확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매시 우선하여 보증금을 받을 권리가 있음

대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음

주택임대차보호법 제3조의2보증금의 회수

수원지방법원2014가단74908

최 ○ ○

○○○세무서

2015. 5. 12.

2015. 6. 4.

1. 원고의 피고 ○○○세무서에 대한 소를 각하한다.

2. 원고의 피고 박○○에 대한 청구를 기각한다.

3. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

○○지방법원 0000타경000호 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 0000. 00. 00. 작성한 배당표 중 피고 박○○에 대한 배당액 0,000,000원을 삭제하고, 피고 ○○○세무서에 대한 배당액 000,000,000원을 000,000,000원으로, 원고에 대한 배당액을 00,000,000원으로 각 경정한다.

1. 기초사실

가. 원고는 0000. 0. 0. 박○○과 혼인신고를 하였다가 0000. 0. 00. 협의이혼 신고를 하였다.

나. (1) 박○○은 0000. 0. 00. 송○○과 사이에 ○○시 ○○동 00번지 ○○빌딩(이하 '○○빌딩'이라 한다) 중 000호(이하 '이 사건 빌라'라고 한다)에 관하여 임대차보증금 00,000,000원, 관리비 월 000,000원, 임대기간 0000. 0. 0.부터 0000. 0. 0.까지로 정하여 임대차계약을 체결한 후 0000. 0. 0. 확정일자를, 0000. 0. 00. 주민등록 전입신고를 각 마쳤다.

(2) 박○○은 0000. 0. 0. 송○○과 사이에 이 사건 빌라에 관하여 임대차보증금

00,000,000원, 관리비 월 000,000원, 임대기간 0000. 0. 0.부터 0000. 0. 0.까지로 정하여 임대차계약을 체결하였다.

(3) 한편, 박○○은 0000. 0. 00. 이 사건 빌라에서 전출신고를 마쳤다.

다. 원고는 0000. 0. 0. 송○○과 사이에 이 사건 빌라에 관하여 임대차보증금

00,000,000원, 관리비 월 000,000원, 임대기간 0000. 0. 0.부터 0000. 0. 0.까지로 정하여 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다)을 체결하였고, 0000. 0. 00. 주민등록 전입신고를, 0000. 0. 00. 확정일자를 각 마쳤다.

라. 피고 박○○는 0000. 0. 00. 송○○과 사이에 ○○빌딩 중 00호에 관하여 임대차보증금 00,000,000원, 관리비 월 000,000원, 임대기간 0000. 0. 00.부터 0000. 0. 00.까지로 정하여 임대차계약을 체결하였고, 0000. 0. 00. 주민등록 전입신고 및 확정일자를 마쳤다.

마. 대한민국은 0000. 0. 00.과 0000. 0. 00. ○○빌딩을 각 압류하였다.

바. (1) ○○빌딩에 관하여 0000. 0. 0. ○○지방법원 0000타경000호, 2014. 1. 15. 위 법원 0000타경0000호로 각 임의경매개시결정이 내려졌고(이하 '이 사건 경매절차'라고 한다), ○○빌딩은 이 사건 경매절차에서 0,000,000,000원에 매각되었다.

(2) 이 사건 경매법원은 0000. 00. 00. 원고에게 소액임차인으로서 00,000,000원, 피고 박○○에게 소액임차인으로서 00,000,000원, 확정임차인으로서 0,000,000원, 피고 ○○○세무서에게 교부권자로서 000,000,000원을 각 배당하는 것 등으로 배당표를 작성하였다.

(3) 원고는 0000. 00. 00. 이 사건 경매절차의 배당기일에 참석하여 피고 박○○의

배당액 중 0,000,000원, 피고 ○○○세무서의 배당액 중 00,000,000원에 대하여 이의하였다.

<인정근거: 갑1~5, 을1~7, 변론의 전취지>

2. 피고 ○○○세무서의 본안전 항변에 관한 판단

피고 ○○○세무서는 민사소송법상 세무서장은 당사자능력이 없으므로 피고 ○○○세무서에 대한 소는 각하되어야 한다고 주장하므로 살피건대, 국가의 기관인 세무서장은 민사소송에서 당사자능력이 없고 국가만이 당사자능력이 있다 할 것이므로, 피고

○○○세무서에 대한 소는 당사자능력이 없는 자를 상대로 한 부적법한 소라 할 것이다.

3. 피고 박○○에 대한 청구에 관한 판단

가. 원고의 주장

원고는 ○○빌딩의 환가대금에서 피고 박○○에 우선하여 변제받을 권리가 있으므

로 피고 박○○에 대한 배당액 중 0,000,000원을 삭제하고, 이를 원고에게 배당하여야 한다는 취지로 주장한다.

나. 판단

(1) 주택임대차보호법 제3조 제1항은 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이

주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다."고 규정하고, 제3조의2 제2항은 "제3조 제1항 또는 제2항의 대항요건과 임대차계약증서(제3조 제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다."고 규정하고 있다.

그리고 주택임대차보호법 제8조 및 위 법 시행령 제10, 11조, 부칙 제4조에 의하

면, ○○시의 경우 보증금이 4,500만 원 이하인 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 1,500만 원의 범위 내에서 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.

(2) 살피건대, 위 인정사실에 의하면, 원고 및 피고 박○○는 ○○시에 거주하는 보증금이 4,500만 원 이하인 임차인으로서 은진빌딩에 대한 경매신청의 등기 전에 모두 주택의 인도와 주민등록을 마쳤으므로 소액보증금 1,500만 원씩을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.

그런데 주택의 인도와 주민등록 외에도 확정일자를 갖추어야 주택의 환가대금에서

후순위권리자 등에 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다 할 것인데, 원고의 주민등록 전입신고일은 0000. 0. 00., 확정일자일은 0000. 0. 00. 피고 박○○의 주민등록 전입신고일 및 확정일자일은 0000. 0. 00.로서 피고 박○○의 확정일자가 원고보다 앞서므로 피고 박○○는 ○○빌딩의 환가대금에서 원고에 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

원고는 전처인 박○○이 0000. 0. 0. 확정일자를 마쳤으므로 원고가 피고 박○○보

다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다는 취지로 주장하나, 주택의 환가대금에서 후순위권리자 등에 우선하여 보증금을 변제받기 위해서는 주택의 인도, 주민등록 및 확정일자를 갖추고 계속 존속하고 있어야 하는바, 위 인정사실에 의하면, 박○○은 0000. 0. 00. 이 사건 빌라에서 전출신고를 마쳤음을 알 수 있으므로, 원고의 위 주장은 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

따라서 원고가 ○○빌딩의 환가대금에서 피고 박○○보다 우선하여 보증금을 변제

받을 권리가 있음을 전제로 한 원고의 피고 박○○에 대한 청구는 이유 없다.

4. 결론

그렇다면 원고의 피고 ○○○세무서에 대한 소는 부적법하므로 각하하고, 피고 박○○에 대한 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.