환지처분 전 체비지 양도의 대항요건

토지구획정리사업시행자가 토지를 체비지로 지정한 뒤 환지처분전에 이를 매각하는 행위는, 시행자가 체비지에 대하여 현재 가지고 있는 사용수익권을 이전함과 동시에 앞으로 환지처분시에 시행자가 취득하게 될 소유권을 환지처분공고를 정지조건으로 하여 이전하는 것을 내용으로 하는 행위이고, 환지처분 전에 있어서의 체비지 사용수익권의 성질은 현실적으로는 장래 취득하게 되는 소유권의 전신과 같은 것으로서 물권유사의 권리이므로, 환지처분 전의 체비지 양도에 있어서 그 대항요건에 관하여 법률상 아무런 규정이 없지만 양수인이 취득하는 권리의 성질과 시행자가 체비지 양수를 신고 받아 이를 대장에 등재하는 것이 관례인점 등에 비추어 보면 체비지에 대한 점유 또는 시행자가 관리하는 대장에의 등재를 사용수익권 이전의 공시방법이라고 보지 아니할 수 없으므로, 환지처분 전에 체비지가 이중으로 양도되었을 때에는 위 두 가지 공시방법 중 어느 하나를 먼저 갖춘 양수인이 물권류사의 사용수익권을 취득하였다가 환지처분공고 익일에 소유권을 원시적으로 취득하게 된다.

토지구획정리사업법 제54조 , 제57조 , 제62조

대법원 1988.2.9. 선고 87다카1149 판결(공1988,499)

원고

의창지구토지구획정리조합

제1심 마산지방법원(89가합1681 판결)

1. 원판결의 피고 패소부분 중 별지목록 1의 사. 토지에 대한 부분을 취소하고 이에 대한 원고의 청구를 기각한다.

2. 원고의 항소와 피고의 나머지 항소를 기각한다.

3. 소송비용은 1,2심을 통하여 이를 10분하여 그 중 1은 피고, 나머지는 원고의 각 부담으로 한다.

4. 원판결의 별지목록 중 "1. 바. 위 지구 18블럭 6의 7로트 대 68.9평방미터"를 "1. 바. 위 지구 18블럭 6의 7로트 대 35.9평방미터, 사. 위 지구 18블럭 6의 8로트 대 33평방미터"로 경정한다.

피고는 소외 합자회사 옥재종합건설에게 별지목록 1기재 토지에 관하여는 1983.7.13.자 별지목록 2기재 토지에 관하여는 같은 해 4.28.자의 각 대물변제예약 완결을 원인으로 하여 환지공고 익일에 각 소유권이전등기절차를 이행하라는 판결.

원판결 중 원고의 패소부분을 취소한다.

피고는 소외 합자회사 옥재종합건설에게 별지목록1의 가,나,다,라,마,기재 기재 부동산에 관하여는 1983.7.13. 대물변제예약 완결을 원인으로, 별지목록 2의 가,다,라,마,바,아,자,차,타,기재 부동산에 관하여는 1983.4.28. 대물변제예약 완결을 원인으로 하여 환지처분공고 익일에 각 소유권이전등기절차를 이행하라는 판결.

원판결 중 피고 패소부분을 취소하고 이에 대한 원고의 청구를 기각한다라는 판결(피고는 항소장에서 항소취지를 피고 패소부분의 일부에 대한 것으로 기재하였다가 나머지 패소부분에 대하여는 부대항소장을 제출하였는바, 이 부대항소는 항소취지의 확장으로 본다.)

피고가 창원시 의창지구 토지구획정리사업을 시행함에 있어 1심 공동피고였던 소외 합자회사 옥재종합건설(이하 소외 회사라고 한다)에 그 공사를 도급주면서 그 공사대금은 위 사업의 체비지로써 대물변제하기로 약정하였고, 피고는 위 사업지구 내의 18블럭 6로트 대 907.1평방미터, 21블럭 2로트 대 1,520.6평방미터 등을 체비지로 지정하여 1983.4.28. 위 21블럭 2로트의 토지를, 같은 해 7.12. 위 18브록 6놋트의 토지를 위 소외 회사에 공사비조로 양도하였고, 소외 회사는 위 토지들을 양도받은 후 별지목록 1,2기재의 토지(이하 이 사건 토지라고 한다)등으로 가분할한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 성립에 다툼이 없는 갑 제2호증의 1 내지 4(각 체비지 양도증서 정본, 부본), 원심증인 소외 1의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 갑 제1호증(체비지매매계약서)의 각 기재와 위 증인 및 원심증인 소외 2, 당심증인 소외 3, 4의 각 증언(다만 위 증인들의 증언 중 뒤에서 믿지 아니하는 부분은 제외)에 변론의 전취지를 종합하면, 소외 회사는 1984.3.25.원고로부터 금 2억원을 차용하면서 그 담보조로 이 사건 토지를 원고에게 양도한 사실을 인정할 수 있고 달리 반증이 없다.

원고는 위 각 양도계약을 기초로 피고에게 이 사건 토지에 관하여 위 각 대물변제를 원인으로 한 위 소외 회사에 대한 소유권이전등기 절차를 환지공고 다음날에 이행할 것을 위 소외 회사를 대위하여 청구한다고 주장하고, 이에 대하여 피고는, 위 소외 회사와 피고 사이에 이 사건 토지를 대물변제조로 양도하면서 체비지 양도접수대장상의 최종양수인 명의로 소유권이전등기를 경료하여 주기로 하였고, 체비지 양도접수대장상 이 사건 토지의 최종양수인은 별지목록 기재와 같이 소외 5 등이며 이들이 위 토지를 각 점유하고 있으니 이로써 이 사건 토지에 관한 위 피고 회사의 피고에 대한 등기청구권이 소멸되었고 위 최종양수인만이 그 권리를 갖는다고 주장한다.

살피건대, 앞서 든 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1 내지 4, 성립에 다툼이 없는 을 제5호증의 1 내지 13(각 건축물관리대장), 을 제6호증의 1 내지 6, 을 제7호증의 1,2,3(각 판결), 변론의 전취지에 의하여 진정성립이 인정되는 을 제1호증의 1 내지 14(각 체비지양도증), 을 제2호증의 1,2,(체비지양도접수대장 표지 및 내용), 당심증인 소외 3의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 을 제8호증(체비지양도증)의 각 기재와 원심증인 소외 1, 2의 각 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 피고는 위 소외 회사에게 그 공사대금에 대한 대물변제조로 이 사건 토지 등을 양도하고 환지등기시에 위 소외 회사에게 그 이전등기를 하여 주기로 함에 있어 위 소외 회사가 양수한 체비지를 제3자에게 다시 처분하는 경우의 편의를 위하여 체비지양도증 정, 부본을 1통씩 작성 교부하고 위 소외 회사가 위 체비지를 양도할 경우 양수인에게 위 체비지양도증 정, 부본을 함께 교부하도록 하며, 최종양수인은 그 정본을 소지하고 부본을 피고에게 제출하여 양수사실을 신고하면 피고는 이를 비치된 체비지 양도접수대장과 환지예정지 지정조서에 새로운 권리자로서 양수인 명의를 기재하거나 그 명의를 변경기재하였다가 환지등기시에 위 소외 회사로의 이전등기를 생략한 채 피고로부터 직접 위 대장이나 조서에 기재된 양수인명의로 소유권이전등기를 촉탁하여 그 등기를 경료하기로 약정한 사실, 원고는 이 사건 토지 등으로 분할 전의 위 18블럭 6로트, 21블럭 2로트의 토지를 위 인정과 같이 양도받음에 있어 위 토지 등에 관한 체비지양도증 정, 부본을 교부받았음에도 이를 그대로 소지하고 있었을 뿐 피고에게 그 양도증을 제출하여 그 양수사실을 신고하여 체비지양도접수대장 등에 양수인으로서의 명의등재절차를 밟지 아니하고 있었는데 그 사이에 위 소외 회사는 위 토지들을 이 사건 토지 등 여러 필지로 가분할한 후 이 사건 토지중 별지목록 1의 바, 2의 나,사,카 기재의 토지를 제외한 나머지 토지를 소외 6 등 그 각 기재의 양수인들에게 다시 양도하고 가분할에 따른 분할된 각 토지에 관한 체비지양도증 정, 부본을 위 소외 회사가 다시 작성하여 이를 소외 6 등 양수인들에게 교부하였으며, 소외 6 등 양수인들이 그 체비지양도증 정, 부본을 피고에게 제출하여 그 양수사실을 신고함에 따라 피고는 체비지양도접수대장에 소외 6 등 양수인들을 각 양수인으로 등재하였고, 위 양수인들은 위 토지들 위에 건물을 건축하여 이를 각 점유사용하고 있는 사실(다만 별지목록 1의 사.부본은 최종양수인이 자기건물로 통하는 골목으로 사용하고 있다) 등을 각 인정할 수 있고, 위 인정에 반하는 위 각 증인들의 일부증언은 믿지 아니하며 달리 반증이 없다.

생각건대, 토지구획정리사업시행자가 토지를 체비지로 지정한 뒤 환지처분 전에 이를 매각하는 행위는 시행자가 체비지에 대하여 현재 가지고 있는 사용수익권을 이전함과 동시에 앞으로 환지처분시에 사업시행자가 취득하게 될 소유권을 환지처분공고를 정지조건으로 하여 이전하는 것을 내용으로 하는 행위라고 볼 것이고, 따라서 여기서 말하는 환지처분 전에 있어서의 체비지사용수익권이란 그 성질이 현실적으로는 장래취득하게 되는 소유권의 전신과 같은 것으로서 물권유사의 권리라고 할 것이다.

그러므로 환지처분 전의 체비지양도에 있어서는 그 대항요건을 명백히 할 필요가 있는바, 이에 관하여 법률은 아무런 규정도 두고 있지 아니하지만, 양수인이 취득하는 권리의 성질과 토지구획정리 사업시행자가 체비지양수를 신고받아 이를 대장에 등재하는 것이 현재 관례로 되어 있는 점을 고려하여 본다면, 체비지에 대한 점유 또는 사업시행자가 관리하는 대장의 등재를 사용수익권 이전의 공시방법이라고 보지 아니할 수 없다. 따라서 환지처분 전에 체비지가 이중으로 양도되었을 때에는 위 두 가지 공시방법 중 어느 하나를 먼저 갖춘 양수인이 위 사용수익권을 취득한다고 할 것이다. 그리고 위와 같은 대항요건을 갖춘 양수인은 결국 체비지에 대한 물권유사의 사용수익권을 취득하였다가 환지처분공고 익일에 소유권을 원시적으로 취득하게 되는 것이고 양도인은 체비지에 대한 권리를 모두 상실하는 것이라고 볼 것이다. 이러한 법리에 따라 살펴보건대 위 인정사실에 의하면 소외 6 등이 별지목록 1의 가 내지 마,사, 2의 가,다 내지 바,아,자,차,타 기재의 토지에 대한 양수인으로 체비지양도접수대장에 등재되어 있고 또 각 그 양수인이 그 토지를 점유하고 있으므로 위 토지에 관하여서는 위 소외 회사에게 아무런 권리도 남아있지 아니하다고 할 것이어서 위 토지들에 관한 위 소외 회사의 피고에 대한 등기청구권 역시 소멸되었다고 할 것이다.

그런데 원고는, 이 사건 토지에 대한 원래의 체비지양도증을 원고가 보관하고 있음에도 위 소외 회사의 대표사원인 소외 1이 임의로 새로운 체비지양도증을 만들어 위 각 소외 양수인들에게 교부하고 피고의 조합장이 사후 위 양도증에 인장을 날인한 것이니, 위 소외인들에 대한 위 소외 회사의 양도는 원래의 양도증에 의하지 아니한 것의로서 무효이며, 설사 그렇지 않다 하더라도 체비지양도증은 종전의 것을 회수하기 전에는 새로이 재발급할 수 없음에도 불구하고 위와 같이 소외 1이 임의로 만든 양도증에 의한 양도의 신고를 받고 피고의 조합장 소외 7이 이를 체비지양도접수대장에 기재한 것은 결국 통정행위 내지 소외 7이 소외 1의 배임행위에 적극 가담한 반사회적 법률행위로서 무효라고 주장하고 있다.

살피건대, 원래의 위 체비지양도증에 기하지 않고 새로이 만든 양도증에 의한 양도라 할지라도 실질적으로 양도행위가 이루어진 이상 그 양도행위가 무효가 되는 것은 아니라고 할 것이고 또 위 소외 양수인들이 아니라 피고가 소외 1의 이중매매에 관여하였다는 사정만으로는 위 양도행위나 대장의 등재가 반사회적 행위로서 무효라고 할 수도 없다고 볼 것이므로 결국 원고의 위 주장은 모두 이유 없다.

다음, 별지목록 1의 바, 2의 나,사,카 기재의 토지들에 관하여 보건대, 위에서 본 바와 같이 위 토지들을 별지목록 기재와 같은 피고주장의 각 양수인들이 각각 자기들 집의 진입로로 사용하고 있는 사실은 당심증인 소외 4의 증언에 의하여 인정되나 이들이 위 토지를 무상양수하였다는 피고의 주장에 대하여는 당심증인 소외 3의 증언 및 을 제4호증의 6,9,14,18의 각 기재(이들은 모두 이 사건 소제기 뒤에 피고가 작성한 문서에 불과하다)만으로는 이를 인정하기에 부족하고 그밖에 달리 이를 인정할 만한 자료가 없다.

그렇다면, 피고는 위 소외 회사에게 별지목록 1의 바, 기재의 토지에 관하여는 1983.7.13. 위 목록 2의 나,사,카 기재의 토지에 관하여는 같은 해 4.28.각 대물변제를 원인으로 하여 환지공고 익일에 각 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 할 것이고(환지처분확정시의 원시취득자가 사업시행자 외의 다른 자일 경우 그 명의로 등기를 하는 방법이 소유권보존등기인지 아니며 소유권이전등기인지 하는 문제에 관하여는 이론의 여지가 없는 것이 아니나, 환지처분시의 등기는 모두 사업시행자의 등기촉탁에 의하여 이루어지고, 또 체비지에 관하여는 일단 시행자명의 등기와 동시에 양수인에게 대한 이전등기를 함께 촉탁하여 등기하는 것이 등기관행일 뿐 아니라 이 사건에서는 위에서 인정한 바와 같이 사업시행자인 피고가 위 소외 회사에게 양도함에 있어 이전등기를 하기로 하는 약정이 있었던 것이므로 피고는 위 체비지에 대하여 위 소외 회사에 대한 등기의무자라고 볼 것이다), 원고는 위 소외 회사로부터 이를 다시 취득한 자로서 현재 최종양수인에 관하여 피고와의 사이에 다툼이 있는 이상 미리 위 소외회사를 대위하여 피고에게 위 소외 회사에 대한 이행을 청구할 수 있다고 할 것이다.

따라서 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 그 나머지 청구는 이유없어 이를 기각할 것인바, 원판결은 이와는 달리 별지목록 1의 사 기재 토지에 대하여까지 원고의 청구를 인용하였으므로 이에 대한 피고의 항소는 이유 있어 원판결중 별지목록 1의 사에 대한 패소부분을 취소하고 이에 대한 원고의 청구를 기각하며, 그 외의 나머지 토지에 대하여는 원판결은 위 인정과 결론을 같이하여 정당하므로 이에 관한 원고의 항소 및 피고의 나머지 항소를 기각하고 소송비용부담에 관하여는 민사소송법 제96조 , 제89조 , 제92조 를 적용하며, 원판결의 주문 제1항 및 별지목록 중 18블럭 6의 8로트 대 68.9평방미터는 18브록 6의 7로트 대 35.9평방미터와 6의 8로트 대 33평방미터의 착오 기재이고 그 중 6의 7로트에 대하여는 원고 청구인용, 6의 8로트는 원고 청구기각 부분이므로 이를 각 경정하기로 하여 주문과 같이 판결한다.