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판시사항
[1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항 에 의한 집합건물의 관리단의 설립 절차(당연 설립)와 집합건물의 관리로 인한 책임의 귀속 주체 및 각 구분 소유자의 책임의 범위
[2] 집합건물의 분양 후 관리단이 조직되어 그 관리를 계속 분양회사에 위탁하는 방식으로 자치관리를 시작한 경우, 분양회사가 연체한 가스사용료에 대한 관리단 및 구분소유자의 납부의무를 인정한 사례
판결요지
[1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항 에 의한 집합건물의 관리단은 어떠한 조직행위가 없더라도 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 구분소유 건물 및 그 대지와 부대시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 구분소유자 단체로서 당연히 성립되는 것이고, 그 관리단이 실제로 조직되어 자치적 관리를 시작한 이상 구분소유 건물의 관리에 관한 권한 및 책임은 종국적으로 동 관리단에 귀속되고, 만일 관리단이 그의 재산으로 채무를 완제할 수 없는 때에는 같은 법 제27조 제1항 에 의하여 구분소유자는 규약으로써 그 부담 부분을 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분의 면적의 비율에 따라 결정되는 공유지분의 비율로 관리단의 채무를 변제할 책임을 진다.
[2] 집합건물의 분양 후 관리단 창립총회를 통하여 관리단이 구체적으로 조직되어 자치적 관리를 시작하면서 편의상 그 동안 관리를 맡아왔던 분양회사에게 그 관리를 위탁하였다고 할지라도 건물의 관리에 관한 권한 및 책임은 종국적으로 관리단에 귀속한다고 보아야 하므로, 분양회사가 연체한 가스사용료 채무에 대하여 위 관리단이 가스공급회사에 사용자 변경 신청은 하지 않았다고 할지라도 도시가스공급규정에 의해 새로운 가스사용자로서 분양회사의 가스회사에 대한 가스사용자로서의 가스공급장치에 관한 권리·의무를 승계함으로써 장차 그 건물의 가스 사용으로 인하여 발생할 사용료의 납부의무를 부담하게 되었다고 볼 것이고, 또한 위 관리단이 사용료 납부 채무를 그의 재산으로 완제할 수 없는 때에는 구분소유자들이 특별한 사정이 없는 한 각기 공유지분의 비율로 동 채무를 변제할 책임을 지게 된다고 한 사례.
참조조문
원고,상고인
주식회사 충남도시가스
피고,피상고인
피고 1 외 1인
주문
원심판결을 파기하고 사건을 대전고등법원에 환송한다.
이유
상고이유를 본다.
집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항 에 의한 집합건물의 관리단은 어떠한 조직행위가 없더라도 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 구분소유 건물 및 그 대지와 부대시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 구분소유자 단체로서 당연히 성립되는 것이고, 그 관리단이 실제로 조직되어 자치적 관리를 시작한 이상 구분소유 건물의 관리에 관한 권한 및 책임은 종국적으로 동 관리단에 귀속되고, 만일 관리단이 그의 재산으로 채무를 완제할 수 없는 때에는 같은 법 제27조 제1항 에 의하여 구분소유자는 규약으로써 그 부담 부분을 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분의 면적의 비율에 따라 결정되는 공유지분의 비율로 관리단의 채무를 변제할 책임을 진다.
기록에 의하면, 소외 고려열기산업 주식회사(이하 '소외 회사'라 한다)는 1991년경 대전 유성구 봉명동 535의 6 지상에 현대리조텔건물(지하 5층 지상 17층, 243개의 업무시설과 대중탕 및 상가로 구분됨, 이하 '이 사건 건물'이라 한다)을 건축하여 구분건물별로 분양하였고, 원고 회사는 이 사건 건물의 건축 중에 소외 회사의 사용 신청에 의하여 가스 공급과 사용에 관한 계약을 체결하고 가스배관을 설치한 사실, 이 사건 건물의 수분양자들은 1991. 12. 20.부터 입주하기 시작하였으며 1992. 4. 10. 관리단의 창립총회를 열고 회장 이하 임원들을 선출한 다음 그 회장단(운영위원회)에게 이 사건 건물의 관리에 관한 모든 권한을 위임함과 아울러 관리방식은 자치관리의 형식을 취하되 그 동안 사실상 관리를 계속하여 오던 소외 회사에게 위탁관리하도록 의결한 사실, 그런데 소외 회사가 이 사건 건물을 관리하다가 1993. 5. 31. 부도를 내고 그 대표이사가 미국으로 도피하여 버리자 위 관리단이 직접 관리소장을 고용하여 본격적으로 이 사건 건물을 관리하기 시작한 사실, 원고 회사는 그 후에도 기존의 가스 공급시설을 통하여 이 사건 건물에 가스를 공급하여 오다가 1994년 1월에 이르러 공용부분에 관한 가스사용료를 정산한 결과 1992년 11월분까지의 가스사용료는 소외 회사로부터 전부 지급받았으나 소외 회사가 부도난 후 1994년 1월까지의 사용료 중 합계 금 31,109,310원을 지급받지 못한 사실, 피고 1은 이 사건 건물 중 7층 709호를, 피고 2는 8층 801호를 각 구분소유하여 온 사실, 한편 원고 회사가 도시가스사업법 제20조 에 의하여 대전직할시장(현 대전광역시장)의 승인을 얻어 시행하여 온 도시가스공급규정 제9조는 "가스사용자는 사용료를 기한 내에 납부하여야 하며, 가스 공급 및 사용시설이 속한 건축물이 매매·임대·상속등의 사유로 가스사용자가 변경될 때에는 새로운 가스사용자는 원고 회사에 사용자명의 변경신청서를 제출하여 이를 신고하여야 하고, 다만 변경된 가스사용자로부터 명의변경의 신청이 없을 때에는 전 가스사용자의 모든 권리·의무를 승계한 것으로 본다."라고 규정하고 있는 사실 등을 인정할 수 있는바, 사실관계가 이와 같다면, 이 사건 건물의 관리단은 1992. 4. 10. 최초의 관리단 집회를 통하여 구체적으로 조직되어 자치적 관리를 시작하였다고 할 것이고, 이와 같이 관리단이 자치적 관리를 시작한 후에는 비록 관리단 집회의 결의에 의하여 그 동안 관리를 맡아왔던 소외 회사에게 편의상 그 관리를 위탁하였다고 할지라도 이 사건 건물의 관리에 관한 권한 및 책임은 종국적으로 관리단에 귀속한다고 보아야 할 것이므로, 위 관리단이 원고 회사에 사용자변경 신청은 하지 않았다고 할지라도 이 사건 건물의 새로운 가스사용자로서 소외 회사의 원고 회사에 대한 가스사용자로서의 가스공급장치에 관한 권리·의무를 승계함으로써 장차 이 사건 건물의 가스 사용으로 인하여 발생할 사용료의 납부의무를 부담하게 되었다고 볼 것이고, 또한 위 관리단이 원고 회사에 대하여 부담하게 된 사용료 납부 채무를 그의 재산으로 완제할 수 없는 때에는 구분소유자들인 피고들로서는 특단의 사정이 없는 한 각기 공유지분의 비율로 동 채무를 변제할 책임을 지게 될 것이다.
그러함에도 불구하고, 원심은 가스공급계약을 체결한 당사자는 오직 소외 회사라는 이유로 그 가스사용료의 납부 채무를 소외 회사가 부담하며 원고와 피고들 또는 이 사건 건물의 관리단과 사이에 가스공급계약을 체결하였다고 인정할 만한 아무런 증거가 없다고 보아 피고들에 대하여 이 사건 건물의 공용부분에 관한 가스사용료의 지급을 구하는 원고의 이 사건 청구를 모두 배척하였는바, 이러한 경우 원심으로서는 마땅히 구분소유자들에 의하여 당연히 성립되게 되는 관리단이 자치적 관리를 시작하였는지 여부와 그로써 이 사건 건물을 관리하여 온 소외 회사의 가스사용자로서의 권리·의무를 승계하였는지 여부를 따져서 사용료 채무의 종국적인 귀속 주체를 살피고 나아가 관리단의 변제 능력과 그에 따른 구분소유자들의 책임 범위에 관하여 판단하여야 함에도 불구하고 이에 이르지 아니하고 막연히 직접 가스공급계약을 체결한 당사자만을 사용료 납부의무자로 단정한 나머지 관리단 채무에 대한 구분소유자들의 책임에 관하여 전혀 판단하지 아니하였으니, 이는 구분소유관계에 있어서 관리단의 법적 지위 및 도시가스 사용 관계에 관한 법리를 오인한 나머지 심리미진으로 인한 판단유탈의 위법을 저질렀다고 할 것이고, 이 점을 지적한 논지는 이유 있다.
그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.