구분소유자 외에 임차인까지 참석하여 임차인도 집합건물의소유및관리에관한법률이 적용되는 집합건물관리단의 구성원이 될 수 있도록 정관을 개정한 관리단결의의 적부

집합건물의소유및관리에관한법률이 적용되는 집합건물의 경우에 반드시 구성되어야 하는 관리단의 구성원은 구분소유자만이 될 수 있고, 구분소유자가 그 전유부분을 타인에게 임대하여 임차인이 사실상 그 전유부분을 점유, 사용하고 있는 경우에도 임차인은 위 관리단의 구성원이 될 수 없기 때문에 구분소유자 외에 임차인까지 참석하여 임차인도 관리단의 구성원이 될 수 있도록 정관을 개정한 관리단의 결의는 존재한다고 볼 수 없을 정도의 중대한 하자가 있다 할 것이다.

집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항 , 제29조 제1항

남득우

동평화상가아파트자치관리운영위원회 1. 피고 위원회의 1989.6.27.자 정관개정결의 및 1991.3.26.자 소외 한인성을 대표자 회장으로 선임한 결의는 각 부존재함을 확인한다. 2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.

주문과 같다.

1. 1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때 그 각 부분은 소유권의 목적으로 할 수 있는데 이를 건물의 구분소유라 하는바, 이에 관하여는 1984.4.10. 법률 제3725호로 제정된 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 집합건물법이라 한다)이 적용되는데, 위 법 제23조 제1항은 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로써 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다고 규정하고 있어, 이에 의하면 집합건물법이 적용되는 집합건물의 경우에는 반드시 관리단이 구성되어야 하고, 그 구성원은 구분소유자만이 될 수 있고, 그 구분소유자가 그 전유부분을 타인에게 임대하여 임차인이 사실상 그 전유부분을 점유, 사용하고 있는 경우에도 그 임차인은 위 관리단의 구성원이 될 수 없는 것으로, 이는 구분소유자의 그 건물이나 대지, 부속시설 등에 대한 공동관리의식을 높이기 위한 것이며, 또 위 법 제24조 제1,2항은 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리인을 선임하여야 하고, 그 선임은 관리단집회의 결의에 의한다고 규정하며, 위 법 제28조 제1항은 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로 정할 수 있다고 규정하고, 위 법 제29조 제1항 전단은 그 규약의 개정은 앞서 본 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 행한다라고 규정하고 있는바, 이 때 규약이라 함은 관리단의 최고 자치규범 내지는 일종의 정관에 유사한 객관화된 단체의 자치법규로, 그 중요성에 비추어 보아 위 법 제23조 제1항, 제29조 제1항 전단은 각 강행규정으로, 그 규약의 개정은 구분 소유자들로서만 구성된 관리단집회의 결의에 의하지 아니하면 안되며, 또 설사 구분소유자 전원의 합의가 있다고 하더라도 위 규정과 다른 규정을 두는 것은 허용되지 않는다고 해석함이 상당하다고 보여진다.

2. 이 사건에서 보건대 소외 동평화상가아파트(변경 전 명칭 부관상가 아파트)는 지하부터 지상 4층까지의 1,267개 점포로 구분된 상가(소유권자 663명)와 지상 5층부터 7층까지의 155개로 구분된 제품공장 창고 및 아파트(소유권자 98명)로 구성되어 1동의 건물중 구조상 구분된 각 부분이 독립한 건물로서, 위 집합건물법의 적용을 받게 되는 것으로, 원고는 그 구분소유자 중의 1인이고, 한편 위 법이 제정되기 이전인 1979.3.17.부터 위 상가아파트에는 그 건물 및 공용부분의 관리 기타 거주의 안전과 회원의 복지향상을 도모하는 것을 목적(정관 제2조)으로 피고 위원회가 구성되어 있었으며, 회원은 위 상가아파트의 구분소유자들로 구성되며 (정관 제3조), 회장은 구분소유자 전원으로 구성되는 집회에서 그 과반수 이상 출석에 그 과반수 이상 찬성으로 선출하고(정관 제24조, 제26조) 그 선출된 회장이 피고 위원회를 대표하여 업무를 총괄하며, 위 상가 아파트의 관리업무를 타에 위탁 관리시킬 수 있다는 정관의 규정 (제27조)에 따라 관리사무소를 두어 피고 위원회의 지시를 받은 관리사무소가 구분소유자들로부터 회비(관리비)를 징수하여 위 상가 건물의 유지, 관리, 보수 기타의 경비에 임하고 있었는데 (현실적으로는 구분소유자들로부터 각 구분점포를 임차하여 영업하고 있는 입주상인들이 구분소유자들과의 개별계약에 의거하여 관리비를 부담하고 있었으며 대부분의 점포가 임차점포임), 1987. 봄경부터 피고위원회가 관리하는 위 상가아파트의 상인들이 관리사무소의 관리비 수납, 집행과정에 부정 또는 비리가 있지 않은가 하는 의문을 제기하면서 모든 장부의 공개를 요구하며 관리비 납부 거부운동을 일으키고 위 상가 내 점포의 구분소유자들로 구성된 피고 위원회의 조직 자체에 이의를 제기하며 조직의 재구성을 요구하는 등의 사태가 발생하여 1988.5.경 당시의 피고 위원회의 임원진이 총사퇴하고 과도기 수습위원회가 결성되어 혼란의 수습과 체제의 재정비를 모색하다 위 수습위원회가 자진 해산되자 앞서 본 집합건물법의 제규정과 정관에 따르지 않고 종래의 각층 건물주대표 20명과 각층 임차상인 대표 10명이 모여 1989.2.22. 위 상가아파트 내의 모든 구분소유자와 임차상인이 피고 위원회의 회원자격을 갖되 80개 점포당 소유주측 1인, 임차상인측 1인의 구역대표자를 선임하여 그 구역대표자들로 운영위원회를 구성하며 이렇게 구성된 운영위원회에서 임원진을 선출하되 회장의 경우 소유주측에서 1명, 임차상인측에서 1명씩 선출하여 이들이 공동으로 피고 위원회를 대표하고 업무를 총괄하기로 하는 합의가 성립되어 소유주측에서 소외 한인성을, 임차상인측에서 소외 김명수를 각 공동회장으로 선출하여, 그 후 위 한인성, 김명수가 피고 위원회의 회장자격으로 1989.6.22. 위 구역대표자인 소유주와 임차상인들에게 같은 달 27. 운영위원회를 소집한다고 통지를 하여 같은 달 27. 16:00경 피고 위원회 회의실에서 위 구역대표자들인 구분소유자 및 임차상인들이 모여 피고 위원회의 회원 자격을 임차상인들에게도 주기로 하며 운영위원수를 30명으로 하고 그 구성비율을 소유주, 임차상인 각 1/2로 하여 회장도 소유주, 임차상인 각 1명씩으로 하고 공동회장이 운영위원회를 대표하며 자치관리를 관장하는 내용으로 정관을 개정하는 결의를 하였고, 그 후 1991.3.26. 14:00경. 피고 위원회 회의실에서 구역대표자인 소유주와 임차상인들이 피고 위원회를 소집하여 공동회장제를 회장 및 부회장제로 변경하는 정관개정을 한 후 위 한인성을 회장으로 선임하는 결의를 한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.

3. 살피건대, 앞서 본 법규와 사실에 의하면 피고 위원회는 앞서 본 관리단에 해당한다고 할 것인바, 그 구성원은 반드시 구분소유자들만이 될 수 있고, 규약의 개정은 앞서 본 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 행하여야 하는데 위 1989.6.27.자 피고 위원회의 정관개정결의는 적법하게 구성되지 아니한 관리단 즉 구분소유자 일부 외에 임차상인도 참석하여 그 구성원이 될 수 없는 임차상인도 관리단의 구성원이 될 수 있다는 내용으로 정관을 개정한 것이므로 이는 위 집합건물법 제23조 제1항, 제29조 제1항 전단에 위반하여 피고 위원회의 결의가 존재한다고 볼 수 없을 정도의 중대한 하자가 있는 경우에 해당하여 위 피고 위원회의 정관개정결의가 부존재하다고 할 것이고, 또 위 일부구분소유자외 임차상인까지 피고 위원회의 구성원으로 참석하여 위 한인성을 피고 위원회 회장(앞서 본 관리인에 해당하는 것으로 보임)으로 선임한 1991.3.26. 결의는 구분소유자만이 그 구성원이 되는 관리단집회에서 구성원 총수의 과반수출석으로 개회하고 출석한자의 과반수의 찬성으로 결의한다는 위 법 제23조 제1항, 제24조 제1,2항 및 피고 위원회의 앞서 본 1979.3.17.자 정관에 위반하여 그 결의가 존재한다고 볼 수 없을 정도의 중대한 하자가 있는 경우에 해당하여 위 피고 위원회 각 결의가 존재할 수 없는 것이라 하겠다.

4. 이에 대하여 피고는, 원고가 위 각 결의에 참가하였고, 그 결의에 따라 피고 위원회가 관리하는 업무집행에 대하여 아무런 이의없이 관리비를 납부하는 등 피고 위원회의 실체와 새로운 정관을 인정하여 왔으니 원고의 이 사건 청구는 신의성실원칙에 반하는 것이라 항변하므로 살피건대, 피고 위원회의 위 각 결의는 앞서 본 바와같이 강행법규인 집합건물법 제23조 제1항 , 제29조 제1항 전단 및 제24조 제1,2항 , 피고 위원회의 정관 등에 위반하여 부존재하므로, 피고의 위 주장하는 바가 사실이라 할지라도 그것만으로는 원고의 이 사건 청구가 신의성실원칙에 위반된다고 할 수 없어 피고의 위 항변은 이유 없다고 하겠다.

또 피고는, 위 동평화상가아파트가 대부분 점포로 구성되어 있고, 그 관리비의 대부분을 부담하는 임차상인의 관리비 납부거부등으로 인한 관리업무가 마비상태에 빠진 상황에서 피고 위원회의 구성원으로 임차상인을 포함시키기로 한 정관개정은 조직의 확대, 개편을 통해 집합건물법 규정의 미비점을 보완하는 것이라고 항변하나, 위 집합건물법 제23조 제1항, 제29조 제1항 전단 등이 강행규정인 것은 앞서 본 바와 같으므로 피고의 위 주장하는 바가 사실이라 할지라도 그것만으로는 앞서 본 결의의 하자가 치유될 수는 없어 피고의 위 항변도 이유 없다 할 것이다.

5. 그렇다면, 피고 위원회의 위 각 결의는 앞서 본 바와 같은 하자가 있어 각 부존재한다고 할 것인데 피고가 이를 다투고 있어 원고는 그 각 부존재확인을 구할 이익이 있다고 할 것이므로 이를 구하는 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 모두 인용하고, 소송비용은 패소자인 피고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.