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원고, 항소인
서태호외 9인(소송대리인 일신법무법인 담당변호사 이재원외 1인)
피고, 피항소인
한국토지공사(소송대리인 변호사 장순호)
변론종결
2003.4.16.
주문
1. 원심판결의 제3 예비적 청구에 관한 부분 중 다음에서 지급을 명하는 부분에 해당하는 원고들 패소부분을 취소한다.
피고는 원고들에게 각 16,250,149원 및 이에 대하여 1995.11.30.부터 2003.7.9.까지는 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 원고의 주위적 청구 및 제2 예비적 청구에 관한 항소와 제3 예비적 청구에 관한 나머지 항소를 기각한다.
3. 원고가 당심에서 추가한 제1 예비적 청구를 기각한다.
4. 제1, 2심 소송비용 중 50%는 원고들의, 나머지 50%는 피고의 각 부담으로 한다.
5. 제1항의 금원지급부분은 가집행할 수 있다.
청구취지 및 항소취지
1. 청구취지
주위적 청구취지 : 피고는 원고들에게 수원시 팔달구 영통동 998-7 대 2,059.4㎡(이하 이 사건 토지라 한다)에 관하여 1999.6.20. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
제1 예비적 청구취지 : 피고는 원고들에게 이 사건 토지에 관하여 1995.11.30. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
제2 예비적 청구취지 : 피고는 원고들에게 이 사건 토지에 관하여 2000.2.11. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
제3 예비적 청구취지 : 피고는 원고들에게 각 32,500,299원 및 이에 대하여 1995.11.30.부터 원심판결선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 연 25%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.(원고들은 당심에 이르러 제1 예비적 청구를 추가하고, 원심의 제1, 제2 예비적 청구를 제2, 제3 예비적 청구로 변경하였다)
2. 항소취지
원심판결을 취소하고, 청구취지 기재와 같은 판결을 구하다.
이유
1. 인정되는 사실관계
다음의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑제2호증의 1, 2, 갑제3호증, 갑제4호증의 1 내지 6, 갑제5호증, 갑제7호증의 1 내지 4, 갑제8호증의 1, 갑제9호증, 갑제11호증의 1(갑제16호증과 같다), 3, 갑제13호증의 2, 갑제17호증의 1, 2, 갑제20호증의 1, 을제1, 2호증의 각 1, 2, 을제18호증의 각 기재와 원심증인 임정혁, 당심증인 배건열, 문광필의 각 증언에 변론의 전취지를 종합하여 인정할 수 있고, 이에 반하는 갑제11호증의 2, 갑제18호증의 1, 2의 각 기재와 원심증인 정덕희의 일부증언은 믿기 어렵고, 달리 반증 없다.
가. 원고들은 1995.11.30. 피고로부터 피고가 용지조성사업 중이던 수원 영통신시가지 ‘중심상업용지’ 중 807-3블럭 2,057㎡(그 후 면적이 2,059.4㎡로 증가되고 지번이 998-7로 정리되어 이 사건 토지로 되었다)를 3,250,029,900원에 매수하기로 하는 계약(이하 이 사건 매매계약이라 한다)을 체결하면서 다음과 같이 약정하였다.
(1) 계약보증금(매매계약서 제3조, 이하 조문만 표시한다)
원고들은 이 사건 매매계약 체결과 동시에 피고에게 계약보증금으로 매매대금의 10%에 해당하는 325,002,990원을 지급하고 이는 매매대금의 일부로 한다.
(2) 대금지급방법(제4조)
원고들은 피고에게 매매대금에서 계약보증금을 공제한 나머지 잔금 2,925,026,910원을 5회 분할하여 6개월마다 1996.5.30.에 585,026,910원을, 1996.11.30., 1997.5.30., 1997.11.30. 및 1998.5.30.에 각 585,000,000원씩 납부하고, 부지조성공사 준공일로부터 미납 잔대금에 대한 연 10%의 이자를 매 할부원금 납부약정일마다 지급하며, 원고들이 할부원금과 할부이자를 합한 할부금을 약정기일에 납부하지 아니할 때에는 그에 대한 연 18%의 지연손해금을 지급한다.
(3) 소유권이전 등(제9조)
피고는 원고들로부터 매매대금을 전액 수납한 경우에는 원고들에게 이 사건 토지의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 용지조성사업 준공 전에 목적용지를 공급한 경우에는 당해 용지조성사업 준공과 지적 및 등기공부정리를 완료한 후에 소유권을 이전하기로 한다.
(4) 기한의 이익의 상실(제14조)
원고들이 분할대금의 지급을 3월 이상 지연하였을 때에는 위 분할납부 기간에 불구하고 미지급 잔대금 전액을 즉시 납부하게 할 수 있다.
(5) 계약의 해제(제15조)
① 피고는 원고들이 허위의 진술, 부실한 증빙서류의 제시, 담합, 기타 부정한 방법에 의하여 목적용지를 매입하였을 때, 원고들이 기한의 이익을 상실하여 피고로부터 전액 즉시 변제의 요구를 받고도 그 이행을 하지 않을 때, 기타 원고들의 귀책사유로 이 사건 매매계약의 순조로운 이행이 심히 곤란하거나 계약을 존속시킬 수 없는 것으로 인정되는 때 등에는 이 사건 매매계약을 해제할 수 있다.
② 피고가 위와 같은 사유로 이 사건 매매계약을 해제하였을 때에는 피고는 원고들로부터 수납한 매매대금 중 계약보증금을 공제한 금액을 원고들에게 반환하고, 원고들이 피고에게 지급한 계약보증금은 위약금으로서 당연히 피고에게 귀속한다.
③ 피고의 귀책사유로 인하여 이 사건 매매계약이 해제되었을 때에는 피고는 원고들로부터 수납한 계약보증금 등 매매대금 전액을 원고들에게 반환하고, 당해 매매대금의 실제 납부일로부터 반환시까지의 법정이자 해당액을 이에 가산하여 반환한다.
나. 원고들은 피고에게 계약 당일 계약보증금 325,002,990원을 지급하였고, 그 후 1회 할부금의 지급기일인 1996.5.30.을 넘긴 후 1996.9.5.부터 1997.8.18.까지 사이에 합계 7억 1,000만원을 납부함으로써 도합 1,035,002,990원을 납부한 채, I.M.F. 관리체제의 도래로 부동산가격이 하락하고 금융비용이 증가하자 더 이상 매매대금을 납부하지 않았다.
피고는 원고들이 지급한 위 7억 1,000만원을, 그 중 585,026,910원은 1회 할부금에, 나머지 124,973,090원은 지연손해금의 변제에 충당하였다.
다. 피고는 원고들에게 1997.5.15. 연체대금을 같은 해 6.15.까지 납부할 것을 최고하고, 만일 위 기한까지 납부하지 않으면 매매계약을 해제하고 계약보증금을 피고에게 귀속시킬 것임을 통보하였고, 1997.5.19.에는 부지조성공사 준공일이 1997.5.31.이므로 위 준공일부터는 약정기일이 도래하지 않은 미납잔대금에 대하여 연 10%의 할부이자를 붙인다고 통고하였으며, 1997.7.24.에는 같은 해 8.18.까지 연체대금을 납부할 것을 최고하고 불응시에는 매매계약을 해제하고 계약보증금을 귀속조치시킨다고 통보하였다.
1998.2.6.에는 피고가 원고들에게 지적 측량이 완료됨에 따라 면적 증가로 인한 추가대금을 1998.3.5.까지 납부할 것을 통고하였고, 이에 따라 원고들은 1998.3.5. 이 사건 토지의 면적 증가분에 대한 정산금 3,791,960원을 피고에게 지급하였다.
이어서 피고는 IMF 관리체제의 지속으로 대금연체가 심각한 상황에 이르게 되자 수원영통지구 등의 토지매수자들(원고들도 포함된다)에게 1998.4.7. ① 연체 중인 고객이 토지대금 납부시 기발생 연체이자를 최저 50%에서 최고 90%까지 감경하고(1998.7.13.까지 한시적으로 시행), ② 토지대금 납부시 변제충당순서를 토지원금→할부이자→연체이자 순으로 변경하고, ③ 선납대금의 할인이자율을 연 10%에서 연 18%로 상향 조정한다는 안내문을 발송하였다.
라. 그 후 원고들은 1998.6.경부터 1999.6.경까지 사이에 여러 차례에 걸쳐 피고의 경기지사 담당과장인 정원태, 대리 임정혁에게 계약보증금을 몰취당하더라도 좋으니 이 사건 매매계약을 해제하여 기 납부한 제1회 할부금 등을 반환하여 달라고 요청하였으나, 정원태 등은 위 대금납부 최고시의 태도를 바꾸어 피고에게 계약해제를 요청하는 건수가 많고 자금난 등으로 계약해제는 불가능하다고 거절하여 오다가, 1999.6.20. 원고들에게 피고의 내부 방침상 계약해제는 어렵고, 그 대안으로서 기납부한 연체이자 약 125,000,000원과 이미 발생한 연체이자가 부담이 될 터이니 매수인들의 손해를 줄이는 방법으로 기존 계약을 해약하여 계약보증금은 몰취하되, 당시의 부동산 경기를 감안하면 피고가 타에 매각하더라도 종전보다 유리한 조건으로 매각하기 어려우므로 이 사건 매매계약과 동일한 매매대금 및 조건으로 수의계약으로 재계약을 체결하는 것이 가능하다고 이야기하였다(당시 원고들의 계약규정에 의한 연체이자가 계약보증금의 수액을 훨씬 초과하고 있었으므로 원고들로서는 계약보증금을 몰취당하고 다시 재계약하는 것이 종전 계약을 이행하는 것보다 유리하였고, 피고로서도 부동산 경기의 저하로 입찰하더라도 응찰자가 없을 것으로 예상되어 계약보증금만 몰취하고 원고들과 다시 수의계약을 하는 것이 유리하다고 판단하고 있었다).
마. 피고는 이 사건과는 별도로 1996.11.19. 원병민 외 5인에게 수원시 팔달구 영통동 995-5 대 3,570.5㎡를 5,291,000,000원에 매도하였다가 대금연체가 되자 종전 계약을 해약하여 계약보증금을 몰취한 후 1999.3.10. 종전 계약의 금액 및 같은 조건(잔금을 6개월마다 6회에 나누어서 지급하는 것 등)으로 수의계약으로 재계약을 체결하였다.
그 외 피고는 1993.10.29. 안양시 평촌동 922-8 대 566㎡를 배건열 등 27인(현대상가조합)에게 1,132,000,000원에 매각하였다가 매수인들의 신청에 의하여 1998.6.30. 계약보증금을 몰취하고 계약해제를 해 주었다.
바. 그런데 원고들과 피고가 재계약 체결에 관하여 별다른 의사를 표시하지 않고 있던 중, 부동산경기가 회복되는 기미를 보이고 피고의 지사장 등 직원이 교체된 상황에서, 피고는 2000.2.3. 원고들에게 연체 중인 원금 2,343,791,960원과 할부이자 87,669,850원 및 연체이자 1,042,234,150원 도합 3,473,695,960원을 같은 달 29.까지 납부할 것을 촉구하고 만약 그때까지 납부하지 않으면 이 사건 매매계약을 해제하고 계약 보증금을 몰취하겠다고 통지하였다. 이에 원고 서태호 등은 2000.2.11. 당시 피고의 경기지사 담당과장인 김영상을 방문하여 34억원의 돈을 당장 준비하는 것은 불가능하고 종전에 약속한 대로 계약 해제후 종전과 같은 조건으로 수의 재계약을 체결하여 줄 것을 요구하였는데, 이에 대하여 김영상은 종전에는 부동산경기의 급락으로 객관적으로 보아도 입찰을 하더라도 응찰자가 있을 것 같지 않은 상황이었으므로 계약 해제후 수의계약을 체결하는 것이 가능하였으나, 지금은 부동산경기의 회복으로 계약해제후 입찰의 방법으로 재매각할 경우 상당수의 응찰자가 있을 것으로 판단되는 상황에서 수의 재계약을 체결하는 경우 특혜가 되어 취할 수 없는 방안일 뿐만 아니라 담당자가 문책을 받게 되므로 불가능하고, 다만 잔대금의 납부를 위 고지기간보다 2개월 정도 연장하는 것은 수용하겠다는 취지로 답변하였다.
사. 그 후 피고는 2차로 2000.3.6. 다시 기한을 같은 달 18.로 정하여 그때까지 미납잔대금 등을 납부하지 않으면 이 사건 매매계약을 해제하고 계약보증금을 몰취하겠다고 통지하였고, 이에 원고들은 3.7. 피고에게 지금에 와서 계약을 해제하겠다는 것은 부당하니 재계약을 촉구한다는 내용의 서신을 보냈다.
피고는 2000.4.10. 원고들이 2회에 걸친 통지를 받고서도 미납잔대금 등을 납부하지 아니하였다는 이유로, 이 사건 매매계약을 해제하고 계약보증금 325,002,990원을 제외한 나머지 금원을 수령해 갈 것을 통고하였고, 같은 달 27. 원고들로부터 받은 금원 합계 1,038,794,950원(원금 910,029,900+연체이자 124,973,090+면적증가분 정산금 3,791,960)에서 계약보증금 352,002,900원을 공제한 713,791,960원 및 이에 대한 납부시부터 공탁일까지 상사법정이율 연 6%의 비율에 의하여 계산한 127,030,169원에서 원천징수세액(소득세 20%+주민세 2%) 27,946,480원을 공제하여 도합 812,875,529원을 원고들 앞으로 변제공탁하였고, 원고들은 2000.5.4. 이의를 유보하고 위 금원을 수령하였다.
아. 우리나라와 IMF간의 협약에 따른 이른바 IMF 관리체제는 1997.12.3.부터 시작하여 3년의 기간이 경과한 2000.12.3. 종료되었다.
2. 원고들의 청구에 대한 판단
가. 주위적 청구
원고들은, 원고들이 1998.6.경부터 여러차례에 걸쳐 피고의 담당과장 정원태, 대리 임정혁에게 이 사건 매매계약의 해제를 요청하였으나, 정원태 등은 피고에게 중도금을 반환할 자금이 없다는 이유로 이를 거절하다가, 1999.6.20. 피고를 대리하여 원고들에게 원·피고 쌍방의 손해를 줄이는 방안으로, 이 사건 매매계약을 해제하여 피고가 계약보증금을 몰취하고, 이 사건 매매계약과 매매대금, 조건 등이 동일한 새로운 매매계약을 체결하여 기 납부한 위 1회 할부금 등을 새로운 계약의 1회 할부금과 2회 할부금의 일부에 충당하되, 그 계약서는 원고들이 매매대금을 지급할 방안을 마련한 후에 작성할 것을 제안하였고, 원고들이 이를 승낙함으로써, 1999.6.20.자로 이 사건 토지에 관하여 새로운 매매계약이 체결되었으므로, 피고는 원고들에게 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 주장한다.
그러므로 살피건대, 정원태 등이 1999.6.20. 원고들에게 피고의 내부방침상 계약해제는 어렵고, 계약보증금은 몰취하되 이 사건 매매계약과 동일한 매매대금, 조건으로 수의 재계약을 체결하는 것이 가능하다고 이야기하였던 점은 앞서 본 바와 같으나, 위 인정사실만으로는 원고들 주장과 같은 새로운 매매계약 또는 매매예약이 체결되었다는 점을 인정하기에 부족하고, 나아가 정원태 등이 1999.6.20. 피고를 대리하여 원고들 주장과 같은 새로운 매매계약을 체결하되, 그 계약서는 원고들이 매매대금을 지급할 방안을 마련한 후에 작성할 것을 제안하였고, 원고들이 이를 승낙하였는지에 관하여는, 앞서 배척한 증거 이외에는 달리 이를 인정할 증거가 없고, 가사 그것이 인정된다고 하더라도 매매계약 또는 예약의 단계까지는 이르지 아니하고 협의의 단계에 이른 정도로 보아야 할 것이므로, 원고들의 위 주장은 이유 없다.
나. 제1 예비적 청구
원고들은 피고의 이 사건 매매계약 해제는 다음과 같은 이유로 부적법하므로 결국 피고는 원고들에게 1995.11.30.자 이 사건 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 주장하나, 이하에서 차례로 살펴 보는 바와 같이 모두 이유없다.
(1) 이행제공의 결여
원고들은, 이 사건 매매계약상의 원고들의 중도금 및 잔금의 최종 이행기는 1998.5.30.이고, 피고가 원고들로부터 매매대금을 전액지급받으면 이 사건 토지의 소유권이전등기를 해 주기로 약정하였는데, 원고들이 중도금의 지급을 지체하기 시작하여 결국 최종잔금기일이 경과된 다음에는 원고들의 미지급 중도금 및 잔금지급(할부이자 및 지연이자 포함)의무와 피고의 소유권이전등기의무는 동시이행관계에 있다고 할 것이고, 동시이행의 관계에 있는 쌍무계약의 해제를 위하여는 해제를 하고자 하는 자가 먼저 자기 채무의 이행제공을 하여 상대방을 이행지체에 빠뜨려야 할 것인바, 피고는 자기 채무의 이행제공 없이 원고들에게 채무의 이행을 최고하고 이 사건 매매계약을 해제하였으므로 위 해제는 부적법하다고 주장한다.
그러므로 살피건대, 이 사건 매매계약을 체결함에 있어 피고는 원고들로부터 매매대금을 전액 수납한 경우에는 원고들에게 이 사건 토지의 소유권을 이전하여야 한다고 약정한 사실은 앞서 본 바와 같고, 이에 피고의 용지규정(을제8호증) 제45조는 “공급용지의 소유권이전 및 사용승낙은 매매대금을 전액 수납한 후에 행함을 원칙으로 한다”고 규정하고 있는 점을 보태어 보면, 원고들의 매매대금 지급의무는 피고의 소유권이전등기의무와 동시이행의 관계에 있는 것이 아니라 선이행의 관계에 있다고 할 것이고, 매매잔금의 최종지급기일이 경과하였다고 하여 선이행관계가 동시이행으로 바뀌는 것도 아니므로, 원고들의 매매대금 지급의무와 피고의 소유권이전등기의무가 서로 동시이행의 관계에 있음을 전제로 한 원고들의 위 주장은 더 살필 필요 없이 이유 없다.
(2) 해제권의 소멸 또는 포기
원고들은, 원고들이 1998.6.경부터 여러 차레에 걸쳐 피고의 담당과장 정원태, 대리 임정혁에게 계약보증금을 몰취당하더라도 좋으니 이 사건 매매계약을 해제하여 기납부한 제1회 할부금 등을 반환하여 달라고 요청하였는데, 이러한 원고들의 해제요청에는 민법 제552조 제1항 에 의한 해제권의 행사여부에 관한 최고의 의사표시가 포함되어 있다고 할 것이고, 이에 대하여 피고는 당시 내부의 경영지침상 연체이자액이 계약보증금보다 많으면 해약요청을 받아 주도록 되어 있었음에도 불구하고 상당한 기간이 지나도록 해제권을 행사하지 아니하였으므로 같은 법조 제2항 에 의하여 해제권이 소멸하였다고 할 것이고, 나아가 피고는 원고들의 계약해제 요청에 대하여 해제권을 행사하지 않았을 뿐만 아니라 재계약의 체결이라는 대안을 제시하는 등으로 해제권을 포기하였다고 할 것이므로, 피고의 계약해제는 해제권의 소멸 또는 포기 후에 이루어진 것으로서 효력이 없다고 주장한다.
살피건대 민법 제552조 는 해제권의 행사의 기간을 정하지 아니한 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 해제권 행사여부의 확답을 해제권자에게 최고할 수 있고( 제1항 ), 이 경우 위 기간 내에 해제의 통지를 받지 못한 때에는 해제권은 소멸한다( 제2항 )라고 규정하고 있고, 앞서 인정한 사실에 의하면 원고들이 1998.6.경부터 여러 차례에 걸쳐 피고의 담당직원인 정원태, 대리 임정혁에게 계약보증금을 몰취당하더라도 좋으니 이 사건 매매계약을 해제하여 기 납부한 제1회 할부금 등을 반환하여 달라고 요청한 점, 피고의 직원 정원태 등은 부동산 경기불황으로 인한 계약해제 요청건수가 많아 중도금을 반환할 자금이 없다는 이유로 이를 거절하다가, 1999.6.20. 원고들에게 피고의 내부방침상 계약해제는 어렵고, 계약보증금은 몰취하되 이 사건 매매계약과 동일한 매매대금, 조건으로 수의 재계약을 체결하는 것이 가능하다고 이야기한 점 등에 비추어 보면, 원고들의 계약해제요청에는 해제권의 행사여부에 관한 최고의 의사표시가 포함되어 있다고 보아야 하고, 이에 대하여 피고의 직원 정원태 등이 단순한 계약해제는 거부하고 계약해제후 재계약체결을 제안함으로써 해제권을 행사하지 않을 뜻을 표시하였다고 볼 것이다.
그러나 전후의 사정에 비추어 볼 때 위 정원태 등의 의사표시가 피고가 이 사건 매매계약상의 해제권을 절대적으로 포기한다는 취지는 아니라고 볼 것이고, 새로운 상황이 발생하여 새로이 해제권이 발생하는 경우에는 해제권을 행사할 수 있다고 보아야 할 것이므로, 피고가 1999.6.20. 이전에 발생한 원고들의 미납잔대금 연체와 관련하여 갖게 된 해제권을 상실 또는 포기하였다고 하더라도, 원고들이 그 후에도 미납잔대금을 납부하거나 재계약 체결에 대한 명확한 의사표시도 하지 아니한 상태에서, 피고는 부동산 경기의 호전으로 원고들과의 계약을 미확정인 상태에 두는 것은 부적절하다고 판단하여 2000.2.3. 및 같은 해 3.6.의 2회에 걸쳐 미납잔대금의 지급을 최고하였고 원고들이 위 최고에도 불구하고 미납잔대금을 납부하지 아니하자 같은 해 4.10. 이를 이유로 이 사건 매매계약을 해제하였음은 앞서 본 바와 같으므로, 이는 새로운 사유에 의한 해제권의 행사라고 볼 것이어서, 피고의 계약해제가 해제권의 소멸 또는 포기 후의 해제로서 부적법하다는 원고들의 위 주장은 받아들일 것이 못된다.
(3) 해제권의 남용
원고들은, 정태원 등이 1999.6.20. 피고를 대리하여 원고들에게 이 사건 매매계약을 해제하여 새로운 매매계약을 체결할 것을 제안함으로써 피고가 원고들에게 이 사건 매매계약을 해제하지 않을 것이라는 신뢰를 부여하였고, 이에 대하여 원고들은 2000.1.경 새로운 매매계약 상의 대금지급방법을 확정하자는 뜻을 전함으로써 그 수용의사를 분명히 하였는데, 피고는 담당자가 바뀌었다는 등의 이유로 원고들의 제의를 거절하고 미지급 중도금 및 잔금의 지급을 최고하고 이 사건 매매계약을 해제한다고 통보하였는바, 이는 이 사건 매매계약 내지 새로운 매매계약이 유효한 것으로 믿고 있는 원고들에게 불의의 타격을 가하는 것으로서 신의칙에 반하는 권리남용에 해당한다고 주장한다.
그러므로 살피건대, 앞서 인정한 사실에 의하면 원고들과 피고는 1995.11.30. 이 사건 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 후 1회 중도금과 그 연체이자를 납부하는 단계에서는 피고가 2회에 걸쳐 연체대금의 지급최고와 지급지체시 해제하겠다는 통고를 하여 위 금원을 납부하였고(원금만으로 보면 3,250,029,000원 중 910,029,900원이 납부된 것이다), 그 후 2회 이후의 할부금을 연체하는 상태에서 IMF 관리체제를 맞게 되자 종전의 태도를 바꾸어 보증금을 몰취하고 계약해제를 하여 달라는 원고들의 요구를 피고가 거절하고, 오히려 보증금 몰취 후 새로운 재계약체결을 전제로 하는 계약해제의 제안을 하였다가, 그 후 경제사정이 호정되어 부동산 경기가 좋아지자 연체된 중도금, 잔금 및 연체이자를 지급할 것을 최고한 다음에 이 사건 매매계약을 해제하는 등 피고의 태도가 경제사정에 따라 달라진 점, 1999.6.20. 정원태 등이 원고들에게 이 사건 매매계약을 해제하여 새로운 매매계약을 체결하는 대안을 제시한 이후로 쌍방간에 별다른 의사표시가 없다가 2000.2.3.에 이르러 연체된 할부원금 및 지연손해금 등 약 34억원을 한꺼번에 납부하라는 최고를 한 점, 위 지급을 최고한 금액은 원금이 약 23억원이고 이에 대한 원래의 약정납부기일 이후 연 18%의 연체이자 약 10억 등을 가산한 금액으로서, IMF 관리기간 중에는 피고가 연체이자를 대폭 감면해 주겠다는 안내도 한적이 있고, 또한 쌍방간에 계약에 관한 협의를 하느라고 시일이 흐른 것도 있어 원고들이 연체이자를 그대로 납부하리라고 기대하기 어려운 면이 있는데다가, 그 동안의 경과로 보아 원고들의 자력으로 단시일에 마련하기는 어려운 금원인 점등에 비추어 보면 피고의 최고 및 이에 이은 계약해제는 무리한 측면이 있다.
그러나 한편으로는 원고들이 그동안 납부한 금원은 전체 금액 중 소액으로서 납부하지 아니한 금액이 훨씬 많은 점(매매대금의 대부분을 납부하고 일부만 미납한 상태에서 계약의 지속을 주장하는 것과는 입장이 다르다), 1999.6.20.에 있은 피고측의 제안은 당시의 어려운 경제상황에 따른 것으로서 경제상황이 바뀌면 제안의 내용이 바뀔 수 있는 성질의 것인데도, 원고들은 IMF 종료시까지만 재계약체결을 하면 된다고 자신에게 유리한 방향으로 안이하게 생각하고 재계약체결을 서두르지 아니한 점, 피고의 2000.2.3.자 및 2000.3.6.자 최고시에는 계약체결일인 1995.11.30.로부터 4년 이상이 경과하여 상당한 세월이 흘렀음에도 원고들이 종전 계약과 같은 금액 및 조건에 의한 재계약체결을 고집하고 있었고 연체금원 또한 너무 다액이어서 객관적으로 보아 피고가 원고들에 대하여 협의를 시도하더라도 성사되기 어려웠으리라고 보이는 점, 피고가 이 사건 외의 매매계약에서 종전계약의 해제후 같은 조건으로 재계약을 하거나 보증금을 몰취하고 계약해제를 해 준 것은 부동산경기가 한창 좋지 않던 때의 일인 점, 피고는 조직의 특성상 계약내용의 수정에 대하여 제한된 범위 내의 재량권만을 가지고 있는 점 등에 비추어 보면 피고의 조치도 수긍이 가는 면도 있다.
이상의 사정을 종합적으로 검토하여 보면 피고의 해제 조치에 무리한 면이 있다고 하더라도 이는 원고들이 피고측의 대안제시에도 불구하고 상당 기간이 흐르는 동안 재계약체결을 방치하고 있는 사이에 경제사정이 급격하게 변동한 데에 큰 원인이 있다고 보아야 할 것이므로, 피고의 해제권 행사가 신의성실의 원칙에 반하여 권리남용에까지 이른다고 보기는 어렵다고 할 것이다.
다. 제2 예비적 청구
원고들은, 주위적 청구원인에서 주장한 것처럼 정원태 등이 1999.6.20. 피고를 대리하여 새로운 매매계약을 체결하되 그 계약서는 원고들이 매매대금을 지급할 방안을 마련한 후에 작성할 것을 제안하고, 원고들이 이를 승낙하였는데, 가사 1999.6.20.자로 이 사건 토지에 관한 새로운 계약이 확정적으로 체결된 것으로 볼 수 없다고 하더라도, 위 합의는 새로운 매매계약의 예약에 해당하거나 정원태 등의 위 제안은 새로운 계약의 청약에 해당된다고 할 것인바, 원고들이 2000.2.11. 피고에게 그 예약완결의 의사표시 내지 승낙의 의사표시를 하였으므로, 피고는 원고들에게 2000.2.11.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 주장한다.
그러나 정원태 등이 1999.6.20. 피고를 대리하여 새로운 매매계약을 체결하되, 그 계약서는 원고들이 매매대금을 지급할 방안을 마련한 후에 작성할 것을 제안하였고, 원고들이 이를 승낙하였다는 점에 대하여 이를 인정할 수도 없거니와 그것만으로는 매매예약이 체결되었다고 볼 수 없음은 앞서 본 바와 같으므로, 이를 전제로 한 원고들의 위 주장 역시 이유 없다.
라. 제3 예비적 청구
원고들은, 가사 소유권이전등기 청구가 모두 이유 없다고 하더라도, 앞서 본 바와 같은 이 사건 매매계약 상의 계약해제 조항(제15조) 등은 원고들은 자신의 귀책사유 유무와 상관없이 계약이 해제될 경우 계약보증금이 몰취되는 반면, 피고는 자신의 귀책사유로 계약이 해제될 경우에도 계약보증금의 배액을 반환하는 것이 아니라 계약보증금에 대한 법정이자만 가산하여 반환한다고 규정하고 있는바, 이와 같은 계약조항은 약관의규제에관한법률 제6조 제1항 의 ‘신의성실에 반하여 공정을 잃은 약관조항’ 및 제6조 제2항 제1호 의 ‘고객에 대하여 부당하게 불리한 조항’에 해당하여 무효이므로, 이 사건 매매계약이 해제된 이상, 피고는 원고들에게 그 원상회복으로 계약보증금 및 이에 대한 수령일 이후의 법정이자를 반환할 의무가 있다고 주장한다.
생각컨대, 이 사건 매매계약의 각 계약조항은 그 문언의 형식이나 체제 및 내용에 비추어 일반적으로 피고가 조성한 토지를 다수의 상대방에게 매도하는 업무를 처리하기 위하여 미리 마련한 매매계약의 내용을 이루고 있는 것으로서 이른바 약관에 해당한다 할 것이다.
먼저, 원고들이 이 사건 매매계약 상 원고들은 자신의 귀책사유 유무와 상관없이 계약이 해제될 경우 계약보증금이 몰취된다고 주장하는 부분에 관하여는, 이 사건 매매계약 상 원고들에게 자신의 귀책사유가 없음에도 계약이 해제되는 경우 계약보증금이 몰취될 수도 있다는 규정은 찾아 볼 수 없으므로, 그와 같은 규정이 있음을 전제로 하는 부분 주장은 받아들일 수 없다.
다음으로, 원고들이 이 사건 매매계약 상 원고들은 자신의 귀책사유로 계약이 해제될 경우 계약보증금이 몰취되는 반면, 피고는 자신의 귀책사유로 계약이 해제될 경우에도 계약보증금의 배액을 반환하는 것이 아니라 보증금에 대한 법정이자만 가산하여 반환한다고 주장하는 부분에 관하여는, 원고들 주장과 내용의 규정이 있음은 앞서 본 바와 같고, 이 규정이 원고들에 대하여만 위약금 약정을 부여하고 피고에 대하여는 위약금 약정을 부여하고 있지 않으므로 그 형식이 일방적 내지는 편면적이기는 하나, 원고들에 대한 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로서의 성질을 가지고 있는 것인 점, 피고와 같은 공법인의 경우 채무불이행은 극히 예외적이고, 계약이 해제되더라도 통상 그 손해를 전보할 만한 충분한 자력을 갖추고 있는 점 등에 비추어 보면, 위 계약조항이 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 조항이라거나 원고들에게 부당하게 불리한 조항에 해당한다고 할 수 없으므로, 원고들의 이 부분 주장 역시 받아들일 수 없다.
나아가 원고들에 대한 위약금 약정이 손해배상액의 예정으로서의 성질을 가지고 있음은 앞서 본 바와 같고, 손해배상의 예정액이 이 사건 변론종결 당시를 기준으로 보아 부당히 과다하다고 판단되는 경우에는 법원은 이를 적정한 금액으로 감액할 수 있는바, 앞서 인정한 제반 사정에다가 특히 피고측의 일관성 없고 미숙한 대응이 있었던 점, 원고들이 약정 분할대금을 제대로 납부할 수 없었던 것은 원·피고 쌍방이 예측하기 어려웠던 IMF 관리체제의 도래에 기인하는 점, 원고들은 금융이자가 상당히 높던 시절 7억 1,000만원에 이르는 제1회 할부금 등을 장기간 반환받지 못한 반면, 피고가 2000.4.7. 변제공탁할 때에는 받은 금액에 6%의 상사법정이자만 붙여 반환한 점(피고가 위 금원을 보유한 기간 동안의 시중 이자와 법정이자와의 차액은 상당 금원에 이른다), 피고는 이 사건 토지의 가격이 상승하여 50억원 이상에 이르게 되어 오히려 이 사건 매매계약의 해제로 말미암아 이익을 보게 되는 점 등을 참작하면, 원고들에 대한 위약금으로 매매대금의 10%에 해당하는 325,002,990원을 약정한 것은 부당하게 과다하다고 인정되므로, 이를 매매대금의 5%에 해당하는 162,501,495원으로 감액함이 상당하다고 할 것이다.
그리고 원고들에 대한 위약금 약정 중 위 감액된 금액을 초과하는 부분은 처음부터 무효라고 할 것이어서( 대법원 1971.7.9. 선고 91다11490 판결 ), 피고는 원고들에게 그 원상회복으로 위 감액된 금액을 초과하는 나머지 162,501,495원을 법정이자를 가산하여 반환하여야 할 것이다.
3. 결론
그렇다면 결국 피고는 원고들에게 각 16,250,149원(162,501,495원/10, 원미만 버림) 및 이에 대하여 그 수령일인 1995.11.30.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 당심 판결선고일인 2003.7.9.까지는 민법 소정의 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 할 것이므로, 원고들의 주위적청구 및 제1, 2 예비적청구는 이유없어 기각하고 제3 예비적 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유없어 기각할 것인바, 원심판결은 제3 예비적 청구에 관하여 이와 결론을 일부 달리 하여 부당하므로 원심판결의 제3 예비적 청구에 관한 부분 중 위에서 지급을 명한 원고들 패소부분을 취소하여 피고에게 위 지급을 명하고, 원고의 주위적 청구 및 제2 예비적 청구에 관한 항소와 제3 예비적 청구에 관한 나머지 항소를 기각하며, 원고가 당심에서 추가한 제1 예비적 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.