2017다200559 권리금반환

인

A

B

수원지방법원 2016. 12. 15. 선고 2015나19701 판결

2017. 8. 24.

원심판결 중 피고 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 수원지방법원 본원 합의부에 환송한다.

원고의 상고를 기각한다.

상고이유를 판단한다.

1. 원고의 상고이유에 관하여

원심은, 피고가 이 사건 임대차보증금 중 1,000,000원을 반환하지 않았으므로 이를 반환할 의무가 있다는 원고의 주장에 관하여, 그 판시와 같은 사정을 들어 원고와 피고는 2014. 10. 1. 임대차보증금에서 청소비로 1,000,000원을 공제하기로 합의하였다고 봄이 상당하고, 피고는 위 합의에 따라 청소비 등을 공제한 나머지 임대차보증금 전부를 원고에게 반환한 사실이 인정된다는 이유로 원고의 위 보증금 반환청구를 받아들이지 않았다.

원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 이러한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실을 잘못 인정한 위법이 없다.

2. 피고의 상고이유에 관하여

원심은, 그 채택 증거에 의하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, ① 이 사건 협의서에는 계약일로부터 2년 동안은 임차인이 사용·수익할 수 있도록 반드시 보장하고, 계약일로부터 2년 후에 이 사건 아파트가 팔릴 경우 임차인은 임대인에게 어린이집에 대한 권리를 반환하고 임대인은 임차인에게 권리금을 돌려주기로 한다고 기재되어 있는바, 이는 이 사건 아파트의 매도 등 임대인의 사정으로 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하게 되었을 경우에는 그에 대한 보상으로 임차인에게 임대인으로부터 권리금을 반환받을 수 있는 권리를 부여하고 있는 것으로 보이는 점, ② 피고는 원고로부터 이 사건 아파트를 반환받기 전인 2014. 9. 20. 제3자와 사이에 이 사건 아파트를 어린이집이 아닌 일반 주택 용도로 임대하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결한 점, ③ 원고도 2014. 8. 31. 이후에는 이 사건 아파트에서 어린이집을 운영하는 것을 원하지 아니하였으나, 피고가 이 사건 아파트를 제3자에게 어린이집 용도로 임대하였다면 원고는 새로운 임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있었을 것으로 보이는 점, ④ 원고는 이 사건 아파트가 일반 주택으로 임대되어 더 이상 어린이집을 운영할 수 없게 되자, 2014. 10. 21. 관할 구청에 어린이집 폐원 신고를 하였고, 2014. 10. 27. 위 신고가 수리된 점, ⑤ 피고는, 원고의 운영 미숙으로 인하여 이 사건 어린이집의 원생 수가 많이 줄었고, 이 사건 어린이집을 인수하려는 자와 피고 사이에 새 임대차계약이 체결될 수 있도록 원고가 협조하여야 함에도 그러지 아니하여 이 사건 아파트를 어린이집으로 임대할 수 없었다고 주장하나, 피고가 제출한 증거만으로는 이를 인정하기 부족한 점 등 사정을 종합하여 보면, 원고와 피고는 이 사건 영업권매매계약을 체결하면서 임차기간을 5년까지 연장할 수 있도록 정하였음에도 피고가 이 사건 아파트를 더 이상 어린이 집으로 임대하지 아니함에 따라 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하게 되었는바, 이는 임대인인 피고가 약정한 기간 동안 임차인인 원고에게 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 특별한 사정으로 볼 수 있으므로, 피고는 원고에게 권리금 반환의무를 부담한다고 봄이 상당하다고 판단하였다.

3. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 아래와 같은 이유로 수긍하기 어렵다.

가. 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것이어서, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금을 지급받을 수 있을 것이고, 따라서 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다(대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결 참조).

한편, 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 처분문서에 기재되어 있는 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다. 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 다툼이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정으로 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결, 대법원 2016. 10. 27. 선고 2014다88543, 88550 판결 등 참조).

나. 원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거 등에 의하면, ① 피고는 이 사건 아파트를 매도하려다가 2012. 7. 18. 원고와 이 사건 아파트에 대한 임대차계약 및 어린이집에 대한 영업권매매계약을 체결하였는데, 피고는 원고와 위 각 계약을 체결하는 과정에서 계약 기간 중 이 사건 아파트를 제3자에게 매도할 수도 있음을 고지한 사실, 원고는 피고가 위 임대차계약기간 중 이 사건 아파트를 제3자에게 매각하는 경우 자신이 지급한 어린이집에 대한 권리금을 온전히 회수하기 어렵다는 생각에 피고에게 요구하여 2012. 10. 23.경 이 사건 협의서를 작성하게 된 사실, ③ 이 사건 협의서에는, '1. 이 사건 어린이집 계약일로부터 2년 동안은 임차한 원장선생님이 사용·수익할 수 있게 반드시 보장해 주기로 한다. 2. 계약일로부터 2년 후에 상기 주택이 팔릴 경우 (어린이집이나 일반주택) 임대인 원장선생님이 받은 권리금 40,000,000원을 돌려주기로 한다(단, 어린이집에 대한 모든 권리는 임대인 B 원장한테 반환하기로 한다.)'라고 기재된 사실, ④ 원고는 피고로부터 이 사건 어린이집을 인수하여 운영하던 중 정부의 영유아 보육정책이 바뀌면서 가정에서 아이를 양육하는 보호자가 늘어나게 되었고, 이로 인해 어린이집을 다니는 영유아가 줄어들게 되면서 어린이집의 운영이 어렵게 된 사실, 3) 원고는 이 사건 임대차계약이 종료되기 전인 2014. 6. 30. 피고에게 어린이집을 2014. 8. 31.까지만 운영할 예정이니 이 사건 각 계약에 기한 보증금과 권리금을 반환하여 줄 것을 요구한 사실, ⑥ 이에 피고는 2014. 7. 16. 원고에게 '원고가 임대차기간을 연장할 의사가 없으므로 새로운 임차인을 구하기 위해 부동산 중개업소에 의뢰하였고, 이 사건 협의서에 따라 원고에게 권리금을 반환하여야 할 의무가 없다'는 취지로 회신한 사실, ⑦ 이후 피고는 원고로부터 이 사건 아파트를 반환받기 전인 2014. 9. 20. 제3자와 사이에 이 사건 아파트를 어린이집이 아닌 일반 주택 용도로 임대하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결한 사실을 알 수 있다.

다. 앞서 본 법리 및 위와 같은 사실을 통하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, ① 피고는 원고와 이 사건 협의서를 체결함으로써 임대차계약 기간인 2년간은 어린이집의 운영권을 보장받고, 그 이후 이 사건 아파트가 피고 측의 사정으로 매도되어 원고가 더 이상 어린이집을 운영할 수 없게 되는 경우에 대비하여 그에 대한 보상으로 원고에게 권리금을 반환받기로 약정한 것으로 보이는 점, ② 이후 원고는 피고로부터 인수한 어린이집의 운영이 어려워지자 이 사건 영업권매매계약에 따라 임대차계약기간을 더 연장할 수 있었음에도 피고에게 연장할 의사가 없음을 통지한 점, ③ 피고는 이 사건 임대차계약기간을 연장하지 않는다는 원고의 내용증명을 받고 나서야 부동산 중개업소를 통해 새로운 임차인을 알아 본 후 이 사건 아파트를 제3자에게 임대한 점, ④ 이 사건 협의서의 문언상 임대차기간이 종료되면 피고가 무조건 원고에게 권리금을 반환하기로 하였다거나 피고가 이 사건 아파트를 제3자에게 어린이집 용도로 임대하여 원고의 권리금을 보장해 주기로 하였다고 인정하기 어려운 점 등에 비추어 보면, 피고가 이 사건 임대차계약의 종료로 원고에게 권리금을 반환할 의무가 있다고 보기 어렵다. 라. 그럼에도 원심은 그 판시와 같은 사정을 들어, 원고와 피고는 이 사건 영업권 매매계약을 체결하면서 임차기간을 5년까지 연장할 수 있도록 정하였음에도 피고가 이 사건 아파트를 더 이상 어린이집으로 임대하지 아니함에 따라 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하게 되었다며 피고의 원고에 대한 권리금 반환의무를 인정하였으니, 위와 같은 원심의 판단에는 처분문서와 당사자의 의사해석 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.

4. 결론

그러므로 피고의 상고는 이유 있어 원심판결 중 피고 패소부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리 · 판단하도록 원심법원에 환송하기로 하며, 원고의 상고는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

재판장대법관김용덕

대법관김신

주심대법관박상옥

대법관박정화