상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서는 같은 법 제10조 제1항 각 호 에서 정한 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 있는 경우에는 임대인에게 권리금 회수보호의무를 부과하지 않는다고 정하였을 뿐 임차인이 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항 에 의하여 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에 대하여는 명시적으로 규정하고 있지 않다. 그러나 다음과 같은 각 사정을 고려하면, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 본문은 같은 법 제10조 제2항 의 기간 내에서 상가에 투입한 자본과 영업이익을 회수하려는 경우에 적용되는 것으로 해석함이 타당하다. 1) 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 , 제2항 규정의 전체적인 취지상 상가건물 임대차보호법이 예정한 임차인의 영업이익의 보호를 위한 최대한의 기간은 5년이라고 보아야 할 것이고, 같은 법 제10조의4 역시 임차인의 영업이익의 보호를 위한 규정으로서 그 기간을 당초에 규정되어 있던 같은 법 제10조 제1항 , 제2항 과 달리 볼 근거가 없다. 2) 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 단서는 ‘임차인에게 계약갱신요구권이 있음에도 불구하고 임대인이 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 각 호 의 사유를 들어 갱신요구를 거절할 수 있는 경우’를 규정하고 있는데, 이를 ‘임차인이 5년의 임대차기간을 채워 더 이상 계약갱신요구권을 가지고 있지 않는 경우’와 비교했을 때 후자를 전자보다 더 두텁게 보호하여 줄 합리적인 근거를 찾기 어렵다. 3 임차인이 임대차계약의 갱신을 통하여 5년의 기간을 보장받은 경우 임대인은 임차인에 대하여 더 이상 계약갱신을 하여 줄 의무가 없음에도 불구하고, 그러한 경우에도 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 본문이 적용된다고 보아 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결을 정당한 사유 없이는 거절할 수 없다고 한다면, 임대인으로서는 사실상 같은 법 제10조 제2항 이 정한 계약갱신의무를 면할 수 있는 자유를 행사할 수 없다.

원고 (소송대리인 변호사 정희채)

피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 율현 담당변호사 이용훈)

2018. 4. 27.

수원지방법원 성남지원 2017. 6. 14. 선고 2016가단214710 판결

1. 피고들의 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용은 피고들이 부담한다.

청구취지

피고들은 원고에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하고, 연대하여 2016. 6. 15.부터 위 부동산의 인도완료일까지 월 9,000,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

항소취지

제1심 판결 중 피고들 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.

1. 제1심 판결의 인용

이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 판결의 이유는 피고들이 당심에서 강조하거나 추가한 주장에 관한 판단 부분을 아래와 같이 추가하는 외에는 제1심 판결의 이유와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다.

2. 추가하는 부분

가. 피고들은 이 사건 임대차계약 기간 중 임차인의 의사에 의하여 임차인 명의를 1번에 한하여 변경할 수 있다는 내용의 특약을 하였고, 이는 임대인이 ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하지 않기’로 하는 명시적, 묵시적 합의로 볼 수 있으므로 원고가 피고들에게 권리금 회수기회 보장 약정을 한 것이라는 취지로 주장한다. 그러나 위 특약은 그 문언 자체에 의하더라도 임대차계약 기간 중에 한하여 임차인의 명의를 다른 사람으로 1회 변경할 수 있다는 것일 뿐 임대차계약기간 종료 이후에 임차인을 다른 사람으로 변경할 수 있는 권리를 피고들에게 부여한 것이라고 해석할 수 없다. 또한 피고들이 원고에게 상가건물 임대차보호법 제10조의4 에서 규정하고 있는 손해배상 요건 중 하나로서 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 임대인인 원고에게 신규임차인을 주선하였거나, 정당한 사유 없이 임대인인 원고가 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하였다는 사실을 인정할 증거도 없으므로, 원고에게 권리금 회수 방해금지의무 위반으로 인한 손해배상책임이 있다는 피고들 주장은 이유 없다.

나. 또한 피고들은 임차인의 갱신요구권이 인정되지 않는 경우에도 상가건물 임대차보호법 제10조의4 의 권리금 회수기회 보호 조항이 적용되어야 한다고 주장한다.

살피건대, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서는 같은 법 제10조 제1항 각 호 에서 정한 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 있는 경우에는 임대인에게 권리금 회수보호의무를 부과하지 않는다고 정하였을 뿐 임차인이 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항 에 의하여 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에 대하여는 명시적으로 규정하고 있지 않다. 그러나 다음과 같은 각 사정을 고려하면, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 본문은 같은 법 제10조 제2항 의 기간 내에서 상가에 투입한 자본과 영업이익을 회수하려는 경우에 적용되는 것으로 해석함이 타당하다.

1) 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 , 제2항 규정의 전체적인 취지상 상가건물 임대차보호법이 예정한 임차인의 영업이익의 보호를 위한 최대한의 기간은 5년이라고 보아야 할 것이고, 같은 법 제10조의4 역시 임차인의 영업이익의 보호를 위한 규정으로서 그 기간을 당초에 규정되어 있던 위 법 제10조 제1항 , 제2항 과 달리 볼 근거가 없다.

2) 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 단서는 ‘임차인에게 계약갱신요구권이 있음에도 불구하고 임대인이 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 각 호 의 사유를 들어 갱신요구를 거절할 수 있는 경우’를 규정하고 있는데, 이를 ‘임차인이 5년의 임대차기간을 채워 더 이상 계약갱신요구권을 가지고 있지 않는 경우’와 비교했을 때 후자를 전자보다 더 두텁게 보호하여 줄 합리적인 근거를 찾기 어렵다.

3) 임차인이 임대차계약의 갱신을 통하여 5년의 기간을 보장받은 경우 임대인은 임차인에 대하여 더 이상 계약갱신을 하여 줄 의무가 없음에도 불구하고, 그러한 경우에도 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 본문이 적용된다고 보아 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결을 정당한 사유 없이는 거절할 수 없다고 한다면, 임대인으로서는 사실상 같은 법 제10조 제2항 이 정한 계약갱신의무를 면할 수 있는 자유를 행사할 수 없게 되고, 그 결과 임대인의 사용·수익권한이 과도하게 제한되는 것을 막기 위하여 같은 법 제10조 제2항 을 둔 취지가 몰각된다.

따라서 피고들의 이 부분 주장도 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 피고들에 대한 각 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 각 나머지 청구는 이유 없어 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 피고들의 항소는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]

판사 이승원(재판장) 백상빈 김선화