소득 2015-0036호(2015.07.27.)

임차료를 공통경비로 보아 수입금액 기준으로 안분계산하여야 하는지 여부

이 사건 건물 2층 내지 7층 전체에 관한 임차료는 원고의 고시원사업과 주택임대사업의 공통경비로서 각각의 수입금액에 비례안분하여 각 사업의 필요경비로 공제하여야 할 것이므로 이를 지적하는 원고의 주장은 이유있음

소득세법 제160조장부의 비치・기록

종합소득세부과처분취소

이00

00세무서장

2016. 11. 8.

2016. 12. 1.

1. 피고가 2015. 2. 9. 원고에 대하여 한 2008년 귀속 종합소득세 25,405,300원, 2009년 귀속 종합소득세 22,608,070원, 2010년 귀속 종합소득세 12,408,030원, 2011년 귀속 종합소득세 5,179,330원의 각 부과처분을 모두 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2008. 1. 1. 임대인 000로부터 서울 강남구 00로 6길 13 소재 지상건물(이하 '이 사건 건물'이라 한다)의 2 내지 7층을 임차하여 2 내지 4층에서는 고시원사업을 하고, 5 내지 7층에서는 원룸 및 투룸 임대사업(이하 '주택임대사업'이라 한다)을 하였는데, 과세관청에 고시원사업 부분에 대해서만 사업자등록을 하였다.

나. 당시 원고는 000와 사이에 이 사건 건물의 2 내지 4층에 관하여는 임대차보증금5,000만 원 및 월차임 300만 원, 5 내지 7층에 관하여는 임대차보증금 3억 원 및 월차임 1,300만 원인 각 임대차계약서(이하 통칭하여 '이 사건 각 임대차계약서'라고 한다)를 작성하였다.

다. 2008년부터 2011년까지 원고의 고시원사업으로 인한 수입금액은 총 894,846,000원(2008년 209,697,000원, 2009년 241,707,000원, 2010년 238,802,000원 및 2011년204,640,000원), 고시원사업 부분 임차료는 총 138,000,000원(2008~2010년 각 36,000,000원, 2011년 30,000,000원)이었고, 주택임대사업으로 인한 수입금액은 총 191,191,000원(2008년 45,882,000원, 2009년 44,670,000원, 2010년 53,894,000원및 2011년 46,745,000원), 주택임대사업 부분 임차료는 총 598,000,000원(2008~2010년 각 156,000,000원, 2011년 130,000,000원)이었다.

라.피고는 2014. 3. 20.부터 2014. 5. 22.까지 원고에 대한 종합소득세 세무조사를실시한 결과 원고의 소득금액 중 일부가 신고 누락된 것을 발견하고 원고의 과세전적부심사청구에 대한 심사를 거쳐 2014. 8. 11. 원고에 대하여 2008~2012년 귀속 각 종합소득세 합계 217,686,510원의 부과처분을 하였다(이하 '당초처분'이라 한다).

마.원고는 2014. 11. 5. 피고에게 주택임대사업 부분 임차료도 당해 소득금액에서 필요경비로 공제・반영해달라는 취지로 당초 처분에 대한 이의신청을 제기하면서 이 사건 각 임대차계약서를 제출하였는데, 이를 토대로 피고는 주택임대사업 부분의 임차료는 그 부분 수입금액에서 필요경비로 공제하고, 고시원사업 부분의 임차료는 그 부분수입금액에서 필요경비로 공제하되, 부동산임대업에서 발생한 결손금은 다른 사업소득금액과의 통산을 허용하지 아니하는 구 소득세법(2014. 12. 23. 법률 제12852호로 개정되기전의 것, 이하 같다) 제45조 제2항에 따라 원고의 주택임대사업에서 발생한 결손금(필요경비 중 수입금액을 초과하는 부분)을 고시원사업의 소득금액에 통산하여 공제하지 아니한 채로 종합소득 과세표준을 산정하여 2015. 2. 9. 원고에 대하여 2008년 귀속 종합소득세 25,405,300원, 2009년 귀속 종합소득세 22,608,070원, 2010년 귀속 종합소득세 12,408,030원, 2011년 귀속 종합소득세 5,179,330원 및 2012년 귀속 종합소득세 26,018,682원의 각 부과처분을 하였다(이하 2008~2011년 귀속 각 종합소득세의 부과처분을 통칭하여 '이 사건 각 처분'이라 한다).

바. 원고는 2015. 5. 6. 국세청장에게 '이 사건 건물의 2 내지 7층은 원고가 임대인으로부터 일체로 임차한 것이어서 주택임대사업 부분 임차료 5억 9,800만 원은 고시원사업과 주택임대사업의 공통경비에 해당하므로 이를 사업부문별 수입금액 기준으로안분하여 고시원사업에 안분된 금액은 그 필요경비로 공제함으로써 종합소득세의과세표준과 세액을 다시 산정하여야 한다'는 취지로 심사청구를 하였으나, 2015. 7. 27. 위 청구가 기각되었다.

2. 이 사건 각 처분의 적법 여부

가. 쟁점의 정리

구 소득세법 제45조 제1항은 원칙적으로 당해 사업소득에서 발생한 결손금은 다른 소득금액과 통산할 수 있음을 규정하고 있는데, 제2항 제1호에서 부동산임대업의 경우 거기에서 발생한 결손금은 다른 사업의 경우와 달리 다른 소득금액과의 통산을 허용하지 아니하도록 규정하고 있다. 이러한 규정으로 인해 고시원사업과 주택임대사업을 동시에영위하고 있는 원고로서는 2008년부터 2011년까지 이 사건 건물의 5 내지 7층에 관한 주택임대사업에서 수입금액보다 그 임대차계약서상의 임차료가 더 많아 매년 결손금이 발생하였음에도 이러한 결손금을 고시원사업의 소득금액에 통산・공제받지 못하는 결과가 생긴다.

하지만 원고의 주장과 같이 원고가 실제로는 임대인 000로부터 이 사건 건물의 2 내지7층을 일체로 임차하면서 000의 부탁으로 형식적으로 이 사건 각 임대차계약서를 작성한 것에 불과하다면, 이 사건 건물의 2 내지 7층 전체에 관한 임차료는 소득세법 제27조, 제160조 등에 따라 원고의 고시원사업과 주택임대사업의 공통경비로서 각각의 수입금액에 비례하여 안분・공제될 수 있다고 할 것이다. 따라서 원고가 임대인 000로부터 이 사건 건물의 2 내지 7층을 일체로 임차한 것인지, 아니면 2 내지 4층과 5 내지 7층을 각각 구분하여 임차한 것인지가 이 사건의 주된 쟁점이 된다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

1) 피고 측이 작성한 것으로 짐작되는 'JJ고시원 수익성 분석'이라는 문건(갑 제3호증)에는층수 구별 없이 이 사건 건물의 2 내지 7층 전체에 관한 임대차보증금이 3억 5,000만 원, 월차임이 1,600만 원이라고 기재되어 있고, 또한 전체 수입이 월 4,235만 원(그 중 주택임대사업으로 인한 수입은 645만 원, 고시원사업으로 인한 수입은 인원 30명 충당시 3,000만 원이라고 기재되어 있다), 총 비용이 월 2,688만원 으로 월 순수익이 1,547만 원이라고 기재되어 있다.

2) 원고가 000에게 임대차보증금 3억 5,000만 원을 지급하고 000로부터 교부받은 영수증은 총 4장인데, 그 중 1장의 부동산 표시에는 "5층, 6층, 7층 주택"이라고 기재되어 있으나 나머지 3장의 부동산 표시에는 이 사건 건물의 주소만 기재되어 있고 층수에 관한 언급은 없다.

3) 000는 과세관청에 이 사건 건물의 임대수입금액에 대하여 2008년부터 2010년까지는이 사건 건물의 5 내지 7층 부분을 누락한 채 2 내지 4층 부분만 신고하였다가 2012년에는 정상적으로 신고하였고(2008년부터 2010년까지 각 3,600만 원, 2011년 3,300만 원, 2012년 2억 7,600만 원), 한편 원고는 000에게 이 사건 건물의 5 내지 7층에 관한 임대차계약서상의 월차임 1,300만 원을 매달 현금으로 지급하였다.

4) 2007년도 기준으로 이 사건 건물의 2 내지 4층(면적: 552.33㎡)의 시가표준액은 약 8억 7,800만 원(피고의 계산에 의하면 약 7억 8,700만 원이라고 한다), 5 내지 7층(면적: 474.65㎡)의 기준지가는 약 9억 3,800만 원이다

라. 판단

1) 살피건대, 원고와 000 사이에 이 사건 건물의 2 내지 4층과 5 내지 7층에 관하여 별개의 임대차계약을 체결하는 내용의 이 사건 각 임대차계약서가 작성된 사실은 앞서 본 바와 같다.

그런데 앞서 본 처분의 경위 및 인정사실에 의하여 추단할 수 있거나 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 000는 2008. 1. 1. 원고에게 이 사건 건물의 2 내지 7층을 임대한 후 2008년부터 2011년까지의 기간 동안 과세관청에 2 내지 4층에 관한 임대수입만 신고하고 5 내지 7층에 관한 임대수입은 은폐하였고, 원고도 같은 기간동안 주택임대사업 부분은 제외한 채 고시원사업 부분만 사업자등록을 하고 일부 수입금액을 신고 누락하는 등 000의 소득은폐행위에 동조한 것으로 보이는 점, ② 고시원사업으로 인한 수입이 주택임대사업으로 인한 수입보다 4~5배 가량 많고 고시원사업과 관련된 이 사건건물의 2 내지 4층과 주택임대사업과 관련된 5 내지 7층의 각 기준시가와 면적이 크게 차이나지 아니함에도 불구하고 이 사건 각 임대차계약서에는 이 사건 건물의 5 내지 7층에 관한 임대차보증금과 월차임이 2 내지 4층에 관한 임대차보증금과 월차임보다 4~6배 이상 많은 것으로 기재되어 있어 그 기재 내용이 상식적인거래관념에 맞지 아니하는 점, ③ 이 사건 건물의 5 내지 7층에 관한 주택임대사업으로 예상되는 최대수입금액보다 원고와 000가 작성한 임대차계약서상의 차임이 2~3배 가량 많게 책정되어 있는바, 이는 일반적인 경제관념에도 어긋나는 점 등을 종합해보면, 원고는 000가 이 사건 건물의 5 내지 7층에 관한 임대소득을 은폐하는 것을 도와주기 위하여 000와 사이에 이 사건 각 임대차계약서를 형식적으로 작성하였다고 보이므로 이 사건 각 임대차계약서는 그 기재 내용을 그대로 믿기 어렵다.

위와 같이 믿기 어려운 이 사건 각 임대차계약서 외에는 원고와 000가 이 사건 건물의 2 내지 4층과 5 내지 7층에 관한 각 임대차보증금 및 월차임의 액수를 특정하였다고볼만한 다른 자료가 없으므로, 원고는 000로부터 이 사건 건물의 2 내지 7층 일체를 임대차보증금 3억 5,000만 원 및 월차임 1,600만 원에 임차하였다고 봄이 타당하다.

따라서 이 사건 건물의 2 내지 7층 전체에 관한 임차료는 소득세법 제27조, 제160조 등에 따라 원고의 고시원사업과 주택임대사업의 공통경비로서 각각의 수입금액에 비례 안분하여 그 각 사업의 필요경비로 공제하여야 할 것이므로, 이를 지적하는 원고의 주장은 이유 있다.

2) 그런데 과세처분취소소송에서 처분의 적법 여부는 정당한 세액을 초과하느냐의 여부에따라 판단되는 것으로서, 당사자는 사실심 변론종결 시까지 객관적인 과세표준과 세액을뒷받침하는 주장과 자료를 제출할 수 있고, 이러한 자료에 의하여 적법하게 부과될 정당한 세액이 산출되는 때에는 그 정당한 세액을 초과하는 부분만 취소하여야 하나, 그렇지 아니한 경우에는 과세처분 전부를 취소할 수밖에 없다(대법원 1995. 4.28. 선고 94누13527 판결 참조).

이 사건의 경우 이 사건 변론종결시까지 제출된 자료들만으로는 원고에게 적법하게 부과될 정당한 세액을 산출할 수 없으므로, 이 법원으로서는 이 사건 각 처분 전부를 취소할 수밖에 없다.

마. 소결론

이 사건 각 처분은 위법하다.

3. 결 론

그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

aa