2020구합62235 관리처분계획취소

1. A

2. B

원고들 소송대리인 법무법인 디라이트

담당변호사 최영재

C주택재개발정비사업조합

소송대리인 법무법인 박앤정

담당변호사 이의석

2021. 3. 5.

2021. 3. 26.

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

피고가 성북구청장으로부터 2020. 2. 7. 인가받은 관리처분계획을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 피고는 서울 성북구 D 일대에서 재개발사업(이하 '이 사건 사업'이라 한다)을 시행하는 조합이고, 원고들은 이 사건 사업 구역 내 서울 성북구 E에 있는 지상 4층 및 지하1층 건물(이하 '이 사건 건물'이라 한다)의 공유자들이다.

나. 이 사건 건물은 1991. 10. 11. 건축물대장상 "다가구용 단독주택(6가구)" 용도로 신축되어 2006. 12. 21. 4층(근린생활시설 용도) 부분이 증축되었다.

다. 이 사건 사업 구역은 2008. 8. 14. 정비구역으로 지정 및 고시(서울특별시고시 F)되었다.

라. 이 사건 건물은 당초 가구별 구분 없이 1개의 건물로 등기되었으나, 2011. 3. 28. 원고의 신청에 의하여 가구별로 구분등기가 마쳐졌다.

마. 피고는 성북구청장으로부터 2017. 1. 12. 이 사건 사업에 관한 사업시행인가를 받고, 2020. 2. 7. 원고들에 대하여 '1인의 분양대상자' 지위만을 인정하여 수립한 관리처분계획(이하 '이 사건 처분'이라 한다)을 인가받아 위 인가가 같은 달 13. 고시되었다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 10호증, 을 제1, 5, 6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고들에 대하여 '1인의 분양대상자' 지위만을 인정한 이 사건 처분은 다음과 같은 이유로 위법하므로 취소되어야 한다.

1) 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례(이하 '이 사건 조례'라 한다)는 다가구주택이 준공 이후 다세대주택으로 전환한 경우 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 보고 있다. 그러나 이 사건 건물은 신축 당시부터 그 실질이 다세대주택이어서다가구주택이 다세대주택으로 전환된 경우에 해당하지 않으므로 위 규정의 적용대상이 아니고, 이 사건 조례에 의하면 그 실질에 따라 원고들에게 세대 수 합계 총 5개의 분양권 인정되어야 한다. 그럼에도 피고는 이 사건 조례를 위반하여 원고들에게 1개의 분양권만을 인정하였다.

2) 만약 이 사건 조례가 신축 당시부터 다세대주택이었음에도 건축물대장에 다가구주택으로 착오 기재된 경우까지 1개의 분양권만을 인정하는 취지라면, 이 사건 조례는 실질에서 동일한 다세대주택 소유자들을 합리적 이유 없이 공부상 기재만을 이유로 차별하는 것이어서 평등의 원칙에 위배되고, 이에 근거한 이 사건 처분도 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 관련 법리

가) 구 도시 및 주거환경정비법(2020. 4. 7. 법률 제17219호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 도시정비법'이라 한다)은 관리처분계획의 수립기준으로 '같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급한다'고 정하고 있고(제76조 제1항 제6호), 구 도시정비법 제74조 제4항의 위임에 따른 도시 및 주거환경정비법 시행령 제63조 제1항 제3호는 관리처분계획의 내용에 관하여 '정비구역의 토지등소유자에게 분양할 것. 다만, 공동주택을 분양하는 경우 시·도조례로 정하는 금액·규모·취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시·도조례로 정하는 바에 따라 분양대상자에서 제외할 수 있다'고 규정하고 있다.

한편, 위 시행령 규정의 위임에 따라 이 사건 조례 제36조 제2항은 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 보는 경우(이하 '공동분양'이라 한다)로 '단독주택 또는 다가구주택을 권리산정기준일1) 후 다세대주택으로 전환한 경우'(제1호), "1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우'(제3호)를 규정하면서, 부칙에서 제1호에 대하여는 '2003. 12. 30.(이 사건 조례의 제정·시행일) 전에 단독 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환하여 구분등기를 완료한 경우'(부칙 제26조 제2항) 및 '2009. 7. 30.(서울특별시 제4824호 개정조례 시행 당시) 당시 최초로 사업시행인가를 신청하는 분부터 1997년 1월 15일 전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택이 건축허가 받은 가구 수의 증가 없이 다세대주택으로 전환된 경우'(부칙 제27조), 제3호에 대하여는 '1997년 1월 15일 전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택의 경우'(부칙 제28조 제1항)에는 위 각 호에도 불구하고 각 가구별로 개별분양을 할 수 있도록 하는 경과규정을 두고 있다.

그런데 1997. 1. 15.에 전문개정·시행된 '서울특별시 도시재개발사업조례'(이하 '구조례'라 한다)는 제27조 제2항 나목에서 "하나의 주택을 수인이 소유하고 있는 경우"를 공동분양대상으로 하면서, "1997. 1. 15.[구조례 시행일] 전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택"에 대하여는 가구별 개별분양대상으로 하는 경과규정(부칙 제6조)을 두고 있었고, 이들 규정의 내용이 2003. 12. 30. 구조례를 폐지하면서 제정·시행된 이 사건 조례 제36조 제2항 제3호, 부칙 제27조 및 제28조 제1항(이상 앞서 본 현행 조례 규정)에 포함되어 승계된 것이다.

또한 구조례는 원래 구역지정고시일 이후 다세대주택을 취득한 경우에도 가구별로 개별분양을 인정하였다. 그러나 그 후 2000. 5. 20.에 "구역지정 이후 분할 취득되는 토지 및 건축물의 경우 분양대상에서 제외되는 것과의 형평을 기하기 위하여 구역지정고시일 이전에 다가구 등 단독주택에서 다세대 등 공동주택으로 전환된 경우에 한하여 가구별 개별분양을 할 수 있도록 분양대상기준을 변경"하는 내용으로 그 제27조 제3항이 개정되면서 "2000. 5. 20. 전에 다세대주택으로 전환하여 구분소유등기를 필한 주택"에 대하여는 위 개정에 불구하고 가구별 개별분양을 할 수 있도록 하는 경과규정(부칙 제2조)을 두었다. 그러다가 2003. 12. 30. 최초 시행된 이 사건 조례가 구역지정고시일과 상관없이 단독주택 또는 다가구주택이 준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우를 모두 공동분양대상으로 보면서[제정 당시 제24조 제2항 제1호, 이후 서울특별시조례 제5007호로 개정되면서 공동분양 대상 전환 기준일이 건축물준공일에서 구역지정고시일 등 권리산정기준일로 변경되었다]. 그 경과규정으로 앞서 살핀 바와 같이 그 기준일을 2003. 12. 30.로 하는 부칙 제26조 제2항을 두게 된 것이다.

위에서 본 이 사건 조례 부칙 제26조 제2항, 제27조 및 제28조 제1항의 취지는, 다가구주택에 관하여 각 가구별로 수인이 지분등기를 하거나 구분소유등기를 한 경우 또는 애초 다가구주택이었던 건물이 후에 다세대주택으로 전환되어 공동주택이 된 경우에 예외적으로 가구별 개별분양을 인정함으로써, 그와 같은 경우 독립된 구조를 가진 가구별로 구분거래되는 실정을 반영하면서도, 재개발사업에 의하여 공급되는 공동주택을 다수 취득할 목적으로 행하여지는 이른바 '지분 쪼개기'와 같은 폐해를 방지하기 위하여 일정한 시점 이전까지 지분등기나 구분소유등기를 마치도록 하거나, 다세대주택으로의 전환이 행하여졌을 것을 요구하는 데 있다고 할 것이다.

이와 같은 이 사건 조례 규정의 입법취지, 연혁 및 위 각 규정의 체계적 구조 등에 비추어 보면, 이 사건 조례 제36조 제2항 제3호, 부칙 제28조 제1항은 다가구주택에 관하여 지분등기 또는 구분소유등기만이 마쳐진 경우에 관한 규정임에 대하여, 제36조 제2항 제1호, 부칙 제26조 제2항 및 제27조는 다가구주택이 다세대주택으로 전환된 경우에 관한 규정으로서, 이 때의 '전환'이란 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제2조 제5호의 '건축물대장의 전환', 즉 '일반건축물대장이 집합건축물대장으로 되는 것'을 의미한다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009두10628 판결 참조).

나) 결국 구 도시정비법 및 이 사건 조례의 규정에 의하면, 건축물대장상 다세대주택으로 전환되지 않은 다가구주택의 경우, 원칙적으로 2명 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택 공급대상이고(다가구주택은 건축법상 단독주택으로 규정되어 있어 1주택에 해당한다), 예외적으로 1997. 1. 15. 이전에 위 다가구주택에 관하여 각 가구별로 수인이 지분등기를 하거나 구분소유등기를 한 경우에 한하여 가구별 개별분양이 인정된다.

한편, 위 규정들을 적용함에 있어 '다가구주택'에 해당하는지, '다세대주택'에 해당하는지 여부는, 다음과 같은 이유로 건축물대장 등 공부상 기재를 기준으로 판단하는 것이 타당하다.

(1) 위 규정들은 앞서 본 바와 같이 다가구주택 중 '일정한 시점 전까지' 지분등기 또는 구분소유등기가 마쳐지거나 건축물대장상 다세대주택으로 전환이 이루어진 경우, 즉 일정한 시점까지 공부상 구분의 취지가 기재가 된 경우와 그렇지 않은 경우의 법률효과를 명확하게 구분하고 있다. 이는 다가구주택에 관한 분양기준을 형식적이고 획일적인 공부상 기재에 따라 규율함으로써 법적 안정성을 도모하려는 취지이다.

(2) 공부상 건물의 용도란 기재는 그 건물 소유자의 필요에 의한 신청을 전제로 그 건물의 이용현황에 관계되는 법령상 규율 등이 종합적으로 반영되어 이루어지는 것이어서 현실적 이용상황에 대한 가장 객관적인 징표가 될 수 있다. 건축법상 건축주는 용도를 정하여 건축허가신청 또는 건축신고를 하게 되고, 그 허가·신고 내용에 따른 건축공사를 완료하여 사용승인을 받으면 그 사용승인된 내용에 따라 건축물대장이 생성된다. 또한 건축주의 신청 등에 따라 건물의 용도가 변경되는 경우 그에 따라 공부상 용도 기재도 변경되고, 건물 소유자의 신청에 의하여 일반건축물대장에서 집합건축물대장으로의 전환도 가능하다.

(3) 용도별 건축물의 종류를 정한 건축법 제2항 제1호 및 제2호, 건축법 시행령 제3조의5 및 [별표1]은 다가구주택(단독주택), 다세대주택(공동주택)을 구별하여 정의하고 있으나, 이는 그 구조상∙이용상 독립성 등에 따라 용도를 구별한 것이 아니므로, 구조상 · 이용상 독립성이 인정된다는 이유만으로 곧바로 도시정비법령상의 가구별 개별분양특례가 적용될 수 있는 '실질적인 다세대건축물'에 해당한다고 보기도 어렵다.

즉, '다가구주택은 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하일 것', '1개의 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것', '19세대 이하가 거주할 수 있을 것' 등의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말하는데, 위 요건 중 '19세대 이하가 거주할 수 있을 것'은 여러 세대의 거주를 전제하면서 그 세대 수를 제한하고 있어, 건물이 구조상·이용상 독립성 있는 여러 개의 부분으로 구분되는 경우를 배제하고 있지 않다(실제 다가구주택도 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 구분소유권의 목적이 될 수 있고, 앞서 본 이 사건 조례 부칙 제28조 제1항도 이를 전제하고 있다). 반면, 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개동의 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택으로서, 다가구주택의 요건을 갖춘 경우에는 다세대주택의 요건도 갖추게 된다. 다가구주택은 다가구주택의 요건을 갖춘 주택 중 공공주택에 해당하지 아니하는 주택이므로, 결국 다가구주택의 요건을 갖춘 주택이 단독주택(다가구주택)에 해당하는지, 공동주택(다세대주택)에 해당하는지는 앞서 본 바와 같이 건축주의 의사 및 관계되는 법령상 규율 등이 종합적으로 반영되는 건축물대장상 용도란 기재에 따라 판단하는 것이 합리적이다(이 사건과 같이 예외적 특례에 해당하는지를 판단할 때에는 더욱 그러하다).

다) 또한, 구 도시정비법 및 이 사건 조례에서 '1주택 1공급 분양 원칙' 및 '일정 시점 이전의 지분등기를 요건으로 한 예외적 개별분양'을 내용으로 하는 규정들의 입법 취지는, 앞서 본 바와 같이 재개발사업에 의하여 공급되는 주택을 다수 취득할 목적으로 이루어지는 이른바 '지분 쪼개기'와 같은 행위의 폐해를 방지하기 위한 것으로서, 다가구주택의 거래실정 및 재개발사업에 따른 주택분양 법률관계의 현실 등에 비추어 보면, 그 합리성이 인정되므로 헌법상 평등의 원칙을 침해한다고 보기 어렵다(대법원 2009. 4. 23. 선고 2008두22853 판결, 헌법재판소 2012. 3. 29. 2010헌바217 결정 참조).

2) 원고들이 공동분양 대상인지 여부

위 인정 사실 및 갑 제9호증의 기재에 의하면, 이 사건 건물은 다가구주택으로서, 다세대주택으로 건축물대장의 전환은 되지 않았고, 2011. 3. 28. 가구별 구분등기가 마쳐졌을 뿐인 사실을 알 수 있다. 설령 원고 주장과 같이 이 사건 건물이 처음부터 구조상∙이용상 독립성을 갖추었다고 보더라도, 앞서 본 바와 같이 다가구주택인지, 다세대주택인지 여부는 공부상 기재를 기준으로 파악하여야 하므로, 이 사건 건물은 다가구주택에 해당한다. 그렇다면 원고들은 이 사건 조례 제36조 제2항 제3호의 '1주택을 여러 명이 소유하고 있는 경우'에 해당한다고 할 것인데, 이 경우에 관한 경과규정인 위 부칙 제28조 제1항의 요건(1997. 1. 15. 전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기 경료)을 갖추지 못하였으므로, 공동분양의 대상이 될 수밖에 없다. 따라서 이 사건 조례 해석상 원고들에게 개별분양권이 인정되어야 한다는 주장은 이유 없다.

또한 위와 같은 이 사건 조례 규정은 앞서 본 바와 같이 그 입법 취지 등에 비추어 합리성이 인정되므로 헌법상 평등원칙을 침해한다고 보기 어려우므로, 이 사건 조례가 위헌이라는 원고의 주장 역시 이유 없다.

3. 결론

원고들의 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

재판장 판사 강우찬

판사 위수현

판사 김 송

1) 다만, 2008. 8. 14. 정비구역이 고시된 이 사건 사업의 경우, 부칙<제6899호, 2018. 7, 19.> 제29조에 따라 구 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례(2010. 7. 15, 조례 제5007호로 개정되기 전의 것) 제27조 제2항 제1호의 '건축물준공일'이 전환 기준일이 된다.