서면인터넷방문상담5팀-1293 (2008.06.20)

양도

1세대1주택 비과세 판정시 재건축주택의 보유기간은 당초 주택의 보유기간 및 재건축 공사기간, 재건축한 주택의 보유기간을 통산하는 것임.

「소득세법 시행령」제154조 제1항에 규정된 1세대 1주택의 비과세 판정시「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축주택의 경우 보유기간을 계산함에 있어서는 당초 주택의 보유기간 및 재건축 공사기간, 재건축한 주택의 보유기간을 통산하는 것입니다.

소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

1. 질의내용 요약

[사실관계]

- 2003.6.30. 재건축조합 설립인가

- 2004.5.29. 주택 취득(대구광역시 소재 주택)

- 2004.10.28. 재건축사업시행인가(2005.10.19. 관리처분인가)

- 2008.5.9. 재건축아파트 준공 및 2008.5. 보존등기을 신청한 상태임

[질의내용]

- 상기 재건축주택을 2008.6. 양도할 경우 비과세 여부(상기 주택 외 소유주택 없음)

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

1 ~ 2. 생략

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2008. 2. 22. 단서개정) (이하 생략)

⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 다음 각 호의 기간을 통산한다. (2008. 2. 22. 개정)

1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간 (2008. 2. 22. 신설)

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정)

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)

○ 서면4팀-1256, 2008.05.23

【질의】

(사실관계)

- 2005.2월 수원시 소재 A아파트(20평) 구입

- 2005.12월 A아파트 관리처분계획인가를 받아 현재 재건축공사 중이며, 2008.11월경 완공 예정임.

- 재건축아파트 1채만 소유하고 있으며, 배정받은 주택은 건물면적은 증가(20평→30평)하고, 부수토지 면적은 당초보다 감소함.

- 당초 A아파트로 입주하려고 하였으나, 지금 살고 있는 아파트 값이 많이 내려 당해 아파트(이하 “B아파트”라 함)를 구입하려고 함.

(질의내용)

지금 살고 있는 B아파트를 구입한 후 1년 이내에 재건축으로 완공된 A아파트를 양도하는 경우 일시적 2주택 비과세 판정시 재건축 주택인 A주택의 보유기간 계산 방법

【회신】

1. 「소득세법 시행령」 제154조 제1항에 규정된 1세대 1주택의 비과세 판정시 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축주택의 경우 보유기간을 계산함에 있어서는 당초 주택의 보유기간 및 재건축 공사기간, 재건축한 주택의 보유기간을 통산하는 것임.

2. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005.5.30. 이전) 또는 관리처분계획인가일(2005.5.31. 이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이하 “입주권”이라 함)를 승계ㆍ취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 양도자산에 대한 1세대 1주택 비과세의 적용과 장기보유특별공제의 계산 및 세율을 적용함에 있어 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임.

3. 귀 질의의 경우 재건축사업시행인가일을 확인하여 위 “1” 또는 “2”의 내용을 적용하기 바람.

○ 서면4팀-926, 2005.06.13

【질의】

(사실관계)

1. 주택의 보유현황

① 서울 ○○동 아파트(34평형) : 1991.11월 취득후 현재까지약 13년간 거주 중이며 2005.5.16. 재건축 사업시행의 인가를 받음.

② 서울 ○○동 조합원 입주권 : 1992.2월 구입후 재건축 사업으로 2003년 철거후 신축 중으로 2006.5월 말경 입주예정임(재건축조합의 조합원)

③ 경기 ○○시 ○○동 아파트(55평형) : 1991.9월 분양받아 13년간 보유

④ 서울 △△동 단독주택 : 1988.8월 구입 (2005.5월 초 재개발지구 지정받음)

⑤ 서울 △△동 점포 : 1986년 구입 (2005.5월 초 재개발지구 지정받음)

2. 위와 같이 1세대 3주택에 해당하여 양도소득세의 중과세율 적용대상임.

(질의사항)

1. 이 경우 현재 거주하고 있는 재건축 대상 아파트의 멸실시점은 언제인지

2. ①번 주택이 멸실되고 ②번 주택이 완성되기 전 2주택 상태에서 ③번 또는 ④번 주택을 양도하는 경우

1) 양도차익 산정방법, 2) 양도소득세율, 3) 양도시기

3. 현재 신축 중인 재건축아파트(②번 주택)의 취득시기

4. ③번 및 ④번 주택을 모두 처분하고 ①번 주택이 멸실된 상태(무주택 상태)에서 ②번 주택이 완성되어 입주후 양도하는 경우 1세대 1주택의 요건(보유 및 거주기간 계산)

【회신】

1. 1세대 1주택의 비과세를 판정함에 있어서 보유하던 주택이 주택재건축사업의 시행으로 동 주택이 멸실된 후부터는 이를 주택으로 보지 아니하는 것으로, 이 경우 멸실이란 공부상 등기여부에 불구하고 당해 주택이 실질적으로 철거되어 소멸된 상태를 말하는 것으로 이에 해당하는지의 여부는 사실확인하여 판단할 사항임.

2. 자산의 양도차익을 산정함에 있어 적용할 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하는 것이나, 당해 자산이 「소득세법」제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의하는 것임.

3. 양도소득세의 세율은 「소득세법」 제104조에서 규정하는 바와 같으며 자산의 양도 또는 취득시기는 같은법 시행령 제162조의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한날(대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일)이 되는 것이나 다만, 재건축 아파트의 취득시기는 사용검사필증 교부일(사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임.

4. 「소득세법 시행령」 제154조 제1항에 규정된 1세대 1주택의 비과세 판정시 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축주택의 경우 보유기간을 계산함에 있어서는 당초 주택의 보유기간 및 재건축 공사기간, 재건축한 주택의 보유기간을 통산하는 것임.

○ 서면4팀-1828, 2005.10.06

【회신】

「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005.5.30.이전) 또는 관리처분계획인가일(2005.5.31.이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 “입주권”이라 함)를 승계ㆍ취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 양도자산에 대한 1세대 1주택 비과세의 적용과 장기보유특별공제액의 계산 및 세율을 적용함에 있어 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임.

○ 재산46014-216, 2000.02.28

【회신】

1. 도시재개발법에서 규정하는 재개발사업지구내에 1주택(이하 “종전주택”이라 함)을 소유하던 거주자가 재개발조합의 조합원자격으로 관리처분계획에 따라 청산금을 추가납부하고 재개발사업 시행자로부터 취득한 주택(이하 “재개발주택”이라 함)을 양도하는 경우 1세대 1주택 보유기간은 종전주택의 보유기간 및 공사기간을 포함하여 계산하는 것임.

2. 다만, 상기 1.의 규정은 건물면적 증감에 관계없이 적용되는 것이나 재개발주택의 부수토지 면적이 종전주택의 부수토지 면적을 초과하는 경우 초과하는 부수토지에 대하여는 가사용승인일 또는 사용승인일로부터 1세대 1주택 보유기간을 계산하는 것임.