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판시사항
부동산매매계약에 있어 매수인이 매매목적부동산 위에 설정된 근저당권에 기한 제3자의 피담보채무를 인수하고 그 채무해당액을 매매대금에서 공제하기로 하면서 만일 장래 채권자의 승낙거절로 인하여 근저당채무인수가 이루어지지 않게 되는 때에는 매매계약을 해제할 수 있기로 약정한 경우에 있어 그 해제권 유보의 특약이 매수인 일방을 위한 것이라고 본 사례
판결요지
부동산매매계약에 있어 매수인이 매매목적부동산 위에 설정된 근저당권에 기한 제3자의 피담보채무를 인수하고 그 채무해당액을 매매대금에서 공제하기로 하면서 만일 장래 채권자의 승낙거절로 인하여 근저당채무인수가 이루어지지 않게 되는 때에는 매매계약을 해제할 수 있기로 약정한 경우에 있어 그 해제권 유보의 특약이 매수인 일방을 위한 것이라고 본 사례
참조조문
원고, 상고인
원고 소송대리인 변호사 편영완
피고, 피상고인
피고
주문
원심판결을 파기하여 사건을 서울고등법원에 환송한다.
이유
원심판결 이유에 의하면 원심은 부동산매매계약에 있어 매수인이 매매목적 부동산 위에 설정된 근저당권에 기한 제3자의 피담보채무를 인수하고 그 채무해당액을 매매대금에서 공제하기로 하면서 만일 장래 채권자의 승락거절로 인하여 근저당채무인수가 이루어지지 않게 되는 때에는 매매계약을 해제할 수 있기로 약정한 경우 그 해제권 유보의 특약은 당해 약정해제 사유로 삼은 위 근저당채무인수의 효력불발생이 곧 매수인측에 대하여는 위 근저당채무액만큼의 매수자금부담을 더욱 가중시켜 당초 예상한 잔대금 마련에 차질을 빚게 됨은 물론이고, 매도인 내지 그로부터 담보를 제공받은 위 근저당채무자측에 대하여도 위 근저당권에 기한 피담보채권채무관계가 그대로 존속됨에 따르는 거래상의 불이익 내지 위험을 면할 수 없게 되는 결과를 낳게 되어 매매당사자 쌍방의 이해관계에 모두 영향을 주는 것임에 비추어 볼 때 다른 특별한 사정이 없는 한 이는 매도인과 매수인 쌍방을 위하여 해제권을 유보시킨 약정으로 해석함이 타당하다고 판시한 다음 이 사건에서 해제권유보의 특약이 오로지 매수인인 원고 일방만을 위한 것이라는 취지의 제1심증인 소외 1, 원심증인 소외 2의 각 증언내용은 이를 모두 믿지 아니한다고 배척하고 나서 피고가 원고와 매매계약을 체결한 후 근저당권자 신용금고에 문의한 결과 이건 매매부동산 위에 설정된 근저당권의 피담보채무가 장기간 상환연체됨으로써 그 기한의 이익이 상실된 대출채무라는 이유로 타인에 대한 근저당채무의 인수를 승락하지 아니하겠다는 의사를 확인하고나서, 그 즉시 원고에게 위와 같은 사유로 매매계약을 이행할 수 없음을 구두로 밝히고 1989.5.22. 정식으로 매매계약을 해제한다는 의사표시를 담은 내용증명 우편을 발송하여 원고에게 도달하게 한 다음, 그 다음날 원고 앞으로 수령한 계약금 500만 원을 반환공탁한 사실이 인정된다 하여 피고의 계약해제 항변을 인용하고 원고의 청구를 배척하였다.
그러나 매매계약에서 매수인이 인수하기로 한 채무인수가 불가능하게 될 경우 매매대금전액을 현실적으로 지급하여야 하게 되어 매수인의 자금부담이 가중된다 함은 원심판시와 같으나 매도인으로서는 그 채무가 자기부담인 경우에는 매수인으로부터 대금을 수령하여 변제하면 될 것이고 자기가 물상보증책임만 부담하고 있는 경우라면 그 채권액만큼 대금을 더 수령하여 자금을 이용할수 있는 편익이 있고 후일 물상보증책임을 추급당할 경우라 하더라도 위 수령한 금액을 지급하면 책임을 면할 수 있을 것이므로(이자의 증가를 예상할 수 있으나 그것은 그 동안의 자금이용의 이익과 대등한 것으로 볼 수 있을 것이다) 채무인수가 안된다고 하여 그 매매계약에서 불리하게 된다고 할 수 없다. 더구나 이 사건에서는 원·피고 사이의 매매계약을 소개하고 계약서를 작성한 증인 소외 1이 그 매매계약서에 기재한 해제권 유보조항은 매수인의 요구에 의하여 매수인을 위하여 기재한 것이라고 증언하고 있고 이에 대한 반증이 없는 터에 원심이 그 증언을 배척하고 위와 같이 판시한 것은 매매목적부동산이 부담하고 있는 채무의 인수와 관련한 해제권 유보조항의 해석을 그르치고 증거의 증명력의 판단을 잘못하여 판결결과에 영향을 미쳤다고 할 것이고 이 점을 지적한 상고논지는 이유 있다고 할 것이다.
그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리판결하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.