2014가합12060 구상금등

A주택조합

1. B

2.C

3.D

4.E

5.F

6.G

2015. 3. 19.

2015. 5. 14.

1. 원고에게,

가. 1)피고B은64,968,466원및이에대하여2014.4.12.부터,

2) 피고C은65,472,169원및이에대하여2014.8.23.부터,

3) 피고E은50,689,343원및이에대하여2014.8.23.부터,

4) 피고 F, G은 공동하여 70,471,763원 및 이에 대하여 2014. 4. 10.부터,

각 2015. 5. 14.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비 율에 의한 금원을

나. 피고 D은 56,348,000원 및 이에 대하여 2014. 4. 11.부터 다 갚는 날까지 연

20%의 비율에 의한 금원을

각 지급하라.

2. 원고의 피고 B, C, E, F, G에 대한 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 원고와 피고 B, C, E, F, G 사이에 생긴 부분 중 1/2은 원고가, 나머지는 위 피고들이 각 부담하고, 원고와 피고 D 사이에 생긴 부분은 피고 D이 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

피고들은 원고에게 별지1 표 기재 '청구금액'란 기재 각 금원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 각 지급하라.

1. 인정사실

가. 당사자의 지위

원고는 서울 동작구 H 일대에 886세대의 아파트(이하 '이 사건 아파트'라 한다)를 신축할 목적으로 주택법에 따라 설립된 지역주택조합이다.

나. 분양계약 체결 및 계약금의 지급

1) 원고는 아래 기재와 같이 피고들과 이 사건 아파트에 대하여 분양계약(이하 '이사건 분양계약,이라 한다)을 체결하고, 각 계약체결일에 피고들로부터 계약금을 각 지급받았다.

2) 이 사건 분양계약의 주요 내용은 다음과 같다.

제2조 [할인료, 연체료 및 지체보상금]

② 을2)이 중도금 또는 잔금의 납부를 지연하여 약정 납부일이 경과되었을 때에는 그 경 과일수에 대하여 한국은행이 발표한 일반자금대출의 연체료율과 연체기간별 가산금리(연5- 10%)를 합산한 연체요율을 적용한 연체료를 가산하여 납부하여야 한다.

제4조 [계약의 해제]

① 갑은 을이 다음 각 호에 해당하는 행위를 하였을 때에는 최고한 후 그 이행이 없을 경우 본 계약을 해제할 수 있다.

1. 제1조에서 정한 중도금을 계속하여 3회 이상 납부하지 아니하여 14일 이상의 유예기간을 정하여 2회 이상 최고하여도 납부하지 아니한 때

2. 잔금을 약정일로부터 3개월 이내에 납부하지 아니하였을 때

② 을은 자신의 사정으로 인한 경우 스스로 이 계약을 해제할 수 있다. 다만, 중도금을 1 회라도 납부한 경우에는 갑이 인정한 경우에 한한다.

④ 제8조 제5항에 의하여 을이 갑이 대납한 중도금 대출이자를 잔금 납부시까지 갑 또는병에게 상환하지 않을 경우 이 계약을 해제할 수 있다.

제5조 [위약금]

① 제4조 제1항, 제2항, 제4항에 해당하는 사유로 본 계약이 해제된 때에는 총분양금액의 10%는 위약금으로 갑에게 귀속된다.

② 제4조 제3항에 해당하는 사유로 본 계약이 해제된 때에는 갑은 총 분양금액의 10%를 을에게 지급한다.

제8조 [대출약정]

② 을은 갑이 지정한 일정 및 금융기관에 대출신청을 하여야 하며, 대출금용기관이 분양계약서 제1조 제②항에서 지정한 계좌로 분양대출금을 직접 입금하도록 위임하기로한다.

③ 을이 대출을 신청하지 않을 경우, 중도금 및 잔금은 을의 부담으로 하여야 한다.

⑤ 이자후불제의 경우에는 이자 정산시 을은 갑이 지정한 입주지정만료일까지 정산하여야 하며, 입주기간 만료일 이후에도 정산하지 않은 금액은 계약서 제2조에 의거 연체료를 부과하다.

2) 피고들은 이 사건 분양계약에 따라 원고에게 지급하여야 하는 위 각 중도금을원고와 사이에 중도금 대출업무 협약을 체결한 주식회사 우리은행(이하 '우리은행'이라한다)으로부터 대출을 받아 원고에게 지급하기로 우리은행과 대출약정을 체결하였고,원고는 피고들의 우리은행에 대한 중도금 대출채무에 관하여 연대보증하였다.

3) 그 후 피고 B, C, E, F, G은 이 사건 분양계약에 따른 중도금을 위 중도금 지급일정에 따라 원고에게 지급하였다.

라. 이 사건 분양계약 해제

1) 원고는 피고 B, E, F, G에게 이 사건 분양계약 제8조 제⑤항에 따라 입주지정 기간 만료일인 2013. 10. 15.까지 이자후불제 약정에 따른 이자 정산을 할 것을 아래표와 같이 최고하였으나, 위 피고들이 이를 이행하지 않자 아래 표와 같이 이 사건 분양계약 해제의 의사표시를 하였고, 피고 C에 대하여는 이 사건 소장부본 송달(2014. 8.22.)로써 이 사건 분양계약 해제의 의사표시를 하였다.

2) 한편, 피고 D은 1차 중도금 납입기일 직전인 2011. 2. 중순경 우리은행을 찾아 가 중도금대출계약을 철회하니 중도금 대출을 실행하지 말라고 한 후, 원고에게 이 사

건 분양계약에 따른 중도금을 지급하지 않았고, 2011. 12. 28. 원고에게 이 사건 분양 계약을 해제한다는 취지의 내용증명을 발송하였다.

마. 원고의 대위변제

원고는 이 사건 분양계약을 해제한 후, 피고 B, C, E, F, G의 우리은행에 대한 중도금 대출채무에 대하여 연대보증인의 지위에서 아래와 같이 우리은행에 원금 및 대출 이자 상당액을 대위변제하였다.

【인정근거】 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 10호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함), 을가 제1 내지 3호증, 을나 제4 내지 6호증, 을나 제10호증, 을다 제1 내지 5호증, 변론 전체의 취지

2. 판단

가. 원고의 피고 B, C, E, F, G에 대한 청구에 관한 판단

위 인정사실에 의하면, 원고와 위 피고들 사이의 이 사건 분양계약은 원고의 계약 해제의 의사표시에 의하여 해제되었으므로, 위 피고들은 특별한 사정이 없는 한, 원고에게 별지1 표 기재와 같이 분양금액 10% 상당의 위약금과 원고가 대위변제한 중도금대출이자 상당액에서 이 사건 분양계약에서의 계약금을 공제한 금원인 위 표 청구금액란 기재 각 금원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

나. 원고의 피고 D에 대한 청구에 관한 판단

위 인정사실에 의하면, 원고와 피고 D 사이의 이 사건 분양계약은 이 사건 분양계 약 제4조 제2항에 따라 피고 D의 이 사건 분양계약 해제 의사표시에 의하여 2011. 12.28.경 해제되었다고 할 것이고, 피고 D은 특별한 사정이 없는 한, 원고에게 이 사건 분양계약 제5조에 따라 별지1 표 기재와 같이 분양금액의 10% 상당의 위약금에서 이 사건 분양계약에서의 계약금을 공제한 56,348,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할의무가 있다.

다. 피고들의 주장

1) 피고들의 위약금 감액 주장에 관한 판단

가) 주장의 요지

피고들은 계약금으로 각 3,000만 원 내지 2,000만 원을 지급하였고, 이로 인하여 이 사건 분양계약이 해제될 경우 위약금으로 몰수되는 금액은 계약금 상당액인 것으로 알고 있었는바, 위약금을 계약금을 초과하는 분양금액의 10%로 하는 것은 지나치게 과다하여 부당하므로 감액되어야 한다.

민법 제398조 제2항에서는 "손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법 원은 적당히 감액할 수 있다."고 규정하고 있는바, 여기서 '부당히 과다한 경우'라 함은채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 일반 사회관념 에 비추어 그 예 정액의 지급이 경제적 약자의 지위 에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하는것으로 보아야 한다(대법원 2002. 1. 25. 선고 99다57126 판결 등 참조).

이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 분양계약에서 정한 손해배상예정액의 비율

은 일반적인 손해배상예정액의 비율과 같은 10%로 과다한 것으로 보이지 않고, 이 사건 분양계약에서 계약금이 통상적인 예와 달리 10% 미만의 소액이라는 이유만으로10%의 손해배상예정액이 부당하게 과다하다고는 할 수는 없으며, 피고들이 제출한 증거만으로는 이 사건 분양계약에서 정한 위약금이 부당하게 과다하다고 볼 만한 사정을인정하기 어렵다.

따라서, 이 사건 분양계약에서 정한 위약금을 감액할 수는 없다고 할 것이므로, 피고들의 이 부분 주장은 이유 없다.

2) 피고 D의 주장

가) 중도금 미지급시 위약금이 발생하지 않는다는 주장

(1) 주장 요지

피고 D과 원고 사이의 이 사건 분양계약은 위 피고의 계약해제의 의사표시에 의하여 중도금이 지급되기 전에 해제되었고, 이 경우에는 수분양자인 피고 D이 원고에게 지급한 돈이 전체 분양대금의 10%에 미치지 못하므로, "총분양금액의 10%는 위약금으로 원고에게 귀속된다''는 제5조 제1항 규정의 해석상 피고 D은 원고에게 위약금을 지급할 의무가 없다.

(2) 판단

살피건대, 앞서 본 인정사실에다가 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음 과 같은 사정 즉, ① 이 사건 분양계약 제1조 제2항과 그 단서 규정은 수분양자가 자신의 사정 등을 이유로 이 사건 분양계약을 해제할 수 있는 있으나, 중도금을 지급한경우에는 수분양자의 일방적인 사유로 인하여 이 사건 분양계약을 해제하는 것을 제한하기 위한 규정으로서, 중도금을 지급하지 않은 수분양자의 계약 해제시의 책임을 경

감하는 의미의 규정이 아닌 점, ② 이 사건 분양계약 제5조 제1항에서는 이 사건 분양 계약 제4조 제2항에 따라 수분양자가 분양계약을 해제한 경우에도 총분양금액의 10%가 위약금이 됨을 명백히 규정하고 있는 점 등에 비추어보면, 중도금을 지급하지 않은경우라고 하더라도 수분양자가 이 사건 분양계약을 해제한 경우에는 위약금으로 총분양금액 10%를 지급하여야 하므로, 위 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.

나) 약관의 설명의무를 위반하였다는 주장

(1) 주장의 요지

이 사건 분양계약서는 약관의 규제에 관한 법률(이하 '약관규제법'이라고 한 다)에 정해진 약관에 해당한다. 그런데 이 사건 분양계약의 계약금이 2,000만 원임에도불구하고 원고는 위 피고에 대하여 위약금은 총분양금액의 10%라는 데 대한 설명을하지 않았다. 따라서 원고는 약관의 설명의무를 위반하였으므로 위 제5조 위약금 조항을 분양계약의 내용으로 주장할 수 없는바, 위 위약금 조항에 정해진 위약금의 청구는부당하다.

(2) 판단

살피건대, 약관의 내용 중 명시•설명의무가 인정되는 것은 계약자가 알지 못 하는 가운데 약관의 중요한 사항이 계약 내용으로 되어 계약자가 예측하지 못한 불이익을 받게 되는 것을 피하고자 하는데 그 근거가 있으므로, 약관에 정하여진 사항이라고 하더라도 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 계약자가 별도의 설명 없이도 충분히예상할 수 있었던 사항이거나 이미 법령에 의하여 정하여진 것을 되풀이하거나 부연하는 정도에 불과한 사항이라면, 그러한 사항에 대하여까지 명시 • 설명의무가 있다고는할 수 없다(대법원 2003. 5. 30. 선고 2003다15556 판결 등 참조).

아파트 분양계약에서 수분양자의 귀책사유로 해제되는 경우 분양금액의 10% 상당의 위약금이 분양자에게 귀속된다는 것은 아파트 분양거래상 일반적이고 공통된것이어서 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있는 점에 비추어 볼 때, 이 사건 분양계약이 약관규제법에 정해진 약관에 해당하더라도 위 피고가 주장하는 위와 같은 내용에 대하여까지 원고에게 설명의무가 있다고 보기는 어려우므로, 위 피고의 위 주장도 이유 없다.

다) 불공정 약관으로서 무효라는 주장

(1) 주장의 요지

이 사건 분양계약에서 계약금은 2,000만원 내지 3,000만 원으로 소액이었음 에도 불구하고, 수분양자가 이 사건 분양계약을 해제할 경우 총분양금액의 10%를 위약금으로 원고에게 지급할 것을 정하고 있는 이 사건 분양계약 제5조는 수분양자에게 불리한 불공정한 약관 조항으로서 무효이다.

(2) 판단

살피건대, 이 사건 분양계약 제5조에서는 앞서 본 바와 같이 원고의 귀책사유 로 인하여 이 사건 분양계약이 해제된 경우에 원고로 하여금 수분양자에게 위약금으로총분양금액의 10%를 지급하도록 정하고 있는 점 등의 사정에 비추어보면, 위 계약 조항을 수분양자에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 약관조항이라고보기 어렵다.

따라서 위 피고의 위 주장도 이유 없다.

3) 피고 B, C의 발코니 확장계약에서의 계약금 반환 주장

가) 위 피고들은 이 사건 분양계약이 해제되면서 발코니 확장계약도 해제되어서,

원고는 위 피고들이 납입한 발코니 확장계약 계약금을 반환하여야 하므로, 원고의 청 구금액에서 위 계약금이 공제되어야 한다고 주장한다.

나) 살피건대, 을가 제3호증, 을나 제10호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종 합하면, 피고 B, C은 이 사건 분양계약을 체결하면서 각 발코니 확장계약을 체결하고,피고 B은 2010. 10. 4., 피고 C은 2011. 1. 3. 계약금으로 각 280만 원을 원고에게 지급하였는데, 위 발코니 확장계약 제3조에 의하면 '이 사건 분양계약이 해제 또는 취소된 경우에는 발코니 확장계약도 자동으로 해제 또는 취소된 것으로 간주한다'고 정하고 있는 사실을 인정할 수 있으므로, 위 금액 상당은 원고의 위약금에서 공제되어야한다.

따라서 위 피고들의 위 주장은 이유 있다.

4) 피고 B, C, E, F, G의 상계 항변

위 피고들은 원고가 위 피고들에게 이 사건 분양계약에 따라 위 피고들로부터 지급받은 계약금 및 중도금에 대한 각 법정이자(이하 '이 사건 법정이자'라 한다)를 지급할 의무가 있으므로, 자신들의 원고에 대한 이 사건 법정이자 채권을 자동채권으로원고의 위 피고들에 대한 위약금 및 구상금 채권을 수동채권으로 하여 대등액에서 상계한다고 항변한다.

살피건대, 앞서 본 바와 같이 이 사건 분양계약 및 발코니 확장계약이 해제되었 으므로, 원고는 그에 대한 원상회복으로서 위 피고들에게 이 사건 분양계약 계약금(피고 B, C에게는 발코니 확장계약 계약금 포함) 및 중도금에 대한 각 법정이자를 지급할의무가 있다.

이에 따라 원고와 위 피고들의 각 채권액에 관하여 보건대, 원고의 위 피고들에

대한 채권은 별지1 표 '자동채권액'란 기재와 같고 위 피고들의 원고에 대한 이 사건 법정이자 채권액은 별지2 표 '수동채권액 합계'란 기재와 같다.

위 각 채권은 이 사건 분양계약 해제일 또는 대위변제일에 각각 변제기에 도달 하여 상계적상에 있었으므로, 위 피고들의 소송상 상계의 의사표시에 따라 원고의 위피고들에 대한 채권은 이 사건 법정이자 채권과 대등액의 범위에서 소멸하였다.

그러므로, 위 피고들의 이 부분 항변은 이유 있다.

다. 소결론

따라서 피고들은 원고에게 별지2 표 '인용금액'란 기재 각 금원(피고 F, G은 공동수분양자로서 부진정연대관계에 있으므로 위 금원을 공동하여 지급할 책임이 있다) 및 이에 대하여 피고 B, C, E, F, G은 각 이 사건 소장부본을 송달받은 다음날부터 위 피고들이 이행의무의 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2015. 5. 14.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을, 피고 D은 이 사건 소장부본을 송달받은 다음날인 2014. 4. 11.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연20%의 비율로 계산한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 피고 D에 대한 청구는 이유 있으므로 이를 인용하고, 나머지 피고 들에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하며, 나머지 청구는 이유없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

재판장 판사 김진현

판사 이탁순

판사 이숙미

1) 이하 표에서 금액의 단위는 '원'이다

2) 이 사건 분양계약에서 갑은 원고, 을은 수분양자인 피고들, 병은 시공사인 현대엠코 주식회사이다.