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판시사항
환지예정지를 목적물로 한 매매에 있어서 환지예정지 면적이 종전 토지에 대한 권리면적을 초과하여 환지처분시 청산금이 징수될 과도면적이 있음을 알고 매매계약을 체결한 경우 청산금납부의무의 귀속
판결요지
당사자가 환지예정지 자체를 매매대상으로 삼은 경우에 그 환지예정지 면적이 종전토지에 대한 권리면적을 초과하여 환지처분시 청산금이 징수될 과도면적이 있음을 알고 매매계약을 체결한 것이라면, 특단의 사정이 사정이 없는 한, 매매 당사자는 위와 같은 과도면적에 대한 청산금관계까지 고려하여 매매대금을 정한 것이라고 보아야 할 것이므로, 그 청산금은 매수인이 부담하여야 할 것이며, 매매계약중 "과도평수가 있을 시는 증감에 따라 잔금시 계산한다"는 특약은 추후 과도평수가 발생하는 경우 이에 대한 청산금 부분은 매도인이 부담한다는 취지가 아니라 이미 예정되어 있는 과도평수에 증감이 생길 때에는 잔금액을 가감한다는 취지라고 해석하는 것이 타당하다.
참조조문
민법 제568조 , 토지구획정리사업법 제52조 , 제57조 , 제62조 , 제68조
원고, 피상고인
유재신
피고, 상고인
오세종
주문
원심판결을 파기하고 사건을 인천지방법원 합의부에 환송한다.
이유
피고의 상고이유를 본다.
1. 원심판결 이유에 의하면 원심은 그 거시증거에 의하여 원래 피고 소유이던 인천 남구 구월동 324의 5 전 975평방미터에 대하여 1981.6.경 인천시의 토지구획정리사업시행으로 그 제자리환지예정지로 같은 동 203블럭 12롯트 160평방미터와 같은 동 204블럭 6롯트 215.6평방미터(과도면적 46.8평방미터)의 2필지가 지정된 사실, 원고는 1983.12.14. 피고의 대리인인 소외 오명으로부터 위 2필지의 환지예정지중 같은 동 203블럭 12롯트 160평방미터(이하 이 사건 환지예정지라 한다)를 대금은 금 16,800,000원으로 정하고 계약금 3,000,000원은 계약당일, 잔금 13,800,000원은 1984.1.29. 각 지불하기로 하되 "서류분할은 매도자가 책임지고 과도평수가 있을시는 증감에 따라 잔금시 계산한다"는 내용의 특약사항을 부가하여 매수하고 위 잔금지급기일까지 위 대금전부를 피고에게 지급한 사실, 그후 1984.2.7.에 이르러 위 구월동 324의5 전 975평방미터는 이 사건 환지예정지에 해당하는 같은 동 324의 5 전 281평방미터와 위 같은 동 204블럭 6롯트의 환지예정지에 해당하는 같은 동 324의 44 전 694평방미터로 각 분할되고 같은 해 3.6. 위 같은 동 324의5 전 281평방미터에 관하여 피고로부터 원고명의의 소유권이전등기가 경료된 사실, 그후 위 토지구획정리사업이 완료되어 1989.6.30.경 위 같은 동 324의5 전 281평방미터는 같은동 1239의 18 대 161.3평방미터(권리면적 113.6평방미터)로 환지처분이 공고되고 그 소유자인 원고에게 권리면적인 113.6평방미터를 초과하는 과도면적 47.7평방미터(161.3평방미터 -113.6평방미터)에 해당하는 청산금 6,797,250원(1평방미터당 금 142,500원 x 47.7평방미터)이 부과된 사실을 인정한 다음, 토지구획정리사업의 시행으로 제자리환지예정지가 지정되고 종전토지에 대한 권리면적까지 공고된 상태에서 당사자 사이에 그 환지예정지를 대상으로하여 매매계약이 체결되고 매도자가 그 환지예정지에 해당하는 종전 토지에 대하여 소유권이전등기까지 경료하여 주었다면 환지처분공고후 종전 토지소유자에게 부과되는 청산금에 대하여는 매수자가 이를 모두 부담하여야 함이 통상의 경우라 할 것이나 당사자사이에 특약이 있는 경우에는 그에 따라야 할 것이라고 전제하고, 위 인정사실에 의하면 위 매매계약을 체결하면서 원ㆍ피고 사이에 "과도평수가 있을 시는 증감에 따라 잔금시 계산한다"라고 특약한 것은 그 내용이 명백하지 못하나 위 같은동 324의 5 전 975평방미터에 대하여 이 사건 환지예정지 외 1필지 등 필지가 환지예정지로 지정되면서 위 2필지의 과도면적이 46.8평방미터로 예정되었고 위 각 환지예정지에 대한 종전토지가 분할되지 않은 상태에서 이 사건 환지예정지 160평방미터에 대하여 그 매매대금을 결정한 것이므로 위 특약의 취지는 추후분할에 의하여 결정될 이 사건환지예정지에 해당하는 종전 토지에 대한 권리면적이 위 환지예정지 면적에 미치지 못하여 과도면적이 발생하는 경우 그 과도면적부분에 해당하는 청산금부분에 대하여는 피고가 이를 부담하기로 하는 내용으로 해석함이 상당하다 할 것이고 따라서 원고에게 부과된 위 청산금 6,797,250원 중 이 사건 환지예정지의 지적 160평방미터와 위 종전토지에 대한 권리면적 113.6평방미터의 차에 해당하는 46.4평방미터 부분에 대한 청산금 6,612,000원(46.4평방미터 x 금 142,500원) 상당의 금원은 피고가 원고에게 이를 지급하여야 할 것이라고 판단하였다.
2. 그러나 매매당사자가 환지예정지 자체를 매매대상으로 삼은 경우에 그 환지예정지 면적이 종전토지에 대한 권리면적을 초과하여 환지처분시 청산금이 징수될 과도면적이 있음을 알고 매매계약을 체결한 것이라면 특단의 사정이 없는 한 매매 당사자는 위와 같은 과도면적에 대한 청산금관계까지 고려하여 매매대금을 정한 것이라고 보아야 할 것이다.
그런데 원심확정사실에 의하면 이 사건 토지에 대한 환지예정지 지정시에 종전토지에 대한 권리면적까지 이미 공고되어 과도면적이 46.8평방미터로 예정되어 있었다는 것이고 또 피고는 원고와의 매매계약시에 위 과도면적이 표시된 환지예정지 지정증명원(을 제1호증)을 원고에게 제시하였다고 주장하고 있으며 2심증인 오명의 증언내용도 이를 뒷받침하고 있는바, 이에 의하면 특단의 사정이 인정되지 않는 한 원ㆍ피고는 환지예정지였던 이 사건 토지를 매매함에 있어서 위와 같은 과도면적에 대한 청산금관계까지 고려하여 매매대금을 정한 것으로 볼 수밖에 없을 것이다.
그렇다면 원ㆍ피고 사이의 매매계약 중 "과도평수가 있을 시는 증감에 따라 잔금시 계산한다"는 특약은 원심판시와 같이 추후 과도평수가 발생하는 경우 이에 대한 청산금부분은 매도인이 부담한다는 취지가 아니라, 이미 예정되어 있는 과도평수에 증감이 생길 때에는 잔금액을 가감한다는 취지라고 해석하는 것이 타당하며, 매매당시 환지예정지에 대한 종전토지가 분할되지 않는 상태였다고 하여 달리 볼 것이 아니다.
그러므로 원심으로서는 위와 같은 사실과 증거관계를 좀더 살펴 본 다음 위 매매계약의 내용을 해석하였어야 함에도 불구하고 이에 이름이 없이 위와 같이 판단하고 말았음은 심리미진으로 매매계약의 해석을 그르침으로써 판결에 영향을 미친 위법을 저지른 것이므로 이 점에 관한 논지는 이유있다.
3. 그러므로 원심판결을 파기환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.