임대 당시 이미 임차목적물인 토지에 종전 임차인 등이 설치한 가건물 기타 공작물이 있는 경우, 임차인이 임차목적물을 반환할 때 종전 임차인 등이 설치한 부분까지 원상회복할 의무가 있는지 여부(원칙적 소극) 및 임차인이 위 부분에 대한 원상회복의무까지 부담한다고 볼 특별한 사정이 있는지 판단하는 방법

임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다( 민법 제654조 , 제615조 ). 임차인이 임차목적물의 현상을 변경한 때에는 원칙적으로 변경 부분을 철거하는 등으로 임차목적물을 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 하나, 토지 임대 당시 이미 임차목적물인 토지에 종전 임차인 등이 설치한 가건물 기타 공작물이 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인은 그가 임차하였을 때의 상태로 임차목적물을 반환하면 되고 종전 임차인 등이 설치한 부분까지 원상회복할 의무는 없다. 위 특별한 사정의 인정은 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인에 의한 현상 변경 유무 등을 심리하여 구체적·개별적으로 이루어져야 한다.

민법 제615조 , 제654조

대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결 (공1990, 2406) 대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다287123, 287130 판결

원고

피고

수원지법 2023. 5. 24. 선고 2022나57176 판결

원심판결 중 철거청구에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 수원지방법원에 환송한다. 나머지 상고를 기각한다.

상고이유를 판단한다.

1. 철거청구 부분에 관하여

가. 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다( 민법 제654조 , 제615조 ). 임차인이 임차목적물의 그 현상을 변경한 때에는 원칙적으로 변경 부분을 철거하는 등으로 임차목적물을 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 하나, 토지 임대 당시 이미 임차목적물인 토지에 종전 임차인 등이 설치한 가건물 기타 공작물이 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인은 그가 임차하였을 때의 상태로 임차목적물을 반환하면 되고 종전 임차인 등이 설치한 부분까지 원상회복할 의무는 없다 ( 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결 등 참조). 위 특별한 사정의 인정은 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인에 의한 현상 변경 유무 등을 심리하여 구체적·개별적으로 이루어져야 한다 [ 대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다287123(본소), 2019다287130(반소) 판결 등 참조].

나. 원심은 이 사건 임대차계약서에 ‘계약 만료 시 땅을 원상복구할 것’이라는 특약사항이 별도로 기재되어 있고, 원고와 피고가 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 이 사건 토지에 전 임차인 등이 설치한 주택과 개 사육용 철창이 존재함을 인식한 상태에서 위와 같은 특약사항을 추가한 사정 등을 종합하여, 위 특약사항은 임대차계약 기간 만료 시 피고에게 주택과 개 사육용 철창의 철거의무를 부여한 것이라고 판단하였다.

다. 그러나 원심이 인정한 사실에다가 기록을 통해 알 수 있는 다음 사정들을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원심의 판단은 수긍하기 어렵다.

1) 소외인은 원고로부터 이 사건 토지를 임차하여 개 사육 농장을 운영하였고, 이 사건 토지에는 소외인의 임차 전 양계업을 하던 사람이 설치한 이른바 판넬구조의 가건물 주택, 소외인이 설치한 개 사육용 철창 구조물이 있다. 피고는 2004년경 소외인으로부터 개 사육 농장을 다시 임차하여 운영하였고, 2008년경 소외인에게 3,000만 원을 지급하고 개 사육 농장을 인수하였다. 이후 피고는 2009. 8. 30. 원고로부터 이 사건 토지를 보증금 없이 차임 연 170만 원, 기간 2009. 8. 30.부터 36개월로 정하여 임차하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다).

2) 이 사건 임대차계약의 임차목적물은 이 사건 토지로 특정되어 있고, 앞서 본 바와 같이 계약 체결 당시 이 사건 토지에 주택과 개 사육용 철창이 이미 존재하였음에도, 이 사건 임대차계약서에서 임차목적물로 기재되어 있지 않을뿐더러 사용 또는 원상회복 등에 관한 내용을 찾기 어렵다. 이 사건 임대차계약서에 ‘임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상 복구키로 한다.’는 내용이 기재되어 있고, 특약사항에 ‘계약 만료 시 권리금 없음’, ‘계약 만료 시 땅 원상복구할 것’이라는 내용이 기재되어 있으나, 위 기재 내용만으로는 임차목적물이 아닌 지상 가건물과 철창 구조물까지 원상회복의 대상으로 약정하였다고 보기 어렵다.

3) 원고와 피고는 이 사건 토지에서 적법하게 개 사육 농장을 운영할 수 없음이 확정된 후 이 사건 임대차계약을 체결하였다. 피고가 임차 후 사용한 이 사건 토지 지상 주택과 개 사육용 철창은 이 사건 토지의 전 임차인 등이 설치한 것이다. 피고는 이 사건 임대차계약 체결 전인 2008년경 소외인에게 3,000만 원을 지급하고 개 사육 농장을 인수하였는데, 2009. 8. 30. 체결된 이 사건 임대차계약의 임대차기간은 36개월에 불과하고 약정 차임인 연 170만 원은 임대목적 토지 공시지가에 비추어 보더라도 현저하게 저렴하다고 단정하기 어렵다.

4) 원심의 판단에 따른다면, 피고는 이 사건 토지에서 적법하게 개 사육 농장을 운영할 수 없음을 알면서도 자신이 설치하지 아니한 주택과 개 사육용 철창을 철거하여 원상회복할 의무까지 추가 부담하기로 약정하면서 이 사건 임대차계약을 체결하였다는 결과에 이르는데, 이는 원고에게만 유리하고 피고에게는 불리한 내용이 되어 선뜻 받아들이기 어렵다.

5) 앞서 본 이 사건 임대차계약 체결에 이르기까지의 경위, 이 사건 임대차계약의 임차목적물과 내용 등 여러 사정을 종합하여 보면, 원고와 피고는 이 사건 임대차계약 당시 피고가 원고로부터 이 사건 토지를 임차하여 사용하다가 임대차 종료 시 임대 당시 상태로 반환하기로 약정하였다고 봄이 자연스럽고, 피고는 임대 당시와 비교하여 현상이 변경된 부분에 한하여 원상회복의무를 부담할 뿐 이를 초과하여 임대목적 토지상에 건립된 가건물 기타 구조물 등의 원상회복의무까지 부담한다고 보기는 어렵다.

라. 그렇다면 원심으로서는 위와 같은 사정들까지 면밀히 살펴보거나 심리하여 이 사건 임대차계약에 따른 원상회복의무의 내용과 범위를 판단해야 할 것이다. 그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유만으로 피고의 철거의무를 인정하여 원고의 철거청구를 받아들였는바, 이러한 원심판단에는 임차인의 원상회복의무에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않은 잘못이 있고, 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.

2. 토지인도 및 부당이득반환 청구 부분에 관하여

원심은 그 판시와 같은 이유로 임차인인 피고는 이 사건 임대차계약 해지 통고에 따라 임대인인 원고에게 임차목적물인 이 사건 토지를 인도하고 차임과 차임 상당 부당이득을 반환할 의무가 있다고 판단하고, 원고에게 피고가 이 사건 토지에서 개 사육 농장을 운영하도록 해 줄 의무가 있음을 전제로 한 피고의 주장을 배척하였다. 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같은 법리오해, 심리미진 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.

3. 결론

그러므로 원심판결 중 철거청구에 관한 부분을 파기하고(이 부분에 관한 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한다) 이 부분 사건을 원심법원에 환송하며 피고의 나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.