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제목
매매계약이 확정적으로 무효가 되었다거나 합의해제 된 것으로 인정할 수 없음
요지
매도인과 매수인 쌍방이 토지거래허가신청 협력의무를 이행하지 않을 의사를 명백히 표시하였다고 볼 수 없으므로 확정적으로 무효가 되었다고 볼 수 없고 매도인이 매매대금 지급을 최고하고 기한 도과시 매매계약을 해제하겠다고 통지한 것에 대하여 매수인이 대응하지 않고 방치한 것만으로는 매매계약이 합의해제된 것으로 볼 수 없음
사건
2012가합1022 압류채권지급청구의 소
원고
대한민국
피고
성AAAA 외8명
변론종결
2012. 12. 6.
판결선고
2013. 1. 17.
주문
1. 원고의 청구를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
청구취지
피고들은 원고에게 별지 목록 기재 각 돈 빛 이에 대하여 별지 목록 기재 각 기산일부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%의，그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20% 의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
이유
1. 기초사실
가. 소외 주식회사 BB물류(이하 '소외 회사'라 한다)는 골프장 용지를 조성할 목적으로 2007. 5. 8.부터 2007. 6. 26.까지 사이에 포천시 영중면 OOO와 OO리 및 포천시 창수면 OO리 일대의 45만여 평을 매입하고자 피고들과 아래와 같이 개별적으로 매매계약을 체결하고， 피고들에게 각 계약금을 지급하였다.
나. 소외 회사가 위와 같이 매매계약을 체결한 부동산은 당시 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 토지거래허가구역 내에 있었고， 피고들은 소외 회사로부터 1차 중도금을 지급받으면 개발사업의 승인신청을 위하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 도시관리계획 입안제안 동의서를 교부해 주기로 하였다.
다. 피고들은 2007. 7.경부터 2007. 12.경까지 사이에 소외 회사에게 매매대금을 지 급할 것을 최고하면서 지급기한이 도과될 경우 매매계약이 해제된다는 의사를 표시하 였다.
라. 소외 회사는 피고들의 매매대금 지급 최고에 아무런 대응을 하지 않다가 2008. 7. 23. 피고 성AAAA， 김OO， 김OO， 김OO와 사이에 2008. 12. 1. 피고 정OO과 사이에 계약금 중 일부를 받되 위 피고들과의 매매계약을 무효화 하고 더 이상 잔여 금액의 반환을 요구하거나 거래행위에 대하여 민・형사상의 이의를 제기하지 않기로 합의하였고， 그 무렵 위 피고들로부터 계약금 중 일부를 각 반환받았다.
마. 한편 원고는 소외 회사가 납부기한이 2009. 6. 30.인 법인세 000원 등 합계 0000원을 체납하자 소외 회사가 피고들에 대하여 청구취지 기재 금액 상당의 계약금 반환채권을 가지고 있음을 이유로 2012. 3.경 각 채권을 압류하고，0 그 무렵 소외 회사와 피고들에게 채권압류사실을 통지하였다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실， 갑 제1 내지 13호증， 을가 제1호증， 을나 제1호증， 을다 제1호증， 을라 제1호증， 을마 제1호증(각 가지번호 포함)의 각 기재， 변론 전체의 취지
2. 당사자의 주장
가. 원고의 주장
1) 소외 회사는 2007. 8.경부터 2007. 12.경까지 사이에 피고들로부터 매매대금 지급을 최고 받았으나， 토지거래허가신청 협력의무의 이행을 거절할 의사로 매매대금을 지급하지 않고 아무런 대응을 하지 않음으로써 위 협력의무의 이행거절 의사를 명백히 표시하였으므로， 소외 회사와 피고들 사이의 매매계약은 확정적으로 무효가 되었다.
2) 또한 소외 법인은 골프장 설립을 위해 피고들과 매매계약을 체결하였는데 매매 목적물에 골프장 설립이 불가능한 생태1급지 지역이 포함되어 있음에도 피고들이 이를 고지하지 않았으므로 위 매매계약은 무효이다.
3) 한편 소외 회사는 피고 유OO， 이OO， 이OO， 이OO과 계약을 해제할 의사로 위 피고들의 매매대금 지급 최고에 대하여 아무런 대응을 하지 않았고，위 피고들도 매매대금 지급을 최고하면서 지급기한 도과시 매매계약을 해제한다는 의사를 표시하였으므로，소외 회사와 위 피고들 사이의 매매계약은 상호 해제의 의사가 일치되어 합의 해제 되었다.
4) 끝으로 소외 회사와 피고 성AAAA， 김OO， 김OO， 김OO， 정OO이 계약금 일부를 돌려받고 매매계약을 파기하기로 협의한 것은 소외 회사가 피고들로부터 계약금 전부를 부당이득으로 반환받을 수 있다는 점을 모르고 한 착오에 따른 의사표시로서 위 합의는 취소되어야 한다.
5) 따라서 피고들은 소외 회사로부터 지급받은 계약금 전부 내지 반환하고 남은 나머지 금액인 별지 목록 기재 각 돈을 압류채권자인 원고에게 지급할 의무가 있다.
나. 피고들의 주장
1) 피고들은 소외 회사를 상대로 토지거래허가신청 협력의무의 이행을 거절한 의사를 표시한 적이 없다.
2) 또한 피고 성AAAA， 김OO， 김OO， 김OO， 정OO은 소외 회사와 매매계약을 해제하되 당초 받은 계약금에서 일부를 반환해 주고 추후 어떠한 이의도 제기하지 않기로 하고 합의하였으므로 원고의 청구에 응할 수 없다.
3) 한편 피고 유OO， 이OO， 이OO， 이OO은 소외 회사와 매매계약을 해제하기로 합의한 사실도 없을 뿐만 아니라， 소외 회사가 매수한 부동산이 토지거래허가구역에서 해제되어 매매계약이 확정적으로 유효하게 되었으므로 소외 회사는 당초 매매계약에 따라 나머지 매매대금을 지급할 의무가 있다.
3. 판단
가. 토지거래허가신청 협력의무에 대한 이행거절의사로서 매매계약이 확정적으로 무효가 되었는지 여부
국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 토지거래허가를 받지 않아 거래계약이유동적 무효의 상태에 있는 경우 그와 같은 유동적 무효 상태의 계약은 관할 관청의 불허가처분이 있을 때 뿐만 아니라 당사자 쌍방이 허가신청협력의무의 이행거절 의사를 명백히 표시한 경우에는 허가 전 거래계약관계，즉 계약의 유동적 무효 상태가 더이상 지속된다고 볼 수 없고 그 계약관계는 확정적으로 무효가 된다(대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다31860， 31877 판결 등 참조). 살피건대， 소외 회사가 피고들의 매매대금 지급 최고에 대하여 아무런 대응을 하지 않았다는 사정만으로 토지거래허가신청 협력의무를 이행하지 않을 의사를 명백히 표시하였다고 볼 수 없고， 달리 소외 회사가 위와 같은 의사를 명백히 표시하였음을 인정할 아무런 증거가 없으며， 나아가 토지거래허가 지역 내의 토지에 관한 매매계약은 당사자 일방의 매매계약의 철회로 확정적으로 무효가 되는 것이 아니라 당사자 쌍방이 허가 신청을 하지 아니하기로 의사표시를 명백히 한 때에 비로소 확정적으로 무효가 되는 점에 비추어 매도인인 피고들이 매매대금 미지급시 계약을 해제하겠다는 의사를 표시하였다는 하여 피고들이 토지거래허가신청 협력의무를 이행하지 않을 의사를 명백히 표시하였다고 단정할 수도 없다. 따라서 소외 회사와 피고들 쌍방이 토지거래허가신청 협력의무를 이행하지 않을 의사를 명백히 표시하였다고 볼 수 없으므로， 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
나. 피고들의 고지의무 위반으로 매매계약이 무효인지 여부
원고는 피고들이 매매계약 목적물에 골프장 설립이 불가능한 생태1급지 지역이 포함되어 있음에도 피고들이 이를 고지하지 않아 원고를 기망하였으므로 매매계약이 무효라고 주장하나，피고들이 목적물의 현상 등에 대하여 원고를 기망하였음을 인정할 아무런 증거가 없을 뿐만 아니라， 달리 매매계약의 효력이 처음부터 당연히 효력이 없었다고 볼 만한 사정에 대하여 아무런 주장・입증이 없으므로 원고의 이 부분 주장 역시 이유 없다
다. 소외 회사와 피고 유OO， 이OO， 이OO， 이OO 사이의 매매계약이 합의해제 되었는지 여부
1) 계약의 합의해제 또는 해제계약은 해제권의 유무를 불문하고 계약당사자 쌍방이 합의에 의하여 기존 계약의 효력을 소멸시켜 당초부터 계약이 체결되지 않았던 것과 같은 상태로 복귀시킬 것을 내용으로 하는 새로운 계약으로서， 계약이 합의해제 되기 위해서는 계약의 성립과 마찬가지로 계약의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것을 요건으로 하는바， 이와 같은 합의가 성립하기 위하여는 쌍방당사자 의 표시행위에 나타난 의사의 내용이 객관적으로 일치하여야 하고，한편 계약의 합의 해제는 명시적으로뿐만 아니라 당사자 쌍방의 묵시적인 합의에 의하여도 할 수 있으 나， 묵시적인 합의해제를 한 것으로 인정되려면 계약이 체결되어 그 일부가 이행된 상태에서 당사자 쌍방이 장기간에 걸쳐 나머지 의무를 이행하지 아니함으로써 이를 방치 한 것만으로는 부족하다(대법원 2011. 2. 10. 선고 2010다77385 판결 등 참조).
2) 살피건대， 소외 회사가 위 피고들에게 매매계약을 해제하겠다는 의사를 표시하였음을 인정할 아무런 증거가 없을 뿐만 아니라， 위 피고들이 매매대금 지급을 최고하고 기한을 도과할 경우 매매계약을 해제하겠다고 통지한 것에 대하여 소외 회사가 아무런 대응을 하지 않고 방치한 것만으로는 소외 회사가 피고들에게 계약금 반환을 요 구하였다거나 위 피고들도 소외 회사에게 계약금을 반환한 적이 없었던 점， 또한 위 피고들이 자신들의 소유권이전등기의무나 토지거래허가 협력의무의 이행을 거절하는 의사를 명시적으로 표시한 적도 없고， 나아가 실제로 매매계약 목적물을 제3자에게 매 매하는 계약을 체결하였다고 볼 만한 아무런 자료도 없는 점 등에 비추어 소외 회사와 위 피고들 사이의 매매계약이 명시적 또는 묵시적으로 해제되었다고 볼 수도 없다.
3) 한편， 원고는 위 피고들이 매매대금 지급을 최고하면서 지급기한이 도과되면 매 매계약이 해제된다고 하였다가 다시 매매계약이유효하다고 주장을 번복하는 것은 신의칙에 위반되므로 허용될 수 없다고 주장하나， 국토의 계획 빛 이용에 관한 법률상의 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효 상태인 매매계약은 계약내용대로의 효력이 있을 수 없어 소외 회사는 위 피고들의 매매대금 지급 최고 당시 계약내용에 따른 대금 지급의무가 없고，위 피고들로서도 매매대금을 청구하고 그 불이행을 이유로 매매계약을 해제할 수 없으므로，위 피고들의 해제 의사표시는 효력이 없다 할 것이고， 나아가 소외 회사가 위 피고들의 해제 의사표시에 대하여 아무런 대응도 하지 않은 사정만으로 매매계약이 해제되었다는 점에 대하여 정당한 선뢰를 가졌다고 볼 수도 없으므로， 원고의 위 주장 역시 받아들일 수 없다.
라. 소외 회사와 피고 성AAAA， 검OO， 김OO， 김OO， 정OO 사이의 매매계약 파기 협약이 착오로서 취소되는지 여부
소외 회사가 위 피고들과 사이에 계약금 중 일부를 반환받고 매매계약을 해제하기로 합의한 사실은 앞서 본 바와 같으나， 한편 소외 회사가 계약금 전부를 반환받을 수 있음에도 착오에 빠져 계약금 일부만 반환받고 매매계약을 해제한다논 의사를 표시하였음을 인정할 아무런 증거가 없고， 오히려 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효 상태인 매매계약의 경우에도 당사자 사이에 별 개의 약정으로 매매 잔금이 그 지급기일에 지급되지 아니하는 경우 매매계약을 자동적으로 해제하기로 약정하는 것은 가능하므로(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다74393， 2007다74409 판결 등 참조)， 위와 같이 소외 회사와 위 피고들이 별개의 약정으로 계약금 중 일부를 반환하고 매매계약을 해제하기로 합의한 것은 유효한 것으로 보일 뿐 이어서，원고의 이 부분 주장 역시 이유 없다.
마. 소결론
따라서 소외 회사의 피고들에 대한 계약금 반환청구권은 존재하지 아니한다 할 것이므로，이와 다른 전제에 선 원고의 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
4. 결론
그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.