조심 2018중3955 (2018.12.26)

부가

기각

쟁점건물은 업무시설인 ‘오피스텔’로 건축허가 및 사용승인 받은 사실이 쟁점건물의 건축허가 신청서, 사용승인서 및 건축물대장 등에서 확인되고 동 건물 신축 이후 주거용으로 용도를 변경한 사실이 나타나지 아니하는바, 조특법 제106조 제1항 제4호에 따라 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급은 「주택법」제2조 제3호에 따른 국민주택 규모(주거전용면적 85㎡ 이하)의 ‘주택’공급에 한하여 적용되는 것이므로, 위와 같이 「주택법」제2조 제2호의2 및 「주택법 시행령」제2조의2 제4호에 따른「건축법 시행령」상의 오피스텔(업무시설)에 해당하는 쟁점건물을「주택법」에 의한 주택으로 보아 부가가치세 면제 대상으로 보기는 어렵다 할 것이어서 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

조세특례제한법 제106조 / 조세특례제한법 시행령제51조의2 / 부가가치세법 시행령제64조

조심2020인1284

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 홍OOO와 함께 주택신축판매업으로 사업자등록(청구인 지분 50%, 홍OOO 지분 50%, 2016.12.9. 폐업)을 하고OOO에 지하1층, 지상 10층 규모의 OOO[A동․B동 2∼5층 다세대주택 및 6∼10층 오피스텔(이하 “전체건물”이라 한다)]의 신축 허가를 받아 다세대주택과 오피스텔로 각각 준공 검사를 필하였으며, 이를 분양하면서 위 6～10층의 오피스텔(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 주택으로서 ｢조세특례제한법｣ (이하 “조특법”이라 한다) 제106조 제1항 제4호의 부가가치세 면제 대상으로 보아 2016년 제1기 및 제2기 부가가치세를 신고하지 않았다.

나. 처분청은 쟁점건물이 ｢주택법｣에 의한 주택에 해당하지 않으므로 부가가치세 면제 대상이 아니라고 보아 2018.6.14. 및 2018.6.22. 청구인에게 부가가치세 OOO원을 결정‧고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.8.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점건물은 오피스텔이 아닌 아파트형 공동주택으로서 부가가치세 면제대상인 국민주택에 해당하므로 처분청의 부가가치세 과세처분은 위법하다.

쟁점건물 A, B동 1층부터 10층까지는 방 3개, 화장실 2개, 거실, 주방 등 구조가 모두 같은 형태로 되어 있고, 가구의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 국민주택 규모(주거전용면적 85㎡ 이하)의 건축물로서 이는 오피스텔이 아닌 아파트형 공동주택이라 할 것이다.

오피스텔이란「건축법」상 주용도가 업무시설이며 업무공간이 50%이상이고 주거공간이 50% 미만인 건축물을 말하는바, 청구인이 신축한 건물의 6층에서 10층까지의 쟁점건물은 업무시설 주거용 오피스텔이 아니고 아파트형 공동주택이다.

따라서 쟁점건물은 건축물대장상에는 업무용 오피스텔로 그 용도가 등재되어 있기는 하지만, 그 실질은 아파트형 공동주택(국민주택)이라 할 것이므로 이를 판매한 것은 부가가치세 과세대상이 아니라고 할 것이다.

(2) 토지 및 건물가액을 안분계산하는 경우 건물 등의 기준가액 산정시 사실상의 용도를 적용하여 산정하여 한다.

국세청 건물기준시가 산정방법 해설서 용도지수 적용요령을 살펴보면 건물의 용도분류는「건축법 시행령」[별표1]의 “용도별 건축물의 종류”에 따르고 건축물대장 또는 등기부등본 등 공부상에 기재된 용도에 의하되, 사실상의 용도와 공부상의 용도가 다른 경우에는 사실상의 용도에 따른다고 되어 있다. 또한 「부가가치세법 시행령」제64조 토지와 건물 등의 공급가액 비례 안분계산도 사실상 용도에 따라 「소득세법」제99조에 따른 기준시가를 적용하도록 되어 있다. 그리고 「국세기본법」제14조 제2항에서 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계 없이 그 실질내용에 따라 적용한다고 규정되어 있다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점건물은 ｢주택법｣에 의한 주택에 해당하지 아니하므로 부가가치세 면제 대상으로 볼 수 없다.

(가) 조특법 제106조의 제1항 제4호와 같은 법 시행령 제51조의2 제3항 및 제106조 제4항 제1호에 따라 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급은 ｢주택법｣에 따른 국민주택 규모(주거전용면적 85㎡ 이하) 의 주택 공급에 한하여 적용되는 것이고, ｢주택법 시행령｣ 제2조의2 제4호에서 ｢건축법 시행령｣에 따른 오피스텔을 준주택으로 분류하여 주택과는 별도로 규정하고 있는 점으로 보아 쟁점건물은 ｢주택법｣에 의한 주택에 해당하지 아니하므로 부가가치세 면제 대상으로 볼 수 없다.

(나) 오피스텔을 주택이 아니라고 판단한 국세청의 기존예규(기준-2016-법령해석부가-277, 2016.11.22.), 기획재정부의 해석(기획재정부 부가가치세제과-563, 2014.9.24.) 및 대법원 판결(대법원 1996.10.11. 선고 96누8758 판결) 등에 비추어 볼 때, 청구인이 오피스텔을 처음부터 주택 용도로 신축하였고 수분양자가 실제 주거용으로 사용하고 있다고 하더라도 쟁점건물은 업무시설인 오피스텔로서 건축허가 및 사용승인을 받은 사실이 2015.9.23. 신청한OOO건축허가신청서[주용도-업무시설(오피스텔 및 다세대주택)]와 2016.6.3. OOO시장이 발급한 사용승인서[주용도-공동주택(다세대주택 및 오피스텔)]에 확인되므로 쟁점건물은 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당한다고 볼 수 없다.

(다) 청구인은 쟁점건물의 대부분이 주택으로 재산세가 과세되고 있으므로 사실상 주택으로 보아야 한다고 주장하나, 이는 수분양자들이 취득이후 보유단계에서 적용되는 내용이고 취득당시는 오피스텔로 취득세를 납부하였으므로 보유단계와 취득단계를 혼용할 수 없고, 공급자는 수요자와 달리 공급당시의 과세요건을 충족하였는바, 수분양자들이 쟁점건물 취득 이후 실제 용도에 의해 주택용 재산세를 납부하였다 하더라도 당초부터 주택으로 분양하였다고는 볼 수 없다.

(2) 부가가치세의 납세의무는 재화의 공급시점에 결정되어야 한다.

(가) ｢부가가치세법｣ 제15조 제1항에서 재화의 공급시기는 원칙적으로 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 때로 규정하고 있으므로 부가가치세의 납세의무는 재화의 공급시점에 결정되어야 하고, 공급시기 이후 사용자의 사용상황에 따라 사후적으로 결정될 수 없는 것이다.

(나) ｢부가가치세법｣ 제29조 제9항 단서 및 같은 법 시행령 제64조에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액(토지의 기준가액은 ｢소득세법｣ 제99조 제1항 제1호 가목에 따른 토지의 기준시가로 하고, 건물 등의 기준가액은 같은 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 따라 국세청장이 고시한 건물의 기준시가의 산정방법을 준용하여 계산한 가액)에 비례하여 안분(按分) 계산하도록 규정하고 있는바, 쟁점건물의 공급계약 체결 시점의 건물 용도인 오피스텔로 적용하여 건물의 기준시가를 산정하는 것이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 되어 있는 쟁점건물이 부가가치세 면제대상인 국민주택에 해당하는지 여부 및 오피스텔의 토지 및 건물가액 안분계산 시 건물 등의 기준가액 산정에 있어 사실상의 용도를 적용하는지 여부

나. 관련 법령

(1) 조세특례제한법

제106조(부가가치세의 면제 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 제1호부터 제3호까지, 제4호의5, 제9호, 제9호의3 및 제12호는 2015년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하고, 제4호의2, 제9호의2 및 제11호는 2017년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하며, 제8호 및 제8호의2는 2014년 12월 31일까지 실시협약이 체결된 것에만 적용한다.

4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)

(2) 조세특례제한법 시행령

제51조의2(자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례) ③ 법 제55조의2 제4항에서 “대통령령으로 정하는 규모”란 「주택법」에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다.

제106조(부가가치세 면제 등) ④ 법 제106조 제1항 제4호에서 "대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역"이란 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택

2. 제1호의 규정에 의한 주택의 건설용역으로서 ｢건설산업기본법｣·｢전기공사업법｣·｢소방시설공사업법｣·｢정보통신공사업법｣·｢주택법｣·｢하수도법｣ 및 ｢가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률｣에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 것.(단서 생략)

3. 제1호의 규정에 의한 주택의 설계용역으로서｢건축사법｣, ｢전력기술관리법｣, ｢소방시설공사업법｣, ｢기술사법｣ 및 ｢엔지니어링산업 진흥법｣에 따라 등록 또는 신고를 한 자가 공급하는 것

(3) 주택법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

1의2. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

3. "국민주택"이란 제60조에 따른 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택( 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다. 이하 "국민주택규모"라 한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다.

(4) 주택법 시행령

제2조의2(준주택의 범위와 종류) 법 제2조 제1호의2에 따른 준주택의 범위와 종류는 다음 각 호와 같다.

4.「건축법 시행령」별표 1 제14호 나목에 따른 오피스텔

(5) 건축법 시행령

제3조의4(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.

14. 업무시설

나. 일반업무시설 : 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.

2) 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)

(6) 부가가치세법 시행령

제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) 법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우 : 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. (단서 생략)

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우 : 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료 등에는 아래 사실이 나타난다.

(가) 청구인은 아래와 같이 2015.11.1. “OOO”이라는 상호로 OOO대지(905.5㎡)에 지하1층, 지상 10층 규모의 OOO A동과 B동을 신축‧분양할 목적으로 일반과세자로 사업자등록하고 2015.12.25. 폐업신고한 후, 쟁점건물과 관련하여 2015.12.26.을 개업일로, 업종을 건설업(주택신축판매)으로 하여 부가가치세 면세사업자로 사업자등록을 신청하였다.

OOO

(나) 전체건물의 집합건축물대장상 건축물현황은 아래와 같다.

OOO

(다) 쟁점건물의 사업자등록 내역은 아래와 같다.

OOO

(라) 처분청이 OOO시장에 쟁점건물의 2017년 재산세 과세내역을 확인한 결과, A동 2세대(801호, 902호), B동 4세대(701호, 801호, 802호, 1001호), 총 6세대는 업무시설(오피스텔)로 과세되었으며, 나머지 12세대는 주택으로 재산세가 과세된 것으로 나타난다.

(마) 청구인이 제출한 전기사용신청 및 도시가스 공급신청서에는 쟁점건물 34세대에 대하여 모두 주거용으로 신청한 것으로 나타난다.

(바) 청구인이 제출한 층별 평면도를 살펴보면, 다세대주택과 쟁점건물 간 구조에 큰 차이가 없는 것으로 나타난다.

(사) 청구인은 부재 중 등을 이유로 협조를 받지 못한 14세대를 제외한 20세대의 내부사진을 제출하였는바, 실제 주거용으로 사용하는 것으로 나타난다.

(아) 청구인이 제출한 건축허가 신청서 및 사용승인서에는 전체건물의 ‘주용도’가 ‘공동주택(다세대주택 및 오피스텔)’로 기재되어 있는 것으로 나타난다.

(자) 청구인의 2015년 제2기 부가가치세 신고내역은 아래와 같다.

OOO

(차) 청구인의 2016년 사업장현황신고(면세사업자)내역은 아래와 같다.

OOO

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물은 오피스텔이 아니라 주택이므로 조특법 제106조 제1항 제4호 에 따른 부가가치세 면제대상에 해당하고, 토지 및 건물가액을 안분계산함에 있어 건물 등의 기준가액은 사실상의 용도에 따라 산정하여야 하는 것임에도 쟁점건물을 오피스텔로 보아 건물의 기준시가를 산정하는 것은 부당하다는 의견이다.

그러나 쟁점건물은 업무시설인 ‘오피스텔’로 건축허가 및 사용승인 받은 사실이 쟁점건물의 건축허가 신청서, 사용승인서 및 건축물대장 등에서 확인되고 동 건물 신축 이후 주거용으로 용도를 변경한 사실이 나타나지 아니하는바, 조특법 제106조 제1항 제4호에 따라 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급은 ｢주택법｣ 제2조 제3호에 따른 국민주택 규모(주거전용면적 85㎡ 이하) 의 ‘주택’ 공급에 한하여 적용되는 것이므로, 위와 같이 ｢주택법｣ 제2조 제1호의2 및 ｢주택법 시행령｣ 제2조의2 제4호에 따른 ｢건축법 시행령｣상의 오피스텔(업무시설)에 해당하는 쟁점건물을 ｢주택법｣에 의한 주택으로 보아 부가가치세 면제 대상으로 보기는 어렵다 할 것이다.

따라서, 쟁점건물을 주택이 아닌 오피스텔(업무시설)이라고 보아 건물의 기준시가를 산정하여 토지 및 건물가액을 안분계산하고 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.