○○아파트 입주자대표회의 (소송대리인 법무법인 중추 담당변호사 소준)

건양솔라에너지 주식회사 외 2인 (소송대리인 법무법인 화인 담당변호사 류지원)

2021. 10. 1.

1. 원고에게,

가. 피고 건양솔라에너지 주식회사는 1,229,980,778원 및 이에 대하여 2019. 5. 1.부터 2021. 12. 24.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고,

나. 피고 주택도시보증공사는,

1) 피고 건양솔라에너지 주식회사와 공동하여 위 가항 기재 돈 중 508,485,926원 및 이에 대하여 2019. 4. 30.부터 2021. 12. 24.까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고,

2) 143,276,604원 및 이에 대하여 2019. 4. 30.부터 2021. 12. 24.까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 원고의 피고 건양솔라에너지 주식회사, 주택도시보증공사에 대한 각 나머지 청구 및 피고 양우건설 주식회사에 대한 청구를 모두 기각한다.

3. 소송비용 중 원고와 피고 건양솔라에너지 주식회사 사이에 생긴 부분의 1/10은 원고가, 나머지는 피고 건양솔라에너지 주식회사가 각 부담하고, 원고와 피고 주택도시보증공사 사이에 생긴 부분의 1/20은 원고가, 나머지는 피고 주택도시보증공사가 각 부담하며, 원고와 피고 양우건설 주식회사 사이에 생긴 부분은 원고가 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

원고에게, 피고 건양솔라에너지 주식회사, 양우건설 주식회사는 공동하여 1,374,821,400원 및 이에 대하여 2019. 5. 1.부터 이 사건 판결 선고일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을, 피고 주택도시보증공사는 피고 건양솔라에너지 주식회사, 양우건설 주식회사와 공동하여 위 돈 중 666,454,821원 및 이에 대하여 2019. 4. 30.부터 이 사건 판결 선고일까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

1. 피고 건양솔라에너지 주식회사에 대한 청구에 관한 판단

가. 청구의 표시

1) 피고 건양솔라에너지 주식회사(이하 ‘피고 건양솔라에너지’라 한다. 항소심 건양디앤씨 주식회사)는 남원시 (주소 1 생략)에 있는 ○○아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 신축하여 분양한 시행사로서 이 사건 아파트를 건축·분양하면서 시공하여야 할 부분을 시공하지 아니하거나, 부실시공하거나 또는 준공도면과 다르게 변경하여 시공함으로써 이 사건 아파트에 하자가 발생하게 하였다.

2) 이 사건 아파트는 2016. 9. 2. 사용검사를 받았고, 그 무렵 이 사건 아파트의 전유부분이 각 구분소유자들에게 인도되었는데, 원고는 2018. 8. 13. 이 사건 아파트 총 357세대의 구분소유자 전원으로부터 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제9조 에 따라 그들이 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수하고 채권양도통지 권한을 위임받아 2019. 4. 2. 피고 건양솔라에너지에 위 채권양도사실을 통지하였고, 그 통지가 2019. 4. 3. 피고 건양솔라에너지에 도달하였다.

3) 따라서 피고 건양솔라에너지는 원고에게 집합건물법 제9조 제1항 , 민법 제667조 에 따라 아래 표 ‘합계’란 기재와 같은 하자보수비용 1,527,579,334원 중 원고가 구하는 바에 따라 그 90%에 해당하는 1,374,821,400원(= 1,527,579,334원 × 90%) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

나. 적용법조

민사소송법 제208조 제3항 제2호 , 제150조 제3항 , 제1항 (자백간주에 의한 판결)

다. 일부 기각하는 부분

1) 제척기간을 도과하였는지 여부는 법원의 직권조사사항이므로 당사자의 주장이 없더라도 법원이 이를 직권으로 조사하여 판단하여야 하고( 대법원 2021. 1. 14. 선고 2018다273981 판결 등 참조), 자백의 대상이 될 수도 없다( 대법원 2000. 5. 14. 선고 2000다42908 판결 등 참조).

2) 집합건물법 제9조의2 제1항 및 같은 법 시행령 제5조 는 담보책임의 존속기간을 공사의 종류별로 2년, 3년, 5년 또는 10년으로 구분하고 있고, 담보책임에 관한 구분소유자의 권리는 위 담보책임의 존속기간 내에 행사하여야 하므로, 이는 재판상 또는 재판 외의 권리행사기간, 즉 제척기간으로 봄이 상당하다. 그리고 집합건물법 제9조의2 제2항 에 의하면, 하자담보책임의 제척기간은 공용부분에 대해서는 사용검사일부터, 전유부분에 대해서는 구분소유자에게 인도된 날부터 기산된다.

3) 이 사건 아파트의 사용검사일은 2016. 9. 2.이고, 그 무렵 이 사건 아파트의 전유부분이 각 구분소유자들에게 인도되었음은 앞서 본 바와 같으므로, 사용검사 후 하자에 관하여는 2016. 9. 2.부터 하자담보책임의 제척기간이 기산된다.

그런데 원고는 이 사건 아파트의 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수한 후 2019. 4. 2. 피고 건양솔라에너지에 위 채권양도사실을 통지하여 그 통지가 2019. 4. 3. 피고 건양솔라에너지에게 도달하였음은 앞서 본 바와 같고, 원고가 2019. 4. 3. 이 사건 소를 제기한 사실은 기록상 분명한바, 이는 제척기간 기산일인 2016. 9. 2.부터 사용검사 후 하자 중 2년차 하자에 관한 제척기간인 2년이 경과한 후임은 역수상 명백하고, 달리 원고나 구분소유자들이 그 전에 피고 건양솔라에너지에 대하여 위 손해배상청구권을 재판상 또는 재판 외에서 행사하였다고 볼 증거가 없다.

4) 따라서 원고의 피고 건양솔라에너지에 대한 사용검사 후 하자 중 2년차 하자에 관한 위 가의 3)항 표 ‘2년’란 기재 160,934,025원 중 원고가 구하는 144,840,622원(= 160,934,025원 × 90%, 원 미만 버림, 이하 같다) 상당의 손해배상청구권은 제척기간의 도과로 소멸하였다고 할 것이다.

라. 소결론

따라서 피고 건양솔라에너지는 원고에게 1,229,980,778원(= 1,374,821,400원 － 144,840,622원) 및 이에 대하여 앞서 본 채권양도통지 도달 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장 부본이 피고 건양솔라에너지에게 송달된 다음날인 2019. 5. 1.부터 이 판결 선고일인 2021. 12. 24.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

2. 피고 양우건설 주식회사, 주택도시보증공사에 대한 청구에 관한 판단

가. 기초적 사실관계

1) 당사자의 지위

가) 원고는 이 사건 아파트를 관리하기 위하여 입주자들에 의하여 구성된 자치관리기구이다.

나) 피고 건양솔라에너지는 이 사건 아파트를 신축하여 분양한 시행사이고, 피고 양우건설 주식회사(이하 ‘피고 양우건설’이라 한다)는 이 사건 아파트를 건축한 시공사이며, 피고 주택도시보증공사(이하 ‘피고 보증공사’라 한다)는 피고 양우건설의 이 사건 아파트에 관한 하자보수의무의 이행을 보증한 보증사이다.

2) 하자보수보증계약의 체결 및 사용검사

가) 피고 양우건설은 피고 보증공사와 이 사건 아파트에 관한 하자보수의무의 이행을 보증하는 계약(이하 ‘이 사건 보증계약’이라 한다)을 체결하고, 피고 보증공사로부터 아래 표 기재와 같은 내용의 각 하자보수보증서를 발급받아 이를 사용검사권자인 남원시장에게 예치하였는데, 위 각 보증서에는 ‘보증기간 이전에 발생한 하자에 대하여는 보증책임을 부담하지 아니하며, 공동주택관리법 시행령 제41조 제3항 의 규정에 의한 입주자대표회의 구성시에는 보증채권자가 동 입주자대표회의로 변경된 것으로 봅니다’라고 기재되어 있다.

나) 이 사건 아파트는 2016. 9. 2. 사용검사를 받았고, 그 무렵 이 사건 아파트의 해당 세대가 구분소유자들에게 각 인도되었으며, 이후 이 사건 아파트의 자치관리기구인 원고가 구성되면서 이 사건 보증계약의 보증채권자가 원고로 변경되었다.

3) 이 사건 아파트의 하자 발생 및 하자보수비

가) 피고 양우건설이 이 사건 아파트의 신축공사를 함에 있어서 시공하여야 할 부분을 시공하지 아니하거나, 부실시공하거나 또는 준공도면과 다르게 변경하여 시공함으로써 이 사건 아파트의 공용부분과 전유부분에 [별지1] 하자보수비 총괄집계표 기재와 같이 균열, 누수, 들뜸 등의 하자(이하 ‘이 사건 하자’라 한다)가 발생하여 이 사건 아파트에 기능상, 미관상 또는 안전상의 지장이 초래되었다.

나) 원고는 이 사건 아파트의 입주자 내지 구분소유자들의 요청에 따라 지속적으로 이 사건 아파트의 사용검사일 이후부터 피고 양우건설에게 이 사건 아파트에 발생한 하자의 보수를 요청하였으나, 이 사건 아파트에는 여전히 이 사건 하자가 남아 있고, 그 보수비용은 아래 하자보수비 총괄집계표 기재와 같다(하자보수비는 부분 도장 기준이고, 최초 감정결과 및 감정인이 보완한 감정결과를 통하여 오류를 수정하거나 견해를 변경한 경우 그와 같이 수정·보완된 결과와 당사자들의 주장에 대한 이 법원의 판단을 반영하여 산정하였다).

4) 손해배상채권의 양도 등

원고는 2018. 8. 13. 이 사건 아파트 총 357세대의 구분소유자 전원으로부터 피고 건양솔라에너지, 양우건설에 대하여 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권 등을 양수하고 그 통지권한을 위임받아 같은 날 피고 양우건설에게 채권양도통지를 하여 그 통지가 2018. 8. 14. 피고 양우건설에게 도달하였고, 2019. 4. 2. 피고 건양솔라에너지, 양우건설에게 같은 내용의 통지를 하여 그 통지가 2019. 4. 3. 위 피고들에게 각각 도달하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 13호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함)의 각 기재, 감정인 소외인(이하 ‘감정인’이라 한다)의 감정결과, 이 법원의 감정인에 대한 각 사실조회결과, 변론 전체의 취지

나. 피고 양우건설에 대한 청구에 관한 판단

1) 원고의 주장

원고는 이 사건 아파트의 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수하였고, 피고 양우건설에 대하여 집합건물법 제9조 제1항 , 제3항 에 따라 직접 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 행사하는바, 피고 양우건설은 원고에게 하자보수에 갈음한 손해배상금 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

2) 판단

집합건물법 제9조 제1항 , 제3항 에 의하면, 시공자는 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 민법 제667조 제2항 에 따른 하자보수에 갈음하는 손해배상책임을 구분소유자에 대하여 직접 부담하게 된다.

그런데 이 법원의 북광주세무서에 대한 과세정보 제출명령결과에 의하면, 이 사건 아파트의 분양자인 피고 건양솔라에너지의 2017년부터 2019년까지의 매출액이 0원인 사실은 인정되나, 위 인정사실만으로는 피고 건양솔라에너지가 이 사건 변론종결일 현재 무자력 상태에 있다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

오히려 위 증거에 의하면, 피고 건양솔라에너지의 2019. 12. 31. 기준 자산총계는 8,015,028,425원, 부채총계는 440,000원인 사실이 인정되는바, 이에 의하면 피고 건양솔라에너지가 이 사건 변론종결일 현재 무자력 상태에 있다고 단정하기 어렵다.

그 밖에 피고 건양솔라에너지에게 집합건물법 제9조 제3항 에서 정한 다른 사유가 존재한다고 볼 증거가 없다.

따라서 원고의 피고 양우건설에 대한 청구는 이유 없다.

다. 피고 보증공사에 대한 청구에 관한 판단

1) 하자의 발생 및 범위

가) 관련 법리

건축물의 하자란, 일반적으로 완성된 건축물 등에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적·기능적 결함이 있거나 거래관념상 통상 갖추어야 할 내구성, 강도 등의 품질을 제대로 갖추고 있지 아니하여 그 사용가치 또는 교환가치를 감쇄시키는 것을 말하는바, 하자 여부를 판단함에 있어서는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 건축물이 설계도대로 건축되었는지 여부, 건축 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단되어야 하고( 대법원 2010. 12. 9. 선고 2008다16851 판결 참조), 감정인의 감정결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다( 대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608 판결 참조).

나) 피고의 주장에 대한 판단

하자 발생 및 범위, 하자보수비 산정에 대한 피고 보증공사(이하 본 항에서는 ‘피고’라고만 한다)의 주장과 위와 같은 법리를 기초로 한 판단은 아래 표 기재와 같다.

[인정근거 및 판단근거] 감정인의 감정결과, 이 법원의 감정인에 대한 각 사실조회결과, 변론 전체의 취지

〈〈 표 1 생략 〉〉

2) 하자보수보증금 지급의무의 발생

가) 앞서 본 기초적 사실관계에 의하면, 피고 보증공사는 이 사건 보증계약에 따른 하자보수의무의 보증인으로서 보증채권자인 원고에게 이 사건 보증계약이 정하는 바에 따라 이 사건 아파트 사용검사 후 발생한 하자에 대하여 보증금액 범위 내에서 하자보수비용에 상당한 하자보수보증금을 지급할 의무가 있다.

나) 이 사건 아파트에 발생한 각 하자가 이 사건 보증계약의 각 보증기간 내에 발생하였음은 원고가 입증하여야 할 것이나, 건축에 관한 전문지식이 없는 원고가 이 사건 아파트에 존재하는 개개의 하자를 일일이 특정하여 그 발생시기를 입증할 것을 기대하기는 어려우므로, 원고로서는 당해 하자가 보증기간 내에 발생하였음을 추단할 수 있는 여러 간접사실들을 입증함으로써 이를 추정하도록 하는 것이 타당하다. 원고가 이 사건 아파트의 입주자 내지 구분소유자들의 요청에 따라 지속적으로 피고 양우건설에게 하자보수를 요청하였음에도 현재 이 사건 아파트에는 여전히 이 사건 하자가 남아 있는 사실은 앞서 인정한 바와 같으므로, 이 사건 하자 중 사용검사 후 하자는 이 사건 보증계약의 보증기간 개시일 이후 각 보증기간 내에 발생하여 현재까지 보수되지 아니한 것으로 추인된다.

다) 한편 피고 보증공사는 아래 표 기재 하자들은 ‘사용검사 전 하자’에 해당하여 보증범위에서 제외되어야 한다고 주장하므로 살피건대, 미시공, 부실시공 또는 변경시공 등의 공사상 잘못이 사용검사 이전에 이미 있었다고 하더라도 그로 인한 균열 등이나 작동 또는 기능불량 등으로 인한 주택의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장이 사용검사 후에 나타나는 경우는 사용검사가 완료되기 전에 발생한 하자에 해당하지 아니하는바( 대법원 2002. 2. 8. 선고 99다69662 판결 , 대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다4597 판결 등 참조), 아래에서 판단하는 바와 같이 이를 ‘사용검사 후 하자’로 분류한 감정인의 견해는 경험칙에 반하거나 현저히 불합리하다고 보기 어려우므로, 피고 보증공사의 위 주장은 이유 없다.

〈〈 표 2 생략 〉〉

라) 피고 보증공사는, 수급인의 도급공사상 하자로 인하여 그 하자보수를 요하는 경우 도급인이 부가가치세법상 납세의무자인 사업자로서 그 하자보수가 자기의 사업을 위하여 사용되었거나 사용될 용역의 공급에 해당하는 때에는 수급인에게 그 하자보수에 소요되는 부가가치세 상당의 손해배상을 청구할 수 없으므로, 감정인이 산정한 하자보수비용 중 부가가치세 상당액은 피고 보증공사가 원고에게 지급할 보증금액에서 공제되어야 한다는 취지로 주장한다.

살피건대, 피고 보증공사가 주장의 근거로 들고 있는 법리는 도급인이 수급인을 상대로 금전채권인 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 행사할 때 적용되는 것으로, 앞서 본 바와 같이 이 사건 보증계약이 상정하고 있는 주채권은 비금전채권으로서 원고의 피고 양우건설에 대한 하자보수청구권이어서 위 법리가 그대로 적용된다고 보기 어려우므로, 피고 보증공사의 위 주장은 이유 없다.

마) 피고 보증공사는, 이 사건 아파트의 사용검사일인 2016. 9. 2.로부터 2년이 경과한 2019. 4. 3. 이 사건 소가 제기되었으므로, 집합건물법 제9조의2 제1항 제2호 , 같은 법 시행령 제5조 에 따라 사용검사 후 2년차 하자에 관한 청구권은 제척기간이 도과하였다는 취지로 주장한다.

살피건대, 원고가 주택법령과 이 사건 보증계약에 근거하여 피고 보증공사에 대하여 가지는 하자보수보증금 지급청구권과 이 사건 아파트의 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 양도받은 양수인의 지위에서 행사하는 집합건물법 제9조 , 민법 제667조 에 따른 손해배상청구권은 그 인정근거와 권리관계의 당사자 및 책임내용이 서로 다른 별개의 권리이므로, 앞서 본 바와 같이 피고 건양솔라에너지에 대한 사용검사 후 2년차 하자에 관한 하자보수에 갈음한 손해배상청구권이 제척기간 경과로 소멸하였더라도 이는 피고 보증공사의 원고에 대한 보증책임에 영향을 미치지 않는다. 따라서 피고 보증공사의 위 주장은 이유 없다.

3) 보증책임의 범위

이 사건 아파트의 사용검사일로부터 이 사건 건물에 대한 하자감정을 위한 현장조사가 시작된 2019. 12. 3.까지 약 3년 3개월이 경과하여 이 사건 아파트에 자연적인 노화현상이 발생할 수 있는 점, 이 사건 아파트에 발생한 하자 중 시공상 잘못으로 인한 부분과 자연적으로 발생한 노화현상으로 인한 부분을 엄격하게 구분하는 것은 현실적으로 매우 어려운 점, 이 사건 아파트 구분소유자들의 사용·관리상 잘못으로 인하여 기존에 발생한 하자가 확대되었을 개연성을 배제할 수 없는 점 등 이 사건에 나타난 제반 사정을 참작하면, 피고 보증공사가 원고에게 지급할 보증금액은 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 90%로 제한함이 타당하고, 이에 따라 피고 보증공사가 지급하여야 할 보증금액을 계산하면 아래 표 기재와 같이 합계 651,762,530원이 된다.

4) 피고 건양솔라에너지와 피고 보증공사의 책임 관계

원고가 이 사건 보증계약에 따라 피고 보증공사에 대하여 가지는 보증금채권과 원고의 피고 건양솔라에너지에 대한 하자보수비 상당의 손해배상채권은 원고가 위 피고들 중 어느 일방으로부터 위 금액 상당을 현실적으로 수령하여 하자보수의 목적을 달성하게 되면 다른 권리가 소멸되는 특수한 관계에 있다( 대법원 2015. 3. 20. 선고 2012다107662 판결 등 참조).

따라서 피고 보증공사는 보증채권자인 원고에게 이 사건 아파트의 사용검사 후 하자에 대한 하자보수비용에 상당한 하자보수보증금을 지급하되, 그중 원고가 피고 건양솔라에너지에 대하여 청구하는 하자보수비 중 인용된 손해배상액 범위 내에서는 피고 건양솔라에너지와 공동하여 지급할 의무가 있다.

5) 소결론

결국 피고 보증공사는 원고에게, ① 피고 건양솔라에너지와 공동하여 피고 건양솔라에너지에 대한 인용금액 1,229,980,778원 중 508,485,926원(= 위 651,762,530원 - 사용검사 후 2년차 하자 관련 143,276,604원) 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본이 피고 보증공사에 송달된 다음날인 2019. 4. 30.부터 피고 보증공사가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 타당한 이 판결 선고일인 2021. 12. 24.까지는 상법이 정한 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있고, ② 143,276,604원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본이 피고 보증공사에 송달된 다음날인 2019. 4. 30.부터 피고 보증공사가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 타당한 이 판결 선고일인 2021. 12. 24.까지는 상법이 정한 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 결론

그렇다면 원고의 피고 건양솔라에너지, 보증공사에 대한 청구는 위 각 인정범위 내에서 이유 있어 이를 각 인용하고, 피고 건양솔라에너지, 보증공사에 대한 각 나머지 청구 및 피고 양우건설에 대한 청구는 모두 이유 없어 이를 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

주1) 산업안전보건법 제72조 제2항의 위임을 받아 고용노동부장관이 고시한 ‘건설업 산업안전보건관리비 계상 및 사용기준’(고용노동부 고시 제2020-63호) 제4조, 별표 1 규정에 의하면 일반건설공사(갑)의 경우 공사금액이 5억 원 이상 50억 원 미만인 경우 안전관리비로 계상하여야 할 기초액은 5,349,000원이다.

주2) 일반건설공사(갑)의 경우 공사금액이 5억 원 이상 50억 원 미만인 경우 안전관리비로 계상하여야 할 기초액이 5,349,000원임은 앞서 본 바와 같으므로, 사용검사 전 하자보수비를 차감하더라도 기초액에 차이가 없다.