조심2008서4174 (2009.02.09)

경락인이 임차인에게 반환한 임대보증금의 필요경비 인정여부

대항력 있는 임차권의 목적부동산의 경락인이 그 임차인에게 반환한 임대보증금은 실질적으로 그 부동산을 취득하는데 소요된 대가와 같이 볼 수 있어 이를 그 부동산의 취득가액으로 산정함이 상당하나 지급의무가 없는 상태에서 지급한 경우 필요경비로 인정할 수 없음

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2008. 10. 1. 원고에게 부과한 2006년 귀속 양도소득세 178,978,190원의 부과 처분을 취소한다.

1. 처분의경위등

가. 원고는 1999. 4. 30. 임의경매로 인한 낙찰로 아래 부동산을 취득하였다(이하 '경락 부동산'이라 한다).

① 천안시 AA동 45-2 대 3487㎡

② 천안시 AA동 45-3 대 266㎡

③ 천안시 AA동 45-4 대 297㎡

④ 천안시 AA동 45-2 시멘벽돌조 스레트즙 2층 건 사무실 및 공장 건평 234평 9 홉 2재 외 2층평 42평

⑤ 천안시 AA동 45-2 제2호 철근콩크리트조 스라브즙 2층 건 사무실 및 점포 건평 126평 3홉 8작 8재 외 2층평 45평 9홉 7작 2재

나. 원고는 1999. 6. 5. 천안시 AA동 45-3 지상의 경량철골조 철판지붕 단층 소매점 151.2㎡ 부속건물 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 변소 2.0㎡(이하 '쟁점 건물'이라 한다)에 관하여 1999. 5. 25.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 이후 쟁 점 건물은 증축, 지번변경, 합병 및 일부멸실을 거쳐 등기부상 천안시 동남구 AA동 45-7 경량철골조 철판지붕 단층 소매점 354.08㎡로 되었다.

다. 원고는 2006. 8. 28. 경락 부동산 대부분 및 쟁점 건물을 양도하였고(이와 같이 양도한 부동산을 합하여 이하 '이 사건 부동산들'이라 한다), 2006. 10. 31. 이 사건 부동산들의 양도에 관하여 실지거래가액에 의한 양도가액을 36억 3000만원, 실지거래가액에 의한 취득가액을 1,956,423,753원으로 하여 산정한 양도소득세 420,630,100원을 예정신고납부하였다.

라. 그런데 피고는, 원고가 이 사건 부동산들과 관련하여 임차인들에게 지급한 임대 보증금 3억 1400만원은 대항력 없는 임차권의 임대보증금이라는 이유로 그 중 이 사건 부동산들에 관한 299,087,342원을 필요경비에서 제외하고, 쟁점 건물은 취득 당시 의 실지거래가액을 인정할 수 없다는 이유로 위 양도가액을 취득 및 양도 당시의 기준 시가 대비비율로 환산, 산출한 1,517,512,092원을 이 사건 부동산들의 취득가액으로 하여 양도차익을 산정한 후, 2008. 10. 1. 원고에게 그에 따른 양도소득세 178,978,190원 을 2006년 귀속분으로 경정ㆍ고지하는 이 사건 처분을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제l호증, 갑 제3호증의 1 내지 5, 갑 제5호증, 을 제1, 2, 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의적법여부

가. 원고의주장

(1) 한BB는 1999. 3.경 원고에게 자신 소유의 경락 부동산이 경매 중인데 낙찰대금과 제세공과금을 50:50 부담하여 원고 명의로 낙찰 받은 후 임차인들에 대한 임대보증금 3억 1400만원을 한BB 60%, 원고 40%의 비율로 부담한 후 부동산에 관한 권리는 2명이 절반씩 행사하자고 제의하였고, 이에 동의한 원고는 1999. 3. 17. 한BB와 사이에 그와 같은 내용을 공증하였다. 그러나 한BB는 그가 부담하여야 할 낙찰대금을 마련하지 못하여 결국 원고 혼자 돈을 마련하여 1999. 4. 30. 경락 부동산을 15억 3000만원에 낙찰 받았는데, 한BB는 2001. 6.경 자금부족 등으로 경락 부동산을 공동 소유 및 관리할 수 없다고 하면서 그의 권리와 의무를 원고에게 양도하였다. 이와 같이 원고가 경락 부동산에 대한 권리를 전부 취득하면서 경락 부동산의 임차인들에 대한 임대보증금반환채무도 인수하게 되었고, 이에 원고는 2001. 12. 26.경 경락 부동산에 관한 임대차계약을 해지하고 임차인들에게 임대보증금 합계 3억 1450만원을 지급한 것인바, 이와 같은 경위로 임차인들에게 지급된 3억 1450만원은 경락 부동산을 취득하기 위하여 불가피하게 지출한 비용으로서 양도소득세 산정시 필요경비로 양도가액에서 공제되어야 하므로, 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

(2) 원고는 위와 같이 한BB와 공동으로 경락 부동산을 낙찰 받는 과정에서 한BB의 처 오CC 명의로 등기되어 있고 경매대상에는 포함되지 않았던 쟁점 건물을 2억 원에 매수하였으므로 쟁점 건물의 실지취득가액은 2억 원임에도, 피고가 쟁점 건물의 실지취득가액을 인정할 수 없다는 이유로 환산가액을 적용하여 이 사건 처분을 하였으니 이는 위법하여 취소되어야 한다.

나. 관련법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 원고의첫째주장에대한판단

대항력 있는 임차권의 목적부동산의 경락인이 그 임차인에게 반환한 임대보증금은 실질적으로 그 부동산을 취득하는데 소요된 대가와 같이 볼 수 있어 이를 그 부동산의 취득가액으로 산정함이 상당하나(대법원 1992. 10.27. 선고 92누11954 판결 참조), 대항력 없는 임차권의 목적부동산의 경락인이 그 임차인에게 반환한 임대보증금은 지급 의무가 없는 상태에서 지급된 것이거나 목적부동산의 취득과는 다른 별개의 이유로 지급된 것으로서 양도소득세를 산정함에 있어 부동산의 취득가액이나 양도비로 양도가액에서 공제할 수 있는 돈이라고 하기 어렵다. 원고가 지급하였다고 주장하는 이 사건 임대보증금들이 경락인인 원고에게 대항할 수 있어 법상 경락인이 반드시 지급하여야 하는 돈이 아니라는 것은 원고 스스로 인정하고 있으므로, 설령 원고가 그 주장과 같은 경위로 임차인들에게 임대보증금을 지급한 것이 사실이라 하더라도 이를 필요경비로 인정하여 양도가액에서 공제할 수는 없다 할 것이므로, 이와 반대의 전제에선 원고의 첫째 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

(2) 원고의둘째주장에대한판단

(가) 구 소득세법(2006. 12. 30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제94조 제l항, 제96조 제1항, 제97조 제1항 제l호 가.목 본문 및 나.목에 의하면, 부동산의 양도차익을 산정함에 있어 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의하도록 하되, 이 경우 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없을 때에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 순차로 적용하여 산출한 금액을 취득가액으로 할 수 있고, 나아가 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지취득가액은 거래 당시 양수인이 자산을 양수하고 그 대가로 지급한 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 실지거래가액에 관한 증빙서류로서 취득에 관한 매매계약서와 계약상대방의 거래확인서 및 인감증명서 등을 제출하였다면, 과세관청으로서는 위 매매계약서가 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 위 매매계약서상의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 하고, 이 경우 그러한 특별한 사정이 있다는 점은 과세관청이 이를 입증하여야 한다(대법원 1997. 6. 27. 선고 96누5810 판결 등 참조).

(나) 이 사건에 관하여 보건대, 원고는 1999. 5. 25. 한BB의 처 오CC으로부터 쟁점 건물을 2억 원에 매수하였다고 주장하면서 실지취득가액에 관한 증빙서류로서 부동산매매계약서(갑 제22호증)만 제출하고 있을 뿐 계약상대방인 오CC의 거래확인서 및 인감증명서를 제출하고 있지 아니하다.

다른 한편, 갑 제5, 22호증, 갑 제23호증의 1의 각 기재를 종합하면, 쟁점 건물에 관한 원고와 오CC 사이의 1999. 5. 25.자 부동산매매계약서에는 "매매대금 2억 원, 계약금 및 중도금 없음, 잔액금 2억 원을 1999. 9. 30. 지급하기로 함, 부동산 명도는 1999. 6. 2. 하기로 함"이라고 기재되어 있는 사실, 원고 명의의 DD은행 계좌에서 1999. 9. 29. 2억 원이 출금된 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실 및 갑 제2, 4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 원고가 오CC의 거래확인서 및 인감증명서를 제출하고 있지 아니하고 한BB로부터도 거래확인서 등을 교부받지 못한 점, ② 쟁점 건물은 1999. 5. 25. 당시 용도가 소매점포 2동으로서 임차인이 있었을 것으로 보이는데 부동산매매계약서에는 임대차계약의 승계 여부 등에 관한 아무런 언급이 없는 점, ③ 쟁점 건물에 관한 명도일은 1999. 6. 2.이고 소유권이전등기일은 1999. 6. 5.인데 비하여, 계약금과 중도금이 없고 소유권이전등기일로부터 3개월 후인 1999. 9. 29.로 잔액금 지급일을 정하는 것은 이례적으로 보이는 점, ④ 원고와 한BB 사이에 1999. 3. 17. 작성된 합의서에는 "4. 상기 표시물 외에 타인 명의로 되어 있는 45-3과 45-4의 지상 건물 91평 일절에 대해서도 그 권리를 갑(한BB), 을(원고) 공동 소유자임을 확정한다(오CC 소유의 건물 일절), 10. 천안시 AA동 45-3 지상의 오CC 명의의 건물에 대하여 오CC으로부터의 권리포기각서를 첨부함"이라고 기재되어 있을 뿐 쟁점 건물의 대금에 관한 기재는 없는 점, ⑤ 원고의 DD은행 계좌에서 1999. 9. 29. 출금된 2억 원이 오CC 또는 한BB에게 지급되었다는 자료가 없는 점, ⑥ 오CC은 1999. 6. 4.경 쟁점 건물의 양도에 관하여 기준시가에 의 한 양도가액 36,461,600원을 신고한 점 등을 종합하여 보면, 원고가 제출한 부동산매매 계약서는 실제와 달리 작성되었을 가능성이 높아 이를 신뢰하기 어렵고, 갑 제23호증의 1, 갑 제30호증의 각 기재만으로는 쟁점 건물의 실지취득가액이 2억 원임을 인정하기 부족하고 달리 쟁점 건물의 실지취득가액을 인정 또는 확인할 자료가 없다.

(다) 따라서 원고가 쟁점 건물의 취득가액으로 주장하는 2억 원은 실지거래가액으로 인정되지 않는다고 할 것이므로, 쟁점 건물의 취득가액을 산정함에 있어 기준이 될만한 매매사례가액, 감정가액이 없는 이 사건에 있어서, 그 취득가액은 구 소득세법 제114조 제5항 등에 의하여 환산한 가액을 적용하여야 할 것이어서, 위와 같은 환산 취득가액에 의하여 양도차익 및 양도소득세액을 산출한 피고의 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 둘째 주장도 이유 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각한다.