국심1994광2687 (1995.1.24)

양도

취소

쟁점임야의 경우 비록 소유권이전이 관계법령에 의하여 지연되거나, 당장은 불가하다 하더라도 000원에 매매계약 체결되어 1992.9.29 잔금청산 절차를 거쳤으므로 양도로 보아 과세한 처분은 정당함.

소득세법 제4조【소득의 구분】

국심1994서3670

여수세무서장이 1994.1.16 청구인에게 한 1992년도 귀속분 양도소득세 34,537,600원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 원처분 개요

청구인은 전라남도 여천군 소라면 OO리 O OOO 임야 9,685㎡중 9,355㎡(이하 “쟁점임야”라 한다)를 1991년 5월(등기일은 1993.9.2) 청구외 전소유자 OOO으로부터 111,500,000원에 취득하여 1992.7.4 청구외 OOO에게 149,900,000원에 매도계약체결하고 1992.9.29 잔금을 수령하였다.

처분청은 여수경찰서가 청구외 OOO의 고소에 의하여 청구인을 국토이용관리법 위반혐의로 수사하고 그 수사내용을 처분청에 통보한 결과에 의거 청구인의 쟁점임야 양도사실을 인지한 후 실지거래가액으로 양도차익을 계산하고 미등기양도시의 세율 등을 적용하여 1994.1.16 청구인에게 1992년도 귀속분 양도소득세 34,537,600원을 부과처분하였다.

청구인은 이에 불복하여 1994.2.5 심사청구를 하고 1994.3.30 심사결정서를 받은 후 1994.4.27 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인이 쟁점임야를 매도계약하여 그 잔금까지 수령했던 것은 사실이나, 쟁점임야는 청구인이 산림경영목적으로 취득했던 것이므로 5년 내에는 양도할 수 없음에도 이를 양도한 것은 산림법과 국토이용관리법을 위반한 것이라는 이유로 매수인으로부터 고소되어 벌금 1백만원을 납부하였고, 또(양도에 대한 소유권이전등기가 안된 상태 이었으므로) 부당이득금 반환청구소송을 받고 법원에서의 화해를 거쳐 당초에 받았던 매매대금을 전부 환불하였으므로 본 건 양도소득세 부과처분은 부당하다는 주장이다.

나. 국세청장 의견

소득세법 제4조 제3항에 의하면, 자산의 양도는 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것이고, 쟁점임야의 경우 비록 소유권이전이 관계법령에 의하여 지연되거나, 당장은 불가하다 하더라도 149,900,000원에 매매계약 체결되어 1992.9.29 잔금청산 절차를 거쳤으므로 양도로 보아 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

이 사건의 다툼은 토지거래허가를 받지 아니하고 쟁점임야에 대한 매매계약을 체결하여 매매대금을 전부 수령하였다가 환불한 경우 동 임야의 양도가 이루어 졌던 것인지 여부에 있다 하겠다.

먼저 관련법 규정을 보면

① 소득세법 제4조 제3항에서 『양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다』고 규정하고 있고,

② 소득세법기본통칙 1-1-14-(4) (자산의 양도로 보지 아니하는 경우) 제2항에서 『매매원인무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 환원될 경우에는 양도로 보지 아니한다』고 규정하고 있으며,

③ 소득세법시행령 제53조(양도 또는 취득의 시기) 제1항에 의하면 자산의 매매에 있어서 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기 등을 한 경우이거나 장기할부조건의 경우가 아닌 경우에는 당해 자산의 대금을 청산한 날을 취득시기 또는 양도시기로 보게 되어 있다.

④ 한편, 산림법(1990.1.13 개정후의 것) 제111조(임야의 매매) 및 제121조(벌칙) 제3항의 규정에 의하면, 산림을 경영하고자 하는 목적으로 임야를 매수하고자 하는 자는 당해 임야의 소재지를 관할하는 시장·군수의 임야 매매증명을 발급받아야 하고, 임야 매매증명은 조림·육림·종묘·임산물생산·관상수재배 기타 산림경영사업을 위하여 임야를 매수하고자 하는 자로서 당해 임야에 대한 5년 이상의 산림에 관한 경영계획서(산림경영계획서)를 제출한 실수요자에 한하여 시장·군수가 발급하게 되어 있으며, 허위기타 부정한 방법으로 임야 매매증명을 발급받은 자는 2년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처한다고 되어 있고,

⑤ 국토이용관리법(1991.12.31 개정후의 것) 제12조의 3(토지등의 거래계약허가) 제1항은 『규제구역내에 있는 토지에 관한 소유권 또는 지상권 기타 사용·수익을 목적으로 하는 권리(이러한 권리의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)로서 대통령령이 정하는 권리를 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 “토지등의 거래계약”이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 관할 도지사의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경(계약예정금액을 감액하는 경우를 제외한다)하고자 할 때에도 또한 같다.』고 규정하고 있고 제7항에서 『제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지등의 거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다.』고 규정하고 있다.

다음으로 사실관계를 보면

① 쟁점임야는 1990.4.1 토지거래허가구역으로 지정된 지역이고

② 청구인은 쟁점임야를 1991년 5월 청구외 OOO으로부터 111,500,000원에 취득하여 청구인 앞으로 소유권이전등기를 하지 아니한 상태에서 1992.7.24 청구외 OOO에게 149,900,000원에 매도계약하여 1992.9.29 잔금을 수령한 바 있으며 이점에 있어서는 처분청과 청구인간에 다툼이 없는 한편, 쟁점임야는 위 매도계약후 1993.9.2 청구인 앞으로 소유권이전등기(취득등기)되었음이 등기부등본에 의하여 확인되고

③ 쟁점임야는 토지거래허가지역내의 임야로서 관할군청으로부터 토지허가를 받아야만 소유권이전등기를 할 수 있고 토지허가를 받기 위하여는 관할 군 산림조합에 산림경영계획서를 제출하고 임야매매증명서를 발급받아 군청에 제출하여야 하므로 청구인은 산림경영계획서를 1993년 8월 여천군 산림조합장에게 제출하고 임야매매증명을 발급받아 이를 여천군수에게 제출하고 토지거래허가를 받아 1993.9.2 청구인 앞으로 소유권이전등기를 하였는바, 위 청구인이 군 산림조합에 제출한 산림경영계획서에 의하면 1998년까지 산림경영계획이 되어있고 청구인이 쟁점임야를 매수한 목적은 “해송의 생장이 양호하므로 지속적으로 육림작업에 주력하기 위한 것”이라고 되어 있으며

④ 청구인은 쟁점임야를 청구외 OOO에게 1992.9.29 매도하였으나 산림목적으로 동 임야를 취득했었으면서도 5년이내 매도하는 것은 산림법 위반이라는 이유로 산림조합으로부터 임야매매증명을 받지 못하여 토지거래허가를 받지 못하고, 따라서 OOO 앞으로 소유권이전등기가 안되자, 청구외 OOO으로부터 산림법 및 국토이용관리법위반으로 고소되어(1993 형제17608호)광주지방검찰청 순천지청으로부터 벌과금예납고지서를 받고 1993.11.24 벌금 1,000,000원을 납부하였으며

⑤ 또한 청구인은 OOO으로부터 (등기이전이 불가한 상태이므로)부당이득금 반환청구소송을 제소받고 광주지방법원순천지원에서 법정화해하여, “1992.7.24 체결된 매매계약은 무효임을 확인하고, 피고는 원고로부터 매매대금으로 수령한 149,900,000원 중에서 원고가 피고등을 상대로 한 형사소송사건의 취소조건으로 피고가 원고에게 기왕에 지급한 합의금 7,000,000원과 매매중개인 OOO에게 보관시킨 위 매매대금의 일부인 8,000,000원 중 4,000,000원 등 합계 11,000,000원을 공제한 나머지 138,900,000원을 1994.11.20까지 원고에게 지급한다”는 화해조서(94가합645, 부당이득금 반환)를 1994.10.24 작성하였고

⑥ 청구인은 청구외 OOO에게 위 화해금액 138,900,000원을 1994.11.8 지급하고 영수증(OOO의 인감증명이 첨부됨)을 교부받아 1994.11.10 당심에 제출하였음이 (당심접수 1994.11.10 제6885호) 각 관계기록에 의하여 확인된다.

살피건대

첫째, 소득세법 제27조 및 동법시행령 제53조 제1항에 의하면 부동산의 경우 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기가 먼저 경료된 경우를 제외하고는 당해자산의 대금청산일을 취득시기 또는 양도시기로 보게 되어 있으나 이는 양도가 앞으로 완결될 것을 전제로 하여 그 양도차익 계산에 있어서 양도시기를 의제하는 규정일 뿐이고, 한편 소득세법 제4조 제3항에 의하면 자산의 양도는 당해자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하므로 대금이 우선 청산되었다 하더라도 관련법령의 위반이나 법적분쟁 등으로 인하여 대금의 환불 또는 매매계약이 합의해제되었거나 그 후속절차가 속행되지 못하였다면 결과적으로 당해자산이 매매계약의 내용대로 유상으로 사실상 이전되지 아니한 것이므로 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 처음부터 없었던 것으로 된다 할 것인바(대법원판례 90누1991, 1990.7.13, 88누8609, 1989.7.11 및 국세심판례 94서3670, 1994.10.14, 92서3129, 1992.11.11 같은 취지임), 이 건의 경우 앞의 사실관계 내용에서 본바와 같이 쟁점임야는 청구인이 산림경영목적으로 취득하였으므로 5년이내에는 양도할 수 없음에도 이를 양도한 것은 산림법 위반이라는 이유로 임야매매 증명서가 발급되지 아니하여 토지거래허가가 나지 아니하는 관계로 매수인이 쟁점임야에 대한 소유권이전등기를 할 수 없게 되자 매도인인 청구인을 산림법 및 국토이용관리법 위반으로 고소하고, 또 청구인을 상대로 부당이득금 반환청구소송을 제기한 까닭에 매수인(OOO)과 매도인(청구인)간에 법적분쟁이 발생된 결과, 청구인이 국토이용관리법 등 위반으로 벌금 1,000,000원을 납부하고, 또 법정화해를 거쳐 기왕에 수령하였던 매매대금 149,900,000원 전액을 매수인(OOO)에게 환불하였음이 확인되고

둘째, 국토이용관리법 제21조의3 제1항에 의하면 토지거래계약을 체결하고자 하는 당사자는 토지거래허가를 받도록 되어 있고, 제7항에서 제1항의 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다고 되어 있으며, 또 대법원의 판례(90다12243, 1991.12.24 전원합의체 판결외 다수)에 의하면 토지거래허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니한 무효의 상태에 있다고 보는 한편, 이 건의 경우 쟁점임야가 토지거래허가구역내의 토지임에도 토지거래허가도 받지 아니하고 매매계약을 체결하였던 것임이 확인되는 바, 동 매매계약 자체는 무효의 상태에 있었던 것이라 할 것으로서 청구인이 수령하였던 149,900,000원은 이를 매매대금이라기 보다는 일종의 보관금 내지 선수금의 성격이었던 것으로 봄이 타당하다 할 것이다.(대법원 판례 92누8361, 1993.1.15 참조 : 심판례 93경2565, 1994.8.10 같은 취지임)

따라서 이상 내용을 종합하여 볼때 쟁점임야는 유상으로 사실상 이전된 바 없었으므로 양도소득세의 과세요건인 양도가 이루어 지지 아니하였던 것임이 인정된다.

그렇다면 쟁점임야는 양도된 바 없었으므로 처분청이 이와달리 이를 양도되었던 것으로 보아 본건 과세한 처분은 부당한 반면, 그 양도가 이루어진 바 없었음을 이유로 본건 부과처분의 취소를 구하는 청구주장은 이유 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.