개설 취지 및 성격과 화

면 구성 형태 , 회원가입절차 및 회원수 , ② 이 사건 각 게재 글의 제목 및 구체적인 내

용 , 게재 횟수 및 빈도 , ③ 피고인과 부동산 소유자와의 관계 등을 종합하여 보면 , 피

고인의 이 사건 각 게재행위는 , 위와 같은 입법취지 및 판단기준에 비추어 보아 , 객관

적으로 사회통념상 거래의 알선 · 중개 행위를 일정한 보수를 받기 위해 영업으로 하기

위하여 중개대상물에 대한 표시 · 광고행위를 한 것이라고 넉넉히 인정할 수 있다 .

1 ① 인터넷 네이버 카페 ' C ' 초기화면의 좌측 상단 카페 이름 위에 " 전국 1위 부동

산 , 창업 , 투자 , 유통 , 도소매 " 라는 문구가 기재되어 있고 , 좌측 메뉴 중 특히 부동산에

대하여 권역별로 ' 전월세 / 상가 ' , ' 급처분 매물 ' 등 세부메뉴를 분류하고 진한 글씨체로

강조해 두었다 . 위 카페는 인터넷 포털서비스 ' 네이버 ' 에 가입하기만 하면 언제든지 회

원으로 가입할 수 있고 , 별도의 가입요건은 없다 . 이 사건 각 게재행위 당시 위 카페를

' 즐겨 찾는 멤버 ' 로 등록한 회원 숫자는 약 4만 명 가까이 된다 .

② 이 사건 각 게재 글 중 일부의 제목에는 ' 매매 ' , ' 급매 ' , ' 교환 ' , ' 시세 이하 ' 등의

문구가 사용되었고 , 본문에도 부동산의 위치 , 입지 또는 전망 , 면적 또는 구조 , 시세 ,

거래조건 등 구매에 필요한 핵심사항이 일정한 순서에 따라 쉽게 알아볼 수 있도록 간

결 · 명확하게 기재되어 있다 . 피고인은 약 1년의 기간 동안 총 5건의 부동산에 대하여

19건의 글을 게재하였다 .

③ 피고인은 지인인 부동산 소유자들의 부탁을 받아 글을 게시한 것이라고 하나 ,

그 말미에는 피고인의 전화번호가 일률적으로 기재되어 있고 , 지인들의 전화번호는 기

재되어 있지 않다 .

양형의 이유

아래와 같은 정상들에 피고인의 연령 , 성행 , 가족관계 , 가정환경 , 범행의 동기와 수

단 , 범행 후의 정황 등 이 사건 공판과정에 나타난 양형 조건들을 종합하여 , 주문과 같

이 형을 정한다 .

■ 불리한 정상 : 광고 게재 기간이 짧지 않고 , 광고 게재 횟수도 적지 않다 .

■ 유리한 정상 : 신설된 처벌규정이 2013 . 12 . 5 . 부터 시행된 후 얼마 되지 않아 저지

른 범행이다 . 현재는 이 사건 각 광고를 모두 삭제하였다 . 동종 범죄 전력은 없다 .

판사 강성훈

1 ) 한편 , 위 조항은 ' 개업공인중개사가 아닌 자는 중개대상물에 대한 표시 · 광고를 하여서는 아니 된다 . ' 라고 규정되어 있기는 하

나 , 위 조항의 입법취지 및 제49조 제1항 제6의2호 처벌규정과 대비하여 보면 , 이는 ' 중개업 영위를 위한 광고행위 ' 만을 금지

하는 것이고 , 부동산 소유자 등이 중개업을 영위할 목적 없이 자신의 부동산에 대하여 표시 · 광고하는 행위까지 전면적으로

금지하는 것으로는 볼 수 없다 할 것이다 .

2 ) 그 개정이유를 보면 , 공인중개사 제도가 1985년 시행된 이후 안정적인 전문자격사 제도로 확립되었다고 하면서 변호사 · 공인

회계사 · 공인노무사 등과 같이 근거 법률을 만들고 법률용어도 정비하기 위함이라고 한다 . 그러나 그 동안 발생해온 다수의

부동산 거래사고의 주된 원인이 , 부동산의 위치 , 면적 , 하자 등 현황에 대한 다툼 때문이었기 보다는 , 매매의 해제 · 취소 , 조건

부 증여 , 환매조건의 성취 , 다수인 사이의 상속관계 , 종중결의의 효력 등 복잡한 권리관계 분쟁과 관련하여 법률전문가의 적

절한 권리분석이 필요했던 사안이었음에도 일부 공인중개사들이 이를 간과하였기 때문임을 상기하여 본다면 , 향후 부동산거

래의 안전성을 제고하기 위한 실질적인 개선책이 마련될 필요가 있다고 보인다 .