채권자명의로 건축허가명의를 신탁한 경우 완공시 건물소유권의 원시취득자

채권담보의 목적으로 건축허가명의를 담보권자로 하였다면 건축완성과 동시에 건물의 대외적인 소유권은 허가명의자인 담보권자에게 원시적으로 귀속된다.

민법 제187조

1975. 12. 23. 선고, 75다1466 판결 (판례카아드 11079호, 판결요지집 민법 제188조(30) 297면, 법원공보 529호 8866면)

원고

피고 1외 1인

서울민사지방법원(80가합5473 판결)

1. 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고의 부담으로 한다.

원판결을 취소한다.

피고들은 원고에 대하여 별지목록기재 부동산에 관한 1980. 5. 13. 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기절차를 이행하라.

소송비용은 제1, 2심 모두 피고들의 부담으로 한다.

원고는 본소 청구원인으로서, 별지목록기재의 본건 연립주택은 피고들 소유인데, 원고가 1980. 5. 13. 피고들을 대리한 소외 1로부터 이를 대금 10,000,000원에 매수하였으므로 피고들에 대하여 위 연립주택에 관한 위 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기절차의 이행을 구한다고 주장하므로, 살피건대, 원심증인 소외 2의 증언에 의하여 그 진정성립을 인정할 수 있는 갑 제2호증(매매계약서)의 기재와 위 증인의 증언에 의하면, 원고가 그 주장과 같은 날짜에 소외 1로부터 본건 연립주택을 매수한 사실은 이를 인정할 수 있으나, 소외 1이 본건 연립주택을 자기의 소유물이 아닌 피고들의 소유물로서 이를 매도했다거나 또는 피고들의 소유물로 이를 매도함에 있어서 자기의 피고들의 대리인 자격으로 위 계약을 체결했고, 피고들이 그에게 처분에 관한 대리권을 수여하였다는 점에 관하여는 이에 부합하는 당심증인 소외 1, 3의 각 증언은 뒤에서 인정하는 사실에 비추어 믿지 아니하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

오히려, 성립에 다툼이 없는 갑 제3호증(등기부등본), 갑 제6호증의 1(매매계약서), 같은호증의 2(합의각서)의 각 기재와 원심증인 소외 4, 위 증인 소외 2, 1, 3의 각 일부증언(위에서 믿지 않는 부분 제외) 및 변론의 전취지를 종합하면, 본건 연립주택의 부지인 부천시 괴안동 소재 대지는 원래 체비지로서 피고들이 이를 매수한 토지인데, 소외 3 외 8인이 1979. 8. 18.위 토지 위에 연립주택을 건축하기 위하여 피고들로부터 이를 대금 73,268,000원에 매수함에 있어서, 계약금 7,000,000원을 같은달 25.에 지급하고 중도금 29,634,000원은 같은해 10. 10. 잔금 36,634,000원은 같은해 12. 18. 각 지급하기로 하고, 계약금을 지급한 후 위 토지를 인도하여 연립주택건축공사를 시공할 수 있도록 하되, 위 잔대금채권을 담보할 목적으로 그 건축허가명의를 피고들 명의로 하기로 하는 한편 위 잔대금을 변제하면 공사완공후 소외 3 외 8인이 그 실질적 소유자로서 이를 타에 처분하고 피고들이 그에 따른 이전등기를 직접 그 매수인에게 경료해 주기로 약정한 사실, 위 약정한 바에 따라 소외 3 외 8인이 같은해 8. 25.경 계약금을 지급한 후 위 토지를 인도받아 그시경 피고들 명의로 건축허가를 받아서 본건 연립주택건축공사에 착수하되, 그 건축 및 처분에 관한 일체의 권한을 소외 1에게 위임하여 동 소외인이 이를 건축, 1980. 4.경 완공하기에 이른 사실, 한편, 본건 연립주택에 관하여 등기부상 피고들 명의로 그 소유권보존등기가 경료되어 있는 사실 및 본건 대지의 매수인인 소외 3 외 8인의 피고들에 대한 위 토지의 매매대금은 그 계약금을 제외한 중도금 및 잔금을 전혀 지급하지 않아 그 합계액 금 67,268,000원이 그대로 남아 있는 사실, 소외 1은 위와 같이 본건 대지대금을 지급하지 않아 본건 부동산이 피고들 허가명의로 있는 상태에서 1980. 5. 13. 이를 자기의 소유부동산으로 위에 나온 바와 같이 원고에게 매도한 사실 등을 인정할 수 있는바, 무릇, 채권담보의 목적으로 건축허가명의를 담보권자로 하였다면 건축 완성과 동시에 건물의 대외적인 소유권은 허가명의자인 담보권자에게 원시적으로 귀속된다 할 것이므로 위 인정사실에 의하면, 본건 연립주택의 대외적인 소유권은 그 건축완성과 동시에 그 담보권자이며 건축허가명의자인 피고들에게 원시적으로 귀속되고 소외 3 외 8인이나 그 대리인인 소외 1은 위 잔대금을 완제하여 그 담보권을 소멸시킨 것을 조건으로 하여 본건 부동산의 처분권을 취득한다고 해석된다.

그렇다면 위 건물이 담보하고 있는 위 대지의 잔대금 채무를 소멸시키지 아니한 채 소외 3 외 8인이나 그 대리인인 소외 1이 이를 처분한 행위는 그 처분할 권한이 없는 자의 처분행위에 귀착되고 달리 소외 1이 피고들을 위하여 피고들 소유 부동산을 그 대리인 자격으로 이를 처분하였음을 그 전제로 한 원고의 본소 청구는 나머지 점(표현대리주장)에 대한 판단을 할 필요도 없이 이유없다 하겠다.

그렇다면 원고의 본건 청구는 어느모로나 실당하므로 이를 기각할 것인바, 원판결은 이와 결론을 같이하여 정당하고, 따라서 이에 대한 원고의 항소는 이유없으므로 이를 기각하며, 항소비용은 패소자인 원고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.