임대차계약이 이미 합의해제되어 임대인의 전세금반환채무와 임차인의 건물명도의무가 본래의 동시이행관계에 있지 아니하다고 판단한 사례

원·피고가 임대차계약을 체결하고 원고가 피고에게 전세금의 일부를 지급하였으나 아직 입주를 하지 아니한 상태에서 임대차계약을 합의해제하면서 피고가 원고로 하여금 다른 곳에 이사할 집을 마련할 때까지 건물에 임시거주할 것을 허용한 사실관계하에서는 계약해제로 인한 피고의 전세금반환채무와 약정된 기간경과후의 원고의 건물명도의무는 처음부터 그 이행기가 다를 뿐만 아니라 각 그 채무의 발생원인이 달라서 동시이행관계에 있다고 볼 수 없다.

민법 제536조

원고

피고

대구지방법원(83가합1743(본소), 83가합2675(반소) 판결)

원판결을 다음과 같이 변경한다.

1. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게 금 2,000,000원 및 이에 대한 1983. 7. 9.부터 1983. 9. 7.까지는 연 5푼, 1983. 9. 8.부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

2. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게

(1) 별지목록 제1기재의 건물을 명도하고,

(2) 피고(반소원고)로부터 위 제1항 기재의 금원을 수령한 다음 별지목록 제 2기재의 통장 및 인장을 인도하고,

(3) 1983. 6. 8.부터 같은해 12. 31.까지는 월 12만원, 1984. 1. 1.부터 별지목록 제1기재의 건물명도완료시까지는 월 14만원의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

3. 원고(반소피고)와 피고(반소원고)의 나머지 청구를 모두 기각한다.

4. 소송비용은 본소, 반소를 통하여 1, 2심 모두 이를 4분하여 그 1은 피고(반소원고)의, 나머지는 원고(반소피고)의 부담으로 한다.

5. 위 제1, 2항은 가집행할 수 있다.

본소청구취지(당심에서 확장)

피고(반소원고 : 이하 피고라고만 한다)는 원고(반소피고 : 이하 원고라고만 한다)에게 금 11, 150,000원 및 그중 금 2,150,000원에 대하여는 1983. 7. 9.부터 완제일까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라.

소송비용은 피고의 부담으로 한다는 판결 및 가집행 선고.

반소청구취지 및 항소취지(당심에서 확장)

원판결중 피고 패소부분을 취소한다.

원고의 청구를 기각한다.

원고는 피고에게 별지목록 제1기재 건물을 명도하고, 같은 목록 제2기재의 통장 및 인장을 인도하고, 1983. 5. 7.부터 위 건물명도 완료시까지 월 150,000원의 비율에 의한 금원을 지급하라.

소송비용은 본소, 반소를 통하여 1, 2심 모두 원고의 부담으로 한다는 판결 및 가집행선고.

1. 본소청구에 대한 판단

가. 전세보증금반환 청구부분

원고가 1983. 3. 13. 피고와 사이에서 별지목록 제1기재 건물(이하 이건 건물이라 한다)을 전세보증금 4,500,000원, 임대차기간 1983. 4. 3.부터 1984. 4. 2.까지로 정하여 임차하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하고, 계약당일 계약금으로 금 150,000원, 같은해 3. 15. 전세보증금의 일부로 금 350,000원, 같은해 3. 25. 전세보증금의 일부로 금 1,650,000원, 합계 금 2,150,000원을 지급한 사실, 그후 원고와 피고는 같은해 4. 6.에 이르러 위 임대차계약을 합의해제한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.

원고는 위 계약해제로 인한 원상회복으로서 전세보증금의 일부로 미리 지급한 위 금 2,150,000원의 반환을 구하고 있음에 대하여 피고는 다음과 같이 항변하고 있다.

즉, 원고는 1983. 4. 4. 이건 건물에 입주를 하려다가 소외 1의 방해를 받게 되자 1983. 4. 6. 밤 피고를 이건 건물내에 감금한 후 폭행, 협박을 가하고 이에 외포되어 있는 피고로부터 위 임대차계약 해제로 인한 손해배상 명목으로 액면 금 100,000원의 가계수표 10매를 교부받음과 동시에 피고 소유의 별지목록 제2기재 통장과 인장을 강탈해 갔으며, 1983. 4. 7.부터 이건 건물에 무단 입주하여 현재까지 이를 점유 사용하고 있으므로 원고는 피고에게 위 감금 폭행등으로 인하여 피고가 입게된 정신적 고통에 대한 위자료로서 금 1,000,000원을, 위 가계수표를 교부받은 행위는 사회질서에 반하거나 불공정한 행위로서 무효이거나 강박에 의한 의사표시이므로 이를 취소하는 것이니 이로 인하여 부당이득한 위 액면합계금 상당인 금 1,000,000원을 각 지급하고 위 통장과 인장을 소유자인 피고에게 반환하여야 하며, 이건 건물에 대한 위 점유는 불법점유이므로 이로 인하여 원고가 입게된 그 임료상당액인 매월 금 150,000원의 손해를 배상할 의무가 있다 할 것인바, (1) 원고의 위 각 채무중 감금, 폭행등으로 인한 위자료 금 1,000,000원, 수표금 상당의 금 1,000,000원 및 1983. 4. 7.부터 1983. 5. 6.까지 이건 건물을 불법점유한 손해배상금 150,000원, 합계 금 2,150,000원의 채무와 피고의 원고에 대한 위 전세보증금반환 채무를 상계하고, (2) 위 상계주장이 이유없다고 원고로부터 위 통장과 인장을 반환받고, 이건 건물을 명도받음이 없이는 위 전세보증금을 반환할 수 없다는 것이다.

그러므로 피고의 위 항변에 관하여 살피건대, 원고가 1983. 4. 6. 피고로부터 위 임대차계약 해제에 따른 손해배상 명목으로 금 1,000,000원 상당의 가계수표를 교부받아 이를 사용한 사실, 원고가 피고 소유의 위 예금통장과 인장을 소지하고 있는 사실 및 원고가 이건 건물에 1983. 4. 7.부터 입주하여 현재까지 점유 사용하고 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 성립에 다툼이 없는 갑 제3, 4호증(각서 및 보상금지급각서 : 피고는 강박에 의하여 작성된 것이라고 항변하나 뒤에 인정하는 사실관계에 비추어 보아 피고의 위 항변은 받아들일 수 없다), 갑 제6호증(판결), 을 제1호증의 3(진단서), 6, 12, 13, 16, 17, 18, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 31, 34(각 피의자신문조서 내지 진술조서), 29(채권가압류결정), 32(공소장), 을 제2호증의 3(차용증), 4(임대차계약서), 5(위임장), 을 제6호증(약식명령), 을 제11호증(진술조서), 을 제12호증(피의자신문조서) 을 제14호증(판결)의 각 기재(단 을 제1호증의 6, 13, 18, 22, 24, 25, 28, 31, 34의 각 기재중 뒤에서 믿지 아니하는 부분은 제외)와 원심증인 소외 1, 2, 3, 당심증인 소외 4가 각 증언에 변론의 전취지를 모아보면 (1) 이건 건물은 피고의 처남인 소외 5의 소유이나 동 소외인이 피고에게 이를 무상으로 사용 수익하면서 그 관리를 하게 해왔던 사실, (2) 피고는 이건 건물중 방 2칸과 부엌 1칸을 소외 4에게 전세금 1,300,000원에 세놓은 상태에서 1982. 12. 5. 소외 6과 사이에 이건 건물전부에 관하여 이를 전세보증금 400만원에 임대하는 임대차계약을 체결하고 소외 4가 세들어 살고 있는 부분에 관하여는 소외 6이 이를 직접 전대한 것으로 처리한 사실, (3) 그런데 소외 6은 1982. 12. 8. 소외 1로부터 금 400만원을 차용하고 그 담보로 피고의 동의를 받아 위 전세보증금반환청구권에 대한 수령권한을 위임한 후 1983. 2. 말경 부도를 내고 도피하자 소외 7이 같은해 3. 7.경 같은 전세금반환청구권중 금 1,553,000원 부분에 대하여 가압류를 해둔 사실, (4) 피고는 위와 같은 상태에서 원고와 사이에 이 사건 임대차계약을 체결하게 됨으로써 원고가 입주예정일인 같은 해 4. 4. 이삿짐을 싣고와 이건 건물에 입주하려 하자 소외 4는 소외 6으로부터 금 130만원을 받아낼 때까지 이사를 나갈 수 없다고 주장하고, 소외 1은 피고가 소외 6이 빌린 돈을 갚지 않고 있는지도 확인할 수 없고 소외 4, 7등의 권리주장도 있고 하여 전세금을 내놓을 수 없다고 거절한다는 이유로 가압류되어 다른 곳에 보관되어 있는 위 6의 가재도구들을 이건 건물내에 다시 들여와서 흩어 놓는 방법으로 원고의 입주를 방해하게 된 사실, (5) 이에 원고는 피고에게 위와 같은 사태를 빨리 수습하여 입주할 수 있도록 해달라고 요구하였으나 피고가 같은달 6까지 이를 해결하지 못하여 이삿짐을 마당에 내려 놓은 채 입주를 못하고 불편을 겪게되자 같은날 밤 피고를 이건 건물내에 불러들여 그 잘못을 추궁하면서 피고의 멱살을 잡아당겨 땅바닥에 넘어뜨림으로서 우대퇴부에 약 10일간의 치료를 요하는 상해를 입게한 사실, (6) 피고는 원고로부터 위와 같이 강경한 추궁을 당하고 그 자리에 모인 소외 1을 설득하여 원고를 입주시키려 오랫동안 노력하였으나 동 소외인의 기세로 보아 원고를 입주시켜 원고와 사이의 임대차계약에 따른 채무를 원만히 이행하기는 틀렸다고 판단하여 그 자리에서 원·피고간의 계약을 합의해제하고 전세보증금의 일부로 받은 금 2,150,000원은 그 익일 이를 즉시 지급하되 이를 담보하기 위하여 원고의 요구에 따라 동 금액이 입금되어 있는 위 예금통장과 도장을 원고에게 교부하는 한편 위와 같은 경위로 계약이 해제됨으로서 원고가 입은 손해의 배상으로 금 100만원을 지급하기로 하여 위와 같이 가계수표 10장을 발행교부하고 원고가 다른 곳에 이사할 집을 구할 때까지 1983. 6. 7.을 기한으로 하여 이건 건물에 임시로 거처할 것을 허락한 사실, (7) 그런데 원고는 위와 같은 경위로 이건 건물에 임시 입주하여 지내다가 며칠후 소외 1이 소외 6의 가재도구를 옮겨가고 소외 4 역시 다른 곳으로 이사하게 되자 그때부터 이건 건물전부를 점유하면서 다른 곳으로 이사나가지 않고 현재에 이르고 있는 사실을 각 인정할 수 있고, 위 인정에 일부 배치되는 을 제1호증의 6, 13, 18, 22, 24, 25, 28, 31, 34의 각 일부기재는 믿지 아니하고 당심증인 소외 8의 증언은 위 인정에 방해가 되지 아니하며 달리 이를 좌우할만한 증거가 없다.

위 인정사실에 의하면 첫째, 원고가 이건 건물에 대한 입주문제의 해결을 위하여 피고를 불러들여 상당한 시간에 걸쳐 다소 강경한 어조로 그 잘못을 추궁하였다 하더라도 그 전후 사정에 비추어 보아 이를 감금, 협박행위로는 볼 수 없다 하겠으나 한편 그 과정에서 피고에게 위와 같이 상해를 가하기까지 한 것은 권리행사의 범위를 넘어서는 것으로서 불법행위가 성립한다 할 것이므로 이로 인하여 피고가 입은 정신적 고통을 금전으로나마 위자할 책임이 있다할 것인바, 위 폭행에 이르게 된 경위와 상해의 정도 및 피고의 신분, 재산관계 기타 변론에 나타난 여러 사정을 종합하면 그 위자료의 액수는 금 150,000원으로 정함이 상당하다 할 것이고, 둘째, 피고가 원고에게 손해배상으로 금 100만원을 지급키로 하여 가계수표를 발행한 것은 그와 같은 합의에 이르는 과정에서 비록 원고가 피고에게 위와 같이 폭행을 한 시실이 있다 하더라도 그 폭행의 정도가 경미하고 위 손해배상으로 합의한 금액이 위 계약해제의 경위와 원고가 그간 겪은 고초등에 비추어 상당한 것인 점에 비추어 보아 결코 원고의 위와 같은 폭행에 외포된 나머지 이루어진 것이라거나 사회질서에 반하고 현저히 불공정한 것으로 보여지지 아니한다 할 것이므로 동 합의가 무효 또는 취소할 수 있는 법률행위임을 전제로 하여 위 수표금 상당액의 반환청구권이 있다는 피고의 주장은 이유없다 할 것이며, 세째, 원고가 이건 건물을 점유하고 있는 것은 1983. 6. 7.까지는 피고의 위와 같은 허락에 의한 것으로서(피고는 동 허락 역시 원고의 폭행등에 의하여 외포된 나머지 한 강박에 의한 의사표시라고 주장하나 그 이유없음은 위 판단과 같다) 불법점유가 아니라 할 것이므로 1983. 4. 7.부터 같은해 5. 7.까지의 점유에 대한 손해배상청구권이 있다는 피고주장은 더 나아가 살펴볼 필요없이 이유없으며, 다만 원고의 위 점유는 1983. 6. 8.부터는 권원없는 불법한 점유이므로 원고는 이건 건물을 그 소유자인 소외 5와 사이의 위 사용대차관계에 기하여 동 소외인을 대위하여 그 명도를 구하고 있는 피고에게 명도할 의무가 있다할 것이나 동 명도의무는 1983. 6. 8. 이후에 발생하는 것이고, 피고의 원고에 대한 전세보증금 반환의무는 위 계약의 합의해제시에 원·피고간의 합의에 따라 즉시 발생한 것임은 위에 인정한 사실에 비추어 명백하므로 위 양 채무가 동시이행의 관계에 있다는 주장부분도 이유없다 할 것이고, 넷째, 원고가 피고소유의 위 예금통장과 인장을 소지하고 있는 것은 위 전세보증금의 반환을 담보하기 위하여 피고가 이를 교부하게 됨으로 인한 것이므로 위 전세보증금을 반환한 다음에 인도를 구함은 별론으로 하고 이와 교환적으로 그 인도할 것을 구할 수는 없다 하겠으니 이점 피고의 주장도 이유없다.

결국 피고의 위 항변은 원고의 폭행으로 인한 금 150,000원의 손해배상채권과의 상계를 주장하는 범위내에서만 이유있고 나머지 부분은 모두 이유없으므로 피고는 원고에게 위 전세보증금으로 지급 받은 금 2,150,000원에서 금 150,000원을 공제한 금 2,000,000원 및 이에 대한 원고청구의 1983. 7. 9.부터 이 사건 소장부본이 피고에게 송달된 날임이 기록상 분명한 1983. 9. 7.까지는 민법소정의 연 5푼, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진등에 관한 특례법 소정의 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다 할 것이다.

나. 손해배상금 청구부분

원고는 피고가 원고로부터 전세보증금의 일부로 금 2,150,000원을 수령하고도 위와 같은 경위로 이삿짐까지 옮겨간 원고를 입주시키지 않았을 뿐만 아니라 계약을 합의해제하면서 즉시 반환하기로 한 위 전세보증금을 지금까지 반환하지 아니하여 원고로 하여금 제때에 다른 곳으로 이사할 집을 구하여 안주할 수 없게 하였고 그후 피고의 위와 같은 채무불이행으로 이미 막대한 고초를 겪고 있던 원고를 상대로 전후 2회에 걸쳐서 원고가 피고를 감금, 폭행, 협박하여 금 1,000,000원과 예금통장 및 인장을 강탈한 양 혹은 원고가 이건 건물을 불법으로 강점하여 주거침입을 한 양 허위의 사실을 날조하여 형사고소까지 하였던바, 이로 인하여 원고는 1983. 4. 4.부터 같은달 16까지 이사해간 가재도구를 집밖 골목에 방치하게 되어 같은달 9.과 10. 양일간 내린 비로 가재도구들이 심하게 훼손되었고, 또 1984. 9. 2. 밤 폭우로 이건 건물이 침수되었을 때 원고의 모친인 소외 9가 밤새워 빗물을 퍼내느라고 감기몸살을 앓게 되었다가 폐염증세가 합병되어 대학병원에 입원가료중 1984. 9. 23. 사망하기에까지 이르렀으며, 그밖에도 가족들과 함께 장기간 생활의 안정을 얻지 못하고 생업에 까지 지장을 받는등 이루 말할 수 없는 정신적 고통을 받게 되었으므로 피고는 원고에게 위 가구훼손으로 인하여 입은 손해금 1,000,000원, 소외 9의 입원치료비와 장례비 등으로 소요된 금 2,000,000원, 동 소외인의 사망으로 인한 위자료 금 2,000,000원, 원고자신이 당한 정신적 고통에 대한 위자료 금 2,000,000원, 원고의 처와 2명의 자녀가 당한 정신적 고통에 대한 위자료 각 금 1,000,000원씩 합계 금 9,000,000원을 배상할 의무가 있다고 주장하므로 살피건대, 이 사건 임대차계약상의 채무불이행으로 인하여 원고가 입은 손해에 관하여 1983. 4. 6. 원·피고 사이에서 피고가 원고에게 금 1,000,000원을 지급하기로 합의가 성립되어 그 즉석에서 이를 지급한 점은 위에서 본바와 같은 바 특별한 사정이 없는 한 동 손해배상금에는 원고나 원고의 가족등이 피고의 위 채무불이행으로 인하여 입은 정신적 고통에 대한 위자료까지 포함되었던 것으로 보아야 하고, 피고가 원고를 상대로 하여 원고 주장과 같이 2회의 형사고소를 한 사실은 이를 인정할 수 있으나 피고의 위 각 고소가 무고에 해당하는 것으로 볼 증거는 이를 찾아볼 수 없을 뿐만 아니라 원고 주장과 같은 사실관계만으로는 피고의 전세 보증금반환 채무불이행과 원고 소유의 가재도구가 훼손된 사실 및 원고의 모 소외 9의 사망사이에 인과관계가 있다고도 할 수 없으므로 원고의 위 손해배상청구부분은 나머지 점에 관하여 더 나아가 살펴볼 필요없이 모두 이유없는 것이라 하겠다.

2. 반소청구에 대한 판단

가. 이건 건물의 명도 및 손해배상청구부분

피고가 이건 건물의 소유자인 소외 5와 사이의 사용대차관계에 기하여 이에 대한 사용수익권과 관리권을 가지고 있는 사실과 원고는 피고로부터 1983. 6. 7.까지 이건 건물에 임시 거주할 것을 허락받았을 뿐임에도 불구하고 현재까지 이를 점유 사용하고 있는 사실 및 따라서 피고는 소외 5를 대위하여 원고에게 이건 건물의 명도를 구할 수 있고 원고의 위 명도의무와 피고의 전세보증금 2,150,000원의 반환채무가 동시이행의 관계에 있지 아니한 점은 이미 본소청구에 대한 판단에서 살펴본 바와 같고, 위 전세보증금 2,150,000원을 반환받을 때까지 이건 건물을 유치할 권리가 있다는 원고의 항변은 위 전세보증금 반환청구권이 이건 건물에 관하여 발생한 채권으로 볼 수 없어 이유없는 것이라 하겠다.

그렇다면 이건 건물에 대한 원고의 점유는 특단의 사정이 없는한 1983. 6. 8.부터는 불법점유가 된다 할 것이고 이로 인하여 피고는 이건 건물을 사용 수익할 수 없게 됨으로서 그 임료상당의 손해를 입게 되었다 할 것인바, 당심증인 소외 10의 증언과 변론의 전취지를 모아보면 이건 건물을 타에 임대한다면 1983. 6. 8.부터 1983. 12. 31.까지는 월 12만원, 1984. 1. 1.부터는 월 14만원의 임료를 받을 수 있었던 사실을 인정할 수 있고 달리 반증이 없으며, 우리의 경제실정으로 보아 이건 건물과 같은 주택의 임료가 장차 내려올 것으로는 보여지지 아니하므로 원고는 피고에게 이건 건물을 명도하고 1983. 6. 8.부터 같은해 12. 31.까지는 월 12만원, 1984. 1. 1.부터 명도완료시까지는 월 14만원의 각 비율에 의한 금원을 지급할 의무가 있다 하겠다.

나. 예금통장 및 인장의 인도청구부분

원고가 피고 소유의 별지목록 제2기재의 예금통장과 인장을 점유하고 있는 사실과 피고는 금 2,150,000원의 전세보증금 반환채무의 담보로 이를 원고에게 교부하였으므로 위 보증금을 변제한 후에라야 비로소 원고에게 그 인도를 구할 수 있는 법리임은 본소청구에 대한 판단에서 본바와 같고, 피고가 위 통장과 인장의 인도를 구하는 청구중에는 위와 같은 조건부로 인도를 구하는 취지도 포함되어 있는 것으로 볼 것이므로 원고는 피고로부터 위 전세보증금 2,150,000원에서 앞서 본소청구에 대한 판단에서 본바와 같이 상계하고 남은 금 2,000,000원과 이에 대한 위 인정의 지연손해금을 수령한 다음 위 통장과 인장을 피고에게 인도할 의무가 있다할 것이다.

3. 결론

그렇다면 원고의 본소청구와 피고의 반소청구는 각 위에서 인정한 범위내에서만 이유있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유없어 이를 기각할 것인바, 원판결은 결론을 달리하여 부당하므로 이를 주문과 같이 변경하고, 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제96조 , 제89조 , 제92조 를 가집행선고에 관하여는 소송촉진등에 관한 특례법 제6조 를 각 적용하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 목록 각 생략]