이 사건 부동산의 취득가액은 불분명하여 환산하여 적용한 취득가액은 적법함.

이 사건 부동산의 취득가액은 불분명하여 환산하여 적용한 취득가액은 적법함.

소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산)

2016-구단-1688 양도소득세경정거부처분취소

AAA

OO세무서장

2017.02.24.

2017.03.03.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2015. 6. 30. 원고에 대하여 한 2013년 귀속 양도소득세경정거부처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

⑴ 원고는 1999. 6. 22. 수원시 팔달구 매산로 ○○ 토지 및 건물을 한국자산관리공사가 시행한 공매절차를 통해 매수하였고, 1999. 10. 8. BBB으로부터 수원시 팔달구 매산로가 ○○-○○ 토지 및 건물을 매수하였으며, 1999. 11. 30. YYY으로부터 수원시 팔달구 매산로 ○○-○ 토지 및 건물(이하 '이 사건 쟁점부동산'이라 한다)를 매수하였다. 원고는 2001.경 위 ○○-○, ○○-○○ 토지에 건물을 신축하였다. 그 후 위 ○○-○토지 중 일부인 7㎡가 2011. 9. 11. 수원시 팔달구 매산로 ○○-○○로 분할되었고 그 나머지 109㎡가 ○○-○에 합병되었다.

⑵ 원고는 2013. 12. 12. 새마을금고에 수원시 팔달구 매산로 ○○-○, ○○-○○,○○-○○, ○○-○○, ○○-○ 등 5필지 토지 1,144㎡ 및 건물 5,939.11㎡를 양도하고, 2014. 2.28. 피고에게 양도가액을 18,960,000,000원, 취득가액을 8,227,697,085원(이 사건 쟁점부동산과 위 ○○-○○ 토지 및 건물에 대해서는 환산가액 적용)으로 하여 양도소득세 2,581,048,927원으로 신고ㆍ납부하였다.

⑶ 피고는 위 ○○-○○ 토지 및 건물의 실지취득가액을 확인하여 2014. 12. 1. 원고에 대하여 양도소득세 715,997,470원을 경정ㆍ고지하였고, 이에 대하여 원고는 이의를 제기하지 않았다.

⑷ 원고는 2015. 3. 12. 피고에게 '이 사건 쟁점부동산의 매매계약서와 금융증빙내역에 의하여 실지취득가액이 1,100,000,000원으로 확인된다'고 주장하면서 위 실지거래가액에 따라 2013년 귀속 양도소득세를 경정해 달라는 취지의 경정청구를 제기하였으나, 피고는 2015. 6. 30. 원고에 대하여 '경정청구시 제출한 매매계약서 사본은 취득시기인 1999. 11.경 작성된 것이 아니라 최근에 작성된 허위계약서인 것으로 보인다'는 등의 이유로 이를 거부하는 이 사건 처분을 하였다.

⑸ 이에 원고는 2015. 9. 25. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 조세심판원은2016. 4. 1. 위 심판청구를 기각하는 결정을 하였다.

인정근거 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3호증, 을 제1호증, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

⑴ 소득세법(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항에 의하면, 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비의 하나인 취득가액은 토지ㆍ건물의 경우 원칙적으로 당해 자산 취득에 든 실지거래가액에 의하되, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의한다.

⑵ 원고는 이 사건 쟁점부동산의 실제 매수가액이 11억 원이라고 주장하면서 그 증거자료로 매매계약서(갑 제2호증), 통장거래내역(갑 제4, 6호증), 당좌수표(갑 제5호증),사실확인서(갑 제7호증의 1)를 제출하나, 위 각 증거자료들과 증인 JJJ의 증언에도불구하고, 아래에서 보는 바와 같이, 이 사건 쟁점부동산의 실제 매수가액은 확인되지아니한다고 봄이 타당하므로, 이 사건 처분은 적법하고, 이를 탓하는 원고의 주장은 이유 없다.

첫째, 원고가 피고에게 경정청구를 하면서 제출한 매매계약서는 갑 제2호증이 아니라 을 제2호증이다. 을 제2호증에는 매매대금(11억 원), 계약금 (1억 1,000만 원), 중도금(4억 4,000만 원), 잔금(5억 5,000만 원)란의 각 금액이 모두 타이핑 되어 있고 별도의 특약사항이 기재되어 있지 아니한 반면, 갑 제2호증의 각 해당란 금액은 모두 수기로 작성되어 있는데다가 2개의 특약사항이 수기로 기재되어 있는 등 외형상 갑 제2호증이 마치 진정한 문서인 것처럼 보일 여지도 있한다. 그러나 ① 을 제2호증에는 중 개인란이 없이 입회인란에 'DDD'라는 타이핑 옆에 그의 도장이 날인되어 있는 반면,갑 제2호증에는 중개업자란에 'JJJ'의 자필과 그의 도장이 날인되어 있는바, JJJ가 이 법정에 증인으로 출석하기까지 하였음에도 원고가 피고에게 경정청구를 하면서 제출한 매매계약서에 JJJ가 아니라 DDD가 기재되어 있는 점, ② 원고는 조세심판원에 심판청구를 한 뒤에 비로소 매매계약서 사본인 갑 제2호증을 발견하였다고 주장하면서도 갑 제2호증을 발견하게 된 경위 등에 관하여는 구체적인 설명도 하지 못할뿐더러, 이 법원의 제3차 변론기일에서는 갑 제2호증의 원본을 보관하고 있지 않다고 주장하고 있어, 매매계약서 사본인 갑 제2호증의 원본이 존재하였는지조차 불투명한 점 등에 비추어 보면, 갑 제2호증은 그 기재내용을 쉽게 믿기도 어려울뿐더러 원본의 존재조차 의문스러운 이상 이를 증거로 삼기에도 부적절하다.

둘째, 원고는 YYY에게 1999. 11. 30. 계약금 1억 1,000만 원을, 2000. 2. 29. 중도금 4억 4,000만 원을, 2000. 4. 19. 일부 잔금 1억 원을, 2000. 4. 29. 나머지 잔금 4억 4,900만 원을 각 지급하였다고 주장하나, ① 위와 같은 중도금과 잔금 지급일자는 갑 제2호증에 기재된 중도금과 잔금 지급일자와도 상이할 뿐만 아니라, ② 계약금에 관하여는, 갑 제4호증의 기재에 의하더라도 원고 명의의 예금통장에서 1999. 10. 8. 다액의 자기앞수표가 인출된 사실이 인정될 뿐 위 자기앞수표 중의 일부가 계약금으로지급되었다고 볼 근거가 부족하고(원고는 YYY이 매도의사를 보여서 매매계약을 체결할 즉시 계약금을 지급하기 위해 미리 다액의 자기앞수표를 인출해두었다는 취지로주장하나, 그 주장을 쉽게 믿기는 어렵다), ③ 중도금에 관하여는, 갑 제5호증의 기재에 의하더라도 원고가 대표이사로 있는 SS건설 주식회사가 2000. 2. 29. 액면금 4억4,000만 원의 당좌수표를 발행한 사실이 인정될 뿐 위 당좌수표금이 YYY에게 중도금조로 지급되었다는 점까지 인정하기에는 부족하며, ④ 잔금에 관하여는, 갑 제6호증의 기재에 의하더라도 원고 명의의 예금계좌에서 2000. 4. 19. 1억 원, 2000. 4. 29. 4억 4,900만 원이 각 지급된 사실이 인정될 뿐 위 돈이 YYY에게 잔금조로 지급되었다는 점까지 인정하기에는 부족하다.

셋째, 을 제4호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 쟁점부동산이 위치한 수원시 매산로 주변의 상권이 활성화된 시기는 2003. 2.경 애경백화점 수원점이 개점한 이후로서 피고가 조사한 바에 의하면 그 당시 가장 비싸게 거래된 토지가격은 2002. 2.경 KKK종합건설 주식회사에서 VVVVV(수원시 매산로 ○○-○○○) 건설을 위해 매입한 토지로 평당 2,200만 원 내지 2,300만 원인 사실을 인정할 수 있는 바

(증인 JJJ는 이 사건 쟁점부동산의 매수 당시 시세는 대로변이 평당 700만 원 내지800만 원이고 비싼 곳은 평당 1,000만 원까지 형성되어 있었다는 취지로 증언하였다.한편 증인 JJJ는 원고가 이 사건 쟁점부동산을 매수하기 전에 그 뒤편에 있는 좀 더 큰 평수의 땅도 매수하여 나중에 이 사건 쟁점부동산과 합쳤는데, 그 매수가격은 평당 300만 원 내지 400만 원인 것으로 기억한다는 취지로 증언하였다), 원고가 이 사건 쟁점부동산을 그보다 훨씬 비싼 평당 3,100만 원에 매수하였다는 것은 납득하기 어렵다. 이에 관하여 원고는 "매도인 YYY이 이 사건 쟁점부동산에서 얻는 임대수익으로 생활하고 있어 이 사건 쟁점부동산을 순순히 매도할 의사가 전혀 없었던 반면, 원고는 인근 빌딩건물을 공매로 불하받아 해당 빌딩건물의 주차장을 확보하기 위해 이 사건 쟁점 부동산을 매수해야만 했기 때문에 매도인 YYY에게 주변 부동산 시세보다 상당히 높은 가격에 매수하게 된 것이다"라는 취지로 주장하나, 단순히 그와 같은 사정만으로 주변 시세보다 훨씬 비싼 가격에 매수하였다는 것은 쉽게 납득하기 어렵다.

넷째, 이 사건 쟁점부동산에 관한 등기부등본(갑 제3호증)에 의하면, 이 사건 쟁점 부동산에 관하여 2000. 4. 20. 원고 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 사실을 인정할 수 있다. 이에 의하면, 원고는 그 주장하는 잔금 5억 5,000만 원 중 1억 원만을 지급한 상태에서 소유권이전등기를 넘겨받은 꼴인데, 매도인 YYY이 매도를 거부함에 따라 주변시세보다 훨씬 비싼 가격에 매수할 수밖에 없었다는 원고가 매매대금 11억 원 중 4억 5,000만 원을 미지급한 상태에서 소유권이전등기를 넘겨받았다는 것은 이례적이다. 이에 관하여 원고는 이 사건 쟁점부동산의 1층 점포에 있던 세입자의 퇴거가 늦어지는 바람에 잔금 지급도 늦어졌다는 취지로 주장하는바, 갑 제2호증의 특약사항란에도 '본 건물의 임차인이 잔금 이전에 비워준다면 비워주는 즉시 잔금을 지급한다'는 내용이 기재되어 있어 임차인이 있었을 가능성이 있으나, 시세보다 훨씬 비싼 가격에 매수하였다고 주장하는 이 사건에서, 그 임차인의 임차보증금 액수가 잔금 중 4억 5,000만원의 지급을 보류해야 할 정도의 고액이었는지도 의문일뿐더러, 원고의 주장대로라면이 사건 쟁점부동산의 매매거래에서 매수인인 원고보다는 매도인인 YYY이 더 우월적인 지위에 있었던 것으로 보이는데 그러한 매도인 YYY이 임차인이 퇴거를 늦게한다는 사정만으로 4억 5,000만 원이나 되는 돈을 지급받지 아니한 채 원고에게 소유권이전등기를 넘겨주었다는 것은 납득하기 어렵다.

3. 결 론

그러므로 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.