2015다13034(본소) 청산금등

2015다13041(반소) 소유권이전등기

인겸피상고인

A

겸상고인

B재건축주택조합

서울고등법원 2015. 1. 16. 선고 2014나13954(본소), 2014나

13961(반소) 판결

2015. 12. 24.

원심판결 중 1,008,711,000원에 대한 지연손해금 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

피고(반소원고)의 상고를 기각한다.

상고이유를 판단한다.

1. 원고(반소피고, 이하 '원고'라고만 한다)의 상고이유에 대하여

(1) 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법'이라 한다)의 시행 전에 구 주택건설촉진법에 따른 사업계획의 승인을 얻은 재건축조합이 정관이나 규약 등에서 토지 등에 대한 현금 청산에 관한 조항을 두고 있는 경우에는, 분양신청을 하지 아니하거나 철회하는 조합원에 대하여 그 정관이나 규약 등이 정한 방법과 절차에 따라 현금 청산을 하여야 할 것이다(대법원 2011. 9. 8. 선고 2010다15134 판결 참조).

한편, 도시정비법의 시행 전에 구 주택건설촉진법에 따른 사업계획의 승인을 얻은 재건축조합이 분양신청을 하지 아니한 조합원 등에게 청산금 지급의무를 부담하는 경우에, 공평의 원칙상 조합원은 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 재건축조합에 이전할 의무를 부담하고, 이러한 권리제한등기 없는 소유권 이전의무와 재건축조합의 청산금 지급의무는 동시이행의 관계에 있다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다. 37780 판결, 대법원 2013. 7. 25. 선고 2011다19768 판결 참조).

다만, 토지 등 소유자가 재건축조합에 대하여 토지 등에 관한 소유권이전등기 및 인도를 마쳤으나 근저당권설정등기를 말소하지 아니한 경우, 재건축조합이 정관이나 규약 등에 따른 현금청산에서 근저당권설정등기말소와의 동시이행을 주장하여 지급을 거절할 수 있는 청산금의 범위는 동시이행의 항변권이 인정되는 근본 취지에 비추어 공평의 관념과 신의칙에 따라 정하여야 한다.

그런데 기록에 나타난 피고(반소원고, 이하 '피고'라고만 한다)의 규약 및 관리처분계획기준의 문언과 전체적 내용 등을 종합하여 알 수 있는 현금청산관계에 관한 다음과 같은 사정들, 즉 ① 피고의 규약에는 제39조에서 '조합원이 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않는 경우 피고는 그 조합원을 제명할 수 있고 그 지분을 금전으로 청산하는 것을 원칙으로 하되, 조합원이 동호수 추첨일 전날까지 분양신청을 하는 때에는 그러하지 아니할 수 있다'고 규정하고 있고, 금전청산의 방법·절차 등에 관하여는 2001. 2. 24. 조합원 총회에서 결의된 관리처분계획기준 제7조에서 '조합원이 분양신청을 하지 아니하거나 이를 포기한 자는 관리처분권리가액에 의하여 현금 청산하며, 청산금은 별도 협의하여 지급시기를 결정하되 그 권한은 조합 이사회에 있다.'고 규정하고 있어, 재건축사업의 원활한 추진을 위하여 분양신청을 하지 아니한 토지 등 소유자에 대하여는 그 소유자의 의사와 무관하게 재건축조합과 사이에 토지 등을 현금으로 청산받아야만 하도록 규정하고 있는 점, ② 그 과정에서 토지 등 소유자는 재건축조합과 협의가 이루어지지 아니하는 이상 토지 등에 관하여 설정된 근저당권을 재건축조합에 인수시키는 내용으로 계약관계를 형성할 기회를 갖지 못한 채 근저당권설정등기의 말소의 무를 부담하게 되는 점, ③ 토지 등에 관하여 소유권이전등기를 마치고 인도까지 받은 재건축조합은 그 토지 등을 이용하여 재건축사업을 추진하는 이익을 누릴 수 있고, 민법 제364조에 의하여 근저당권의 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무를 변제하고 근저당권의 소멸을 청구할 수도 있는 점, ④ 재건축조합은 사업수행을 위하여 필요한 경우에는 스스로 토지 등 소유자에게 청산금 중 권리제한등기를 말소하는 데 필요한 금액을 공제한 나머지 금액만을 지급하고 토지 등에 관한 소유권이전등기 및 인도를 구할 수 있는 점(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 참조) 등을 고려하면, 피고의 규약 및 관리처분계획기준에 따른 현금청산에서 토지 등 소유자가 토지 등에 관한 소유권이전등기 및 인도를 마쳤으나 근저당권설정등기를 말소하지 아니한 경우, 재건축조합은 말소되지 아니한 근저당권의 채권최고액 또는 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무액에 해당하는 청산금에 대하여만 동시이행의 항변권에 기초하여 지급을 거절할 수 있다고 보는 것이 공평의 관념과 신의칙에 부합한다(대법원

2015. 11. 19. 선고 2012다114776 전원합의체 판결 참조).

(2) 원심이 적법하게 채택한 증거들에 의하면, ① 피고는 판시 아파트 31개 동과 상가 3개 동의 주택 재건축사업 시행을 위하여 설립되어 1999. 5. 26. 인가를 받은 재건축조합으로서 2000, 10, 13. 그 사업계획승인을 받았고, 원고는 피고의 조합원으로서 위 상가 중 원심판결 별지2 목록 기재 부동산의 1/2 지분(이하 '이 사건 지분'이라 한다)의 구분소유자였던 사실, ② 피고는 2001. 2. 24. 조합원 총회를 개최하여 관리처분계획을 결의한 다음, 위 아파트 및 상가를 모두 철거하고 2005. 2.경 재건축공사를 완료한 사실, ③ 피고는 원고를 상대로 이 사건 지분에 관하여 신탁을 원인으로 하는 소유권이전등기 및 인도를 구하는 소송을 제기하여, 2002. 9. 6. 승소판결을 받았고, 2006. 10. 13. 그 판결이 확정된 사실, ④ 피고는 2006. 10, 19. 위 판결에 따라 이 사건 지분에 관하여 신탁을 원인으로 하는 소유권이전등기를 마친 사실, ⑤ 당시 이 사건 지분에 관하여 H 명의의 지분이전청구권가등기가 마쳐져 있었는데, 피고의 신탁등기 후 H가 가등기에 기한 본등기를 실행하여 피고 명의의 신탁등기가 말소되자 피고가 H와 H가 설정한 근저당권설정등기의 근저당권자 및 H의 지분을 가압류한 채권자 등을 상대로 말소 및 승낙의 의사표시를 구하는 소를 제기하여 승소판결을 받았고, 2010. 6. 7. 피고 명의의 신탁등기를 회복한 사실, ⑥ 피고는 2005. 2. 18.부터 2006. 11. 15.까지 수차례에 걸쳐 원고를 포함하여 분양신청을 하지 아니한 조합원들에게 분양신청을 최고하였으나 원고는 분양신청을 하지 아니한 사실, ⑦ 이에 피고는 2007. 1. 12. 대의원회의를 개최하여 원고를 조합원에서 제명하는 결의를 한 다음, 2007. 2. 2. 원고에게 현금으로 청산하겠다는 내용의 통보를 한 사실, ⑧ 한편, 원심판결 별지1 목록 기재 부동산 및 서울 동대문구 D 대 61,775.6m 중 원고와 I의 지분에 관하여, 1997. 1. 3. 채권최고액 3억 2,500만 원, 채무자 I, 근저당권자 농협중앙회의 근저당권(이하 '이 사건 제1근저당권설정등기'라 한다)이 설정되었다가, 2014. 2. 5.경 그 등기가 말소되었고, 1997. 11. 6. 채권최고액 1억 3,000만 원, 채무자 J, 근저당권자 농협중앙회의 근저당권(이하 '이 사건 제2근저당권설정등기'라 한다)이 설정되었다가, 2014. 2. 24.경 그 등기가 말소된 사실, ④ 피고의 규약과 관리처분계획기준에서는 앞서 본 바와 같은 내용으로 조합원이 분양신청을 하지 아니하는 경우 현금으로 청산하도록 규정하고 있는 사실 등을 알 수 있다.

원심은 이러한 사실관계에서, 이 사건 제1, 2근저당권설정등기가 모두 말소될 때까지 피고가 청산금 전부에 대하여 동시이행의 항변권에 기초하여 지급을 거절할 수 있다고 보아, 피고는 원고에게 청산금에 대하여 이 사건 제1, 2근저당권설정등기가 모두 말소된 날의 다음날인 2014. 2. 25.부터만 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단하고, 이 사건 제1, 2근저당권설정등기가 모두 말소된 2014. 2. 24.까지의 위 청산금에 대한 지연손해금 청구를 전부 기각하였다.

(3) 그러나 앞에서 본 법리에 따라 살펴보면, 토지 등 소유자가 사업시행자에게 신탁을 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳐 준 경우에는 청산금을 지급받기 위하여 별도로 소유권을 이전할 의무는 부담하지 아니하는 것이어서(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결, 대법원 2013. 11. 28. 선고 2012다110477 · 110484 판결 참조) 원고는 피고에게 이미 피고의 규약 및 관리처분계획기준에서 정한 현금청산에 따른 소유권이전등기를 마쳤다고 할 수 있고, 또한 피고가 이 사건 지분이 포함된 위 상가건물을 철거함으로써 원고가 피고에게 자신의 점유 부분에 대한 인도도 마쳤다고 볼 수 있다. 따라서 피고가 이 사건 제1, 2근저당권설정등기가 말소되지 아니하였다는 이유로 동시이행의 항변권에 기초하여 지급을 거절할 수 있는 청산금의 액수는 이 사건 제1, 2근저당권설정등기가 각 말소될 당시의 채권최고액 또는 그 범위 내에서 확정된 피담보채무액에 한정된다.

그런데도 원심은 그 판시와 같은 이유로 피고가 원고에게 지급할 청산금에 대하여 이 사건 제1, 2근저당권설정등기가 모두 말소된 2014. 2. 24.까지의 지연손해금에 관한 원고의 청구를 전부 기각하고 말았으니, 위와 같은 원심 판단에는 조합 규약 등에 따른 현금청산관계에서 동시이행의 범위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.

2. 피고의 상고이유에 대하여 정인의 감정 결과는 그 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2007. 2. 22. 선고 2004다 70420 · 70437 판결 참조).

원심은 원고가 소유하였던 이 사건 지분의 시가에 대한 제1심 감정인 C의 감정 결과를 받아들여 이를 기초로 2007. 2. 2. 기준 이 사건 지분의 시가가 1,008,711,000원 상당이라고 평가하고, 그 판시와 같은 이유로 위 감정 결과에 잘못이 있다는 피고의 주장을 배척하였다.

앞서 본 법리에 따라 기록을 살펴보면 이러한 원심의 조치는 정당하다. 거기에 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나, 석명권을 행사하지 아니한 위법이 없다.

3. 결론

그러므로 원심판결 중 1,008,711,000원에 대한 지연손해금 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 피고의 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

재판장대법관이상훈

대법관김창석

주심대법관조희대

대법관박상옥