대항력을 갖춘 임차인이 건물에서 퇴거하고 주민등록퇴거신고까지 마쳤으나 점유보조자를 통해 계속 점유해 온 경우 후순위 근저당권의 실행으로 인한 경락인에게 대항할 수 있는지 여부.

근저당권설정 당시 이미 건물에 거주하면서 주민등록까지 마친 임차권자는 그후 근저당권실행 이전에 건물에서 퇴거하고 주민등록퇴거신고까지 마쳤더라도 건물부분에 대한 점유를 점유보조자를 통해 계속해온 이상 위 근저당권의 실행으로 소유권을 취득한 경락인에 대해서도 위 임차권으로서 대항할 수 있다.

주택임대차보호법 제3조

주식회사 삼보상호신용금고

김시환

1. 피고는 원고로부터 금 7백만원을 수령함과 동시에 원고에게 별지목록기재 건물의 2층을 명도하라.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용은 이를 2분하여 그 1은 원고의, 나머지는 피고의 각 부담으로 한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

피고는 원고에게 주문 제1항기재 건물부분을 명도하라.

소송비용은 피고의 부담으로 한다는 판결과 가집행선고.

1. 별지목록기재 건물이 원고의 소유인 점과 피고가 위 건물의 2층을 점유하고 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로 피고는 그 점유권원이 있음을 주장 입증하지 못하는 이상 원고에게 위 건물부분을 명도할 의무가 있다 할 것이다.

2. 피고는 원고의 전소유자에게 전세보증금 7백만원을 반환받기 전에는 위 건물부분을 명도할 수 없다고 항변함으로 살피건대, 성립에 다툼이 없는 갑 제1호증(등기부등본), 을 제2호증(주민등록표등본) 성립 및 수령사실에 다툼이 없는 을 제3호증의 1 내지 3(각 내용증명우편)변론의 전취지에 의하여 진정성립이 인정되는 을 제1호증 (전세계약서)의 각 기재와 증인 조명자의 증언에 변론의 전취지를 종합하면 위 건물은 원래 소외 유은선의 소유였는데, 피고는 당초 1978년 4월 위 유은선으로부터 위 건물 2층을 전세얻고 1978년 4월 30일 위 건물소재지를 주소로 하여 관할 동사무소에 주민등록 전입신고를 마친 다음 가족과 함께 여기에서 거주해 오다가 1980년 12월 1일 위 유은선과의 사이에 위 건물부분에 관하여 전세보증금은 금 7백만 원, 기간은 그달 15일부터 2년으로 하는 내용의 채권적 전세계약을 새로 체결하고 위 전세보증금을 지급 (또는 이미 지급한 전세보증금으로 충당)한 다음 위 건물부분에서 계속 거주해온 사실, 원고는 1981년 11월 17일 위 건물등 위에 채권최고액 2억 5천만원의 근저당권을 설정 받고 1983년 6월 27일경 위 근저당권에 터잡아 임의경매신청을 하여 그에 따른 경매절차에서 1983년 12월 26일 위 건물을 경락한 다음 1984년 2월 15일 그 소유권이전등기까지 경료받은 사실, 한편 피고와 위 유은선사이의 위 전세계약은 위 유은선의 계약갱신거절 또는 계약조건변경의 통지없이 당초의 기간만료일인 1982년 12월 15일이 경과함으로써 묵시적으로 갱신되었는데 그후 피고는 1983년 1월경 가족과 함께 다른 곳으로 이사하면서, 위 유은선의 소재를 알지 못하여 그로부터 위 전세보증금을 반환받을 수 없는 형편이었으므로 장래 그 전세보증금을 확실히 반환받을 수 있도록 하기 위하여 가재도구 일부를 위 건물부분에 그대로 놓아둔 채 피고의 동생으로 하여금 그곳에 거주하도록 하였으며, 1983년 4월 19일에는 새로 이사간 곳으로 주민등록퇴거신고를 마친 사실, 그리고 피고는 1984년 3월 30일 원고에 대하여 위 전세보증금의 반환을 최고한 사실을 인정할 수 있고 위와 어긋나는 듯한 갑 제2호증의 1 (내용증명회신), 2 (통고서)의 각 일부기재는 믿지 아니하며 달리 반증없다.

위 인정사실에 의하면 원고가 위 건물에 대한 근저당권을 취득할 당시 피고는 이미 위 건물 2층에 거주하면서 주민등록까지 마친 상태였으므로 피고는 위 근저당권자이며 그 근저당권의 실행에 의하여 위 건물의 소유권을 경락취득한 원고에 대하여 위 유은선과 체결한 전세계약의 효력을 주장할 수 있다 할 것이고 그후 피고가 위 근저당권의 실행 이전에 위 건물부분으로부터 퇴거하고 주민등록퇴거신고까지 마쳤다 하더라도 위 건물부분에 대한 점유를 계속해 온 이상(피고는 위 건물부분으로부터 퇴거한 후에도 그의 동생을 점유보조자로 하여 위 건물부분을 계속 점유한 것으로 볼 것이다)일단 발생한 위 전세계약의 대항력은 소멸하지 않는다고 보아야 할 것인바, 한편 피고는 1984년 3월 30일 원고에 대하여 위 전세계약상의 전세보증금반환을 최고함으로서 위 인정과 같이 묵시적으로 갱신되어 기간의 정함이 없는 임대차로 된 위 전세계약의 해지통보를 하였다고 볼 것이고, 위 해지통보는 그 통보일후 1월이 경과함으로써 효력이 발생하였다 할 것이므로 원고는 피고에게 위 전세보증금 7백만원을 반환 할 의무가 있다할 것이니, 위 전세보증금 반환청구권을 반대채권으로 한 피고의 동시이행항변은 그 이유있다.

3. 그렇다면 피고는 원고로부터 위 전세보증금 7백만원을 반환받음과 동시에 원고에게 위 건물 2층을 명도할 의무가 있으므로 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위내에서 이유있어 이를 인용하되 그 나머지 청구는 이유없어 이를 기각하고, 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제89조 , 제92조 를 적용하며, 가집행선고를 붙여 주문과 같이 판결한다.