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판시사항
[1]주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권의 요건인 주택의 인도 및 주민등록의 존속기간의 종기(＝경락기일)
[2]임차주택에 대한 경매절차에서 경락대금이 완납되지 않아 재경매가 실시된 경우, 제1차 경락기일 이후에 주택에서 퇴거한 임차권자는 이미 취득한 우선변제권을 잃는지 여부(소극)
판결요지
[1]주택임대차보호법 제8조에서 임차인에게 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 같은 법 제8조 소정의 임차인 이외에 같은 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 한다.
[2]제1차 경락기일 이후에 낙찰자가 그 대금을 완불하지 못하는 등의 우연한 사정에 의하여 재경매가 실시되는 경우 새로이 지정된 경락기일까지 임차인으로 하여금 임차주택에 거주하도록 하는 것은 사실상 임차인으로 하여금 경락대금이 실제로 납부될 때까지 대항력을 유지하도록 강요하는 결과가 되어 임차인에게 크게 불리하게 되는 점, 제1차 경락기일 이후 새로이 지정된 경락기일까지 사이에 다른 임차인이나 가장임차인이 출현하여 경매절차상의 다른 담보권자 기타 이해관계인에게 피해를 줄 우려가 있다 하더라도 그 임차인은 주택임대차보호법 제8조 제1항의 요건을 충족할 수 없어 같은 조 소정의 최우선변제권을 가지는 소액임차인이 될 수 없고 단지, 위 법 제3조의2 소정의 확정일자부 임차인으로서 후순위 권리자 기타 채권자들보다 우선하여 그 순위에 따라 보증금을 변제받게 될 뿐인 점, 가장임차인이 출현하여 확정일자의 순위에 따른 배당요구를 할 위험성이 이 경우에도 있을 수는 있지만 이 경우는 제1차 경락기일에 경락허가결정이 선고되는 등 경매절차가 널리 공시되는 점에 비추어 그 진실성 여부를 판결하기가 상대적으로 용이할 것으로 보이는 점, 개정된 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정된 것) 제3조의3에 의하면 임대차 종료 후 임차보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기를 한 후에는 언제라도(제1차 경락기일 이전이라도) 임차주택에서 퇴거하여도 이미 취득한 우선변제권을 계속 보유할 수 있게 되었는바, 이 경우에도 역시 새로운 확정일자부 임차인이나 가장임차인이 출현하여 경매절차상의 다른 담보권자나 이해관계인에게 피해를 줄 위험성이 있음에도 불구하고 주택임차권자의 보호를 위하여 위 제도를 도입한 점, 경락대금이 납부되기 직전의 최종 경락일까지 임차주택에 거주하여야만 우선변제권을 인정할 경우에 임차인이 입는 불이익과 임차인이 제1차 경락기일 이후에는 퇴거하여도 우선변제권이 유지된다고 해석할 경우 제1차 경락기일 이후 재경매 진행중에 위와 같은 확정일자 있는 임차권자나 가장임차권자의 출현으로 경매절차상의 이해관계인이 입을 수 있는 불이익을 비교·형량하면 전자가 후자보다 현저히 중하다고 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건이 존속되어야 할 종기(종기)로서의 경락기일은 제1차 경락기일을 의미하고 그 후에는 임차권자가 주택에서 퇴거하여도 이미 취득한 우선변제권을 잃지 않는다고 볼 것이다.
참조조문
[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 , 제8조 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 , 제8조
원고,피항소인
중소기업은행 (소송대리인 일신 법무법인 담당변호사 김재용)
피고,항소인
방순채
피고(선정당사자),항소인
망 박순복의 소송수계인 하옥동
주문
1.원심판결 중 피고 방순채 및 피고(선정당사자) 하옥동의 소송피수계인 망 박순복에 대한 부분을 취소한다.
2.원고의 피고 방순채 및 피고(선정당사자) 하옥동에 대한 청구를 모두 기각한다.
3. 소송 총비용은 원고의 부담으로 한다.
청구취지
서울지방법원 96타경50408호 부동산임의경매사건에 관하여 같은 법원이 1999. 2. 25. 작성한 배당표 중 피고 방순채와 피고(선정당사자, 이하 '피고'라 한다) 하옥동의 소송피수계인 망 박순복에 대한 배당액 각 금 7,000,000원을 삭제하고 위 금원을 원고에게 배당하는 것으로 경정한다.
항소취지
주문과 같다.
이유
1. 인정 사실
[증 거] 갑 제1 내지 8호증(가지번호 포함), 변론의 전취지
가.원고는 왕재극에 대한 금 697,105,703원의 채권을 담보하기 위하여 왕재극 소유의 서울 관악구 신림동 254의 271 토지에 대한 채권최고액 금 2억 6천만 원의 근저당권설정등기를 마쳤다.
나.피고 방순채는 1996. 1. 24. 왕재극으로부터 이 사건 건물 중 방 2칸을 임대차보증금 1,800만 원에 임차하여 입주하고 그 이전에 이미 이 사건 건물 소재지에 주민등록전입신고를 마쳤고, 망 박순복은 1996. 7. 25. 왕재극으로부터 이 사건 건물 중 방 2칸을 임대차보증금 1,700만 원에 임차하여 입주하고 같은 해 8. 26. 이 사건 건물소재지에 주민등록전입신고를 마쳤다.
다.원고는 위 저당권에 기하여 서울지방법원에 부동산임의경매를 신청하였고, 최초로 1997. 3. 26. 경락허가결정이 선고되었으나 그 낙찰자가 대금을 완납하지 못하여 다시 경매가 진행되었으며, 그 다음 경락기일(이하 '제2차 경락기일'이라 한다)이 같은 해 10. 28.이었으나 그 낙찰자 역시 대금을 완납하지 못하여 또다시 경매가 진행되어 1998. 7. 8. 경락기일(이하 '제3차 경락기일'이라 한다) 후에 낙찰대금이 완납되었다.
라.피고 방순채와 망 박순복은 이 사건 경매가 시작되자 경매법원에 소액임차권자로서 각 임대차보증금 상당액의 배당요구를 하였는데, 경매법원은 1999. 2. 25. 배당기일에 낙찰금 189,500,000원에 이자와 전 낙찰자의 경매보증금을 합한 후 집행비용 등을 공제한 금 257,952,089원에 대하여 배당을 실시하여 소액임차인인 피고 방순채와 망 박순복에게 각 금 700만 원을 배당하고, 선순위 근저당권자인 원고에게 금 229,952,089원을 배당하였다
마.위 경매사건에 대한 낙찰대금 완납 직전의 경락기일(제3차 경락기일)이 1998. 7. 8.이었음에도 피고 방순채는 1997. 12. 26.에, 망 박순복은 1997. 11. 21.에 각각 이 사건 건물소재지에서 다른 곳으로 전출하였다.
바.망 박순복은 1999. 8. 14. 사망하여 그 처인 피고 하옥동, 그 자인 선정자 박우상, 박연희가 그 재산상속인이 되었다.
2. 소송절차의 수계와 추인
기록에 의하면 이 사건 원심 계속중에 망 박순복이 사망하였음에도 불구하고 원심이 이를 간과하여 피고를 망 박순복으로 하여 판결을 선고하였고, 그 상속인인 피고 하옥동, 선정자 박우상, 박연희가 사실상 위 판결을 받은 후 망 박순복 명의로 이 사건 항소장을 제출하였다가 2000. 7. 24.에 이르러 소송절차 수계신청을 하고 피고 하옥동이 선정당사자로서 당심 제3차 변론기일에 원심의 절차를 적법한 것으로 추인한 사실이 인정된다.
위 인정 사실에 의하면, 원심이 망 박순복의 사망으로 인한 소송절차의 중단을 간과하고 적법한 수계 없이 판결을 선고한 위법은 있으나 그 후 적법한 상속인들이 항소와 수계절차를 밟고 원심의 절차를 적법한 것으로 추인한 이상, 원심의 위 절차상 위법은 모두 소멸하고 항소도 적법하게 되었다고 할 것이다.
3. 주장 및 판단
가.원고는 이 사건 청구원인으로, 피고 방순채와 망 박순복은 경락기일까지 주민등록을 존속시키지 않았으므로 배당에서 제외되어야 한다고 주장하고, 피고들은 제2차 경락기일까지는 주민등록을 존속시켰으므로 이러한 경우에는 배당을 받아야 한다고 주장한다.
나.(1)살피건대, 위 경매사건에서, 최초의 경락기일이 1997. 3. 26.이었고 제2차 경락기일이 같은 해 10. 28.이었으며, 제3차 경락기일이 1998. 7. 8.이었는데, 피고 방순채와 망 박순복은 제2차 경락기일 이후로서 제3차 경락기일 이전인 1997. 12. 26.과 같은 해 11. 21. 각 위 주거지로부터 전출한 사실은 위에서 본 바와 같다.
(2)주택임대차보호법 제8조에서 임차인에게 위 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 위 법 제8조 소정의 임차인 이외에 위 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 할 것이다.
(3)그런데 제1차 경락기일 이후에 낙찰자가 그 대금을 완불하지 못하는 등의 우연한 사정에 의하여 재경매가 실시되는 경우 새로이 지정된 경락기일까지 임차인으로 하여금 임차주택에 거주하도록 하는 것은, 사실상 임차인으로 하여금 경락대금이 실제로 납부될 때까지 대항력을 유지하도록 강요하는 결과가 되어 임차인에게 크게 불리하게 되는 점, 제1차 경락기일 이후 새로이 지정된 경락기일까지 사이에 다른 임차인이나 가장임차인이 출현하여 경매절차상의 다른 담보권자 기타 이해관계인에게 피해를 줄 우려가 있다 하더라도 그 임차인은 주택임대차보호법 제8조 제1항의 요건을 충족할 수 없어 같은 조 소정의 최우선변제권을 가지는 소액임차인이 될 수 없고 단지 위 법 제3조의2 소정의 확정일자부임차인으로서 후순위 권리자 기타 채권자들보다 우선하여 그 순위에 따라 보증금을 변제받게 될 뿐인 점, 가장임차인이 출현하여 확정일자의 순위에 따른 배당요구를 할 위험성이 이 경우에도 있을 수는 있지만 이 경우는 제1차 경락기일에 경락허가결정이 선고되는 등 경매절차가 널리 공시되는 점에 비추어 그 진실성 여부를 판결하기가 상대적으로 용이할 것으로 보이는 점, 이 사건 이후 개정된 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호) 제3조의3에 의하면, 임대차 종료 후 임차보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기를 한 후에는 언제라도(제1차 경락기일 이전이라도) 임차주택에서 퇴거하여도 이미 취득한 우선변제권을 계속 보유할 수 있게 되었는바, 이 경우에도 역시 새로운 확정일자부 임차인이나 가장임차인이 출현하여 경매절차상의 다른 담보권자나 이해관계인에게 피해를 줄 위험성이 있음에도 불구하고 주택임차권자의 보호를 위하여 위 제도를 도입한 점, 경락대금이 납부되기 직전의 최종 경락일까지 임차주택에 거주하여야만 우선변제권을 인정할 경우에 임차인이 입는 불이익과 임차인이 제1차 경락기일 이후에는 퇴거하여도 우선변제권이 유지된다고 해석할 경우 제1차 경락기일 이후 재경매 진행중에 위와 같은 확정일자 있는 임차권자나 가장임차권자의 출현으로 경매절차상의 이해관계인이 입을 수 있는 불이익을 비교·형량하면 전자가 후자보다 현저히 중하다고 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건이 존속되어야 할 종기(종기)로서의 경락기일은 제1차 경락기일을 의미하고 그 후에는 임차권자가 주택에서 퇴거하여도 이미 취득한 우선변제권을 잃지 않는다고 봄이 상당하다 할 것이다.
(4)따라서 피고 방순채와 망 박순복은 이 사건 제1차 경락기일인 1997. 3. 26. 이후에 전출하였으므로 우선변제의 요건을 갖추었다고 할 것이므로 소액임차인으로서 각 금 700만 원을 배당받을 권리가 있어 이 사건 배당은 정당하다 할 것이다. 결국, 원고의 주장은 이유 없고 피고들의 주장은 이유 있다.
4. 결 론
그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 이유 없어 기각할 것인바, 이와 결론을 달리하는 원심판결 중 피고 방순채 및 피고 하옥동의 소송피수계인 망 박순복에 대한 부분은 부당하므로 취소하고 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.