2016가단51339 손해배상 ( 기 )

2017 . 3 . 21 .

2017 . 4 . 18 .

1 . 원고의 청구를 기각한다 .

2 . 소송비용은 원고가 부담한다 .

피고는 원고에게 4 , 500만 원 및 이에 대하여 2015 . 10 . 31 . 부터 이 사건 소장 송달일까 지는 연 6 % , 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15 % 의 각 비율로 계산한 금원을 지 급하라 .

1 . 기초사실

가 . 원고는 2003 . 1 . 10 . AC으로부터 울산 남구 C 소재 상가 101호 ( 이하 ' 이 사건 상 가 ' 라고 한다 ) 를 임대차기간 2년 , 임차보증금 2 , 000만 원 , 차임 월 100만 원으로 정하 여 임차하였다 ( 이하 ' 이 사건 임대차계약 ' 이라 한다 ) .

나 . 원고는 2012 . 1 . 30 . AC과 이 사건 임대차계약의 임차보증금을 2 , 500만 원으로 증액하고 , 임대차기간을 2014 . 10 . 30 . 까지로 하는 임대차계약서를 다시 작성하였다 .

다 . 피고는 2014 . 10 . 11 . AC으로부터 이 사건 상가를 매수하고 2014 . 10 . 31 . 위 건 물에 관해 자기 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다 .

라 . 이 사건 임대차계약은 2014 . 10 . 31 . 경 갱신되어 2015 . 10 . 30 . 기간만료로 종료 되었다 .

[ 인정 근거 ] 다툼 없는 사실 , 갑 제1호증 , 을 제1호증의 각 기재 , 변론 전체의 취지

2 . 판단

가 . 당사자들의 주장

1 ) 원고의 주장

원고는 이 사건 임대차계약이 종료되기 전 피고에게 신규임차인과 임대차계약 을 체결할 것을 요청하였으나 , 피고가 이를 거절하였다 . 따라서 피고는 원고에게 상가 건물 임대차보호법 제10조의 4에 따라 원고에게 신규임차인이 지급하려고 했던 권리금 상당액인 4 , 500만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다 .

2 ) 피고의 주장

ㅇ 원고와 AC이 최초 체결한 임대차계약에서 ' 임대인은 본 부동산에 대하여 권리 금 및 시설비용을 인정하지 않는다 ' 고 정하였으므로 , 원고가 권리금 회수를 목적으로 제기한 이 사건 청구는 받아들여져서는 안 된다 .

ㅇ 원고는 피고에게 신규임차인으로 소개할 AD의 휴대폰번호만 알려주었을 뿐 보증금 및 차임을 지급할 자력 등에 관하여는 정보를 제공하지 않았다 .

ㅇ 피고가 이 사건 상가를 매수한 뒤 원고에게 이 사건 임대차계약 기간을 1년 연장하여 주면서 피고가 위 건물에서 정육점을 운영할 예정이라는 사실을 고지하였는 바 , 위 사정들을 종합하여 보면 원고는 위 임대차계약 종료시 신규임차인 주선을 포기 하였다고 보아야 한다 .

ㅇ 피고는 원고에게 이 사건 상가에서 정육점을 운영하겠다는 의사를 표시하였으 나 원고는 자신이 운영하던 ' * * 이야기 ' 와 같은 업종의 음식점을 운영할 신규임차인만을 주선하였으므로 , 피고는 원고가 주선한 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절한 정당 한 이유가 있었다 .

만일 피고에게 손해배상책임이 인정된다고 하더라도 , 원고에게도 신규임차인 에 관한 정보를 제공하지 않고 피고가 원하는 업종의 임차인을 주선하지 않은 등의 과 실이 있는바 , 위와 같은 원고의 과실이 참작되어야 한다 .

나 . 판단

1 ) 먼저 피고에게 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거 절하는 등으로 원고의 권리금 회수를 방해해서는 안 될 의무가 있는지에 관해 살펴본

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에 의하면 임대인은 임대차기간이 끝 나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 ① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에 게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수 수하는 행위 , ② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리 금을 지급하지 못하게 하는 행위 , ③ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상 가건물에 관한 조세 , 공과금 , 주변 상가건물의 차임 및 보증금 , 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 , ④ 그 밖에 정당한 사 유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거 절하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자 로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 되고 , 같은 조 제3항에 의하면 임대 인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임 이 있다 .

한편 , ① 2015 . 5 . 13 . 법률 제13284호로 개정된 상가건물 임대차보호법이 임차 인의 권리금 회수 보호 등 규정을 둔 것은 임대인의 임대차계약 갱신을 유도함으로써 임차인이 형성한 영업의 가치를 보호함과 동시에 임차인의 투하 자본 회수 및 영업처 분 기회를 보호하기 위함이라 할 것인 점 , ② 같은 법 제10조의4 제1항 단서에 의하면 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 제10조 제1항 각 호 해당 사유가 있는 경우에는 같은 법 제10조의4 제1항 본문에 규정된 임대인의 임차인에 대한 권리 금 회수 방해금지의무가 있다고 할 수 없는 점 , ③ 같은 법 제10조 제1항 본문은 임대 인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하는 한편 , 제10조 제2항은 임 차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과 하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 규정하고 있는 점 등을 고려하면 , 임대인 의 임차인에 대한 권리금 회수 방해금지의무에 관한 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 규정은 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있거나 임차인이 임대인에 대하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에는 그 적용이 없다고 봄이 타당하다 .

앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약은 2003 . 1 . 10 . 최초 체결되었고 계약이 종료된 2015 . 10 . 30 . 까지 전체 임대차기간이 12년을 넘는 점에 비추어 보면 , 원고는 이 사건 임대차계약이 종료될 무렵 피고에게 임대차계약 갱신요구권을 행사할 수 없었 다고 보인다 .

따라서 피고에게 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결 을 거절하는 등으로 원고의 권리금 회수를 방해하지 말아야 할 의무가 있었다고 할 수 없다 .

2 ) 나아가 피고가 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호 ' 정당한 사유 없 이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하 는 행위 ' 를 하였는지에 관해 살펴본다 .

갑 제3 , 4호증 ( 가지번호 포함 ) 의 각 기재에 의하면 , 원고는 AD 등과 4 , 500만 원 상당의 권리금계약을 체결한 뒤 2015 . 8 . 20 . 피고에게 AD의 핸드폰번호를 알려주 면서 새로운 임대차계약을 체결할 일정과 장소를 지정해달라는 취지의 통지를 하였으 나 , 피고가 결국 AD 등과 새로운 임대차계약을 체결하지 않은 사실을 인정할 수 있다 .

그러나 한편 i ) 원고가 위 통지를 한 때부터 현재까지 피고에게 신규임차인이 되려는 자인 AD의 신용도 및 자산상황 등의 정보를 제공하였다는 사실을 인정할 증거 가 없는 점 , ii ) 피고는 이 사건 임대차계약 기간의 만료 무렵 직접 정육점을 운영할 목 적으로 이 사건 상가를 매수한 것으로 보이는 바 이와 같이 임대인이 기존 임대차계약 의 종료를 전제로 임대차건물을 직접 사용할 목적으로 건물을 매수한 경우에까지 임차 인이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결할 의무가 있다고 보기는 어려운 점 등을 종합하여 볼 때 , 피고가 원고가 주선한 신규임차인과 임대차계약의 체결을 거절한 것 에 정당한 사유가 있다고 판단되므로 , 피고가 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 행위를 하였다고 보기 어렵다 .

결국 어느 모로 보나 원고의 주장을 받아들일 수 없다 .

3 . 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 , 주문과 같이 판결한다 .

판사 정덕수