2008가합18102 부당이득금반환

A 교회

소송대리인 변호사 오대현

B (66년생, 남)

소송대리인 변호사 서요한

2009. 4. 23.

2009. 5. 28.

1. 이 사건 소를 각하한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고는 원고에게 189,650,000원 및 이에 대한 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라.

1. 기초사실

아래 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1, 2, 4, 5, 6호증, 갑 제8 내지 12호증, 갑 제14호증, 갑 제15호증의 1 내지 5, 갑 제16호증의 1, 2, 3, 을 제1, 2, 3호증, 을 제4호증의 1 내지 5, 을 제5 내지 8호증, 을 제9, 10호증의 각 1, 2, 을 제11호증의 1, 2, 을 제12호증의 1 내지 24, 을 제13, 14호증, 을 제15호증의 1, 2, 을 제16, 19호증의 각 기재에 증인 R의 증언과 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.

가. ◈◈장로회 ●●회 소속 ■■교회는 2006.2.7. 건축위원회를 열어 교회 부지인 부산 부산진구 개금동 000-197 임야 261㎡를 최저가격을 16억 원으로 정하여 매도하기로 결의하였다.

나. 교회 건축위원회의 위임을 받은 R은 인근에서 병원을 신축 중인 X병원에 대하여 일조권 문제를 제기하고 이에 대한 협의를 벌여 2006. 8. 22. X병원 측이 신축 병원 건물에서 ■■교회로 연결하는 계단을 설치하기로 하는 합의를 이끌어 냄으로써 맹지인 교회 부지의 가치를 향상시켰고, 그 보상으로 교회로부터 2천만 원을 지급받았다.다. ■■교회의 대표자인 목사 Q와 그를 추종하는 교인들('목사측')은 2008.1.27.회를 탈퇴하여 원고 교회를 설립하기로 결의하였다.

라. ●●회의 조사처리위원회는 2007.2.8. ■■교회의 목사측과 나머지 교인들('장 로측')의 교회 분열을 결정하고, 목사측과 장로측의 교회당 매각을 조사처리위원회에서 전담하기로 하였다.

마. Q는 2007. 2. 10. 교회 부지 매각 건에 대하여 피고에게 일체의 전권을 위임하고, 매각대금은 현금 18억 원으로 하며 그 이상인 금액은 컨설팅비용으로 전액 인정하고, 어떠한 경우에도 일체의 민·형사상의 책임을 묻지 않기로 확약하는 내용의 위임장을 작성하여 피고에게 교부하였고, 한편 장로측 대표인 Z도 2007. 2. 12. 예배당 매각에 대한 일체의 전권을 ●●회 조사처리위원장 T 목사와 서기 P 목사에게 위임하며, 매각대금을 현금 18억 원으로 하는 것에 동의하였다.

바. 위 매각위임 전부터 교회측의 부탁에 따라 매수희망자를 물색하여 오던 피고는 2007.2.12. 주식회사 ♥♥개발에게 교회 부지 및 건물을 23억 원에 매도하기로 하였고, 이에 따라 중개업자를 기재함이 없이 매도인을 ■■교회로 한 부동산매매계약서가 작성되었다.

사. 피고는 2007. 3. 7. 18억 원을 초과하는 매매대금 5억 원 중 1억 원을 공제하고 4억 원을 지급받았으며, 공제되어 목사측과 장로측에 절반씩 귀속된 1억 원에 관하여, Q는 2007. 4. 7., Z는 2007. 4. 13. 피고가 컨설팅비용으로 받은 4억 원에 대한 피고의 소득세분 1억 원을 받아 가되, 이후 교회 매각에 따른 피고의 소득세가 발생될 경우 모든 금액의 1/2을 납부할 것을 약정하는 지불각서를 작성하였다.

아. 원고 교회는 2008. 1. 27. ●●회를 탈퇴하기로 결의한 후 2008. 2. 18. 로회 개혁총회에 가입하는 결의를 하였으며, 장로측은 교회로 분립하였다.

2. 소의 적법 여부

가. 피고는, 원고가, 피고가 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 '공인중개사법'이라 한다.) 관련 법령에서 정한 한도를 초과하여 중개수수료를 4억 원이나 지급받은 것은 무효이고, 또한 피고가 사실과 달리 ■■컨설팅 팀장으로 속여 교회 부지 등의 부동산중개를 의뢰받은 것은 불법행위에 해당하므로 주위적으로는 부당이득금으로, 예비적으로는 손해배상금으로 4억 원에서 중개수수료 한도금액을 공제한 금원 중 원고 교회 몫의 1/2 지분 상당액을 지급할 의무가 있다는 이유로 피고를 상대로 제기한 이 사건 소는 부제소 합의에 반한다고 주장한다.

나. 공인중개사법 제49조 제1항 제10호, 제33조 제3호는 부동산중개업자가 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 같은 법 제32조 제3항에 규정된 한도를 초과하여 수수료 및 실비 등 금품을 받는 행위를 금지하고, 이에 위반된 행위를 처벌하고 있는바, 부동산 중개수수료에 관한 위와 같은 규정들은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 강행법규에 해당하며, 따라서 공인중개사법 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효이고, 한편 여기에서 말하는 중개업무란 중개대상물에 관하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실 변경에 관한 행위를 알선하는 업무를 말하며, 한편 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법규정의 취지에 비추어 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 할 것이다(대 법원 1999. 7. 23. 선고 98도1914 판결 참조).

앞서 인정한 사실에 의하면, Q와 피고 사이의 2007. 2. 10. 위임약정은 피고가 자신의 비용으로 매수희망자 물색 및 매매조건 협의 등의 업무를 수행하여 교회 부지 및 건물을 타에 매도하되, 소유자인 교회측에는 그 실제 매매대금의 수액에 관계없이 교회에서 정한 매매대금인 18억 원을 지급하고 이를 초과하는 금액은 컨설팅비용조로 피고가 갖도록 하는 등 그로 인한 손익을 피고에게 귀속시키기로 한 약정(위임 및 도급의 복합적 성격을 가지는 약정)이라 할 것인바, 위 약정의 내용을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 교회 부지 등 매각 및 컨설팅비용 수령에 관한 피고의 행위는 위 약정에 따라 교회 부지 및 건물을 타에 매도하면서 어느 정도의 위험부담과 함께 이득을 취하는 일련의 행위로서 공인중개사법 소정의 중개행위에 해당하지 않는다고 할 것이고(대법원 2004. 11. 12. 선고 2004도5271 판결 참조), 따라서 위 약정 및 이에 담긴 부제소합의는 부동산 중개수수료에 관한 것이 아니어서 강행법규 위반으로 사법상 효력이 부정된다고 할 수 없으며, 유효하다 할 것이므로, 부제소 합의에 반하여 제기된 이 사건 소는 권리보호의 이익이 없어 부적법하다.

3. 결론

그렇다면, 이 사건 소는 부적법하여 각하하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

재판장판사조규현

판사최희영

판사유정우