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판시사항
[1] 재건축조합의 조합원이 재건축 사업계획승인에 따라 취득하게 되는 분양예정의 대지 또는 건축시설을 분양받을 권리의 성격 및 그 권리의 취득시기
[2] 재건축 조합원이 재건축 대상 아파트 2채를 보유하는 경우 구 주택건설촉진법에 의하여 그 중 1채에 대하여는 새로운 아파트를 취득할 수 없게 되더라도 재건축 사업계획승인일 이후에 양도되는 재건축 대상 아파트의 양도는 '부동산을 취득할 수 있는 권리'의 양도로서 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정해야 한다고 한 사례
판결요지
[1] 재건축 사업계획승인처분의 성격에 비추어 보면, 재건축조합의 조합원이 재건축조합에 종전의 토지 및 건축물을 제공함으로써 사업계획승인에 따라 취득하게 되는 분양예정의 대지 또는 건축시설을 분양받을 권리는 재건축사업이 시행됨에 따라 그 분양받을 대지나 건축시설에 대한 소유권을 취득할 때까지는 '부동산을 취득할 수 있는 권리'로 변환되었다고 할 것이고, 그 권리의 취득시기는 재건축 사업계획의 승인이 있는 때로 보아야 한다.
[2] 재건축 조합원이 재건축 대상 아파트 2채를 보유하는 경우 구 주택건설촉진법(2002. 12. 30. 법률 제6836호로 개정되기 전의 것)에 의하여 그 중 1채에 대하여는 새로운 아파트를 취득할 수 없게 되더라도 재건축 사업계획승인일 이후에 양도되는 재건축 대상 아파트의 양도는 '부동산을 취득할 수 있는 권리'의 양도로서 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정해야 한다고 한 사례.
원고
노기철 (소송대리인 변호사 김보건)
피고
역삼세무서장
변론종결
2005. 6. 14.
주문
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
청구취지
피고가 2003. 7. 15. 원고에 대하여 한 양도소득세 경정거부처분을 취소한다.
이유
1. 처분의 경위
가. 원고는 1991. 11. 30. 서울 강남구 도곡동 527 도곡아파트 61동 403호(이하 '이 사건 구주택'이라 한다)를 취득하여 보유하다가 2001. 10. 23. 같은 아파트 58동 304호(이하 '이 사건 신주택'이라 한다)를 취득하였는데, 위 도곡아파트에 관하여 도곡동제1차아파트 재건축조합이 설립되어 2002. 1. 14.에 이르러 재건축 사업계획이 승인되었다.
나. 그런데 원고는 2002. 12. 30. 이 사건 신주택을 도곡동제1차아파트 재건축조합에게 660,000,000원에 양도한 후, 2003. 2. 11. 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세 84,814,205원을 신고·납부하였다.
다. 그 후 원고는 2003. 2. 17. 피고에게 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 것이 타당하다는 이유로 과다납부한 세액이 환급되어야 한다는 경정청구를 하였으나, 피고는 2003. 7. 15. 이를 받아들일 수 없다는 회신(이하 '이 사건 처분'이라 한다)을 하였다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실
2. 이 사건 처분의 적법 여부
가. 원고의 주장
재건축 사업계획이 승인된 아파트의 양도와 관련하여 구 주택건설촉진법(2002. 12. 30. 법률 제6836호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제44조의3 제6항 에 의하면 "재건축조합원 중 1세대가 2주택 이상 소유하거나 1주택을 2인 이상이 공유지분으로 소유하는 경우에는 이를 1조합원으로 보며 1주택만을 공급한다."라고 규정되어 있으므로, 도곡동제1차아파트 재건축 조합원인 원고가 이 사건 신·구주택을 2채를 소유함으로써 그 중 1채에 대하여는 재건축 종료 후 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리가 주어지지 아니하는 이상 재건축 사업계획 승인일 이후 이 사건 신주택은 '부동산을 취득할 수 있는 권리'의 양도가 아닌 부동산의 양도로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여야 한다.
나. 관련 법령
별지 관련 법령 각 기재와 같다.
다. 판 단
(1) 양도소득세의 과세대상이 되는 구 소득세법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제94조 제1항 제2호 (가)목 소정의 '부동산을 취득할 수 있는 권리'라 함은 부동산 자체의 취득을 주목적으로 하는 권리로서, 부동산의 취득을 권리의 직접 대상으로 하거나 그렇지 않더라도 적어도 그 권리를 취득하는 사실상의 주된 목적이 부동산 자체의 취득에 있어 향후 추가적인 요건을 구비하거나 일정한 절차를 거친다면 그 부동산을 취득할 수 있게 되는 권리( 대법원 2000. 9. 29. 선고 98두205 판결 )를 의미한다 할 것인데, 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위 역시 위와 같은 권리의 범주에 속한다고 할 것이다.
한편, 재건축사업은 주택건설촉진법규정에 의하여 노후·불량주택을 철거하고 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하는 사업인바, 재건축 사업계획의 승인은 재건축조합이 추진하는 주택건설사업에 관한 일체의 사업내용을 최종적으로 확정하고 승인하는 처분으로서 대부분 관리처분계획의 필수적인 내용이 포함되어 별도로 관리처분계획의 수리·인가가 반드시 필요한 것은 아니고, 위 승인시에 다른 법률상의 허가·인가·결정·승인 또는 신고를 받은 것으로 되며, 노후·불량주택이나 그 대지 위의 등기된 권리는 새로이 건설되는 주택이나 대지에 설정된 것으로 보는데다가 조합원을 교체하거나 신규가입할 수 없게 되는데, 이와 같은 재건축 사업계획승인처분의 성격에 비추어 보면, 재건축조합의 조합원이 재건축조합에 종전의 토지 및 건축물을 제공함으로써 사업계획승인에 따라 취득하게 되는 분양예정의 대지 또는 건축시설을 분양받을 권리는 재건축사업이 시행됨에 따라 그 분양받을 대지나 건축시설에 대한 소유권을 취득할 때까지는 '부동산을 취득할 수 있는 권리'로 변환되었다고 할 것이고, 그 권리의 취득시기는 재건축 사업계획의 승인이 있는 때로 보아야 할 것이다.
(2) 앞서 본 바에 의하면, 원고가 이 사건 구주택을 1991. 11. 30., 이 사건 신주택을 2001. 10. 23. 각 취득하여 2002. 1. 14. 재건축 사업계획의 승인이 난 후 2002. 12. 30. 이 사건 신주택을 도곡동제1차아파트 재건축조합에게 양도한 사실을 알 수 있는바, 원고가 재건축 대상인 이 사건 신·구주택의 2주택을 보유함에 따라 주택건설촉진법에 의하여 그 중 1주택에 대하여는 새로운 아파트를 취득할 수 없게 되더라도 이는 과다한 개발이익이 1인에게 집중되는 것을 방지하기 위한 주택건설촉진법상의 제한에 불과할 뿐 재건축 사업계획승인일 이후에 양도되는 이 사건 신주택이 변환된 '부동산을 취득할 수 있는 권리'라는 성격 자체가 변경되는 것이 아니라고 할 것인바, 이는 이를 전매하여 취득한 제3자나 재건축사업을 추진하는 재건축조합 입장에서는 여전히 '부동산을 취득할 수 있는 권리'에 해당한다는 점에서도 분명하다.
또한, 만약 재건축대상 아파트 1채와 그 이외의 다른 주택이나 아파트를 1채 이상을 보유한 자가 재건축 사업계획승인일 이후 재건축대상 아파트 1채를 양도하는 경우에는 '부동산을 취득할 수 있는 권리'에 해당되어 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과하는 반면, 부동산투기나 재산증식 등을 목적으로 동일한 재건축대상 아파트를 여러 채 매입하여 재건축 사업계획승인 후 1채를 제외한 나머지 재건축대상 아파트를 모두 양도할 경우 그 중 1채만 새로운 아파트가 주어진다는 이유로 이를 '부동산을 취득할 수 있는 권리'가 아니라 부동산의 양도로 보아 납세자에게 유리한 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과하게 된다면, 결국 이는 조세공평의 원칙에도 위반될 뿐 아니라 조세를 회피하는 결과를 초래하게 될 우려도 있는 것이다.
(3) 따라서 이 사건 신주택의 양도는 양도소득세가 과세되는 '부동산을 취득할 수 있는 권리'의 양도에 해당한다고 할 것이므로, 이와 같은 전제에서 한 피고의 이 사건 처분은 적법하다.
3. 결 론
그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.