토지보상법 제91조 에 의한 환매는 환매기간 내에 환매의 요건이 발생하면 환매권자가 지급받은 보상금에 상당한 금액을 사업시행자에게 미리 지급하고 일방적으로 의사표시를 함으로써 사업시행자의 의사와 관계없이 환매가 성립하고, 토지 등의 가격이 취득 당시에 비하여 현저히 변경되었더라도 같은 법 제91조 제4항 에 의하여 당사자 간에 금액에 관하여 협의가 성립하거나 사업시행자 또는 환매권자가 그 금액의 증감을 법원에 청구하여 법원에서 그 금액이 확정되지 않는 한, 그 가격이 현저히 등귀한 경우이거나 하락한 경우이거나를 묻지 않고 환매권을 행사하기 위해 지급받은 보상금 상당액을 미리 지급하여야 하고 또한 이로써 족한 것이며, 사업시행자는 소로써 법원에 환매대금의 증액을 청구할 수 있을 뿐 환매권 행사로 인한 소유권이전등기 청구소송에서 환매대금 증액청구권을 내세워 증액된 환매대금과 보상금 상당액의 차액을 지급할 것을 동시이행의 항변으로 주장할 수 없다.

원고 (소송대리인 법무법인 이헌 담당변호사 강경필)

제주국제자유도시개발센터 (소송대리인 법무법인 (유한) 광장 담당변호사 강웅)

제주지방법원 2019. 4. 18. 선고 2016가단5480 판결

2020. 8. 12.

1. 피고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 피고가 부담한다.

1. 청구취지

피고는 원고에게 서귀포시 (주소 3 생략) 답 5346㎡ 중 별지 도면 표시 1 내지 15, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 ‘가’ 부분 1637㎡ 및 (주소 4 생략) 답 790㎡ 중 별지 도면 표시 10, 39 내지 42, 15, 14, 13, 12, 11, 10의 각 점을 차례로 연결한 선내 ‘다’ 부분 264㎡에 관하여 각 2016. 4. 29.자 환매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라(원고는 이 법원에서 원고와 피고 사이의 매매계약이 무효임을 이유로 한 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구를 예비적 청구원인으로 추가하였다).

2. 항소취지

제1심판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.

1. 제1심판결의 인용

이 법원이 설시할 이유는 아래의 판단을 추가하는 외에는 제1심판결과 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 따라 그대로 인용한다.

가. 원시적인 불능의 경우 환매권을 행사할 수 없다는 주장에 관한 판단

1) 피고의 주장

토지보상법 제91조 제1항 의 환매권은 “해당 사업의 폐지ㆍ변경 또는 그 밖의 사유로 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우”란 후발적으로 필요 없게 된 경우만을 의미하고 사업이 원시적으로 불가능한 경우까지 의미하는 것은 아니다.

2) 판단

토지보상법이 환매권을 인정한 취지, 문언의 객관적 의미 등에 비추어 볼 때, 해당 사업이 원시적으로 불가능한 경우에는 ‘해당 사업의 폐지’나 ‘필요 없게 된 경우’에 해당하지 않는다고 제한 해석할 합리적인 근거가 없다.

나. 피고의 환매대금 증액 동시이행항변에 관한 판단

1) 피고의 주장

이 사건 토지의 가격이 현저히 상승하였으므로 피고는 환매대금의 증액을 청구할 수 있고, 원고의 증액된 환매대금지급의무는 피고의 소유권이전등기의무와 동시이행의 관계에 있다.

2) 판단

토지보상법 제91조 에 의한 환매는 환매기간 내에 환매의 요건이 발생하면 환매권자가 지급받은 보상금에 상당한 금액을 사업시행자에게 미리 지급하고 일방적으로 의사표시를 함으로써 사업시행자의 의사와 관계없이 환매가 성립하고, 토지 등의 가격이 취득 당시에 비하여 현저히 변경되었더라도 같은 법 제91조 제4항 에 의하여 당사자 간에 금액에 관하여 협의가 성립하거나 사업시행자 또는 환매권자가 그 금액의 증감을 법원에 청구하여 법원에서 그 금액이 확정되지 않는 한, 그 가격이 현저히 등귀한 경우이거나 하락한 경우이거나를 묻지 않고 환매권을 행사하기 위해 지급받은 보상금 상당액을 미리 지급하여야 하고 또한 이로써 족한 것이며, 사업시행자는 소로써 법원에 환매대금의 증액을 청구할 수 있을 뿐 환매권 행사로 인한 소유권이전등기 청구소송에서 환매대금 증액청구권을 내세워 증액된 환매대금과 보상금 상당액의 차액을 지급할 것을 동시이행의 항변으로 주장할 수 없다( 대법원 2006. 12. 21. 선고 2006다49277 판결 등 참조).

다. 민법 제203조 의 비용상환청구권 또는 부당이득반환청구권 동시이행항변에 관한 판단

1) 피고의 주장

피고가 원고에 대하여 이 사건 토지를 반환하여야 한다면, 원고와 피고는 점유자와 회복자의 관계에 있다. 사업진행과정에서 막대한 비용을 투입한 부지조성, 기반시설 설치 등 공사가 진행되어 이 사건 토지의 가치가 현저히 증가하였다. 원고는 피고에게 비용상환의무 내지 부당이득반환의무가 있고, 이는 피고의 소유권이전등기의무와 동시이행관계에 있다.

2) 판단

토지보상법은 엄격한 요건을 정하여 환매권을 인정하면서 토지의 가격이 현저히 변동된 경우 서로 협의하되 협의가 되지 않으면 환매금액의 증감을 법원에 청구할 수 있도록 하고 있다.

설령 원고에게 피고가 주장하는 비용상환의무 내지 부당이득반환의무가 존재한다고 하더라도 이는 환매금액 증감의 소를 통하여 해결하여야 하고, 앞서 살펴본 것과 같은 이유로 환매권 행사로 인한 소유권이전등기 청구소송에서 동시이행항변으로 주장할 수는 없다.

2. 결론

제1심판결은 정당하므로 피고의 항소를 기각한다.

(별지 생략)

판사 조병대(재판장) 문종철 류호중