[1] 공유자들 사이의 공유물 임대수익 분배에 관한 합의의 효력이 공유자들 중 1인으로부터 공유지분을 양수한 자에게 당연히 미치는지 여부(소극)

[2] 건물의 공유자인 갑과 을이 1, 2층은 각각 일부씩 구분하여 점유하고 지층은 임대하여 수익을 분배하되 갑의 구분 점유면적이 다른 공유자의 그것보다 적어 지층의 임대수익을 더 갖기로 합의한 경우, 지층에 대한 갑의 공유지분이 을의 공유지분보다 많으므로 갑 단독으로 지층을 임대할 권한이 있다고 한 사례

[1] 공유자들 사이의 공유물 임대수익 분배에 관한 합의가 공유지분을 양수한 자에게도 당연히 효력이 미친다고 할 수는 없다.

[2] 건물에 대한 각 2분의 1 지분소유권자인 갑과 을이 1, 2층은 각각 일부씩 구분소유하여 점유하고 지층은 임대하여 수익을 분배하기로 하되, 지층으로 통하는 출입구 및 계단으로 인하여 갑의 1층 점유면적이 을의 그것보다 적었기 때문에 이에 대한 보상으로 지층 임대수익 중 일정액을 갑이 우선하여 갖기로 합의한 사안에서 건물의 소유형태는 1, 2층은 실직적으로 구분소유적 공유이고, 지층은 단순 공유라 할 것인데 면적이 적은 점포에 대한 보상에 관한 갑, 을의 합의내용 등에 비추어 보면 지층에 대한 갑의 공유지분은 을의 지분보다 많다고 봄이 상당하므로 갑은 단독으로 지층을 임대할 권한이 있다고 한 사례.

[1] 민법 제262조 , 제263조 [2] 민법 제262조 , 제263조

최종하

서순덕

서울지법 북부지원 2002. 10. 9. 선고 2002가소92397 판결

2003. 6. 18.

1. 제1심판결 중 아래에서 추가로 지급을 명하는 원고 패소 부분을 취소한다.

피고는 원고에게 금 11,812,500원 및 이에 대하여 2002. 6. 27.부터 2003. 5. 31.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 원고의 나머지 항소를 기각한다.

3. 소송총비용 중 25%는 원고가, 75%는 피고가 각 부담한다.

4. 제1항에서 지급을 명한 부분은 가집행할 수 있다.

1. 청구취지

피고는 원고에게 금 16,300,000원 및 이에 대하여 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 25%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. (원고는 당심에서 청구취지를 감축하였으나, 원고의 2003. 6. 16.자 준비서면에 의하면 당초의 청구취지로 다시 확장한 것으로 보인다.)

2. 항소취지

제1심판결 중 원고 패소 부분을 취소하고, 피고는 원고에게 금 15,250,000원 및 이에 대하여 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 25%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

1. 인정 사실

가. 원고와 서문택은 1994. 5. 23.경 별지 목록 기재 건물(이하 '이 사건 건물'이라 한다)을 신축하여 각 1/2지분씩 공유자로 소유권보존등기를 경료하고, 2층 주택은 각 1가구씩, 1층 6개 점포 중 건물 왼쪽 3개 점포는 서문택이, 건물 오른쪽 3개 점포는 원고가 각 구분하여 사용하기로 하였다.

나. 그런데 원고가 사용하기로 한 점포 3개 중 1개는 지층 출입구 및 계단으로 인하여 다른 점포보다 면적이 적었기 때문에 이에 대한 보상으로 원고와 서문택은 지층 임대료 중 보증금은 반씩 나누어 가지되, 월 차임 중 350,000원은 원고가 우선하여 가지기로 합의하고, 이에 따라 1997. 5. 15. 송재석에게 이 사건 건물의 지층 2-2호 점포 40㎡를 보증금 20,000,000원, 월 차임 400,000원, 임대차기간 1999. 5. 15.까지로 정하여 임대한 후 위 합의된 내용대로 차임을 지급받았다(갑 제1, 5, 6, 7호증).

다. 피고는 1999. 1.경 동생인 서문택으로부터 이 사건 건물에 대한 공유지분을 양수하고 서문택이 사용한 점포와 주택을 그대로 이전받아 사용·수익하면서 그 지분에 해당하는 지층 임차보증금반환채무도 인수하였으나, 위 임대차기간 만료 이후에 송재석에게 임차보증금을 반환하지 않았고, 이로 인한 분쟁으로 원고는 위 지층 점포를 임대할 수 없게 되었다(갑 제7호증, 변론의 전취지).

라. 한편, 피고는 1999. 5. 20. 원고와 아무런 상의도 없이 박경운에게 역시 공유인 이 사건 건물의 대지 중 약 3평 정도를 보증금 2,000,000원, 임대차기간 2001. 5. 20.까지로 정하여 임대하였고, 2001. 5. 11.에는 월 차임 150,000원을 추가로 받기로 하고 임대차기간을 2002. 5. 20.까지로 연장하였으나, 추가 차임은 3개월분 450,000원 밖에 받지 못하였다(을 제2, 3, 8호증, 변론의 전취지).

마. 피고는 2002. 5.경 이 사건 건물에 대한 자신의 지분을 제3자에게 양도하였고, 박경운에게 임차보증금 2,000,000원을 반환하였다(을 제1호증, 변론의 전취지).

2. 원고의 주장

이 사건 건물의 사용관계 및 지층 임대료에 관한 원고와 서문택과의 합의는 서문택의 지분을 양수한 피고에게도 그 효력이 미친다 할 것이므로 피고는 원고에게 임대하지 못한 기간 동안 합의된 내용대로 원고가 받을 수 있었던 차임 상당의 손해를 배상할 책임이 있고, 설령 합의의 효력이 피고에게 미치지 아니한다 하더라도 피고는 자신의 공유지분을 초과하여 건물 1층을 점유하고 있으므로 이에 상응하는 부당이득을 원고에게 반환해야 하며, 지층 출입구 및 계단의 설치비용은 공유물의 관리비용이므로 피고는 공유지분에 따라 그 비용을 분담해야 하는데, 부당이득의 범위 또는 분담비용은 위 합의 내용에 비추어 위 손해액 정도로 봄이 상당하므로, 결국 피고는 원고에게 금 12,600,000원(임대하지 못한 36개월 차임 상당) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

또 피고는 임의로 박경운에게 임대하여 받은 임대료 중 자신의 지분을 초과하여 받은 임차보증금과 차임 3,700,000원을 원고에게 반환해야 한다.

3. 판단

가. 원고와 서문택 사이의 지층 임대료에 관한 합의가 공유지분을 양수한 피고에게도 당연히 효력이 미친다고 할 수는 없으나, 이 사건 건물의 소유형태는 1, 2층은 실질적으로 구분소유적 공유이고, 지층은 단순 공유라 할 것인데, 면적이 적은 점포에 대한 보상에 관한 원고와 서문택과의 합의내용 등 이 사건에 나타난 제반 사정에 비추어 보면 지층에 대한 원고의 공유지분은 다른 공유자의 지분보다 많다고 봄이 상당하다. 따라서 원고는 피고의 동의 없이도 위 지층을 임대할 수 있다고 할 것인데, 앞에서 인정한 바와 같이 원고는 피고의 송재석에 대한 임차보증금반환채무의 불이행으로 인하여 지층을 다시 임대할 수 없게 되어 손해를 입었으므로 피고는 원고에게 위 손해를 배상할 책임이 있고, 그 손해액은 적어도 지층을 임대할 수 없었던 기간 동안의 매월 35만 원 차임 상당이다.

또한 앞에서 인정한 바와 같이 피고는 임의로 이 사건 대지의 일부분을 박경운에게 임대함으로써 자신의 지분을 초과한 임차보증금에 대한 위 임대차기간 동안의 법정이자 상당과 차임 상당 이득을 부당하게 얻었으므로 원고에게 이를 반환할 의무가 있다.

나. 다만, 앞서 본 지층에 대한 정산관계에 비추어 피고가 이 사건 건물의 1/2지분을 양수한 1999. 1.경부터 송재석과의 임대차계약이 만료된 1999. 5. 15.까지 원고가 송재석으로부터 받은 월 차임 400,000원 중, 350,000원은 원고가 가지되, 나머지 50,000원은 원고와 피고가 25,000원씩 나누어 가지는 것이 타당하므로 이러한 점을 지적하는 피고의 주장은 위 인정범위 내에서 이유 있다.

다. 손해액

(1) 지층 차임 상당의 손해 : 12,600,000원{= 350,000원 × 36개월(1999. 5.부터 2002. 4.까지)}

(2) 보증금 1,000,000원에 대한 법정이자 상당의 부당이득금 : 150,000원{= 1,000,000원 × 0.05 × 3년(1999. 5. 20.부터 2002. 5. 20.까지)}

(3) 차임 상당의 부당이득금 : 금 225,000원(= 450,000원 × 1/2)

(4) 공제 : 112,500원(= 25,000원 × 4.5개월)

(5) 합계 : 12,862,500원

4. 결론

그렇다면 피고는 원고에게 금 12,862,500원 및 이에 대하여 소장 부본 송달 다음날인 2002. 6. 27.부터 2003. 5. 31.까지는 민법 소정의 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각할 것인바, 이와 일부 다른 결론을 내린 제1심판결은 부당하므로 원고의 항소를 일부 받아들여 주문과 같이 판결한다. [별지생략]