임대부동산 양도가 부가가치세법의 과세대상인지 여부

부득이한 사정으로 부동산을 취득하여 임대업자로 사업자등록을 하게된 경우라도, 사실상 부동산임대업을 영위한 이상 임대부동산을 양도는 부가가치세법상 과세대상임

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1.원고의 청구를 기각한다. 2.소송비용은 원고의 부담으로 한다.

1.부과처분사실

기재의 이 사건 부과처분의 경위에 관한 아래의 사실에 대하여는 당사자 사이에 다툼이 없다.

가.원고는 1988. 2. 11.경 소외 박ㅇㅇ 등으로부터 매수한 ㅇㅇ ㅇㅇ구 ㅇㅇ 소재 대654.5평방미터 및 그 지상 3층건물 면적1,533.02평방미터(이하 이 사건 부동산 이라 한다)를 부동산임대업에 제공하기로 하여 같은해 4 .11. 사업자등록을 마치는 일방 같은해 5. 3. 원고 앞으로 소유권이전등기를 마치고는 부동산임대업을 영위하여 왔다.

나.그후 원고는 1989. 1. 7. 소외 ㅇㅇ증권주식회사(이하 소외증권회사 라 한다)와의 사이에 이 사건 부동산에 관하여 금3,920,000,000원에 매매계약을 체결하여 같은해 5. 16. 소외증권회사 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤으나, 1989년 제1기분 부가가치세를 신고함에 있어 이 사건 부동산의 양도는 부가가치세 과세대상에 해당하지 않는 것으로 보아 건물 부분의 양도가액을 부가가치세 과세표준에 포함시키지 아니하였다.

다.그러나 피고는 이 사건 부동산중 건물의 양도가 부가가치세법 시행령 제3조제3호 소정의 『주된 사업에 관련된 재화의 우발적 또는 일시적 공급』에 해당하는 것으로서 과세대상이 된다고 보아 원고에 대한 1989년 제1기분 부가가치세를 경정하기로 하되, 위 건물의 공급가액을 금1,080,000,000원으로 정하여 과세표준으로 삼는 등 관계법령을 적용, 별지 세액계산서 기재와 같이 세액을 산출한 다음, 1991. 5. 16. 원고에 대하여 이 사건 부과처분을 하기에 이르렀다(건물 부분에 대한 양도가액 금1,188,000,000원에는 부가가치세가 포함된 것이라 하여 부가가치세율에 의하여 환산 계산하였다).

2.부과처분의 적부

가.원고의 주장

피고가 위 처분사유를 들어 이 사건 부과처분이 적법하다고 주장함에 대하여, 원고는 다음과 같은 사유를 들어 위 부과처분이 위법하다고 주장한다.

첫째로, 원고는 부득이한 사유로 인하여 이 사건 부동산을 취득하여 일시 부동산임대업자로 사업자등록을 하였다가 위 부동산을 양도한 것일뿐 실제로 부동산임대업을 영위한 것이 아니므로 원고는 부가가치세법 제2조 제1항 소정의 『사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자』에 해당하지 아니하므로, 위 부동산의 양도는 같은법 제6조소정의 『재화의 공급』내지 같은법시행령 제3조제3호 소정의 『주된 사업에 관련된 재화의 우발적 또는 일시적 공급』에 해당하지 아니하고,

둘째로, 가사 원고가 실제로 부동산임대업을 영위하였다 하여도 원고가 자신의 임대업에 제공된 유일한 자산인 이 사건 부동산을 양도하는 것은 원고의 부동산임대업로서의 지위의 소멸을 가져오는 정도의 것이므로 이를 같은법 시행령 제3조 제3호 소정의 재화의 부수적 공급에 해당하는 것으로는 볼 수 없으며(그밖에 원고는 자신이 부동산매매업자도 아니어서 위 부동산의 양도가 과세거래에 해당하지 아니할 뿐만 아니라, 위 부동산의 양도가 부동산임대업을 폐지한 후의 양도에 해당되는 이상 같은법 제6조 제4항 소정의 사업폐지 후 잔존하는 재화의 자기에 대한 공급으로 의제할 수도 없다고 주장한다),

세째로, 이 사건 부동산(건물)이 건축될 당시 건축주는 그 회계장부에 건물의 가액을 금178,750,000원으로 기장하였으므로 위 부동산의 공급에 대한 과세표준도 위 금액으로 결정하여야 한다는 것이다.

나.관계법령의 규정

(1)부가가치세의 납세의무자와 과세대상

부가가치세법 제2조 제1항은 납세의무자에 대하여 영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자는 이 법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다. 고 규정하고, 같은법 제1조 제1항 제1호는 재화 또는 용역의 공급 을 과세대상으로 규정하는 한편, 같은법 제6조 제1항은 『재화의 공급』은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다. 고 하고, 같은법 제7조 제1항은 『용역의 공급』은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화 시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다. 고 규정하고 있다.

(2)부수적인 재화의 공급

위와같이 같은법 제1조는 제1항에서 『재화 또는 용역의 공급을 과세대상으로 하면서, 그 제4항에서는 주된 거래인 재화의 공급에 필수적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급은 주된 거래인 재화의 공급에 포함되고, 주된 거래인 용역의 공급에 필수적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급은 주된 거래인 용역의 공급에 포함되는 것으로 한다. 고 규정하고, 같은법시행령 제3조는 법 제1조 제4항의 규정에 의하여 주된 거래인 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 보는 재화 또는 용역은 다음 각호에 게기하는 것으로 한다. 고 하면서, 그 제3호에서는 주된 사업과 관련하여 우발적 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역 을 들고 있는 바, 위 각 규정의 해석상 주된 재화 또는 용역의 공급과는 직접적인 관련성이 없다 하여도 『사업상』관련성이 인정되는 재화나 용역의 공급, 예컨대 사업용 고정자본재나 유동자본재를 사용도중 우발적으로 양도하는 것도 여기서의 부수적인 재화의 공급에 해당되는 것으로서 이에 대한 과세 여부는 주된 재화 또는 용역의 공급에 대한 과세 여부에 따르게 될 것이고(대법원 1992. 7. 28. 선고 91누6221 판결 참조), 나아가 부동산임대업자가 그 임대업에 제공하고 있던 유일한 부동산을 양도하는 경우라고 하여도 그 부동산의 양도에 의하여 비로소 부동산임대업을 폐지하게 된 것이라면 이는 사업자가 사업폐지의 목적으로 재화를 공급한 경우에 해당되어 부가가치세과세대상이 된다(대법원 1992.10.13. 선고 92누8323 판결).

(3)재화의 공급시기

같은법 제9조 제1항은 재화가 공급되는 시기는 다음 각호에 규정하는 때로 한다. 고 하면서, 제1호에서는 재화의 이동이 필요한 경우에는 재화가 인도되는 때 라고 규정하고, 제2호에서는 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우에는 재화가 이용가능하게 되는 때 라고 규정하고 있는 바, 위 규정의 해석상 부동산 양도의 경우는 위 규정 제2호가 적용되는 결과 매수인 앞으로 일단 소유권이전등기가 마쳐지면 매수인으로서는 당해 부동산을 처분하는 등으로 이용이 가능하므로 그 부동산의 명도 여부 또는 대금완납 여부에 관계 없이 적어도 위 소유권이전등기가 마쳐진 때에는 재화의 공급이 이루어진 것으로 보아야 할 것이다(위 대법원 91누6221 판결 참조).

다.과세거래 여부 및 과세표준의 적부

성립에 다툼이 없는 갑제4호증의 1,2,갑제5호증의 1,2,갑제7호증,을제1호증의 2,을제2호증,을제3호증,을제5호증의 1내지3,을제6호증의1,2,을제8호증,증인 정선조,곽성훈의 각 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 갑제13호증의 1내지11, 갑제14호증,갑제15호증, 변론의 전취지에 의하여 진정성립이 인정되는 갑제8호증,갑제10호증의 1내지4, 을제4호증의 2내지4, 을제9호증의 각 기재와 위 증인들의 각 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 아래의 사실을 인정할 수 있고 달리 반증이 없다.

(1)원고가 대표이사로 있는 소외 ㅇㅇ건설산업주식회사가 1987.9월경 이 사건 부동산에 인접하여 있는 ㅇㅇ ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 150 소재 대지상에 지상9층건물의 신축공사를 위하여 굴착공사를 시행하던중 이 사건 건물에 균열이 일어나는 등 하자가 발생함으로 인하여 이 사건 건물의 소유자인 소외 박ㅇㅇ 등이 위 회사와 건축주를 상대로 공사금지 가처분을 신청하는 등 다툼이 일어났고, 이에 위 회사측의 노력에도 불구하고 위 박ㅇㅇ등과 원만한 합의가 이루어지지 아니하고 공사기일만 지연되고 또 위 회사로서는 비업무용 부동산인 위 부동산을 매수하기도 곤란하므로, 위 회사 대표이사인 원고가 1988. 2. 11. 개인 자격으로 위 박ㅇㅇ진으로부터 이 사건 부동산을 매수하여 같은해 5. 3. 원고 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.

(2)당시 위 부동산은 소외 박ㅇ희 등 10여명에게 임대되어 있었는데, 원고는 위 부동산을 매수하면서 임대인으로서의 지위를 승계하여 임대업을 영위하는 일방, 같은해 4. 11. 부동산임대업자로서 사업자등록을 하여 위 부동산임대업에 따른 부가가치세를 신고 납부하여 왔다.

(3)원고는 1989. 1. 7. 소외증권회사와의 사이에 이 사건 부동산을 매도하는 매매계약을 체결함에 있어, 우선 매매대금은 금3,920,000,000원으로 하여 그중 토지 건물대금의 구분 산정은 관련 세법규정에 따르기로 하는 한편(부가가치세법 시행령 제48조의 2 제3항 소정의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 위 매매대금을 안분계산하면 건물분의 매매대금의 금 1,188,000,000원이 된다), 위 매매대금중 계약금100,000,000원은 계약 당일에, 중도금 2,700,000,000원은 같은달 20.에 잔대금1,120,000,000원은 같은해 5. 15.에 소유권이전등기소요서류와 상환하여 각 지급하기로 하되, 다만 위 잔대금은 위 부동산의 명도가 완료될 때까지 위 증권회사의 BMF저축통장에 예치하고 부동산의 명도가 지연될 경우 원고가 기지급 매매대금에 대하여 금융기관대출연체이자율에 상당하는 지연손해금을 위 증권회사에 지급하기로 하고, 나아가 위 부동산의 명도기일은 1992. 2. 25,로 하되 세입자들로부터 받고 있는 월세와 관리비 등 제비용은 소유권이전등기 후라도 건물 명도일까지 매도인측에서 수령하기로 약정하였다.

(4)위 매매계약 후 소외증권회사는 위 매매계약 내용에 따라 계약금 및 중도금을 원고에게 지급하였음은 물론 잔대금도 위 회사의 BMF저축통장에 원고 명의로 예치하고, 원고도 1989. 5. 16. 위 부동산에 관하여 위 증권회사 앞으로 소유권이전등기를 마쳤으나, 다만 원고는 위 부동산의 세입자들이 원고로부터 같은해 2. 16.자로 임대차계약 해지통보를 받고도 퇴거해 불응하여 위 회사에 대한 명도의무를 이행하지 못하다가 이들을 상대로 한 명도소송을 진행하던중 1990. 8월 중순경 위 임차인들과의 합의 아래 그들에게 임차보증금을 반환하고 위 부동산의 각 점유부분을 명도받은 다음, 같은해 8. 22. 위 증권회사에 대하여 위 부동산의 명도를 완료하였으며, 위 매매계약에 따라 위 명도일까지의 세입자들에 대한 월세 및 관리비 등은 매도인인 원고가 수령하였다.

(5)원고는 1990. 9. 29.까지 위 BMF저축통장에 예치되어 있던 잔대금을 모두 인출하였으며, 같은해 10.8.에야 부동산임대업에 대한 폐업신고를 하였다.

위 인정사실에 의하면, 이 사건 부과처분의 적법 여부는 다음과 같이 보아야 할 것이다.

(1)원고가 위와같이 부득이 한 사정으로 이 사건 부동산을 취득하여 부동산임대업자로서 사업자등록을 하게 된 것이라 하여도, 원고가 이 사건 부동산을 취득하여 실제로 부동산임대업을 영위한 이상, 원고가 부동산임대업에 제공하고 있던 당해 부동산을 양도하는 행위는 부가가치세법 시행령 제3조 제3호 소정의 『주된 사업과 관련한 우발적 또는 일시적인 재화의 공급』에 해당되어 부가가치세 과세대상으로 될 수 있고, 또한 비록 이 사건 부동산이 원고의부동산임대업에 제공된 유일한 부동산이라 하여도 위 부동산이 위 회사에 명도되었는지 또는 잔대금완납 여부에 관계 없이 늦어도 원고가 이 사건 부동산에 대하여 소외증권회사 앞으로 소유권이전등기를 마친 1989.5.16.까지는 재화의 공급이 이루어진 것으로 것으로 보아야 하고, 나아가 원고가 위 재화의 공급이 이루어질 때까지, 즉 위 소유권이전등기를 마칠 때까지 사실상 위 부동산임대업을 폐업하거나 폐업신고를 마친 것도 아닌 이상 원고는 부동산임대업자로서의 지위가 소멸되기전에 그 임대업에 제공된 이 사건 부동산을 양도한 것이므로, 이는 부가가치세법 제6조 제4항 소정의 『주된 사업과 관련한 우발적 또는 일시적인 재화의 공급』으로서 부가가치세 과세대상이 된다 할 것이고(또한 이 사건 부동산이 원고의 부동산임대업에 제공된 유일한 부동산이라 하여도 임대인은 당해 부동산에 대한 소유권을 취득함이 없이도 이를 부동산임대업에 제공할 수 있고 또 부동산임대업에 제공된 부동산을 양도한 경우 매수인 앞으로 소유권이전등기를 마친 후에도 그 임대업자와 임차인들 사이에 임차목적물의 명도와 임대보증금의 상환 및 임대료수수관계 등의 임대차 관계가 종료될 때까지는 특별한 사정이 없는한 사실상 부동산임대업자로서의 지위가 계속되는 것으로 보아야 하므로, 원고가 그 임대업에 제공된 유일한 부동산인 위 부동산을 양도하였다 하여 당연히 부동산임대업자로서의 지위가 소멸되는 것은 아니라고 보아야 할 것이다),

(2)원고와 소외증권회사가 매매계약을 체결함에 있어 토지 건물부분에 대한 가액의 산정을 관련 세법규정에 따르기로 하였고, 부가가치세법시행령 제48조의2제3항 소정의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 위 매매대금을 안분계산하면 건물분의 매매대금은 금1,188,000,000원, 부가가치세를 공제한 과세표준은 금1,080,000,000원으로 환산되므로(가사 위 매매계약상 토지와 건물 부분의 각 가액이 구분되지 않는다 하여도 결국 위 시행령 규정에 따라 건물 부분의 가액을 환산하게 되어 그 과세표준이 동일하게 된다), 결국 어느모로 보나 이 사건 부과처분은 적법하다 할 것이다.

4.결론

그렇다면, 이 사건 부과처분이 위법하다 하여 그 취소를 구하는 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하고, 소송비용은 패소자인 원고의 부담으로 하여 주문과같이 판결한다.