조심2009전4252 (2010.03.09)

매매계약이 해제되어 양도가 아니라는 주장의 당부

토지 전체를 양도하기로 매매계약을 하였고 매매잔금도 모두 수수한 것으로 나타나는 점 등으로 보아 매매계약이 해제되었다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없음

결정 내용은 붙임과 같습니다.

주\u3000\u3000 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2009. 5. 1. 원고에 대하여 한 2006년 귀속 양도소득세 259,294,467원의 부과처분을 취소한다.

이\u3000\u3000 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2005. 9. 8. 토지거래허가구역 내에 있는 원고 소유의 별지 부동산 목록 기재 12필지 토지 94,625㎡(이하 '이 사건 토지'라고 한다)를 부동산중개업을 영위하고 있던 소외 유AA에게 8억 5,000만 원에 양도하기로 매매계약을 체결하였고, 2006. 4. 경까지 매매대금을 모두 수령하였다.

나. 유AA은 이 사건 토지에 대하여 자신 명의로 소유권이전등기를 경료하지 아니한 채, 이 사건 토지 중 BB시 CC면 DD리 산 51-1에서 분할된 같은 리 산 572-10 임 야 34,863㎡, 같은 리 산 572-11 임야 13,430㎡, 같은 리 571-2 임야 7,554㎡ 합계 3필지 55,847㎡(이하 "이 사건 쟁점토지"라고 한다)를 제외한 나머지 토지들을 양FF 외 4인에게 전매하였다. 그런데 유AA은 양도소득세 신고와 관련하여서는 전매된 토지들이 원고로부터 직접 양FF 외 4인에게 양도된 것처럼 가장한 다음 원고를 대신하여 양도소득세 165,219,483원을 납부하였다.

다. 피고는 2007. 9. 13. 대전지방검찰청 BB지청으로부터 위와 같은 유AA의 미등기 전매 과세자료를 통보받고 원고에 대한 양도소득세 조사를 실시하였던바, 원고가 이 사건 토지 전체를 유AA에게 양도하였음에도 불구하고 양도소득세 신고를 하지 아니한 것으로 보아서 2009. 5. 9. 원고에 대하여 2006년 귀속 양도소득세 295,932,850원을 부과하였다가 2009. 8. 23. 부과처분세액을 259,294,460원으로 감액경정하였다(이하 위와 같이 감액된 2009. 5. 9.자 과세처분을 "이 사건 처분"이라고 한다).

라. 원고는 이에 불복하여 2009. 8. 1. 이의신청을 거쳐 2009. 11. 27. 조세심판원에 이 사건 처분의 취소를 구하는 조세심판청구를 하였으나, 2010. 3. 9. 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증 내지 갑 제3호증, 을 제1호증 내지 을 제3호 증, 을 제5호증, 을 제6호증, 을 제8호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 2008. 7. 25. 매수인인 유AA과 사이에 이 사건 쟁점토지에 관하여는 원고가 매매대금을 위 유AA에게 반환하고 이 사건 쟁점토지에 설정된 채무자 유AA 명의의 근저당권은 매매대금의 반환과 동시에 말소해 주기로 하는 내용으로 매매계약을 부분적으로 합의해제 하였으므로 위 부분에 관한 매매계약은 소급적으로 소멸하였고, 등기의 명의도 원고에게 그대로 남아있는 등 이 사건 쟁점토지는 실제로 양도된 것이 아님에도 불구하고 원고가 이 사건 쟁점토지를 유AA에게 양도한 것으로 보아서 한 이 사건 처분은 위법하다고 주장한다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

(1) 원고는 2005. 10. 6. 행정중심복합도시건설과 관련하여 2003. 2. 11.자로 토지 거래허가구역으로 지정된 이 사건 토지들을 소외 유AA에게 총 매매대금 8억 5,000만 원에 양도하기로 약정하면서, 계약금 3억 2,000만 원은 원고가 새마을금고로부터 빌린 융자금을 유AA이 승계하는 조건으로 하고, 1차 중도금 1억 원은 2005. 10. 31.에, 2차 중도금 2억원은 2005. 11. 30.에, 잔금 2억 3,000만 원은 2005. 12. 30.에 각 지급하기로 약정하였다. 또한 당시 원고는 향후 유AA이 이 사건 토지를 미등기 전매하는 데 필요한 매매위임장, 매도용 인감증명서를 각 교부하기로 약정하였다.

(2) 이 사건 토지 중 BB시 CC면 DD리 산 51-1 임야 78.711㎡는 2005. 10. 31. 같은 리 산 51-1 임야 63,841㎡, 같은 리 산 51-10 임야 7.554㎡' 같은 리 산 51-11 임야 3,680㎡, 같은 리 산 51-12 임야 1,710㎡, 같은 리 산 51-13 임야 1,926㎡로 분할되었고, 같은 날 같은 리 산 51-10 임야 7,554㎡는 같은 리 571-2 임야 7,554 ㎡로 등록 전환되었다. 다시 위 같은 리 산 51-1 임야 63,841㎡는 2006. 10. 25. 같은 리 572-10 임야 62,843㎡로 등록전환 된 뒤 , 같은 날 같은 리 572-10 임야 34,863㎡, 같은 리 572-11 임야 13,430㎡, 같은 리 572-12 임야 14,550㎡로 각 분할되었다. 위와 같은 이 사건 쟁점토지의 내역을 정리하면 아래의 표와 같다.

(3) 한편 이 사건 쟁점토지 중 BB시 CC면 DD리 572-10 임야 34,863㎡ 및 같은 리 572-11 임야 13,430㎡에 대하여는, 2008. 7. 7. 채권자 BB동부신용협동조합, 채권최고액 1억 5,000만 원, 채무자 정HH(매수인 유AA의 배우자임)로 된 근저당권 이 설정되었고, 2008. 4. 9. 채권자 최JJ, 채권최고액 1억 5,000만 원, 채무자 유AA으로 된 근저당권이 설정되었다가 2010. 1. 4. 위 근저당권설정계약이 해지되어 위 근 저당권이 말소되었고, 다시 2010. 1. 7. 채권자 최JJ, 채권최고액 5,000만 원, 채무자 유AA으로 된 근저당권이 설정되었다. 그리고 이 사건 쟁점토지 중 BB시 CC면 DD리 571-2 임야 7,554㎡에 대하여는 2006. 12. 28. 채권자 합동새마을금고, 채권최고액 3억 9,000만 원, 채무자 성LL, 이 사건 쟁점토지인 같은 리 572-10 및 같은 리 572-11, 그리고 같은 리 572-12 토지를 공동담보로 하는 근저당권이 설정되었다가 2009. 11. 27. 해지로 말소되었고 2007. 8. 7. 근저당권자 최MM 채권최고액 2억 원, 채무자 원고로 된 근저당권이 설정되었다가 2010. 1. 25. 근저당권자인 최MM에게 2010. 1. 7. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 경료되면서 위 근저당권은 혼동으로 소멸되어 말소되었다.

(4) 유AA은 2006. 4.경까지 앞에서 약정한 매매대금을 원고에게 모두 지급하였으나 자신의 명의로 소유권이전등기를 경료하지 아니한 채, 이 사건 토지 중 이 사건 쟁점토지를 제외한 나머지 토지들을 소외 양NN, 김OO, 채PP, 이QQ, 박RR 등 5 명에게 양도하였고, 당시 원고는 유AA의 부탁에 따라 원고로부터 직접 위 매수인들에게 소유권이전등기를 마칠 수 있도록 원고 명의의 인감증명서를 교부하여 주는 등 협력하여 주었다. 또한 유AA은 양도소득세 신고와 관련하여서 원고가 직접 위 양NN 외 4인에게 위 토지들을 양도한 것처럼 가장하여 양도세 신고를 한 후 원고 대신 양도소득세 165,219,483원을 납부하였다.

(5) 원고가 유AA에게 매도한 이 사건 토지들은 2009. 1. 30. 토지거래허가구역에서 해제되었다.

(6) 대전지방검찰청 BB지청은 유AA에 대하여 이 사건 토지 중 BB시 CC면 DD리 513 등 토지 5필지에 무단으로 토석을 적치하였다는 이유로 농지법위반 혐의로 수사하다가 원고가 이 사건 토지들을 유AA에게 매도하였음에도 소유권이전등기를 경료하지 아니하였고, 유AA은 이 사건 토지들 중 이 사건 쟁점토지를 제외한 나머지 토지들을 양NN 등에게 미등기로 전매한 사실을 적발하였으며 이에 2007. 9. 13. 피고에게 위와 같은 미등기 전매사실을 통지하였다.

(7) 이에 따라서 피고는 2008. 12. 17. - 2008. 12. 26. 현지 확인조사를 하였던 바, 위 조사 당시 원고는 피고 담당공무원에게 2008. 7. 25.자로 "원고와 피고 사이의 매매계약 중 이 사건 쟁점토지에 관한 부분은 해제하고 매매대금(평당 30,000원)은 원고가 이를 매도하는 즉시 유AA에게 반환하고, 유AA은 원고가 매매대금을 반환함과 동시에 이 사건 쟁점토지에 설정된 근저당권을 말소해주기로 하는 내용의 약정서(을 제7호증)를 제출하였으나, 피고는 위 약정서는 원고가 유AA과 사이에서 조세부과를 회피할 목적으로 작성된 것으로서 신뢰할 수 없다는 이유로 당초의 매매계약이 해제되지 않고 유효한 것으로 보아서 이 사건 처분을 하였다.

(8) 현재까지 원고는 유AA에게 이 사건 쟁점토지에 관한 매매대금을 반환하거나 유AA은 앞에서 본 바와 같이 자신 및 배우자를 채무자로 하여 이 사건 쟁점토지에 설정한 근저당권을 해지한 바가 없다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 앞서 본 각 증거, 을 제9호증, 을 제11호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

(1) 양도소득세는 자산의 양도와 그에 따른 소득이 있음을 전제로 하여 과세하는 것으로서, 그 매매계약이 합의해제 되었다면 매매계약의 효력은 상실되어 자산의 양도가 이루어지지 않는 것이 되므로 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있었다고 볼 수 없다(대법원 1992. 12. 22. 선고 92누9944 판결 참조). 따라서 원고와 유AA 사이에 이 사건 약정서에 기하여 당초의 매매계약 중 이 사건 쟁점토지에 대한 매매계약이 적법하게 합의해제된 것이라면 매매계약의 효력은 소급적으로 상실되어 자산의 양도가 있었다고 볼 수 없게 된다.

(2) 그러므로 이 사건 쟁점토지에 관한 원고와 유AA 사이의 매매계약이 합의해제 되었는지 여부에 대하여 살펴보면, 위 인정사실에 의하여 인정되는 다음과 같은 여러 사정에 비추어 보면, 원고와 유AA 사이에 2008. 7. 25. 한 이 사건 쟁점토지들에 대한 매매계약의 합의해제약정은 조세포탈 등을 위하여 통정하여 허위로 이루어진 것으로서 그 효력을 인정할 수 없다.

즉, ① 원고는 이 사건 토지에 대한 매매계약을 체결할 당시 부동산중개업자인 유AA이 미등기 전매를 위하여 매수한다는 사정을 알고서 향후 그에 필요한 위임장이나 매도용 인감증명서를 교부하여 주기로 약정하였고, 이후 유AA으로부터 매매 대금을 모두 수령한 다음 이 사건 쟁점토지를 제외한 나머지 토지들을 순차적으로 제3 자에게 매도한 유AA의 부탁에 따라 전전매수인들에게 직접 소유권이전등기가 경료될 수 있도록 인감증명서등을 발급받아 주었던바, 이와 같이 매매계약의 이행이 완료된 상황에서 이 사건 쟁점토지들에 대한 매매계약만을 그로부터 3년 정도 경과한 시점에서 해제할 만한 별다른 사정은 찾아보기 어려운 점(뒤에서 보는 바와 같이 합의약정서는 원고에 대한 양도소득세부과 및 유AA의 미등기 매매에 따른 책임을 회피하기 위하여 작성된 것으로 보인다), ②유AA은 이 사건 토지 중 이 사건 쟁점토지들을 제외한 나머지 토지들을 양NN 등에게 미등기 전매한 후인 2007. 8.경 검찰에서 농지법위반 혐의로 수사를 받던 중 이 사건 토지에 대하여 원고와 미등기 매매를 하고, 일부 토지는 미등기 전매한 사실이 적발되어 2007. 9. 3. 피고에게 통보되었던바, 피고로부터 이에 대한 세무조사가 임박하자 그때까지 제3자에게 전매된 토지들을 제외한 이 사건 쟁점토지에 대하여는 원고에 대한 양도소득세 부과나 유AA에 대한 미등기 전매에 대한 책임을 회피하기 위하여 해제를 가장하기 위해서 합의약정서(을 제7호증)를 작성한 것으로 보이는 점, ③ 합의약정서에 의하면 이 사건 토지 중 일부인 이 사건 쟁점 토지에 관해서만 매매계약을 해제한다는 것인데 실제로 원고와 유AA이 진정한 해제 의사로 약정한 것이라면, 원래의 매매대금, 지가변동 및 이자에 따른 금액조정 내역, 유AA의 양도소득세 대납에 따른 정산 등 원상회복의 시기 및 방법에 관하여 구체적으로 명시되어야 함이 상당함에도 반환할 대금액수에 관하여 평당 30,000원이라고만 기재하였을 뿐 금액조차 구체적으로 특정하지 않았고, 특히 계약금은 유AA이 원고의 채무를 승계하는 조건이었기 때문에 매매계약의 일부만 해제된 이 사건에서 매매대금 의 정산이 필요함에도 이에 대한 구체적인 언급이 전혀 없는 점, ④ 더욱이 해제약정 당시 이 사건 쟁점토지 중 BB시 CC면 DD리 572-10 같은 리 572-11 각 토지들에는 유AA이 금원을 차용하면서(이는 이 사건 토지를 매수하는 자금을 마련하기 위해서 비롯된 것으로 보인다) 설정한 유AA의 처 정HH가 채무자로 된 BB동부신용 협동조합 명의의 채권최고액 150,000,000원 근저당권과 유AA이 채무자로 된 최JJ 명의의 채권최고액 150,000,00원 근저당권, 그리고 이 사건 쟁점토지 중 같은 리 571-2 토지에는 유AA이 매수한 이후 설정된 채무자 성LL, 근저당권자 합동새마을 금고인 채권최고액 3억 9,000만 원의 근저당권이 존재하고 있었으므로, 유AA으로서는 채권최고액 기준으로 6억 9,000만 원에 이르는 차용금의 이자부담 등을 면하기 위해서라도 최초 이 사건 매매계약 체결 때처럼 위 각 근저당권의 채무자 지위를 원고가 승계하여 반환할 매매대금으로 정산하는 것으로 약정함이 현실적으로 타당한 것으로 보임에도 불구하고 장래 불특정한 시점에서 매매대금의 반환을 조건으로 근저당권을 말소하여 주기로 불리한 약정을 하였다는 것은 쉽게 수긍하기 어려운 점, ⑤ 또한 합의약정서에 의하면, 원고가 유AA에게 반환할 매매대금은 507,699,999원[= (55,847㎡ /3.3㎡) x 30,000원] 정도인데, 합의약정 당시 이 사건 쟁점토지에 설정된 위 각 근저당권의 채권최고액 합계액은 6억 9.000만 원으로서 반환할 매매대금을 훨씬 상회하고 있는바, 반환할 매매대금을 초과하는 근저당권의 피담보채무에 대한 구체적인 처리 방법이 없이 합의약정을 한다는 것은 사회통념상 매우 이례적인 점, ⑥ 원고와 유AA 사이의 합의약정 이후인 2009. 11. 27. BB시 CC면 DD리 571-2 임야에 설정된 위 합동새마을금고 명의의 채권최고액 3억 9,000만 원의 근저당권이 말소되었던바, 이 사건에서 원고는 유AA에게 계약해제에 따른 원상회복으로서 매매대금을 반환한 바가 없음에도 불구하고 유AA이 원고 소유의 이 사건 위 쟁점토지에 대한 근저당권의 피담보채무를 스스로 변제하여 말소한다는 것은 납득하기 어려운 점, ⑦ 또한 원고 입장에서도 매매계약 해제이후에 위 근저당권의 피담보채무를 유AA이 제대로 이행하지 않는 경우에는 근저당권이 실행될 우려가 있으므로 오히려 매매대금의 반환에 갈음하여 이를 인수하는 것이 근저당권의 실행을 방지할 수 있어서 합리적이라고 할 것이나 합의약정서에 이에 대한 언급이 전혀 없는 점, ⑧ 오히려 합의약정서 작성 이후에도 유AA이 이 사건 쟁점토지 중 BB시 CC면 DD리 571-2 임야에 대한 합동새마을 금고 명의의 근저당권의 피담보채무를 변제하여 말소하였고 이 사건 쟁점토지들에 대하여 2010. 1. 25. 최SS에게 근저당권을 설정하여 주는 등 적극적인 처분행위를 하였던 것으로 보이는 점, ⑨ 위 BB시 CC면 DD리 571-2 임야는 2010. 1. 25. 최MM에게 매도하여 소유권이전등기가 경료 되었음에도 불구하고 원고가 이에 대한 매매대금 상당을 유AA에게 반환하지도 않았고, 나아가 위 해제약정서가 작성된 때로부터 2년이 경과하도록 원고는 유AA에게 계약해제를 원인으로 하여 대금을 전혀 반환하지 아니하였을 뿐만 아니라 유AA은 자신 및 배우자를 채무자로 하여 설정한 근저당권을 해지한 바도 없어서 위 합의해제 약정에 대한 실질적인 이행이 이루어진 사정을 찾아보기 어려운 점 등에 비추어 보면, 이 사건 해제약정서에 기재된 원고와 유AA 사이의 해제합의는 검찰 및 피고의 세무조사로 말미암아 양도소득세의 부과가 예상되는 상황에서 이들이 조세를 회피하기 위하여 행한 허위의 의사표시로서 무효로 봄이 상당하다.

(4) 따라서 이러한 점을 지적하는 피고의 주장은 이유 있고, 결국 당초의 매매계약 중 이 사건 쟁점토지에 관한 부분이 해제되었다는 원고의 주장은 받아들일 수 없으므로 피고가 이 사건 토지에 관하여 매매계약이 해제된 것으로 보지 아니하고 이 사건 토지 전체에 관하여 원고와 유AA 사이에 양도가 있었음을 전제로 한 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.