광주지방법원 2012.8.29.선고 2012나50311 판결

피고는 원고에게 400,000,000원 및 이에 대하여 2012. 7. 28.부터 다 갚는 날까지 연 20% 의 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고는 부당이득에 관하여는 제1심에서 649,760원을 구하다가 당심에 이르러 230,590원을 구하는 것으로 청구를 감축하였고, 손해배상에 관하여는 제1심에서 70,000,000원을 구하다가 당심에 이르러 399,769,410 원을 구하는 것으로 청구를 확장하였으며, 위 각 금액에 대한 지연손해금에 관하여는 제1심에서 2011. 12. 1.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5% 의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20% 의 각 비율로 계산한 돈을 구하다가 당심에 이르러 2012. 7. 28.부터 다 갚는 날까지 연 20 % 의 비율로 계산한 돈을 구하는 것으로 청구를 감축하 였다).

2. 항소취지

가. 원고

제1심 판결 중 원고 패소부분을 취소한다. 피고는 원고에게 100,000,000원 및 이에 대한 2011. 12. 1.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%의 , 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20 % 의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

나 . 피고

제1심 판결 중 피고 패소부분을 취소하고, 위 취소부분에 해당하는 원고의 청구 를 기각한다.

이유

1. 인정 사실

가. 원고는 2008. 9. 4. 피고와 사이에 주 10구 OO동 0000 광주▣▣마을1

아파트 000동 000호(이하 '이 사건 아파트' 라 한다) 에 관하여 임대차보증금 16,000,000원, 월 임대료 89,000원, 입주예정일 2009 . 6.로 정하여 임대차계약( 이하 '제1임대차계약'이라 한다)을 체결하고, 같은 날 피고에게 계약금 3,200,000원을 납부 하였다.

나. 원고는 피고에게 2009. 4. 23. 제1임대차계약의 보증금 잔액 12,800,000원과 전 환보증금(추가보증금) 4,000,000원 합계 16,800,000원을 납부하고, 2009. 5. 27. 관리비 선수금 172 ,000원을 납부하였다.

다. 원고는 2009. 6. 10. 피고와 사이에 이 사건 아파트에 관하여 제1임대차계약의 임대차보증금에 전환보증금 4,000,000원을 추가하여 임대차보증금 20,000,000원 , 월 임 대료 62,330원, 임대차기간 2009. 6. 10.부터 2011. 7. 31.까지로 정하여 수정임대차계 약 ( 이하 '제2임대차계약'이라 한다) 을 체결하고, 2009 . 6. 12.부터 이 사건 아파트에서 거주해 왔다.

라. 제1, 2임대차계약에 적용된 피고의 표준임대차계약서 중 관련 조항의 내용은 별 지 기재와 같은바, 특히 계약특수조건 제10조는 '임대차기간이 종료되었음에도 명도 또 는 임대차 갱신계약을 체결하지 아니한 경우 명도하여야 하는 날의 다음날부터 명도일 까지의 기간에 대하여 기본월임대료의 1.5배에 상당하는 불법거주배상금을 납부'하도록 정하고 있다( 이하 '이 사건 특약'이라 한다).

마. 한편, 원고는 2011. 7. 13. 피고와 사이에 ①주 ▣▣구 ◆◆동 000 오지구

아 000동 000호(이하 ' 지구 아파트'라 한다 )에 관하여 임대차보증금 9,000,000원, 월 임대료 75,000원 , 입주예정일 2011. 11.로 정하여 임대차계약(이하 '제3임대차계약' 이라 한다)을 체결하였는데, 위 주택의 입주자모집공고에서는 공공임대 주택의 입주자의 경우 위 주택에 입주하기 전 기존 임대주택을 인도하여야 하고 , 인도 하지 아니할 경우 임대차계약이 무효로 처리된다고 정하고 있다.

바. 원고는 2011. 6. 9.경 피고로부터 '제2임대차계약이 2011. 7. 31. 기간만료로 종 료되니 계속하여 거주를 원하는 경우에는 계약갱신기간인 2011. 7. 1.부터 2011. 7. 31.까지 사이에 갱신계약을 체결하여 달라'는 안내를 받았으나, '제2임대차계약을 갱신 하게 되면 제3임대차계약이 해지되거나 무효화된다' 고 주장하면서 제2임대차계약의 갱 신을 거부하다가, 2011. 11. 29. 이 사건 아파트를 피고에게 인도하고 선운지구 아파트 에 입주하였다.

사 . 이에 피고는 원고에게 2011. 11. 29. 위 임대차보증금 및 관리비 선수금의 합계 20,172,000원에서 이 사건 특약에 의한 불법거주배상금 477,830원을 포함한 649,760원 을 공제하고 잔액 19,522,240원 (= 20,172,000원 - 649,760원)을 반환하였다 .

아 . 피고가 산정한 위 불법거주배상금 477,830원은 제1임대차계약의 월 임대료 89,000원을 기준으로 하여 2011. 8. 1.(제2임대차계약의 기간 종료일 다음날)부터 같은 해 11. 29.( 이 사건 아파트의 인도일)까지의 기간 동안 위 월 임대료의 1.5배 상당액을 계산한 다음 피고 소정의 방식에 따라 전환보증금에 대한 이자 상당액 등을 정산한 것 인데, 상세 내역은 아래와 같다.

① 제1임대차계약의 월 임대료 1.5배 상당액 529,550원 = 89 ,000원 × 1.5배 X

(3개월 +29/30)

② 전환보증금 4,000,000원에 대한 기간이자 66,300원 = 4,000,000원 X 연 5 %

×121/365

③ 위 기간이자에 대한 원천징수 세액 14,580원 = 66,300원 × 22 %

계산 결과477,830원 +(3

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4, 5, 9, 10, 44 , 47호증, 을 제1, 15 , 16호

증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 부당이득반환 청구에 관한 판단

가. 당사자의 주장

(1) 원고의 주장

(가) 원고는 제2임대차계약의 기간이 종료되기 전인2011.7. 13. 임대인인 피고와 사이에 이 사건 아파트의 인도를 조건으로 제3임대차계약을 체결함으로써 계속 하여 임차인의 지위에 있었고, 제3임대차계약이 무효화될 것을 우려하여 제2임대차계 약에 대하여 갱신계약을 체결하지 않은 것일 뿐이어서, 임차인인 원고가 제2임대차계 약의 갱신을 원하지 않는다는 의사표시를 하였다고 볼 수 없는 이상, 임대인인 피고가 제2임대차계약의 갱신을 거절할 수는 없고, 제2임대차계약은 묵시적으로 갱신되었다고 할 것이다. 또한, 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 임대차보증금을 반환받을 때까 지는 임대차관계는 존속하는 것이므로, 피고가 원고에게 임대차보증금을 반환한 2011. 11. 29.까지 제2임대차계약은 존속하였다고 봄이 상당하다. 그런데 피고가 2011. 8. 1. 부터 2011. 11. 29.까지의 기간에 대한 불법거주배상금을 공제한 것은 제2임대차계약 이 2011. 7. 31. 종료되었음을 전제로 한 것이어서 부당하다 .

(나) 또한,원고의 이 사건 아파트 인도의무는 피고의 임대차보증급 반환의 무와 동시이행의 관계에 있어서 피고가 2011. 11. 29. 이전에 원고에게 임대차보증금 반환의무를 이행하거나 이행을 제공한 사실이 없는 이상 원고가 이 사건 아파트에 2011. 11. 29.까지 거주한 것이 이 사건 특약에서 정하는 불법거주에 해당한다고 할 수 없다.

(다) 따라서 원고는 피고에게2011.8.1.부터 2011.11.29.까지의 기간에 대한 불법거주배상금을 지급할 의무가 없다고 할 것임에도 피고는 원고에게 임대차보 증금 등을 반환하면서 불법거주배상금 명목으로 477,830원 등을 공제한 나머지만을 지 급하였으므로, 피고는 원고에게 부당하게 공제한 위 불법거주배상금 477,830원에서 위 기간에 대한 임대료 상당액인 247,240원(= 2011. 8. 1.부터 2011. 11. 29.까지의 기간에 대하여 월 62,330원의 비율로 계산한 금액, 10원 미만 버림, 이하 같다)을 공제한 나머 지 230,590원을 반환할 의무가 있다 .

(2) 피고의 주장

이 사건 특약은 손해배상액의 예정 내지 위약벌로서, 불법거주배상금은 이 사건 특약에서 정한 요건을 충족하면 부과할 수 있는 것인바, 원고는 제2임대차계약의 기간이 종료되었음에도 피고에게 이 사건 아파트를 인도하거나 임대차 갱신계약을 체 결하지 않았으므로, 원고는 피고에게 이 사건 특약에 따라 임대차기간이 종료된 다음 날인 2011. 8. 1.부터 이 사건 아파트를 인도한 2011. 11. 29.까지 점유한 기간에 대한 불법거주배상금을 지급할 의무가 있다.

나. 판단.

(1) 제2임대차계약의 종료 여부

(가) 살피건대,제2임대차계약과 제3임대차계약의 임대인이 모두 피고라 하 더라도 이는 별개의 부동산을 목적물로 하는 별도의 임대차계약이므로 제2임대차계약 의 기간 종료 후에도 제3임대차계약에 기하여 원고가 이 사건 아파트의 임차인 지위에 있다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 또한 제3임대차계약의 입주자모집공고 및 계약서 조 항 문구에 비추어 볼 때 원고가 제2임대차계약을 갱신한 후 선운지구 아파트에 입주하 기 1개월 전에 이 사건 아파트에 대한 임대차계약을 해지하고 선운지구 아파트 입주 전 이 사건 아파트를 인도하면 될 것으로 보이는데도, 원고가 제2임대차계약을 갱신하 게 되면 이중계약을 체결한 것이 되어 제3임대차계약이 해지되거나 무효화된다고만 주 장하면서 명시적으로 제2임대차계약의 갱신을 거부하였으므로 제2임대차계약이 묵시적 으로 갱신되었다고 볼 수도 없다 할 것이어서, 제2임대차계약은 2011. 7. 31. 기간만료 로 종료되었다고 할 것이다.

(나) 원고는 주택임대차보호법제4조 제2항에 따라 피고가 원고에게 임대차 보증금을 반환한 2011. 11. 29.까지 제2임대차계약은 존속하는 것이라고 주장하나, 주 택임대차보호법 제4조 제2항은 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 그 정산을 위하 여 일종의 법정임대차관계가 여전히 존속한다는 의미일 뿐 원래의 임대차관계와는 구 별되는 것이므로 위 규정을 이유로 원래의 임대차관계가 계속된다고 할 수 없는바, 이 를 전제로 한 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

(2) 이 사건 특약의 성격(손해배상액의 예정인지, 위약벌인지)

위약벌은채무자가 계약을 이행하지 아니할 때채권자가 손해배상과는 별도 로 몰수하기로 한 위약금으로서 당사자 간에 위약금에 관한 약정이 있을 경우 민법 제 398조 제4항에 의하여 손해배상액의 예정으로 추정되는바, 이 사건 특약을 위약벌로 해석할만한 특별한 사정에 대한 입증이 없는 이 사건에 있어서 다음과 같은 사정, 즉, ① 이 사건 특약은 '불법거주배상금'이라는 제목으로 일정한 경우 임차인의 배상금 지 급의무를 규정하고 있는 점, ② 민법 제398조가 규정하는 손해배상의 예정은 채무불이 행의 경우에 채무자가 지급하여야 할 손해배상액을 미리 정해두는 것으로서 그 목적은 손해의 발생사실과 손해액에 대한 입증곤란을 배제하고 분쟁을 사전에 방지하여 법률 관계를 간이하게 해결하는 것 외에 채무자에게 심리적으로 경고를 줌으로써 채무이행 을 확보하려는 데에 있는바(대법원 2008. 11. 13 . 선고 2008다46906 판결 참조), 이 사 건 특약은 임차인으로 하여금 임대목적물을 반환하도록 강제하고 이를 이행하지 않을 경우 임대인에게 그로 인한 손해를 배상하도록 하기 위한 규정인 점, ③ 임차인의 임 대목적물 반환의무는 임대인의 임대차보증금 반환의무와 동시이행관계에 있어 임차인 은 이를 이유로 임대목적물의 반환을 거절할 수 있고, 다만 임차인이 임대목적물을 점 유하면서 사용 · 수익하고 있다면 그로 인한 부당이득으로 '임대료 상당액'을 반환할 의 무를 부담할 뿐인데, 이 사건 특약은 임대주택을 인도하여야 하는 날의 다음날부터 그 인도 완료일까지 '기본 월 임대료의 1.5배에 상당하는 금액' 을 납부하도록 규정하고 있 는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 특약은 임차인이 임대차목적물 반환의무를 불이행 할 경우에 대비하여 그로 인한 임대인의 손해액에 관한 법률관계를 간이하게 해결하 고 , 또 임차인으로 하여금 임대차목적물 반환의무의 이행을 지체하지 않도록 강제하기 위한 것으로서, 손해배상액의 예정에 해당한다고 봄이 상당하다.

(3) 불법거주배상금 지급의무의 성립 여부

(가) 민법제398조가 규정하는 손해배상의 예정은채무불이행의경우에 채무 자가 지급하여야 할 손해배상액을 미리 정해두는 것으로서, 채무불이행으로 인한 손해 배상액이 예정되어 있는 경우 채권자는 채무불이행 사실만 증명하면 손해의 발생 및 그 액수를 증명하지 아니하고 예정 배상액을 청구할 수 있다(대법원 2010. 2. 25. 선고 2009다83797 판결 참조). 그런데 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목 적물 반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하 여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 위 보증금반환 의무 를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물인도 의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행항변권을 상실하게 되었다는 점에 관하여 임대인의 주장· 입증이 없는 이상, 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라 서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없고(대법원 1995. 7. 25 . 선고 95다 14664 , 14671(반소) 판결 참조), 다만 그로 인하여 이득이 있다면 이는 부당이득으로서 반환하여야 하는 것은 당연하다 할 것이다(대법원 1993. 11. 23. 선고 92다38980 판결 참조).

(나) 이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 특약이 '불법거주에 대한배상금'에 관하여 정하면서 임대차기간이 종료되었음에도 명도 또는 임대차 갱신계약을 체결하지 아니한 경우 '명도하여야 하는 날의 다음날부터 명도일까지의 기간에 대하여' 기본월임 대료의 1.5배에 상당하는 금액을 납부하도록 규정하고 있는바, 위 법리 및 '불법거주에 대한 배상금'이라는 명칭에다가 특히 이 사건 특약에서 불법거주배상금의 부과시기를 임차인이 임대차 목적물을 '명도하여야 하는 날'(인도의무일)의 다음날로 정하고 있고 이 사건 특약에서 말하는 불법거주배상금( 손해배상예정액)의 청구는 임차인의 임대차 목적물 인도의무의 불이행이 위법한 경우에만 가능하다고 해석되는 점에 비추어 볼 때 위 조항은 임차인의 동시이행항변권을 상실시키는 등으로 임차인의 임차주택에 대한 점유가 불법점유에 해당하는 경우에만 적용된다고 봄이 상당하다(임대차기간 종료 후 인도 또는 갱신계약을 체결하지 아니하기만 하면 불법거주에 해당하지 않는 경우에도 위 배상금을 지급하여야 한다고 해석한다면, 이는 '불법거주에 대한 배상금'이라는 문 언에도 부합하지 않을 뿐만 아니라 법률이 보장하는 임차인의 동시이행항변권을 부당 하게 제한할 여지가 있다) .

(다) 그런데피고는, 원고로부터 2011.11. 29. 이 사건 아파트를 인도받기 전에 원고에게 임대차보증금 반환의무를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 한 사실은 없음을 자인하고 있으므로, 원고가 2011. 11. 29.까지 이 사건 아파트를 인 도하지 않은 채 점유한 것이 불법점유라거나 채무불이행에 해당한다고 할 수 없다. 따 라서 원고는 피고에게 이 사건 특약에 따른 불법거주배상금을 지급할 의무가 없고, 다 만 이 사건 아파트의 점유·사용에 따른 부당이득반환으로 2011. 8. 1.부터 2011. 11. 29.까지의 거주기간에 대하여 월 62,330원( 제2임대차계약의 약정 월 임대료)의 비율로 계산한 임대료 상당액 247,240원을 지급할 의무만 있다고 할 것이다.

(4) 소결론

따라서피고는 원고에게임대차보증금에서 공제한 불법거주배상금 477,830 원에서 위 임대료 상당액인 247,240원을 공제한 나머지 230,590원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 이후로서 원고가 구하는 2012. 7. 28.부터 다 갚는 날까지 소송 촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20% 의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 손해배상 청구에 관한 판단

가. 원고의 주장

피고의 부당한 불법거주배상금 공제행위와 이 사건 소송 , 관련 형사사건, 행정 소송 등 진행과정에서의 피고 직원들의 불법행위로 인하여 원고가 물질적, 정신적 손 해를 입었으므로, 피고는 원고에게 합계 399,769,410원 및 이에 대한 지연손해금을 지 급할 의무가 있다.

나. 판단.

일반적으로 타인의 불법행위 등에 의하여 재산권이 침해된 경우에는 그 재산적 손해의 배상에 의하여 정신적 고통도 회복된다고 보아야 할 것이므로 재산적 손해의 배상에 의하여 회복할 수 없는 정신적 손해가 발생하였다면, 이는 특별한 사정으로 인 한 손해로서 가해자가 그러한 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 손해에 대한 위자료를 청구할 수 있는바(대법원 2004. 3. 18. 선고 2001다82507 전원합의체 판결 참조), 원고가 제출한 각 증거들만으로는 피고의 부당한 불법거주배상금 공제행위 와 이 사건 소송, 관련 형사사건, 행정소송 등 진행과정에서의 피고 직원들의 불법행위 로 인하여 원고가 재산적 손해의 배상만으로는 회복될 수 없는 정신적 고통을 입었다. 는 특별한 사정 및 피고가 이와 같은 사정을 알았거나 알 수 있었다는 점을 인정하기 에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 또한 원고가 이 사건을 포함한 다수의 소 송 등을 진행하면서 지출한 비용은 해당 소송의 결과에 따라 소송비용액확정절차를 거 쳐 상환받아야 할 성질의 것이고, 그 밖의 물질적, 정신적 손해의 발생 및 그 액수를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

4 . 결 론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나 머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 당심에서의 청구 감축에 의하여 결과적으 로 이와 결론을 같이한 제1심 판결은 정당하므로 이에 대한 원고와 피고의 항소 및 당 심에서 확장된 원고의 청구를 모두 기각하고, 다만 제1심 판결의 주문 제1항은 당심에 서 원고의 청구 감축에 의하여 주문 제3항과 같이 변경되었으므로, 주문과 같이 판결 한다.