주택임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 그 배당방법

주택임대차보호법 제3조의2 제2항 은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인에게 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지로서, 이에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들 상호간에는 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선변제받을 순위를 정하게 되므로, 만일 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 주택임대차보호법 제8조 제1항 에 의하여 보증금 중 일정액의 보호를 받는 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 먼저 소액임차인으로서 보호받는 일정액을 우선 배당하고 난 후의 나머지 임차보증금채권액에 대하여는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서의 순위에 따라 배당을 하여야 하는 것이다.

주택임대차보호법 제3조의2 제2항 , 제8조 제1항

대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결 (공1992, 3138)

원고

피고 1외 2인

대전지법 2007. 6. 8. 선고 2006나13863 판결

원심판결 중 피고 2, 3에 대한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대전지방법원 본원 합의부에 환송한다. 피고 1에 대한 상고를 기각한다. 원고와 피고 1 사이의 상고비용은 원고가 부담한다.

1. 피고 1에 대한 상고에 관하여

원고가 제출한 상고이유서나 상고장에 피고 1에 대한 부분에 관하여는 아무런 상고이유의 기재가 없다.

2. 피고 2, 3에 대한 상고에 관하여

가. 원심의 판단

원심은, 그 채용 증거들을 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 소외 1(2005. 3. 1. 사망하여 피고 2, 3이 동인의 재산을 상속하였다)은 소외 2 소유의 이 사건 다가구주택의 일부를 실제로 임차하였다고 보이지 아니하고, 위 다가구주택에 관한 부동산임의경매절차에서 배당을 받기 위한 목적으로 허위의 임대차계약을 체결한 가장임차인으로 봄이 상당하므로, 소외 1이 정당한 소액임차인임을 전제로 소외 1에게 1,400만 원을 배당하는 것으로 작성된 이 사건 배당표는 부당하다고 판단한 후, 소외 1에 대한 위 1,400만 원의 배당액을 삭제하여 동순위의 임차보증금채권자들인 원고 및 원심 공동원고 2(이하 원심 공동원고의 표시는 생략한다)에게 각 미배당 채권액에 비례하여 안분배당하여야 한다고 보아, 소외 1에 대한 배당액 중 4,421,052원[ 소외 1의 배당삭제액 1,400만 원 × 6/19(각 미배당 채권액으로서 원고의 600만 원과 공동 원고 2의 1,300만 원의 합계액 1,900만 원 중 원고의 미배당 채권액 해당 비율)]을 원고에게 배당하는 것으로 배당표를 경정하였다.

나. 이 법원의 판단

그러나 원심의 위와 같은 판단 중, 원고와 공동 원고 2을 동순위의 채권자라고 본 것은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.

주택임대차보호법 제3조의2 제2항 은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있는바, 이는 그와 같은 주택임차인에게 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지로서 ( 대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결 등 참조), 이에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들 상호간에는 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선변제받을 순위를 정하게 되므로, 만일 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 주택임대차보호법 제8조 제1항 에 의하여 보증금 중 일정액의 보호를 받는 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 먼저 소액임차인으로서 보호받는 일정액을 우선 배당하고 난 후의 나머지 임차보증금채권액에 대하여는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서의 순위에 따라 배당을 하여야 하는 것이다.

그렇다면 원심으로서는, 집행법원이 원고와 공동 원고 2에게 소액임차인에 대한 최우선변제로서 각 1,400만 원을 우선 배당하고 난 각 나머지 임차보증금채권액인 원고의 600만 원과 공동 원고 2의 1,300만 원에 대하여, 원고와 공동 원고 2이 각 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 때가 언제인지를 심리하여 그 선후에 따라 우선변제의 순위를 가리고, 이에 따라 원고가 공동 원고 2보다 선순위일 경우 소외 1에 대한 배당액 중 600만 원을 먼저 삭제하여 원고의 나머지 임차보증금채권액에 배당하는 것으로 배당표를 경정하였어야 함에도 불구하고, 그 판시와 같이 원고와 공동 원고 2이 동순위의 임차보증금채권자들이라는 이유로 원고에게 4,421,052원만을 배당하는 것으로 배당표를 경정하였는바, 이러한 원심판결에는 확정일자부 임차인의 임차보증금반환채권의 우선순위에 관한 법리를 오해하여 원고와 공동 원고 2의 우선변제 순위의 선후에 관한 심리를 다하지 아니한 위법이 있고, 이러한 위법은 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다.

3. 결 론

그러므로 원심판결 중 피고 2, 3에 대한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며 피고 1에 대한 상고를 기각하고, 원고와 피고 1 사이의 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.