대법원 2018.2.28.선고 2017다276471 판결 | 리걸엔진

1. 처분문서의 진정성립이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 처분문서에 기재되어 있는 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다. 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 다툼이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정으로 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결 등 참조), 한편 당사자들은 계약자유의 원칙에 따라 계약을 체결할 것인지와 어떠한 내용과 방식으로 계약을 체결할 것인지를 자유롭게 정할 수 있을 뿐만 아니라, 계약이 성립한 후에 합의로 계약 내용을 변경 · 보충할 수도 있다. 이와 같이 계약 성립 후에 계약 내용을 변경·보충하려면 당사자들 사이에 명시적이든 묵시적이든 계약을 변경·보충하려는 의사의 합치가 있어야 한다(대법원 2016. 10. 27. 선고 2014다88543, 88550 판결 참조).

2. 원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하면 다음 사실을 알 수 있다.

가. 피고는 제천시 서부동 176, 177, 184-1, 186, 192 등 토지를 소유하면서 같은 동176, 177 등 토지에는 병원 건물을, 같은 동 184-1, 186, 192 토지에는 병원 주차장을 설치하여 제천서울병원을 운영하고 있었다.

한편 원고 소유의 제천시 서부동 187 도로 61m, 같은 동 189 도로 80㎡, 같은 동190 도로 49㎡(위 각 도로는 2012. 10. 30. 원심 별지 2 목록 기재 토지로 합병되었다. 이하 '이 사건 토지'라 한다)가 위 병원 건물 부지와 병원 주차장 부지 사이를 가로지르고 있었는데, 이 사건 토지는 골목길로서 사람들의 통행로로 사용되고 있었다.

나. 피고는 2012. 2. 24. 원고에게 건의서(이하 '이 사건 건의서'라 한다)를 제출하였는데, 이 사건 건의서에는 '이 사건 토지 및 병원 주차장 부지에 의료시설을 건축하여 제천시 의료수준의 발전과 공급의 확대를 위한 대승적 견지에서 다음 사항을 원고에 건의한다'면서 건의사항으로 '원고는 이 사건 토지를 용도폐지 후 피고에 매각할 것'과 '피고는 이 사건 토지에 병원 건물을 증축하되 그 1층은 완전히 주차장으로 사용하기로 약정하여 종래 이 사건 토지를 사용하던 사람들이 계속 통행할 수 있도록 편의를 도모할 것'을 들고 있다.

다. 원고는 2012. 9. 18. 그 소유의 공유재산인 이 사건 토지에 대하여 행정재산의 용도를 폐지하였는데, 용도폐지 당시 작성된 검토보고서에는 '도로로서의 이용 상황, 의료의 공공성과 의료시설 확장을 통한 의료서비스의 확대 공급 등을 종합적으로 볼 때 용도폐지로 인한 주변 주민들의 통행 불편보다는 시민들에게 제공되는 의료서비스의 실효성이 더 크다고 판단되어 용도폐지를 하여도 무방할 것으로 사료됨'이라 기재되어 있다.

라. 피고는 이 사건 토지에 대한 용도폐지 직후인 2012. 9. 19. 원고를 상대방으로 하여 '이 사건 토지에 피고가 건축을 하더라도 그 토지를 이용하여 통행하던 보행자의 통행에 지장이 없도록 하고, 그 약정 기간은 건축일로부터 10년간으로 한다. 단, 약정기간 중에 제천시 서부동 181번지를 피고가 매입하고 주변인의 통행에 지장이 없는 경우는 예외로 한다'는 취지의 약정서(이하 '이 사건 약정서'라 한다)를 작성한 후 공증하여 원고에 제출하였다.

마. 피고는 2012. 10. 22. 원고로부터 이 사건 토지를 73,244,700원에 매수하고(이하 원고와 피고 사이의 이 사건 토지 매매계약을 '이 사건 매매계약'이라 한다), 다음 날이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.

바. 피고는 2013. 7. 24. 원고에게, 이 사건 토지와 종전 병원 주차장 부지 등에 건축면적 3,411m, 연면적 합계 19,240,095m의 의료시설을 증축하겠다는 내용의 건축(증 축)허가신청(이하 '제1차 건축허가신청'이라 한다)을 하였는데, 당시 허가신청서에 첨부된 설계서 중 1층 평면도는 골목길이던 이 사건 토지를 폐쇄하여 이를 의료시설 증축 부분 부지로 사용하는 것을 전제로 작성되어 평면도 상에 건물을 관통하는 통행로의 표시가 전혀 없었다. 제천시장은 2013. 9. 25, 피고의 위 신청을 그대로 허가하였다. 사. 그 무렵 의료시설 증축 부분 부지 인근 주민들로부터 민원이 제기되자 제천시장은 2013. 10, 31. 피고에게 이 사건 약정서상의 약정 이행을 촉구하는 공문을 발송하였다. 이에 피고는 2013. 11. 5.경 원고에게 '제천서울병원 증축 공사를 진행함에 있어 차후 설계 변경을 통하여 이 사건 토지에서의 골목길 통행에 지장이 없도록 조치하겠습 니다'라는 내용의 확인서(이하 '이 사건 확인서'라 한다)를 착공신고서와 함께 제출하였고, 제천시장은 2013. 11. 8. 피고에게 건축물 착공신고필증을 교부하였다. 아. 이후 피고는 건축 공사를 진행하다가 2014. 4. 2. 원고에게, 이 사건 토지 부근 지상의 건물 1층 내부 방실 사이에 건물을 관통하는 'ㅁ' 모양의 복도를 배치함으로써 외부인들도 위 복도를 이용하여 병원 건물을 통과하여 통행할 수 있도록 하고 그 양쪽 끝에 출입문을 설치하는 내용의 설계서를 첨부하여 건축허가(허가사항변경)신청(이하 '제2차 건축허가신청'이라 한다)을 하였다.

제천시장은 2014. 4. 8. 피고에게 '최소 폭 4m 이상으로 기존 도로의 선형과 유사한 통행로를 확보하되 출입문 등의 설치를 지양하여 불특정 다수인의 통행이 상시 가능하도록 계획하기 바란다'는 취지의 보완요구를 하였다. 이에 대하여 피고가 최초 건축허가신청 당시 요구되었어야 할 사항임에도 이를 하지 아니하였다가 건축허가에 따른 공사가 진행된 상태에서 이러한 보완요구를 함은 피고에게 막대한 손해를 입히는 것이라며 불응하자, 제천시장은 2014. 5. 13. 피고의 제2차 건축허가신청을 반려하였다. 자. 이에 피고는 2014. 5. 22. 원고를 상대로 하여 청주지방법원 2014구합583호로 제2차 건축허가신청 반려처분 취소 청구의 소를 제기하였다. 이 소송을 진행함과 아울러 피고는 2014. 8. 12. 제천시장의 위 보완요구사항을 반영하여 건물 증축 부분 1층 전체를 필로티 형태로 구성함으로써 일반인이 보행할 수 있는 직선 통로가 외부에 개방된 형태로 건물을 관통하도록 하는 새로운 설계서를 첨부하여 건축허가신청(이하 '제3차 건축허가신청'이라 한다)을 하였고, 제천시장은 2014. 9. 22. 이를 허가하였다. 피고는 새로운 설계에 따라 건물을 준공한 후 2015. 6. 12. 제천시장으로부터 사용승인을 받았다.

차. 피고는 2016. 5.경 위 1층 통로의 양쪽 입구 중 한쪽에는 외벽을 쌓고 반대쪽에는 자동출입문을 설치하여 그 사이의 공간을 응급의료센터로 사용하기 시작하였고, 이로 인하여 종전 외부에 개방되었던 위 통로는 건물 내부를 구성하게 되었다.

3. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면 다음과 같이 판단된다.

가. 이 사건 건의서는 피고가 원고로부터 이 사건 토지를 매수하기 위하여 원고에게 구체적인 거래 조건을 제시한 것에 불과하여 거기에 법적 구속력이 있다고 보기 어렵다. 그러나 이 사건 약정서는 피고가 이 사건 건의서를 통하여 원고에게 제시한 구체적인 거래 조건 중 '이 사건 토지에 병원 건물을 증축하더라도 그 토지를 이용하여 통행하던 보행자의 통행에 지장이 없도록 한다'는 취지를 원고를 상대방으로 하여 '약정 서'라는 제목의 문서로 작성한 후 공증까지 받아 원고에게 제출한 것이라는 점에서, 이 사건 약정서 중 "이 사건 토지를 피고가 매입하는 경우 사유재산으로 어떠한 재산권 행사에 제약을 받지 않음을 알고 있으나 지역민의 편의를 위하여 피고는 선의적으로 다음과 같이 약정한다."는 등의 다소 이례적인 문구에도 불구하고 위 약정서의 기재 내용에는 법적 구속력을 인정함이 타당하다. 이와 같은 취지의 원심 판단은 정당하고 거기에 상고이유 주장과 같은 위법은 없다.

나. 그러나 나아가 이 사건 건의서, 약정서, 확인서의 작성 과정과 그 내용 및 최종적인 건축허가 과정 등 이 사건의 경과에 비추어 피고가 이 사건 매매계약 체결 전후로 이 사건 토지 상에 원심 별지 3 평면도와 같은 폭 4m의 보행자 통행로를 개설하기로 약정하였다고 본 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 이를 수긍하기 어렵다.

1) 아래와 같은 사정에 비추어 보면 이 사건 건의서, 약정서, 매매계약서, 확인서 등의 문언만으로는 피고에게 이 사건 토지 상에 원심 별지 3 평면도와 같은 폭 4m의 보행자 통행로를 개설할 의무가 있음을 인정할 수 없다.

가) 이 사건 건의서에 법적 구속력이 있다고 보기 어려움은 앞서 본 바와 같다. 그 내용을 구체적으로 살펴보면 "피고는 이 사건 토지에 건축을 하되 그 1층은 완전히 주차장으로 사용하기로 약정하여 종래 이 사건 토지를 사용하던 사람들이 계속 통행할 수 있도록 편의를 도모한다(붙임 해당 부지 1층 도면 참조)"라고 되어 있고 첨부된 도면 중 이 사건 토지 부분에 '4m 도로'라고 명시되어 있다. 그러나 그 도면에는 이 사건 토지 외에 병원 증축 부지 주변의 다른 도로들에도 '8m 도로', '10m 도로'라고 기재되어 있는 것으로 보아 위 '4m 도로'라는 기재는 이 사건 건의서 작성 당시 이 사건 토지의 현황을 기재한 것으로 보일 뿐이다. 이 사건 건의서의 내용도 '피고가 이 사건 토지 상에 별지 3 평면도와 같은 폭 4m의 보행자 통행로를 개설한다'는 것이 아니라, 골목길인 이 사건 토지를 당시 현황 그대로 남겨둔다는 것에 불과하다고 보인다. 이는 원심이 인정한 통행로 개설 의무와는 전혀 다른 내용이다.

나) 앞서 본 바와 같이 이 사건 약정서의 내용은 '이 사건 토지에 피고가 건축을 하더라도 그 토지를 이용하여 통행하던 보행자의 통행에 지장이 없도록 하고, 그 약정기간은 건축일로부터 10년간으로 한다. 단, 약정 기간 중에 제천시 서부동 181번지를 피고가 매입하고 주변인의 통행에 지장이 없는 경우는 예외로 한다'는 것일 뿐 이 사건 약정서 어디에도 '피고가 이 사건 토지 상에 원심 별지 3 평면도와 같은 폭 4m의 보행자 통행로를 개설한다'는 내용은 없다. 이는 이 사건 확인서의 경우에도 마찬가지이다.

다) 한편 지방자치단체 소유의 공유재산 중 일반재산을 공공목적으로 매각하는 경우 매수자에게 그 재산의 용도와 그 용도대로 사용하여야 할 기간을 10년 이상으로 정하여 매각할 수 있는데(공유재산 및 물품 관리법 제36조 제2항, 위 법 시행령 제37조의 3제1항), 이러한 경우 매수자가 재산의 용도 또는 그 용도대로 사용하여야 할 기간을 지키지 아니하면 해당 매매계약을 해제한다는 내용의 특약등기를 하여야 함에도(위 법 시행령 제37조의3 제2항) 원고는 이 사건 매매계약을 체결하면서 이러한 조치를 취한 바 없다. 이 사건 매매계약상 제3조 제2호에서 피고가 이 사건 토지의 소유권을 이전

받기까지 원고의 승인 없이 이 사건 토지의 원형 또는 사용 목적을 변경하는 것을 금지하고 있을 뿐 그 외에 통행로 개설 의무 등에 관하여는 아무런 내용을 두고 있지 아니하다.

라) 따라서 이 사건 약정서, 매매계약서, 확인서 등의 문언만으로는 피고에게 이 사건 토지 상에 원심 별지 3 평면도와 같은 폭 4m의 보행자 통행로를 개설할 의무가 있다고 볼 수 없다.

2) 나아가 앞서 본 사실관계에서 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 이 사건 약정서 작성 이후나 이 사건 매매계약 성립 이후 원고와 피고 사이에 피고가 이 사건 토지 상에 원심 별지 3 평면도와 같은 폭 4m의 보행자 통행로를 개설하기로 계약 내용을 변경 · 보충한다는 명시적·묵시적 의사 합치가 있었다고 보기도 어렵다.

가) 피고는 원고에게, 골목길이던 이 사건 토지를 폐쇄하는 것을 전제로 병원 건물 1층 평면도 상에 건물을 관통하는 통행로의 표시가 전혀 없는 설계서를 첨부하여 제1 차 건축허가신청을 하였는데, 제천시장은 피고의 위 신청을 그대로 허가하였다. 그럼에도 원고는 의료시설 증축 부지 인근 주민들로부터 민원이 제기되자 비로소 피고에게 이 사건 약정서상의 약정 이행을 촉구하기 시작하였다. 즉, 원고는 최초의 건축허가시부터 피고에게 통행로의 개설을 요구한 것이 아니다.

나) 이에 피고는 원고에게, 이 사건 토지 부근의 건물 1층 내부에 건물을 관통하는 '□' 모양의 복도를 배치함으로써 외부인들도 위 복도를 이용하여 병원 건물을 통과하여 통행할 수 있도록 한 설계서를 첨부하여 제2차 건축허가신청을 하였다. 이는 비록

건물 내부를 통과하여야 하기는 하지만 이 사건 토지 부근에 해당하는 건물 1층 부분에 보행자의 통행이 가능한 통행로를 확보한 것으로서 '이 사건 토지를 이용하여 통행하던 보행자의 통행에 지장이 없도록 조치한 것'에 해당하여 피고가 이 사건 약정서상의 약정을 이행한 것으로 볼 여지가 크다.

그럼에도 원고는 이 사건 약정서, 확인서만을 근거로 이 서면들에 명시되어 있지도 아니한 '최소 폭 4m 이상의 기존 도로 선형과 유사한 통행로를 확보하고 출입문 등을 설치하지 말라'는 취지의 보완요구를 하였다.

다) 피고는 이와 같은 원고의 보완요구에 대하여 불응하였고, 원고는 이를 이유로 피고의 제2차 건축허가신청서를 반려 하였다. 이에 피고는 원고를 상대로 제2차 건축허가 신청 반려처분 취소 청구의 소를 제기하는 한편 위 보완요구사항을 반영하여 건물 증축 부분 1층에 일반인이 보행할 수 있는 직선 통로가 개방된 형태로 건물을 관통하도록 하는 설계서를 첨부하여 제3차 건축허가신청을 하였다.

원고가 이 사건 소로써 구하는 '원심 별지 3 평면도와 같은 폭 4m의 보행자 통행로'는 위 설계서에 표시된 보행자 통행로와 같은 것인데, 원고의 보완요구와 피고의 이에 대한 불응, 원고의 제2차 건축허가신청서 반려와 그에 대한 피고의 행정소송 제기 등 제반 사정을 고려할 때 원고와 피고 사이에 위와 같은 통행로 개설에 관하여 의사 합치가 있었다고 볼 수 없고, 피고는 원고가 제2차 건축허가신청서를 반려하자 어쩔 수 없이 제3차 건축허가신청서를 제출하면서 첨부서류로 부득이하게 위와 같은 통행로 개설을 포함한 설계서를 첨부한 것으로 보일 뿐이다. 나아가 '원심 별지 3 평면도와 같은 폭 4m의 보행자 통행로가 이 사건 토지 상에 위치해 있는지도 확실하지 아니하다.

라) 따라서 이 사건 약정서 작성 이후나 이 사건 매매계약 성립 이후 원고와 피고 사이에 피고가 이 사건 토지 상에 원심 별지 3 평면도와 같은 폭 4m의 보행자 통행로를 개설하기로 계약 내용을 변경 · 보충하였다고도 볼 수 없다.다. 그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유만으로 이 사건의 경과에 비추어 피고가 이 사건 매매계약 체결 전후로 이 사건 토지 상에 원심 별지 3 평면도와 같은 폭 4m의 보행자 통행로를 개설하기로 약정하였다고 보았다. 이러한 원심의 판단에는 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 계약의 성립과 처분문서의 해석에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.

4. 그러므로 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리 · 판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.