[1] 중개보조원의 고의에 의한 불법행위로 피해자에게 손해배상책임을 부담하는 중개업자가 과실상계를 주장하는 것이 허용되는지 여부(한정 적극)

[2] 건물주에게서 임대차계약 체결, 보증금 수령 등 건물 관리 업무 일체를 위임받은 공인중개사 중개보조원이 임대차계약 체결 후 보증금을 건물주에게 지급하지 않고 횡령을 하자 건물주가 공인중개사와 공인중개사협회를 상대로 손해배상을 구한 사안에서, 건물주가 횡령행위를 방치한 사정이 보임에도 이를 손해배상책임의 존부와 범위에 관한 심리·판단에 전혀 참작하지 않은 원심판단에 과실상계 내지 손해배상책임 제한에 관한 법리오해의 위법이 있다고 한 사례

[1] 피해자의 부주의를 이용하여 고의로 불법행위를 저지른 자가 바로 그 피해자의 부주의를 이유로 자신의 책임을 감하여 달라고 주장하는 것은 허용될 수 없으나, 이는 그러한 사유가 있는 자에게 과실상계의 주장을 허용하는 것이 신의칙에 반하기 때문이므로, 중개보조원이 업무상 행위로 거래당사자인 피해자에게 고의로 불법행위를 저지른 경우라 하더라도 중개보조원을 고용하였을 뿐 이러한 불법행위에 가담하지 아니한 중개업자에게 책임을 묻고 있는 피해자에 과실이 있다면, 법원은 과실상계의 법리에 좇아 손해배상책임 및 그 금액을 정하면서 이를 참작하여야 한다.

[2] 건물주에게서 임대차계약 체결, 보증금 수령 등 건물 관리 업무 일체를 위임받은 공인중개사 중개보조원이 임대차계약 체결 후 보증금을 건물주에게 지급하지 않고 횡령을 하자 건물주가 공인중개사와 공인중개사협회를 상대로 손해배상을 구한 사안에서, 중개보조원이 수년에 걸쳐 횡령행위를 하면서 장기간 월세도 제대로 입금하지 않고 있는 상황이었음에도 건물주가 임차인에게 계약 내용을 전혀 확인하지 않은 채 중개보조인의 말만 믿고 그에게 계속하여 임대차계약의 진행 일체를 일임하면서 횡령행위를 방치한 사정이 보이고, 그러한 사정은 손해 발생 및 확대에 영향을 주었다고 보아야 하며, 공인중개사나 협회가 건물주의 부주의를 이용하여 고의로 불법행위를 저지른 것으로는 보이지 않으므로, 위 사정을 손해배상책임의 존부와 범위를 심리·판단하면서 참작하였어야 함에도 이를 전혀 참작하지 않은 원심판단에 과실상계 내지 손해배상책임 제한에 관한 법리오해의 위법이 있다고 한 사례.

[1] 민법 제396조 , 제763조 , 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조 [2] 민법 제396조 , 제763조 , 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조

[1] 대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다22276 판결

원고 1 외 2인

한국공인중개사협회 (소송대리인 법무법인(유한) 정률 담당변호사 이삼 외 1인)

서울고법 2011. 1. 27. 선고 2010나77318 판결

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

상고이유를 판단한다.

1. 원심판결이 인용한 제1심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 공인중개사인 소외 1은 자신의 중개업무를 보조하던 소외 2의 사용자로서 소외 2가 2003. 3.경부터 2008. 4.경 사이에 중개행위를 함에 있어서 고의로 원고들에게 발생시킨 손해를 배상할 의무가 있고, 피고 한국공인중개사협회(이하 ‘피고 협회’라 한다)는 소외 1의 중개행위로 인한 손해배상책임에 대한 공제사업자로서 소외 1과 연대하여 원고들에게 위 손해를 배상할 의무가 있다고 판단하였다.

기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 이 부분 상고이유로 주장하는 바와 같은 논리와 경험의 법칙에 위배하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 심리를 다하지 아니한 위법이 있다고 볼 수 없다.

2. 피해자의 부주의를 이용하여 고의로 불법행위를 저지른 자가 바로 그 피해자의 부주의를 이유로 자신의 책임을 감하여 달라고 주장하는 것은 허용될 수 없으나, 이는 그러한 사유가 있는 자에게 과실상계의 주장을 허용하는 것이 신의칙에 반하기 때문이므로, 중개보조원이 업무상 행위로 거래당사자인 피해자에게 고의로 불법행위를 저지른 경우라 하더라도, 그 중개보조원을 고용하였을 뿐 이러한 불법행위에 가담하지 아니한 중개업자에게 책임을 묻고 있는 피해자에게 과실이 있다면, 법원은 과실상계의 법리에 좇아 손해배상의 책임 및 그 금액을 정함에 있어 이를 참작하여야 한다 ( 대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다22276 판결 등 참조).

기록에 의하면, 소외 2가 수년에 걸쳐 횡령행위를 하면서 장기간 동안 월세도 제대로 입금하지 아니하고 있는 상황이었음에도, 원고들은 임차인들에게 그 계약내용을 전혀 확인하지 아니한 채 소외 2의 말만 믿고 소외 2에게 계속하여 임대차계약의 진행 일체를 일임하면서 소외 2의 횡령행위를 방치한 사정이 보이고, 그러한 사정은 이 사건 손해의 발생 및 확대에 영향을 주었다고 봄이 상당하며, 소외 1이나 피고 협회가 원고들의 부주의를 이용하여 고의로 불법행위를 저지른 것으로는 보이지 아니하므로, 앞서 본 법리에 비추어 보면 원심으로서는 원고들의 위와 같은 잘못이 인정되는 이상 이를 직권으로 참작하였어야 한다.

그럼에도, 원심이 이 사건 손해배상책임의 존부 및 범위를 심리·판단함에 있어 이를 전혀 참작하지 아니한 것은 과실상계 내지 손해배상책임의 제한에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.

3. 그러므로 피고 협회의 공제금 지급한도에 관한 나머지 상고이유를 나아가 살펴볼 필요 없이 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.