수원고등법원 2019.10.10. 선고 2019나12325 판결

가. 용인시 기흥구 C 대 592.1㎡ 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 ㉠부분 13m² 지상 컨테이너 구조 창고 및 같은 도면 표시 5, 6, 7, 8, 5의 각 점을 순차로 연결한 선내 ㉡부분 13m² 지상 컨테이너 구조 주차장 관리실을 각 철거하고,

나. 위 가.항 기재 토지를 인도하며,

다. 9,350,000원 및 이에 대하여 2018. 6. 1.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

3. 피고의 항소를 기각한다.

4. 소송총비용은 피고가 부담한다.

5. 제2항은 가집행할 수 있다.

청구취지및항소취지

1. 청구취지

주문 제2의 가., 나.항 및 피고는 원고에게 16,500,000원 및 이에 대하여 2018. 6. 1.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 항소취지

가. 원고

주문 제1, 2항과 같다.

나. 피고

제1심 판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.

이유

1. 기초사실

가. 피고는 2009. 8. 10.경 H군과 G를 건립하여 한우전문식당 등을 운영하기로 하는 내용의 사업실시협약을 체결한 후 용인시 기흥구 F 지상 4층 건물에서 'G'(이하 '이 사건 식당'이라 한다)를 운영하고 있다. 피고는 2015. 4. 20.경 원고(변경 전 상호는 'D 주식회사'이다)에게 이 사건 식당의 일부 운영을 위탁하는 내용의 계약(이하 '이 사건 운영위탁계약'이라 한다)을 체결하였다.

나. 원고는 2016. 1. 10. 주식회사 I으로부터 이 사건 식당 부지에 인접한 용인시 기흥구 C 대 592.1㎡(이하 '이 사건 토지'라고 한다) 및 용인시 기흥구 E 대 592.1㎡(이하 '이 사건 인접 토지'라 한다)를 각 매수하고 2016. 2. 26. 그 각 소유권이전등기를 마쳤다.

다. 원고는 2016. 2. 1. 피고에게 이 사건 인접 토지를 이 사건 식당의 주차장 용도로 임대하되, 그 차임은 월 500만 원(부가가치세 별도), 차임의 연체이율은 연 20%로 정하는 내용의 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다)을 체결하였다. 이 사건 임대차계약 제13조 제2항에 따르면, 피고가 차임을 2개월 이상 연체한 경우 원고가 이 사건 임대차계약을 해지할 수 있다고 정하였다.

라. 한편, 피고는 이 사건 토지 지상에 주문 제1항 기재 컨테이너 구조 창고 및 주차장관리실(이하 '이 사건 컨테이너'라 한다)을 설치하였고, 이 사건 인접 토지뿐만 아니라 이 사건 토지도 이 사건 식당의 주차장으로 사용해 왔다.

마. 이 사건 토지 등의 위치와 형상은 남쪽에서 북쪽을 향하여 이 사건 식당 부지, 이 사건 토지, 이 사건 인접토지의 순으로 나란히 배치되어 있고, 각각 그 오른편으로 편도 2차로 도로, 그 왼편으로 편도 1차로 도로와 각 인접하여 있으며, 이 사건 토지 및 이 사건 인접토지의 차량 출입로는 그 왼편인 1차로 도로로 향해 있다.

바. 그런데 원고는 2018. 2. 21.경 피고에게, 신뢰가 깨어졌다는 이유로 주차장 부지인 이 사건 토지 지상의 이 사건 컨테이너를 철거하고 이 사건 토지를 더 이상 사용하지 말라는 내용의 통고서를 보냈다. 한편, 피고는 2018. 3.경부터 원고에게 이 사건 임대차계약에 따른 차임을 지급하지 않았다. 원고는 2018. 5. 31.경 피고의 3개월분 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 내용의 통지서를 보냈다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5, 10, 11, 19호증(가지번호 있는 경우 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자들의 주장

가. 원고의 주장

1) 원고는 피고와 이 사건 인접 토지에 대해서만 이 사건 임대차계약을 체결한 것인데, 피고에게 이 사건 임대차계약의 존속기간 동안 이 사건 토지도 무상으로 사용하도록 하였다.

2) 그런데 이 사건 토지에 관한 원, 피고 사이의 위 사용대차계약은 이 사건 운영위탁계약이 해지되는 등 원, 피고 사이의 신뢰관계가 파탄됨에 따라 2018. 2.경 해지되었거나 이 사건 임대차계약이 해지됨에 따라 2019. 5. 31.경 종료하였다.

3) 따라서 피고는 원고에게 이 사건 컨테이너를 철거하고, 이 사건 토지를 인도하며, 이 사건 임대차계약에 따른 3개월분의 연체 차임으로 1,650만 원(부가가치세 포함) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

나. 피고의 주장

1) 이 사건 임대차계약의 목적물에는 이 사건 인접 토지뿐만 아니라 이 사건 토지도 포함된다.

2) 그런데 원고가 2018. 3. 2.경 이 사건 토지에 펜스를 설치하고, 2018. 5. 초순경 이 사건 인접 토지에 펜스를 설치하는 등으로 인하여 피고는 2018. 3. 2.경부터 이 사건 토지 및 이 사건 인접 토지를 주차장으로 사용하지 못하였다. 피고가 원고에게 2018. 3.부터 차임을 지급하지 않은 것은 원고의 위와 같은 행위로 이 사건 임대차계약의 목적을 달성할 수 없었기 때문이므로 정당한 사유가 있다.

3) 따라서 원고의 이 사건 임대차계약 해지의 의사표시는 부적법하므로, 이 사건 임대차계약은 해지되지 않았고 여전히 존속 중이다.

3. 판단

가. 쟁점에 관한 판단

1) 이 사건 토지가 이 사건 임대차계약의 목적물인지 여부

갑 제3, 12호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사실 또는 사정을 종합하여 보면, 이 사건 임대차계약의 목적물은 이 사건 인접 토지일 뿐, 이 사건 토지는 그 목적물이 아니라고 봄이 타당하고, 갑 제5호증의 3의 기재나 기타 피고가 들고 있는 사정만으로 위와 달리 보기 어렵다.

① 처분문서인 이 사건 임대차계약서(갑 제3호증)에는 그 목적물이 이 사건 인접 토지라고만 기재되어 있을 뿐 이 사건 토지는 그 목적물로 기재되어 있지 않다.

② 피고는 이 사건 임대차계약 체결 이전인 2015. 1. 1. 당시 이 사건 토지와 이 사건 인접 토지의 소유자였던 주식회사 I으로부터 위 각 토지를 모두 임차하면서 위 각 토지를 이 사건 식당의 주차장으로 사용해 왔는데, 그 차임은 월 1,000만 원(부가가치세 별도)으로 정하였다.

③ 반면 이 사건 임대차계약의 차임은 월 500만 원(부가가치세 별도)에 불과하므로, 피고가 종전에 체결한 위 임대차계약의 내용에 비추어 보면, 피고 역시 이 사건 임대차계약의 목적물을 이 사건 인접 토지로만 삼으려고 할 의사였다고 봄이 타당하다.

2) 이 사건 토지에 관한 원, 피고 사이의 계약 내용

앞서 든 증거에 의하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사실 또는 사정을 종합하여 보면, 원고는 피고에게 이 사건 임대차계약 체결에 부대하여 이 사건 토지도 이 사건 식당의 주차장으로 사용하도록 하였고, 이에 따라 원, 피고 사이에 이 사건 토지에 관한 사용대차계약(이하 '이 사건 사용대차계약'이라 한다)이 체결되었다고 봄이 타당하다.

① 피고는 이 사건 토지 지상에 주차장관리실 등의 용도로 이 사건 컨테이너를 설치하고, 이 사건 토지와 이 사건 인접 토지를 구분하지 않고 모두 이 사건 식당의 주차장으로 사용해 왔다.

② 원고는 피고가 이 사건 토지를 위와 같이 주차장으로 사용하는 것을 허용해 왔고, 피고에게 그에 대한 대가를 청구한 바 없다.

③ 원고는 이 사건 운영위탁계약에 따라 이 사건 식당의 일부 영업을 영위해 왔으므로, 이 사건 인접 토지뿐만 아니라 이 사건 토지가 이 사건 식당의 주차장으로 이용되는 것에 영업상 이익을 가지고 있었다.

④ 피고의 현재 대표이사는 원고, 대표이사의 삼촌으로서 원, 피고의 운영자들 사이에 긴밀한 인적 관계가 존재한다.

3) 피고가 2018. 5. 31. 이전에 이 사건 인접 토지를 주차장으로 사용·수익할 수 없었는지 여부

을 제3호증의 1, 2의 각 기재 내지 영상에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 2018. 3. 2.경 피고가 이 사건 토지를 주차장으로 더는 사용하지 못하도록 이 사건 토지에 펜스를 설치한 사실을 인정할 수 있다.

그러나 한편, 갑 제6, 15, 16호증(가지번호 있는 경우 가지번호 포함)의 각 기재 내지 영상과 이 법원 증인 J의 증언(믿지 않는 부분 제외)에 의하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사실 또는 사정을 종합하여 보면, 피고는 2018. 3.경부터 원고의 위 펜스 설치로 인해 이 사건 토지를 주차장으로 사용하지 못하였으나, 이 사건 인접 토지는 적어도 2018. 5. 31.까지 주차장으로 충분히 사용·수익할 수 있었다고 봄이 상당하다.

① 원고는 2018. 3. 2.경 이 사건 토지에 먼저 펜스를 설치한 다음 그 이후에 이 사건 인접 토지에 펜스를 설치하였는바, 원고가 2018. 5. 31. 이전에 이 사건 인접 토지에 펜스를 설치하였는지에 관하여는, 선뜻 믿기 어려운 이 법원 증인 J의 일부 증언 외에는 달리 이를 인정할 증거가 없다.

② 이 사건 토지 및 이 사건 인접 토지와 그 왼편의 도로 사이에는 턱이 있으므로, 차량이 위 각 토지와 위 도로 사이를 출입하기 위해서는 고무로 만들어진 차량 진입판이 필요한데, 그 차량 진입판의 형상과 재질 등에 비추어 보면 이 사건 인접 토지 앞에 차량 진입판을 설치하는 것에 많은 시간과 비용이 들 것으로 보이지 않는다.

③ 원고는 2018. 3. 11.경, 2018. 4. 10.경, 2018. 5. 18.경, 2018. 6. 5.경 이 사건 인접 토지에 차량이 주차되어 있는 사진(갑 제6호증의 4, 5, 갑 제15호증의 1 내지 4)을 증거로 제출하였고, 위 각 사진의 촬영일이 원고가 주장과 다름을 인정할 수 있는 자료는 없다.

④ 인터넷 종합 정보제공 사업자인 'K'가 제공하는 지도 사진에는 2018. 5.경 이 사건 인접 토지에 차량이 주차되어 있는 모습이 촬영되어 있다(갑 제16호증).

⑤ 이 사건 인접 토지에 펜스가 설치되어 있는 모습이 촬영된 사진(을 제2호증, 각 가지번호 포함)은 피고의 주장에 의하더라도 2018. 12.경 촬영된 것에 불과하다(피고의 2019. 4. 30.자 준비서면 3면 참조).

⑥ 이 사건 식당과 이 사건 인접 토지는 바로 인접하여 있지 않고, 그 사이에 이 사건 토지가 있으며, 이 사건 토지 지상에 주차장관리실 등의 용도로 사용되는 이 사건 컨테이너가 설치되어 있기는 하다. 그러나 이 사건 토지와 이 사건 인접토지의 위치와 형상, 원고가 이 사건 토지에 설치한 펜스의 모양 등에 비추어 보면, 이 사건 컨테이너에서 주차장 관리 업무를 담당하는 피고의 직원들이 이 사건 토지에 펜스가 설치된 이후에도 충분히 이 사건 인접 토지를 주차장으로 관리할 수 있었다고 보인다.

4) 이 사건 임대차계약의 해지 여부

피고가 원고에게 2018. 3.부터 5.까지 3개월분의 차임을 지급하지 않은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 앞서 본 바와 같이 피고가 적어도 2018. 5. 31.까지는 이 사건 인접 토지를 주차장으로 충분히 사용할 수 있었으므로, 피고가 위 기간 동안 차임을 지급하지 않은 것에 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다. 원고가 2018. 5. 31.경 피고의 위 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다고 통지한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 임대차계약은 원고의 위 해지의 의사표시에 따라 2018. 5. 31. 적법하게 해지되었다고 봄이 타당하다.

5) 이 사건 사용대차계약의 해지 또는 종료 여부

가) 민법 제613조 제2항에 의하면, 사용대차에 있어서 그 존속기간을 정하지 아니한 경우에는, 차주는 계약 또는 목적물의 성질에 의한 사용수익이 종료한 때에 목적물을 반환하여야 하나, 현실로 사용수익이 종료하지 아니한 경우라도 사용수익에 충분한 기간이 경과한 때에는 대주는 언제든지 계약을 해지하고 그 차용물의 반환을 청구할 수 있다는 취지로 규정하고 있다. 여기서 사용수익에 충분한 기간이 경과하였는지 여부는 사용대차계약 당시의 사정, 차주의 사용기간 및 이용 상황, 대주가 반환을 필요로 하는 사정 등을 종합적으로 고려하여 공평의 입장에서 대주에게 해지권을 인정하는 것이 타당한지에 따라 판단하여야 한다(대법원 2001. 7. 24. 선고 2001다23669 판결, 대법원 2018. 6. 28. 선고 2014두14181 판결 등 참조).

위 법리에 비추어 살피건대, 갑 제7, 18호증의 각 기재와 이 법원에 현저한 사실에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 또는 사정 등을 종합하여 보면, 2018. 2.경 피고가 이 사건 토지를 사용수익하는 데 충분한 기간이 경과하였다고 봄이 타당하고, 을 제6호증의 기재만으로 위와 달리 보기 어렵다. 나아가, 원고가 2018. 2. 21.경 피고에게 이 사건 컨테이너를 철거하고 이 사건 토지의 사용을 중단하라는 내용의 통고서를 보낸 사실은 앞서 본 바와 같은데, 이는 이 사건 사용대차계약을 해지한다는 의사표시로 봄이 타당하다. 따라서 이 사건 사용대차계약은 원고의 위 해지의 의사표시에 따라 2018. 2. 21.경 적법하게 해지되었다고 봄이 타당하다.

① 원고는 이 사건 운영위탁계약에 따라 이 사건 식당의 일부 영업을 영위해 왔으므로, 이 사건 인접 토지뿐만 아니라 이 사건 토지가 이 사건 식당의 주차장으로 이용되는 것에 영업상 이익을 가지고 있는 등의 사정이 있어 이 사건 사용대차계약이 체결되었다.

② 피고는 이 사건 사용대차계약이 체결된 2016. 2. 1.경부터 2018. 2.경까지 약 2년 동안 이 사건 사용대차계약에 따라 원고에게 대가를 지급하지 아니하고 이 사건 토지를 주차장으로 사용해 왔다.

③ 그런데 피고의 대표이사인 L가 2017. 12. 27.경 이 사건 식당 1층에서 원고측이 사용하고 있던 피고 소유의 신용카드 포스단말기 1대를 제거하도록 함으로써 원고의 결제 및 매출정산 업무를 방해함과 동시에 원고가 점유하는 피고 소유의 물건을 취거하여 원고의 권리행사를 방해하였다. L는 2018. 7. 31, 위와 같은 범죄사실로 약식기소되어 그 무렵 벌금 100만 원의 약식명령을 받았고, 위 약식명령이 그대로 확정되었다.

④ 원고는 2018. 2. 8.경 피고 대표이사의 위와 같은 행위 등을 이유로 이 사건 운영위탁계약을 해지한다고 통지하였고, 원고는 그 무렵 이 사건 식당의 일부 영업을 중단하였다. 이에 따라 원고는 더 이상 이 사건 토지가 이 사건 식당의 주차장으로 이용되는 것에 아무런 영업상 이익을 가지지 않게 되었다.

나) 비록 이 사건 사용대차계약이 해지되지 않았다고 보더라도, 앞서 본 이 사건 사용대차계약의 체결 경위와 목적 등을 종합하여 보면, 이 사건 사용대차계약은 이 사건 임대차계약기간 동안 존속하기로 정하였다고 봄이 타당하다. 따라서 이 사건 사용대차계약은 이 사건 임대차계약이 2018. 5. 31. 해지됨에 따라 같은 날 종료하였다고 봄이 타당하다.

나. 청구원인에 관한 판단

1) 앞서 본 바와 같이 이 사건 토지에 관한 이 사건 사용대차계약은 해지되거나 기간만료로 종료하였으므로, 다른 특별한 사정이 없는 한, 피고는 원고에게 이 사건 토지 지상의 이 사건 컨테이너를 철거하고, 이 사건 토지를 인도할 의무가 있다.

2) 또한 앞서 본 바와 같이, 피고가 이 사건 임대차계약의 2018년 3월분부터 5월분까지의 차임을 지급하지 않은 것에 정당한 사유가 있다고 볼 수 없으므로, 다른 특별한 사정이 없는 한, 피고는 원고에게 위 미지급 차임 1,650만 원 중 제1심 법원이 인정한 715만 원과 이 법원에서 추가로 인정하는 935만 원 및 위 각 돈에 대하여 그 지급기일 이후로서 원고가 구하는 2018. 6. 1.부터 다 갚는 날까지 약정지연이율인 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

다. 피고의 주장에 대한 판단

피고는 원고가 2019. 5. 17. 이 사건 토지에 관한 소유권을 상실하였으므로, 원고의 이 사건 인도 및 철거 청구에 응할 수 없다는 취지로 주장한다.

그러나 원고는 이 사건 토지에 관한 이 사건 사용대차계약이 종료됨에 따라 그 원상회복으로서 이 사건 컨테이너 철거 및 이 사건 토지의 인도를 구할 수 있는 계약상 권리가 있고, 원고가 이 사건 토지의 소유권을 상실하였다는 이유만으로 위와 같은 권리를 행사할 수 없는 것은 아니다(대법원 1994. 1. 25. 선고 93다16338 전원합의체 판결 참조). 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.

4. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하여야 할 것인바, 제1심판결은 이와 일부 결론을 달리하여 부당하므로, 원고의 항소를 받아들여 위에서 추가로 이행을 명하는 부분에 해당하는 원고 패소 부분을 취소하고, 피고의 항소는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.