집합건물의 관리인을 관리단집회의 결의에 의하여 선임 또는 해임하도록 한 집합건물의소유및관리에관한법률 제24조 제2항 의 규정과 달리 다른 결의요건에 의해 관리인을 선임하도록 규정한 규약의 효력(무효) 및 위 규약에 따라 선임된 관리인의 대표권 유무(소극)

집합건물의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항 중 집합건물의소유및관리에관한법률에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있으나( 법 제28조 ), 관리인의 선임·해임, 규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 하도록 되어 있고( 법 제24조 , 제29조 ), 관리단집회의 종류 및 소집절차와 결의사항도 법정되어 있음에 비추어 볼 때( 법 제32조 이하), 같은 법은 특히 규약으로 달리 정할 수 있는 것들을 명시적으로 규정함으로써 적어도 관리인의 선임·해임 및 규약의 설정·변경·폐지는 관리단집회의 의결로써만 할 수 있도록 한 것이라고 해석되므로, 공동사용의 제약을 벗어날 수 없는 구조적인 이유와 소유권 변동으로 관리단의 구성원이 수시로 변경될 수 있는 집합건물의 성격상 같은 법이 정한 위와 같은 요건은 강행규정으로서 규약 설정 당시의 구성원들이 이와 다른 규약을 제정하였다고 하더라도 그 효력을 인정할 수 없다 할 것이고, 따라서 같은 법 제24조 제2항 의 규정과 달리 다른 결의요건에 의해 관리인을 선임하도록 규정한 규약에 따라 선임된 관리인의 대표권은 인정되지 아니한다.

[1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제24조 제2항 , 제28조 , 제29조 , 제32조 , 제33조 , 제34조 , 제35조 , 제36조 , 제37조 , 제38조

트윈타워소유자관리협의회

이동명 (소송대리인 변호사 조수정)

1. 이 사건 소를 각하한다.

2. 소송비용은 유수태(480521-1037912)가 부담한다.

1. 피고는 원고에게 150,000,000원 및 이에 대한 소장부본 송달 다음날부터 갚는 날까지 연 25%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 피고는 원고에게 트윈타워오피스텔 소유자관리협의회 명의의 중소기업은행 양재동지점 통장번호 257-001857-73-013, 257-001857-02-048 각 예금통장 및 그 인감도장을 인도하라.

원고 트윈타워소유자관리협의회는, 서울 서초구 양재동 275-3, 4 지상에 1991. 6.경 완공된 에이동(연면적 27,611㎡ 지하 5층 지상 20층 건물)과 비동(27,052㎡ 지하 5층 지상 20층 건물)을 총 864세대가 구분소유하는 집합건물인 '트윈타워 오피스텔'에서 전유 및 공용부분 전체의 효율적 이용 및 관리를 도모하기 위하여 구분소유자들로 구성된 단체인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.

한편, 원고가 이 사건 소로 피고에 대하여 그 반환을 구하는 청구취지 기재 예금통장과 도장은 위 구분소유자 전원으로부터 징수된 관리비, 분담금 등을 주요 재원으로 하여 위 오피스텔의 공동 이용 및 관리, 협의회 운영 등에 필요한 비용을 입출금하고 있는 증서이고, 배상을 구하는 손해금의 내용도 위 금원 중에서 횡령하였다거나 불법집행한 부분과 회장 판공비로 매월 지급되는 금원(구체적으로는 1998. 12. 24. 횡령한 1996년도 중간관리비 차액 11,432,810원, 2000. 3.부터 2001. 12.까지 천호영 등 관리소 직원에게 지급한 급여 155,240,000원, 1997. 7. 이후부터 2001. 12.까지의 매월 200만 원 회장 판공비 합계 60,000,000원) 등임을 알 수 있다.

그런데 이 사건 오피스텔은 다수 구분소유자의 이해관계가 상충될 수 있는 대표적인 집합건물로서, 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 그냥 '법'이라고만 한다)의 적용을 받아 어떠한 조직행위가 없었더라도 당연히 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물 및 대지와 부속시설의 관리를 목적으로 하는 '관리단'이 구성되고( 제23조 제1항 ), 관리단의 사무 집행을 위한 분담금액 및 비용을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위, 관리단의 사무집행에 관련하여 관리단을 대표하여 행하는 재판상 또는 재판 외의 행위 등을 할 권한과 의무를 가지는 관리인(이는 결국 관리단의 대표자이므로 자연인 외에 법인도 될 수 있고, 자연인의 경우에는 보통 대표, 회장, 의장 등의 명칭으로 불려질 수 있는데, '원고 협의회 관리규정상의 관리인'은 트윈타워 관리본부를 대표하는 관리본부장 즉 이 법상의 관리인으로부터 구체적인 지휘·감독을 받아 관리사무를 담당하는 관리소장 등을 의미하여 오해의 여지가 있으므로, 아래에서 '관리인'은 이 법상 관리인의 의미로만 쓰기로 한다.)을 선임하도록 되어 있다. 따라서 위 오피스텔 구분소유자 전원에 대해 관리비, 분담금 등을 부과, 집행하고 있는 통장, 도장 등의 인도를 구하거나 그 금원 중 횡령 당하거나 불법집행된 비용의 배상을 소구하는 행위는 법 소정의 관리단을 전제로 법이 정한 요건에 따라 선임된 관리인만이 관리단을 대표하여 할 수 있는 것이므로, 무엇보다도 원고 협의회가 관리단인지, 그리고 이를 대표하여 소를 제기한 유수태가 그 관리인인지를 보기로 한다.

우선, 관리단과 관리인에 관하여 법이 정하는 바를 살펴본다. 집합건물의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있고( 제28조 ), 규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 행한다( 제29조 ). 관리단집회의 종류 및 소집절차와 결의사항도 법정되어 있다.( 제32조 이하) 법은 특히 규약으로 달리 정할 수 있는 것들을 명시적으로 규정함으로써 적어도 관리인의 선임·해임 및 규약의 설정·변경·폐지는 관리단집회의 의결로써만 할 수 있도록 한 것이라고 해석된다. 공동사용의 제약을 벗어날 수 없는 구조적인 이유와 소유권 변동으로 관리단의 구성원이 수시로 변경될 수 있는 집합건물의 성격상 법이 정한 위와 같은 요건은 강행규정으로서 규약설정 당시의 구성원들이 이와 다른 규약을 제정하였다고 하더라도 그 효력을 인정할 수는 없는 것이다. 앞서 보았듯이 관리인의 선임 및 해임은 관리단집회의 결의에 의하여 하되( 제24조 ), 법에 특별한 정수가 규정되어 있지 아니하므로, 관리단집회의 의사는 법 또는 규약에 규정이 없는 경우 구분소유자 및 의결권(규약에 특별한 규정이 없는 한 전유면적 비율에 의함) 각 과반수로 결의하고( 제38조 ), 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면 합의가 있는 때에는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 보는( 제41조 ) 조항의 적용을 받는다고 할 것이다.

이 사건에 돌아와 원고 협의회의 구성 과정과 규약 내용을 살피건대, 갑 제2, 25, 28, 29, 30호증, 갑 제4호증의 1, 2, 갑 제7호증의 1, 갑 제33호증의 1 내지 740, 갑 제34호증의 1, 2, 3, 을 제1호증의 각 기재 및 증인 황우연의 증언에 변론 전체의 취지 등을 종합하면, 원고 협의회는 트윈타워 오피스텔이 분양이 완료될 즈음인 1992. 5. 16.경 유수태가 최초로 구분소유자 의결권 지분비율 약 87.19%에 해당하는 서면 위임에 따라 협의회 회장으로 취임하여 그의 주도 아래 층대표위원회 구성과 관리본부 구성 등을 주요 내용으로 하는 관리규정을 제정한 사실, 층대표위원은 구분소유자 중에서 신청을 받아 20명 이상 42명 이내로 구성하고, 결원시에는 회장단의 추천으로 선임하도록 하며, 운영기구로 회장, 부회장, 이사로 구성되는 임원회의를 두고 제반 관리 업무를 결정 운영한 사실, 이 관리규정은 수차례 개정되었지만 소유자 전원이 모이는 관리단집회 대신 층대표위원들로만 정기총회, 임시총회 등을 개최하여 회장을 선임하고 관리규정을 개정, 제정할 수 있도록 하는 규정은 유지하고 있는 사실, 초대 회장인 유수태는 1998. 3. 28. 정기총회에서 사임하고 피고 이동명을 회장으로 선출하였는데, 1999. 7. 8. 에이동 309호에서 임시총회를 열어 이동명이, 임원회 동의 없이 총회를 소집하거나 임원회에 무단 불참하는 등 절차를 무시하고 층대표위원을 임의로 구성하는 등의 비리가 있다는 이유로 회장 해임 결의를 한 사실, 이에 대해 이동명은 해임결의 절차가 적법하지 않다고 주장하며 계속 관리인의 직무를 수행하였고, 유수태는 1999. 8. 3. 임시총회의시까지 회장직무대리로 서면결의를 받았고, 1999. 12. 18. 임시총회에서 '층대표위원 총회 결의로 회장을 해임할 수 있도록' 관리규정을 개정하여, 위 해임 결의를 추인하고 자신이 회장으로 선임되었다고 주장하고, 이에 맞서 이동명은 원고 협의회 비상대책위원회를 구성하고 1999. 12. 4. 관리정상화를 위한 관리주체 인준을 안건으로 하는 소유자 전원의 총회에서 50% 이상의 지지를 얻었다고 주장하면서 위원장에 취임하기에 이른 사실 등을 인정할 수 있다.

위 인정 사실로 보건대, 당사자 사이에 다툼이 없는 바와 같이 원고 협의회는 이 사건 집합건물의 관리단이라고 인정되고, 유수태는 최초에 그 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4를 넘은 서면 위임에 따라 관리인으로 선임되고 법이 예정하고 있는 규약으로서 트윈타워 관리규정이 제정된 것이라고 보아야 할 것이나, 그 관리규정 내용 중 오피스텔의 특성상 전체 소유자 집회가 어렵다는 이유로 구성된 층대표위원의 총회가 관리단집회에 갈음하여 정관을 제·개정하고, 회장을 선·해임하도록 하는 규정은 이 법에 반하는 것으로서, 그것이 층대표위원 등을 구성원으로 하는 별개의 비법인 사단의 의장 또는 정관으로서의 효력을 갖는 것은 별론으로, 이 법에서 정한 요건을 갖추지 못하여 법상 규약으로서 효력을 인정할 수 없다고 판단된다. 따라서 그 관리규정 중 이 법에 위반되는 위 조항에 따라 층대표위원 총회에서 이루어진 회장의 선임·해임 등은 원고 집합건물의 관리단의 대표로서 권한 판단에 아무런 영향을 미치지 못하므로 더 나아가 판단하지 않기로 한다.

다만, 법 제26조 제2항 , 민법 제689조 제1항 에 의하면 관리인은 언제든지 사임할 수 있다고 해석되는바, 1998. 3. 28 유수태가 원고 협의회 회장직을 사임한 것은 앞서 본 바와 같고, 그 이후에 다시 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단집회 또는 이에 갈음하는 서면결의에 의하여 관리인으로 선임되었다는 증거가 없는 이 사건에서는 유수태가 원고 관리단을 대표하여 이 사건 소를 제기할 수 없다고 봄이 상당하다(이러한 법리는 관리단집회를 통해 법이 정한 의결정족수를 채우지 못하는 한 피고에게도 그대로 적용되는 것이다).

결국, 이 사건 오피스텔의 관리 분쟁을 근본적으로 해결하기 위해서는 층대표위원 총회가 아닌 구분소유자들 전원의 관리단집회에서 위 법의 요건을 갖춘 관리인이 선임되고 위 관리규정 중 법에 위배되는 조항들을 정비하여 원고 협의회의 관리권을 행사하도록 하는 방법밖에 없다고 보인다.

그렇다면 이 사건 소는 대표권 없는 자에 의하여 제기된 소로서 부적법하므로 각하한다.