케이비부동산신탁 주식회사 (소송대리인 법무법인 국제 외 2인)

부산도시공사 (소송대리인 법무법인 청률 외 1인)

부산지방법원 2010. 5. 28. 선고 2008구합2003 판결

2012. 11. 30.

1. 제1심 판결 중 아래에서 추가로 지급을 명하는 부분에 해당하는 원고 패소부분을 취소한다.

피고는 원고에게 217,678,087원과 이에 대하여 2008. 4. 8.부터 2012. 12. 21.까지는 연 5%로, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%로 각각 계산한 돈을 지급하라.

2. 원고의 나머지 항소를 기각한다.

3. 항소비용 중 95%는 원고가, 나머지 5%는 피고가 각각 부담한다.

1. 청구취지

피고는 원고에게 26,017,759,750원과 이에 대하여 2008. 4. 8.부터 다 갚는 날까지 연 20%로 계산한 돈을 지급하라.

2. 항소취지

제1심 판결 중 아래에서 추가로 지급을 명하는 부분에 해당하는 원고 패소부분을 취소한다. 피고는 원고에게 18,618,576,715원과 이에 대하여 2008. 4. 8.부터 당심 판결선고일까지는 연 5%로, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%로 각각 계산한 돈을 지급하라.

1. 재결의 경위

가. 사업인정 및 고시

- 도시개발사업[해운대관광리조트(온천센터) 도시개발사업, 이하 ‘이 사건 공익사업’]

- 2006. 11. 29. 부산광역시 고시 제2006-414호

- 사업시행자 : 피고

나. 부산광역시 지방토지수용위원회의 2008. 2. 25.자 수용재결

- 수용대상 : 원고 소유 부산 해운대구 중동 (지번 1 생략) 대 6,295㎡(이하 ‘이 사건 토지’)와 그 지상 지장물

- 수용개시일 : 2008. 4. 7.

- 수용보상금 : 이 사건 토지 19,185,586,250원, 위 지장물 12,747,200원

- 감정평가법인 : 주식회사 태평양감정평가법인, 주식회사 나라감정평가법인(그 감정결과를 ‘이 사건 재결감정결과’라 함)

다. 피고의 수용보상금 공탁

이 사건 토지에 관하여 : 19,243,500,250원, 위 지장물에 관하여 : 13,294,430원

[인정근거] 다툼 없는 사실

3. 원고의 주장과 그에 대한 판단

가. 원고의 주장

이 사건 토지의 보상금산정을 위한 비교표준지로는 부산 해운대구 중동 (지번 2 생략) 대 3,564㎡(이하 ‘제1토지’)가 가장 적합한바, 부산 해운대구 중동 (지번 3 생략) 대 423㎡(이하 ‘제2토지’)는 이 사건 토지의 보상금산정을 위한 비교표준지로 될 수 없다. 따라서 제2토지를 이 사건 토지의 보상금산정을 위한 비표표준지로 정한 이 사건 재결감정결과에는 비교표준지 선정상의 잘못이 있다.

그리고 제1토지를 비교표준지로 하여 이 사건 토지와 비교해보면, 개별요인 중 행정조건을 제외한 나머지 조건이나 요인은 당심 감정인 소외 2의 감정의견(가로조건 0.90, 접근조건 1.04, 환경조건 1.03, 획지조건 1.00, 기타요인 2.512)이 타당하고, 행정조건은 1.012를 제시한 제1심 감정인 소외 3, 1(대법원판결의 소외인)의 감정의견이 타당하다(당심 감정인 소외 2는 행정조건이 0.70으로 이 사건 토지가 제1토지에 비하여 훨씬 열세라고 하나, 제1토지의 8%가 도시계획시설에 저촉되는 점에 비추어 보면 오히려 이 사건 토지가 우세라 보아야 한다).

게다가 이 사건 토지의 수용보상금은 인근 중동 (지번 4 생략), 중동 (지번 5 생략), 중동 (지번 6 생략), 중동 (지번 7 생략) 및 중동 (지번 8 생략) 각 토지에 대한 그것과 비교해 보아도 너무 저렴하다.

결국 이 사건 토지에 대한 정당한 수용보상금은 37,862,076,965원[6,295㎡ × 6,014,627원{비교표준지 공시지가 2,400,000원 × 지가변동률 1.02323 × 지역요인 격차율 1.00 × 개별요인 격차율 0.975(가로조건 0.90 × 접근조건 1.04 × 환경조건 1.03 × 획지조건 1.00 × 행정조건 1.012) × 기타요인 격차율 2.512]이라 할 것인바, 피고는 원고에게 위 정당한 보상금에서 피고가 공탁한 19,243,500,250원을 뺀 18,618,576,715원과 그에 대한 지연손해금을 지급하여야 한다.

나. 인정사실

1) 이 사건 토지의 현황

가) 위치 및 주위환경

이 사건 토지는 중동 (지번 2 생략) 소재 한국콘도(현재는 철거된 상태이다) 서쪽에 인접하고 있고, 남쪽으로 해운대해수욕장 해변 동쪽 끝부분이, 서쪽으로 해운대해수욕장을 찾는 고객을 주된 상권으로 하는 각종 상업시설이, 북쪽으로 주거용 아파트와 주택 및 상업시설이, 동쪽으로 해안도로를 따라 식당들이 각각 있다.

나) 접면도로 및 교통상황

이 사건 토지는 그 남쪽부분이 해운대해수욕장 해변 동쪽 끝부분을 따라 설치된 보행자전용도로와 접한 외에 달리 도로와 접해있지 않다. 다만 이 사건 토지 인근에 시내버스 정류장이 있고, 지하철 중동역이 근거리에 있어 대중교통사정은 무난한 편이다.

다) 형상·지세 및 이용상황

이 사건 토지는 사다리꼴과 유사한 부정형 토지로 평탄하고, 지반은 보통이며, 해운대해수욕장에서 바라보았을 때 가로길이가 80m 정도에 이르는 상업용 나대지이다.

라) 토지이용계획 등

이 사건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 중심미관지구, 제1종 지구단위계획구역 등에 해당하고, ‘해운대해수욕장 주변 지구단위계획 시행지침’에 의하면 이 사건 토지는 인근 필지와 함께 지구단위계획에서 정한 획지별로 공동 개발하도록 되어 있다.

2) 이 사건 토지와 인근 비교표준지의 이용현황 등 비교

이 사건 토지의 보상금산정을 위한 비교표준지로 될 수 있는 토지로 제1·2토지가 있는바, 이 사건 토지와 제1·2토지의 각 이용현황, 주위환경, 형상 등은 아래 표 기재와 같다.

3) 이 사건 토지의 보상금평가를 위한 감정촉탁결과

이 사건 토지에 대한 손실보상액 평가를 위한 감정의견으로는 이 사건 재결감정결과 외에 제1심 감정인 소외 3, 1, 4(2회 감정함), 당심 감정인 소외 2에 대한 각 감정촉탁결과가 있는바, 그 요지는 아래 표 기재와 같다.

4) 한국토지공사와 우신종합건설 주식회사 사이의 이 사건 토지에 관한 매매

한국토지공사(현 한국토지주택공사)는 2006. 3. 23. 우신종합건설 주식회사에게 중동 (지번 14 생략) 대 6,544㎡(이 토지는 2006. 5. 12. 중동 (지번 14 생략) 대 6,501㎡와 중동 (지번 15 생략) 43㎡로 분할되었고, 그 후 중동 (지번 16 생략) 대 6,501㎡가 이 사건 토지와 중동 (지번 14 생략) 대 206㎡로 분할되었다)와 중동 (지번 17 생략) 대 218㎡를 16,238,943,000원(2011. 3. 23.까지 10회 분할지급)에 매도한 적이 있다(위 회사는 2007. 7. 25. 자신 앞으로 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 함과 동시에 원고 앞으로 신탁계약을 원인으로 한 소유권이전등기를 하였다).

한편 위 매매계약 체결 당시 작성된 계약서(을나 7호증)에는 특약사항으로 위 회사는 매매대상인 이 사건 토지가 제1종 지구단위계획지구 등에 속해 있어 인접 토지와 함께 공동개발되어야 함을 확인·숙지하고 위 매매계약을 체결한다는 내용이 기재되어 있다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 13호증의 1, 2, 을나 7호증의 각 기재, 제1심 법원의 감정인 소외 3, 1, 4에 대한, 당심 법원의 감정인 소외 2에 대한 각 감정촉탁결과, 이 법원의 현장검증결과, 변론 전체의 취지

다. 판단

1) 비교표준지 선정에 관하여

수용대상 토지가 도시계획구역 내에 있는 경우에는 그 용도지역이 토지의 가격형성에 미치는 영향을 고려하여 볼 때, 당해 토지와 같은 용도지역의 표준지가 있으면 다른 특별한 사정이 없는 한 용도지역이 같은 토지를 당해 토지에 적용할 표준지로 선정함이 상당하고, 당해 토지와 용도지역이 같은 표준지가 복수인 경우 위 표준지들과 당해 토지의 이용상황이나 주변 환경 등을 종합적으로 고려하여 어느 표준지를 적용할 것인가를 선정한 다음, 그 표준지와 당해 토지 사이의 다소 상이한 점은 지역요인이나 개별요인의 분석 등 품등비교에서 참작하면 된다( 대법원 2007. 7. 12. 선고 2006두11507 판결 등 참조).

위 인정사실에 의하면, 제1·2토지 모두 일반상업지역에 속한 대지로 이 사건 토지와 용도지역과 지목이 같으며, 형상·지세 또한 부정형 평지로 유사하고, 다만 제1토지는 주변 환경이 이 사건 토지와 같은 반면 제2토지는 이용상황이 이 사건 토지와 같은바, 제1·2토지와 이 사건 토지 사이의 다소 상이한 점은 지역요인이나 개별요인 등 품등비교에서 참작할 수 있을 것으로 보인다.

따라서 제1·2토지 모두 이 사건 토지의 비교표준지로 될 수 있다 할 것인바, 제1토지를 비교표준지로 선정한 제1심 또는 당심에서의 각 감정결과(단 감정인 소외 4의 1차 감정 제외)는 물론 제2토지를 비교표준지로 선정한 이 사건 재결감정결과 역시 각 감정결과를 위법하게 할 정도의 비교표준지 선정상의 잘못은 없다고 봄이 타당하다.

다만, 제2토지보다는 제1토지가 면적이나 도로교통 등에서 이 사건 토지와 더 유사하고, 이 사건 토지와의 이격거리 또한 더 가까운바, 이 사건 토지의 비교표준지로는 제2토지보다 제1토지가 좀 더 적절할 것으로 보인다.

2) 감정인 소외 1의 감정의견 채택

가) 토지수용보상금의 증감에 관한 소송에 있어서, 수용재결의 기초가 된 각 감정평가와 법원감정인들의 감정평가가 모두 그 평가방법에 있어 위법사유가 없고 품등비교를 제외한 나머지 가격사정요인의 참작에 있어서는 서로 견해가 일치하나 품등비교에만 그 평가를 다소 달리한 관계로 감정결과에 차이가 생기게 된 경우에는, 그 중 어느 감정평가의 품등비교 내용에 오류가 있음을 인정할 자료가 없는 이상, 그 각 감정평가 중 어느 것을 더 신뢰하는가 하는 것은 법원의 재량에 속한다( 대법원 2009. 3. 26. 선고 2008두22129 판결 등 참조).

나) 위 법리를 토대로 이 사건으로 돌아가 살피건대, 제1심 법원의 감정인 소외 3, 4(1차 감정)에 대한, 당심 법원의 소외 2에 대한 각 감정촉탁결과는 아래에서 보는 바와 같이 토지보상금평가방법상의 잘못이 있고, 제2토지를 비교표준지로 선정하여 이 사건 토지의 수용보상금을 평가한 이 사건 재결감정결과와 제1심 법원의 감정인 소외 4에 대한 2차 감정촉탁결과보다는 제1토지를 비교표준지로 선정하여 평가한 제1심 법원의 감정인 소외 1에 대한 감정촉탁결과가 좀 더 타당할 것으로 보이는바, 감정인 소외 1의 감정의견을 채택한다.

다만, 위 감정인은 기타요인 격차율을 1.35로 하여 이 사건 토지의 수용보상금을 평가하고 있으나, 위 감정인의 감정촉탁결과를 기초로 위 격차율을 소수점 이하 넷째 자리에서 반올림하여 소수점 이하 셋째 자리까지 계산하면 1.358이 되는바, 뒤에서 보는 바와 같이 정당한 보상금을 산정함에 있어 기타요인 격차율로 1.358을 적용한다.

(1) 감정인 소외 3의 감정촉탁결과의 경우

한국감정평가협회가 제정한 것으로 토지보상금평가에 통상 적용되는 ‘토지보상평가지침’(을 14호증) 제15호의2 제1항에 의하면 개별요인 격차율은 가로조건 등 각 “조건” 단위의 격차율을 곱하여 산정하고, 각 “조건” 단위의 격차율은 해당 “조건” 내 항목·세항목 단위의 우세·열세 등 격차율을 더하여 산정해야 하는데, 위 감정인은 각 조건 내 항목 단위의 격차율을 곱하여 개별요인 격차율을 산정하는 잘못을 범하였다.

그리고 토지보상금평가를 함에 있어 인근 유사토지가 거래된 사례나 보상된 사례의 정상거래가격을 참작할 수 있고, 그 보상선례가 공익사업인정 이전의 것일 필요는 없으나( 대법원 1993. 6. 22. 선고 92누19521 판결 참조), 참작할 수 있는 인근 유사토지의 정상거래가격은 개발이익이 포함되지 않은 가격을 말하는 것인바(위 판결 참조), 위 감정인이 선정한 보상선례는 그 가격시점이 2008. 10. 31.이고, 보상의 원인된 공익사업도 이 사건 공익사업의 구역의 확대, 즉 ‘해운대관광리조트 도시개발사업 2차’인 점에 비추어 위 보상가격에는 이 사건 공익사업으로 인한 개발이익도 포함되어 있는 것으로 보이므로 이 사건 토지의 수용보상금을 평가함에 있어 참작할 수 있는 보상선례가 될 수 없다.

(2) 감정인 소외 4의 1차 감정촉탁결과의 경우

갑 24호증의 기재와 위 감정촉탁결과에 의하면 제1토지를 비롯한 21필지 합계 7,155㎡가 당시 위 한국콘도의 부지, 주차장, 도로 등으로 사용되고 있던 것인데(현재는 철거된 상태이다), 그중 제1토지 3,564㎡만 비표표준지로 지정되어 있는 사실, 그럼에도 위 감정인은 위 7,155㎡ 전체를 비교표준지로 보고 이 사건 토지의 수용보상금을 감정한 사실이 인정되는바, 위 감정인의 감정의견에는 비교표준지를 잘못 선정한 위법이 있다.

(3) 감정인 소외 2의 감정촉탁결과의 경우

위에서 본 바와 같이 토지수용보상금을 평가함에 있어 참작할 수 있는 인근 유사토지의 정상거래가격은 개발이익이 포함되지 않은 가격을 말하는 것인데, 위 인정사실에 의하면 위 감정인이 선정한 보상선례나 거래선례는 그 가격시점들이 2008. 1. 8. 이후의 것이고, 보상의 원인된 공익사업도 이 사건 공익사업의 구역의 확대, 즉 ‘해운대관광리조트 도시개발사업 2차’인 것이 대부분인 점 등에 비추어 위 보상가격들과 거래가격들에 이 사건 공익사업으로 인한 개발이익도 포함되어 있는 것으로 보이므로 이 사건 토지의 수용보상금을 평가함에 있어 참작할 수 있는 보상선례나 거래선례가 될 수 없다.

다) (1) 원고는, 보상선례를 기타요인으로 참작함에 있어 감정대상토지와 비교표준지의 개별요인 비교치를 구해 보상선례를 기준으로 한 비교표준지의 가격시점의 정상거래가격과 비교표준지의 가격시점의 공시지가간의 격차율로 구하여야 함에도, 감정인 소외 1의 감정촉탁결과는 보상선례 토지와 이 사건 토지 사이의 개별요인 격차율 등을 구한 다음 보상선례 토지의 가격에 위 격차율 등을 적용한 이 사건 토지의 가격(즉 보상선례대상 토지와 비교한 이 사건 토지 가격)과 비교표준지의 공시지가를 기준으로 개별요인 격차율 등을 적용한 이 사건 토지의 가격(즉 비교표준지와 비교한 이 사건 토지 가격) 사이의 격차율을 적용하였으므로 토지보상금평가상의 위법이 있다고 주장한다.

살피건대, 당심 법원의 한국감정평가협회장에 대한 사실조회결과에 변론 전체의 취지에 의하면 보상선례를 참작한 격차율 산정 방식에 관하여 법령이나 위 ‘토지보상평가지침’에 일반화된 기준이 마련되어 있지도 않고, 감정인 소외 1은 현재 감정평가업계에서 가장 일반적으로 사용되는 산정 방식에 따라 보상선례 토지 보상금액 대비 이 사건 토지의 가격(보상선례 토지의 1㎡당 보상금액에다 보상선례 토지와 이 사건 토지를 비교한 개별요인 격차율 등을 곱한 금액)을 비교표준지 공시지가 대비 이 사건 토지의 가격(비교표준지인 제1토지의 1㎡당 공시지가에다 비교표준지와 이 사건 토지를 비교한 개별요인 격차율 등을 곱한 금액)으로 나누어 계산된 수치를 기타요인 격차율로 산정한 사실이 인정된다.

위 인정사실에다 현재 감정평가업계에서 널리 사용되고 있는 위 감정인이 사용한 산정방식이 시가와 공시지가 사이에 존재하는 격차율을 반영한다는 점에서 합리성이 있는 점 등을 보태어 보면, 위 감정인이 사용한 격차율 산정방식이 위법하다고 볼 수 없으므로 원고의 위 주장은 이유 없다.

(2) 원고는 또, 이 사건 토지가 비교표준지인 제1토지보다 해운대해수욕장에 더 가깝고, 이 사건 토지에 인접하여 도시계획시설(도로)이 예정되어 있으며, 이 사건 토지 남쪽에 인접한 중동 (지번 4 생략) 등 지상 횟집 건물들은 불법건축물로 철거되어야 하는데 철거되면 이 사건 토지의 전망이 더 확보되는 점 등을 종합하면 개별요인 품등비교에 있어서도 이 사건 토지가 제1토지보다 우세하다고도 주장한다.

그러나 당심 법원의 현장검증결과에 의하면 이 사건 토지가 제1토지보다 해운대해수욕장 중심에 더 가깝다 하더라도 그 정도는 미미한 것으로 보이고, 이 사건 토지에 인접하여 도시계획시설(도로)이 예정되어 있다 하더라도 현재 도로가 있는 것과는 달라 같이 평가할 수 없으며, 위 횟집 건물들이 철거되어야 할 불법건축물이라는 증거도 없다.

오히려 앞서 본 바와 같이 이 사건 토지는 보행자전용도로만 접해 있을 뿐 제1토지와 달리 자동차가 통행할 수 있는 도로가 없고, 제1심 법원의 감정인 소외 1에 대한 감정촉탁결과와 당심 법원의 현장검증결과에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 이 사건 토지는 가로의 길이가 길어 해안의 조망에는 유리하나 세로의 길이가 짧고, 부정형이어서 인근의 표준적인 이용형태인 대형건물을 짓기에는 다소 부적합할 뿐만 아니라 이 사건 토지에 적용되는 지구단위계획 등에 따라 위 토지는 인접 토지와 공동개발하여야 하는 데다가 남쪽 부분 세로 폭 20m 정도는 건축부지로 이용할 수 없는 사실이 인정되는바, 위 인정사실 등에다가 이 사건 토지의 이용현황 등까지 보태어 보면 이 사건 토지가 제1토지보다 더 우세라고 보기 어려우므로, 원고의 위 주장도 이유 없다.

3) 정당한 보상금

가) 당심 법원이 채택한 감정인 소외 1의 감정의견에 따라(앞에서 본 바와 같이 기타요인 격차율은 소수점 이하 셋째 자리까지 계산한 1.358을 적용한다) 이 사건 토지에 대한 정당한 보상금을 산정하면 19,966,352,087원(제1토지 공시지가 2,400,000원 × 지가변동률 1.02332 × 지역요인 격차율 1.00 × 개별요인 격차율 0.951 × 기타요인 격차율 1.358 × 이 사건 토지의 면적 6,295㎡)이 된다.

나) 이에 대하여 원고는, 위 보상금액은 이 사건 토지 인근 중동 (지번 4 생략) 토지 등에 대한 수용보상금에 비하여 너무 저렴하다고 다툰다.

그러나 제1심 법원의 주식회사 태평양감정평가법인, 주식회사 나라감정평가법인에 대한 각 사실조회결과 및 제1심 법원의 감정인 소외 1, 4에 대한 감정촉탁결과와 당심 법원의 현장검증결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 들고 있는 중동 (지번 4 생략) 토지 등은 이 사건 공익사업에 대한 사업인정이 있기 전부터 성업하던 횟집 등 식당 부지로 사용된 것인 사실 등이 인정되는바, 여기에다가 위 토지 등은 이 사건 토지보다 규모가 작고, 횟집 기타 식당 부지로 사용되어 그 수요가 훨씬 많을 것인 점 등을 보태어 보면, 위 토지 등의 시장가치가 이 사건 토지의 시장가치보다 상당히 크다고 봄이 타당하므로 원고의 위 주장은 받아들이기 어렵다.

4) 소결론

따라서 피고는 원고에게 위 정당한 보상금에서 원고가 구하는 바에 따라 앞서 본 공탁금을 뺀 722,851,837원(19,966,352,087원 - 19,243,500,250원)과 그 중 제1심 판결에서 인용한 부분인 505,173,750원에 대하여는 수용개시일 다음날인 2008. 4. 8.부터 제1심 판결선고일인 2010. 5. 28.까지는 민법 소정의 연 5%로, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법 소정의 연 20%로 각각 계산한 지연손해금을, 그 나머지 당심에서 추가로 지급을 명하는 부분인 217,678,087원(722,851,837원 - 505,173,750원)에 대하여는 수용개시일 다음날인 2008. 4. 8.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 당심 판결선고일인 2012. 12. 21.까지는 민법 소정의 연 5%로, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 위 특례법 소정의 연 20%로 각각 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 결론

그러므로 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 원고의 항소를 일부 받아들여 제1심 판결 중 위에서 추가로 지급을 명한 금전 부분에 해당하는 원고 패소부분을 취소하여 피고로 하여금 원고에게 위 금전의 지급을 명하고, 원고의 나머지 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.