2020가단3677 건물인도등

A

소송대리인 변호사 정재형

소송복대리인 법무법인 우리하나로 담당변호사 김수호

B

소송대리인 법무법인 효현 담당변호사 안성규

2020. 9. 24.

2020. 11. 19.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고는 원고에게, 별지목록 1항 기재 건물 및 2항 기재 건물 중 별지도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 (가) 부분 149,668m을 각각 인도하고, 2020. 9. 1.부터 위 부동산 인도 완료일까지 월 8,250,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

1. 기초 사실

가. 1) 원고는 2015. 3. 4. C과 사이에, 별지목록 1항 기재 건물(이하 '이 사건 2층'이라 한다)에 관하여, 보증금 3,000만 원, 월차임 550만 원(부가가치세 별도, 이하 같다), 임대차기간 2015. 5. 1.부터 2017. 4. 30.까지로 정한 임대차계약(이하 '1차 임대차계약'이라 한다)을 체결하였다.

2) 그리고 원고는 같은 날 D와 사이에, 별지목록 2항 기재 건물 중 별지도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 (가) 부분 149.668㎡(이하 '이 사건 E호'라 한다)에 관하여, 보증금 2,000만 원, 월차임 150만 원, 임대차기간 2015. 5. 1.부터 2017. 4. 30.까지로 정한 임대차계약을 체결하였다.

나. 1) C은 원고로부터 이 사건 2층을 인도받은 후 'F'라는 상호로 헬스장을 운영하다가 원고에게 월차임 지급을 연체하게 되자 피고에게 헬스장을 양도하게 되었고, 이에 피고는 2016. 8. 5. 원고와 사이에 이 사건 2층 및 E호(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)에 관하여, 보증금 2,000만 원, 월차임 500만 원, 임대차기간 2016. 8. 1.부터 2018. 7. 31.까지로 정한 임대차계약(이하 '2차 임대차계약'이라 한다)을 체결한 후 헬스장 상호를 'G'(2017. 1. 25.자로 'H'으로 다시 변경하였다), 대표자를 피고 본인으로 변경하였다.

2) 그런데 피고는 2017. 8. 10. 원고에게 'H' 사업자 변경을 위하여 I로 임차인 변경을 요구하였고, 이에 원고는 같은 날 와 사이에 이 사건 부동산에 관하여 보증금 2,000만 원, 월차임 700만 원, 임대차기간 2016. 8. 1.부터 2018. 7. 31.까지로 정한 임대차계약서 (이하 '3차 임대차계약'이라 한다)를 새로이 작성하였다. 그리고 I는 2017. 8. 11. 'H'의 대표자 명의를 본인으로 변경하였다.

다. 1) 원고는 위 계약 기간이 종료될 무렵인 2018. 6. 4. I와 이 사건 부동산에 관하여 보증금 4,000만 원, 월차임 750만 원, 임대차기간 2018, 8. 1.부터 2020. 7. 31.까지로 정한 임대차계약(이하 '4차 임대차계약'이라 한다)을 재차 체결하였다.

2) I는 2018. 12. 20. 피고와 사이에 'H'의 사업권을 9,000만 원에 양도하기로 하는 내용의 권리양도·양수 계약을 체결하였다.

3) I는 2018. 12. 26. 원고에게 이 사건 부동산 임대차계약상 권리를 피고에게 양도하였다는 이유로 임차인 변경을 요구하였고, 이에 원고는 같은 날 피고와 사이에 이 사건 부동산에 관하여 보증금 4,000만 원, 월차임 750만 원, 임대차기간 2018. 8. 1.부터 2020. 7. 31.까지로 정한 임대차계약서를 작성하였다(이하 '5차 임대차계약'이라 한다).

4) 피고는 2019. 1. 10. 'H'의 대표자 명의를 피고 본인으로 변경하였다.

라. 피고는 2019. 9.분 월 임료 및 관리비 합계 15,725,969원을 지급기일인 2019. 9. 29.까지 지급하지 못하다가 2019. 10. 15.에서야 비로소 입금하였는데, 이때 원고는 납기 후 연체료 786,298원을 감면해주었다.

마. 원고는 2020. 4. 27. '2019년 9분 월세 및 관리비의 연체료 미납하였으므로 임대차계약서 제5조 제6항에 따라 임대차계약을 해지를 통보하고, 2020. 7. 31.자로 만료되는 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통지한다.'는 내용의 내용증명을 피고에게 발송하였고, 그 무렵 이 내용증명은 피고에게 도달하였다.

[인정 근거] 일부 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 11호증, 을 제3 내지 6, 8호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지

2. 당사자의 주장과 판단

가. 원고의 주장 요지

1) 이 사건 부동산에 관하여 원고와 C, D 사이에 체결된 임대차계약은 피고, I, 피고 순으로 차례로 승계되었는바, 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법'이라 한다)이 아닌 구 상가임대차법이 적용되는 이 사건 임대차계약은 2020. 7. 31. 종료하였고, 최초 계약기간인 2015. 5. 1.부터 이미 5년이 경과하였으므로 피고는 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다.

2) 피고는 2019. 9.분 월 임료 및 관리비 합계 15,725,969원을 지급기일인 이후인 2019. 10. 15.에서야 비로소 입금하였는데, 납기 후 연체료 786,298원은 입금하지 않았다.

따라서 이 사건 임대차계약은 계약서 제5조 제6항 제3호에 따라 계약 해지 의사표시가 담긴 이 사건 소장 부본 송달로써 해지되었다.

3) 임차인은 임대차계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 사용·수익하여야 함에도 피고는 원고 동의 없이 샤워실 설치를 위해 3층 바닥과 창문에, 구멍을 뚫고, 2층 공용부분에 사물함, 안내데스크, 진열대 등을 설치하고, 2층 공용부분 동쪽 벽면 창문을 폐쇄하고 텔레비전을 설치하는 등 이 사건 부동산의 용도 또는 구조를 변경하여 이 사건 임대차계약서 3조를 위반하였으므로 이 사건 임대차계약은 2020. 7. 14.자 준비서면 송달로써 해지되었다.

나. 원고의 첫 번째 주장에 관한 판단

1) 계약당사자로서의 지위 승계를 목적으로 하는 계약인수는 계약당사자 및 인수인의 3면 합의에 의하여 계약당사자 중 일방이 당사자로서의 지위를 포괄적으로 제3자에게 이전하여 계약관계에서 탈퇴하고 제3자가 그 지위를 승계하는 것을 목적으로 하는 계약으로서 3면 계약으로 이루어지는 것이 보통이나 관계 당사자 중 2인이 합의하고 나머지 당사자가 이를 동의 내지 승낙하는 방법으로도 가능하고, 나머지 당사자의 동의 내지 승낙이 반드시 명시적 의사표시에 의하여야 하는 것은 아니며 묵시적 의사표시에 의하여서도 가능하다. 이러한 계약인수 여부가 다투어지는 경우에는, 그것이 계약 주체의 변동을 초래하는 등 당사자 사이의 법률상 지위에 중대한 영향을 미치는 법률행위인 점을 고려하여, 계약의 성질, 당사자의 거래 동기와 경위, 거래 형식 및 내용, 당사자가 그 거래행위에 의하여 달성하려는 목적, 거래관행 등에 비추어 신중하게 판단하여야 할 것이다(대법원 2012. 6. 28. 선고 2010다54535, 54542 판결 참조)

2) 이러한 법리에 비추어 보건대, 앞서 본 기초사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 2차 임대차계약 체결 당시 1차 임대차계약상 보증금, 월차임 액수, 임대차기간 등이 모두 변경되었던 점, 임대차계약에 있어서 종전 임차인의 임대차기간이 만료되기 전 새로운 임차인이 종전 임차인의 임대차목적물을 인수하여 임대인과 종전 임대차기간의 잔여기간에 관한 임대차계약을 체결하였다고 하더라도, 이로써 새로운 임차인이 종전 임차인의 임차권을 양수하여 종전 임대차계약의 다른 조건까지 모두 따르기로 한 것이라고 단정할 수는 없는 점 등에 비추어 볼 때, 피고가 C의 영업권을 양수받아 원고와 2차 임대차계약을 체결하였다고 하여 그 계약상 지위까지 인수하였다고 보기 어렵고, 달리 피고가 1차 임대차계약상 임차인 지위를 승계하였다고 인정할 증거가 없다.

3) 한편 I는 원고와 3차 임대차계약을 체결하면서 2차 임대차계약상 기간까지 승계하였고, 보증금이나 월차임 액수(2차 임대차계약에 따르면 2017. 1. 1.부터 월차임이 700만 원으로 인상된다)도 변동이 없는 점 등을 고려할 때, 적어도 원고와 피고, I 사이에는 피고의 임차인 지위를 가 승계하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봄이 타당하다. 그리고 4차 임대차계약과 5차 임대차계약 역시 그 내용에 비추어 임차인 지위 승계에 관한 묵시적 합의가 있었다고 판단된다.

4) 따라서 이 사건 부동산에 관한 원고와 피고 사이의 임대차계약은 2차 임대차계약기간인 2016. 8. 1.부터 시작되어 2017. 8. 10. [에게 임차인의 지위가 승계되었고, 이후 그 계약기간은 2020. 7. 31.까지로 갱신되었으며, 피고가 2018. 12. 26. 5차 임대차계약을 체결하면서 다시 임차인의 지위를 승계하였다고 봄이 타당하다.

5) 그렇다면 5차 임대차계약에 관해서는 구 상가임대차법이 아닌 개정 상가임대차법이 적용되므로 임차인이 10년의 임대차기간을 초과하지 않는 범위 내에서 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하는바, 피고의 계약 갱신 의사표시가 담긴 2020. 6. 23.자 답변서가 계약기간 만료 1개월 이전인 2020. 6. 26. 원고에게 도달한 이상 임대차기간이 종료되었다는 원고 주장은 받아들일 수 없다.

다. 원고의 두 번째 주장에 관한 판단

1) 피고가 2019. 9.분 월 임료 및 관리비 합계 15,725,969원을 2019. 10. 15.에 입금할 당시 원고가 납기 후 연체료 786,298원을 감면해 준 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 원고는 이를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지할 수 없다.

2) 그리고 상가건물의 임대인은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 비로소 임대차계약을 해지할 수 있고(상가임대차법 제10조의8), 이는 강행규정이므로(동법 제15조), 임차인에게 불리하게 정한 약정은 효력이 없는바(대법원 2018. 12. 28. 선고 2018다261377 판결 등 참조), 이점에서도 원고의 두 번째 주장은 받아들일 수 없다.

라. 원고의 세 번째 주장에 관한 판단

앞서 든 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 이 사건 부동산은 2015. 5. 1.부터 헬스장으로 이용되어 왔고, 임차인들 간에 영업권을 양도·양수하면서 기존 시설물들을 그대로 인수하여 왔는데, 원고는 임차인들에게 헬스장에서 발생하는 층간 소음에 대하여는 지속적으로 조치를 요구하여 왔으나, 앞서 든 이 사건 부동산의 용도 또는 구조 변경이나 시설물 설치에 관하여는 항의를 하였다고 볼 만한 사정이 엿보이지 않는 점, 임대차계약서 각 특약사항에도 이에 관한 기재가 없는 점 등에 비추어 볼 때, 임대차계약 종료 후 임차인에게 원상회복의무가 있음을 별론으로 하더라도, 갑 제14 내지 17호증의 각 기재 및 영상만으로는 피고가 민법 제654조 및 제610조 또는 이 사건 임대차계약서 제3조를 위반하였다고 인정하기에 부족하므로 이 주장 역시 받아들일 수 없다.

3. 결론

이러한 이유로 원고의 이 사건 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사김형철