2014다75806 저당권설정등기 말소등기

1. A

2. B

1. C

2. D

3. E

서울북부지방법원 2014. 9. 26. 선고 2013나5303 판결

2015. 6. 24.

원심판결을 파기하고, 사건을 서울북부지방법원 합의부에 환송한다.

상고이유를 판단한다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은, 채택 증거를 종합하여 그 판시와 같은 사실 및 사정을 인정한 다음 이를 종합하여 보면, 주식회사 알지코리아리츠(이하 '소외 회사'라 한다)는 이 사건 각 주택의 담보가치 중 초과보상금에 상응하는 부분을 활용하기 위하여 원고들과 사이에 원고들이 소외 회사가 지정하는 사람에게 이 사건 각 주택에 관하여 근저당권설정등기를 마쳐주기로 하는 내용의 약정을 하였고, 그 후 소외 회사가 피고들로부터 자금을 차용하면서 피고들에게 위와 같은 원고들과의 약정에 따라 담보로 활용할 수 있는 이 사건 각 주택에 관하여 근저당권설정등기를 마쳐주기로 약정하였으며, 결국 원고들과 소외 회사, 소외 회사와 피고들 사이의 위와 같은 순차적 약정의 내용대로 원고들이 피고들에게 근저당권설정등기를 위한 인감도장, 인감증명서 등을 제공함으로써 원고들과 피고들 사이의 근저당권설정계약서가 작성되고 등기신청이 이루어져 이 사건 각 근저당권설정등기가 마쳐지게 되었으므로, 원고들이 피고들의 소외 회사에 대한 구체적인 대여 사실 등을 알고 있었는지 여부를 불문하고 원고들과 피고들 사이에는 묵시적으로나마 소외 회사의 피고들에 대한 어떠한 금전 지급채무를 담보하기 위하여 이 사건 각 근저당권을 설정한다는 합의가 이루어졌다고 봄이 상당하고, 위와 같은 합의가 이루어진 이상 등기부상 채무자가 소외 회사가 아닌 원고들로 되어 있다고 하더라도 이 사건 근저당권설정등기는 유효하며, 그 피담보채무는 소외 회사의 피고들에 대한 차용금 반환채무라고 판단하였다.

그러나 이 사건 각 근저당권설정등기의 피담보채무가 소외 회사의 피고들에 대한 차용금 반환채무이고, 그에 대하여 원고들과 피고들 사이에 묵시적인 합의가 이루어졌다.고 본 원심의 판단은 아래와 같은 이유로 수긍하기 어렵다.

기록에 의하면 다음과 같은 사정을 알 수 있다.

① 원고들과 소외 회사 사이의 이 사건 각 주택에 관한 매매계약에 있어, 원고들이 소외 회사에게 매매대금을 모두 지급한 후 소유권이전등기를 마친 다음에도 잔존하는 채권·채무관계는 원고들의 소외 회사에 대한 초과보상금 지급채무 이외에 달리 상정할 수 있는 것이 없었고, 그에 따라 매매계약서 등에 그에 관한 구체적인 기재가 없었다고 하더라도 매매계약에 따라 설정될 근저당권의 피담보채무가 원고들의 소외 회사에 대한 초과보상금 지급채무임에 대하여 상호간에 의문의 여지가 있었다고 보이지 아니한다.

② 이 사건 각 매매계약 당시 소외 회사는 원고들에게 소외 회사의 사업수행을 위해 제3자로부터 자금을 차용하여야 한다거나 그에 따른 채무를 피담보채무로 하여 근저당권을 설정할 예정임을 고지 또는 설명한 적이 없었고, 따라서 원고들로서는 설정될 근저당권의 피담보채무가 그들의 소외 회사에 대한 초과보상금 지급채무가 아닌 소외 회사가 부담하는 별도의 금전채무가 될 수 있음을 인식하거나 예상할 수는 없었다. 오히려 소외 회사는 원고들에게 초과보상금 지급채무의 담보를 위하여 근저당권을 설정할 예정임을 설명한 것으로 보일 뿐이다.

③ 이 사건 각 근저당권의 설정을 위해 원고들이 소외 회사에게 인감증명서를 교부하고 근저당권자를 피고들로 하는 근저당권설정계약서, 위임장 등에 인감을 날인한 것은 사실이나, 당시에도 소외 회사는 원고들에게 피고들과 사이의 금전거래로 인해 차용금 지급채무를 부담하고 있다거나 이를 피담보채무로 하여 근저당권을 설정한다는 뜻을 밝힌 적이 없었다. 따라서 근저당권설정계약서에 피고들이 근저당권자로 기재되어 있고 그에 기하여 근저당권자가 피고들로 된 이 사건 각 근저당권설정등기가 마쳐졌다고 하더라도, 원고들로서는 이를 초과보상금 지급채무를 담보하기 위하여 매도인인 소외 회사가 지정하는 사람에게 근저당권을 설정하여 주기로 한 매매계약상 약정에 따른 것이라고 이해한 것으로 보일 뿐 소외 회사가 피고들에 대하여 부담하는 별도의 차용금 지급채무의 담보를 위하여 근저당권을 설정하는 것이라고 인식하거나 예상하지는 못한 것으로 보인다.

④ 이 사건 각 근저당권의 채권최고액이 피고들의 소외 회사에 대한 대여금 액수와 동일하게 정하여졌으나, 이는 원고들이 소외 회사나 피고들로부터 그들 사이의 금전거래 관계에 관하여 고지 받지 못한 상태에서 도시계획이 실제 추진되어 보상금이 정해질 경우 원고들이 소외 회사에게 지급하여야 할 초과보상금이 확정되어 다툼의 여지가 없을 것이므로 특별한 관심을 가지지 않은 것에 기인하였을 뿐, 그것이 이 사건 각 근저당권의 피담보채무가 소외 회사가 피고들에 대하여 부담하는 차용금 지급채무임을 드러내는 사정이라고 볼 수는 없다.

6. 원고들의 소외 회사에 대한 초과보상금 지급채무의 액수가 이 사건 각 근저당권의 채권최고액의 범위 내이어서 소외 회사의 피고들에 대한 차용금 반환채무의 액수보다 소액일 가능성도 배제할 수 없었는데, 그러한 경우에도 원고들이 자신들이 부담하는 소외 회사에 대한 초과보상금 지급채무가 아닌 소외 회사가 피고들에 대하여 부담하는 차용금 지급채무를 이 사건 각 주택을 통하여 담보한다는 의사를 묵시적으로나마 가지고 있었다고 보는 것은 경험칙상 상정하기 어렵다.

위와 같은 사정을 종합하여 보면, 원·피고들 사이에 이 사건 각 근저당권에 의하여 담보되는 피담보채무를 소외 회사의 피고들에 대한 차용금 반환채무로 지정함에 대하여 의사합치가 있었다고 볼 수 없고 오히려 이 사건 각 근저당권의 피담보채무는 원고들의 소외 회사에 대한 초과보상금 지급채무라고 봄이 상당하다. 그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유를 들어 이 사건 각 근저당권의 피담보채무가 원고들의 소외 회사에 대한 초과보상금 지급채무가 아닌 소외 회사의 피고들에 대한 차용금 반환채무이고 이에 대하여 원·피고들 사이에 의사합치가 있었다고 판단한 다음, 이를 이유로 이 사건 근저당권의 피담보채무가 위 초과보상금 지급채무임을 주장하며 그 채무의 소멸을 이유로 이 사건 각 근저당권설정등기의 말소를 구하는 원고들의 이 사건 청구를 기각하고 말았으니, 이러한 원심의 판단에는 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어남으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다.

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판단한다.

재판장대법관김창석

대법관이상훈

대법관조희대

주심대법관박상옥