임대아파트가 분양전환된 경우에도 하자담보책임에 관한 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제1항 이 적용되는지 여부(적극) 및 그 하자담보책임기간(=최초 임차인들에게 인도된 때부터 10년간)

구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라 한다) 제9조 는 집합건물을 건축하여 분양한 자로 하여금 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된 집합건물의 소유자를 두텁게 보호하기 위하여 집합건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여 민법상 수급인의 담보책임에 관한 규정을 준용하도록 함으로써 담보책임의 내용을 명확히 하는 한편 이를 강행규정으로 하였고, 위 규정에 의한 하자담보추급권은 현재의 집합건물 소유자에게 귀속하는 점, 분양전환가격을 결정할 때 아파트의 노후 정도는 이미 평가에 반영되었다고 하더라도 부실시공으로 인한 아파트 하자까지 모두 반영하여 가격을 결정하였다고 보기는 어려운 점, 분양전환 전의 임차기간 동안 입주자들이 임대차계약에 기해 하자보수를 요구할 수 있다고는 하나 임차인의 지위에서 인정되는 하자보수청구권과 분양받은 소유자의 지위에서 인정되는 하자담보추급권은 법적 성질과 기능이 동일하다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 볼 때, 분양전환된 임대아파트의 경우에도 구 집합건물법 제9조 제1항 및 그에 의하여 준용되는 민법 제667조 내지 제671조 가 적용되고 하자담보책임기간은 민법 제671조 제1항 단서에 의하여 최초 임차인들에게 인도된 때부터 10년간이라고 보아야 한다.

구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항 , 민법 제671조 제1항

원고 1 외 698인 (소송대리인 법무법인(유한) 정률 담당변호사 진웅 외 1인)

한국토지주택공사 (소송대리인 법무법인(유한) 한결 담당변호사 김호철 외 1인)

주식회사 한양

서울고법 2011. 7. 20. 선고 2010나124238, 124245 판결

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

상고이유를 판단한다.

1. 제1점에 관하여

가. 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라 한다) 제9조 제1항 은 집합건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여 민법 제667조 내지 제671조 의 규정을 준용하도록 하고 있고, 민법 제671조 제1항 단서는 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 건물의 수급인은 목적물의 하자에 관하여 인도 후 10년간 담보책임을 진다고 하고 있다. 한편 2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개정된 집합건물법 부칙 제6조는 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여 2005. 5. 26. 법률 제7520호로 개정된 주택법 제46조 의 규정에 따르도록 하였고, 그 개정된 주택법 제46조 제1항 은 민법 제667조 내지 제671조 의 규정을 준용하도록 한 위 집합건물법 제9조 의 적용을 배제하는 규정을 두면서 부칙 제3항에 그와 같은 배제 규정을 위 개정 주택법 시행 전까지 소급적용하는 규정을 두었으나, 위 개정 주택법 부칙 제3항은 헌법재판소 2008. 7. 31. 선고 2005헌가16 전원재판부 결정 에 의하여 무효로 선언되었다. 결국 위 개정 주택법과 개정 집합건물법이 시행되기 전에 사용검사 또는 사용승인을 받은 공동주택에 관하여 구분소유자가 집합건물법에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하는 경우에는 그 담보책임 및 하자보수에 관하여 개정된 주택법 제46조 가 적용될 수 없고, 구 집합건물법 제9조 제1항 과 그에 의해 준용되는 민법 제667조 내지 제671조 의 규정에 따라 하자담보책임의 내용 및 범위가 결정된다( 대법원 2008. 12. 11. 선고 2008다12439 판결 등 참조). 그리고 민법 제667조 내지 제671조 에 규정된 하자담보책임기간은 재판상 또는 재판 외의 권리행사기간인 제척기간이므로 그 기간의 도과로 하자담보추급권은 당연히 소멸한다고 할 것인데, 이 사건 아파트와 같은 콘크리트 구조물에 대해서는 앞서 본 민법 제671조 제1항 단서가 적용되므로 그 하자담보책임기간은 인도 후 10년간이다( 대법원 2010. 1. 14. 선고 2008다88368 판결 , 대법원 2011. 4. 14. 선고 2009다82060 판결 등 참조).

나. 나아가 이 사건 아파트와 같이 임대아파트로 건축되어 5년 정도 임대되었다가 분양전환된 아파트의 경우에도 구 집합건물법 제9조 제1항 및 그에 의하여 준용되는 민법 제667조 내지 제671조 가 적용될 수 있는지를 보면, 구 집합건물법 제9조 는 집합건물을 건축하여 분양한 자로 하여금 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된 집합건물의 소유자를 두텁게 보호하기 위하여 집합건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여 민법상 수급인의 담보책임에 관한 규정을 준용하도록 함으로써 담보책임의 내용을 명확히 하는 한편 이를 강행규정으로 하였고, 위 규정에 의한 하자담보추급권은 현재의 집합건물 소유자에게 귀속하는 점, 분양전환가격을 결정함에 있어 아파트의 노후 정도는 이미 그 평가에 반영되었다고 하더라도 부실시공으로 인한 아파트의 하자까지 모두 반영하여 가격을 결정하였다고 보기는 어려운 점, 분양전환 전의 임차기간 동안 입주자들이 임대차계약에 기해 하자보수를 요구할 수 있다고는 하나 임차인의 지위에서 인정되는 하자보수청구권과 분양받은 소유자의 지위에서 인정되는 하자담보추급권은 그 법적 성질과 기능이 동일하다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 볼 때, 분양전환된 임대아파트의 경우에도 구 집합건물법 제9조 제1항 및 그에 의하여 준용되는 민법 제667조 내지 제671조 가 적용되고 그 하자담보책임기간은 민법 제671조 제1항 단서에 의하여 최초 임차인들에게 인도된 때부터 10년간이라고 봄이 상당하다.

다. 원심은, 피고가 사업주체로서 이 사건 아파트를 신축하여 2001. 1. 29. 사용승인을 받은 다음 장기전세주택으로 임대하였다가 2006. 4.경 분양전환한 사실을 인정한 다음, 피고는 이 사건 아파트를 건축하여 분양한 자로서 구 집합건물법 제9조 제1항 및 그에 의하여 준용되는 민법 제667조 내지 제671조 에 의하여 이 사건 아파트의 구분소유자인 원고들에게 이 사건 아파트에 존재하는 하자보수에 갈음한 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였는바, 앞서 본 법리에 비추어 보면 이러한 원심의 판단은 정당하고 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같이 구 집합건물법 제9조 의 담보책임에 관한 법리를 오해하는 등의 위법은 없다.

2. 제2점에 관하여

이 부분 상고이유는 원심의 증거의 취사선택과 그에 의한 사실인정을 다투는 것뿐이어서, 적법한 상고이유가 되지 못한다.

3. 결론

그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.