서울행정법원 2007. 10. 10. 선고 2007구합3909 판결

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전심사건번호

제목

요지

결정내용

전심사건번호

국심2006서2825 (2006.11.24)

제목

타인이 신축해준 건물에 대한 건축비 상당액을 선수임대료로 볼 수 있는지 여부

요지

건물의 소유권을 취득한 바 없으며, 건물에 대하여 어떤 권리도 행사할 수 없는 바 건물 신축비 상당액을 임대료로 미리 받았다고 볼 수는 없음.

결정내용

결정 내용은 붙임과 같습니다.

주문

1. 피고가 원고에 대하여,

가. 2006. 5. 1. 한 2000년 귀속분 종합소득세 11,877,420원의 부과처분,

나. 2006. 6. 1. 한 2001년 귀속분 종합소득세 10,870,080원, 2002년 귀속분 종합소득세 7,752,300원, 2003년 귀속분 종합소득세 7,221,940원 및 2004년 귀속분 종합소득세 6,242,220원의 각 부과처분을 각 취소한다.

2. 소소비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다.

이유

1. 처분의 경위

가. 서울특별시 ○○○청장은 1998. 1. 20. 별지 토지목록 기재 각 토지(이하 '이 사건 각 토지'라 한다) 지상의 별지 건물목록 기재 건물(이하 '이 사건 건물'이라 한다)에 관하여 원고, 조○○, 조○○을 건축주로 하는 건축허가를 하였다.

나. 그런데, 이 사건 건물의 신축공사는 김○○가 모든 공사비용을 부담하여 진행한 결과 1998. 9.경 완공하였고, 1998. 9. 11. ○○○청장으로부터 사용승인을 받았다.

다. 한편, 이 사건 건물에 관한 일반건축물대장에는 원고, 조○○, 조○○이 1998. 9. 11.자로 소유권을 취득한 것으로 기재되어 있을 뿐, 이 사건 건물은 아직 소유권보존등기가 마쳐지지 않은 상태이다.

라. 피고는 2005. 12.경 세무조사를 실시한 결과, ○○○○지방법원의 결정문(○○○○가합○○○○호 사건의 조정에 갈음하는 결정으로 보인다) 및 임대차계약서에 의하여 원고, 조○○, 조○○이 그들 소유의 이 사건 각 토지에 김○○로 하여금 이 사건 건물을 신축하게 하여 원고 등의 명의로 등기한 후 김○○가 이 사건 건물을 임차하여 20년간 사용하기로 한 사실이 확인되는데, 자신의 토지 위에 타인으로 하여금 건물을 신축하여 일정기간 사용하게 하고 그 대가로 위 건물의 소유권을 취득한 것은 선수임대료에 해당한다고 보아 이 사건 건물의 신축비용인 1,284,055,833원 중 원고의 지분인 1/3에 해당하는 금액을 임대기간인 20년으로 안분하여 원고의 2000년 내지 2004년 귀속 임대사업 수입금액을 연간 21,379,000원씩 산정한 다음 원고에 대하여, 2006. 5. 1. 2000년 귀속분 종합소득세 11,877,420원(가산세 포함)을, 같은 해 6. 1. 2001년 귀속분 종합소득세 10,870,080원(가산세 포함), 2002년 귀속분 종합소득세 7,752,300원(가산세 포함), 2003년 귀속분 종합소득세 7,221,940원(가산세 포함) 및 2004년 귀속분 종합소득세 6,242,220원(가산세 포함)을 각 부과하였다(이하 위 과세처분을 합하여 '이 사건 처분'이라 한다).

마. 원고가 이 사건 처분에 불복하여 2006. 7. 28. 국세심판원장에게 심판청구를 하였으나 국세심판원장은 같은 해 11. 24. 위 심판청구를 기각하였다.

[인정근거] 갑 1호증의 1 내지 5, 갑2호증, 갑3호증의 1, 2, 갑5호증의 1 내지 4, 갑8호증, 갑9호증의 1, 2 을1호증의 1 내지 5의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 당사자의 주장

(1) 원고의 주장

이 사건 건물은 송○○, 김○○가 자신의 노력과 비용으로 건축한 것이므로 그 완공시에 송○○, 김○○가 원시취득한 것이지 원고, 조○○, 조○○(이하 '원고 등'이라 한다)이 그 소유권을 취득한 바 없고, 원고 등이 소유권을 취득한 것으로 보더라도 원고 등은 송○○, 김○○와의 공동사업약정에 따라 출자의무의 이행으로 이 사건 각 토지를 위 공동사업에 제공한 것이지 위 공동사업과 아무런 관련 없이 단순히 이 사건 각 토지를 대여한 것이 아니며, 이 사건 건물 역시 송○○, 김○○가 위 공동사업 약정상의 출자의무의 이행으로 신축하여 위 공동사업에 제공한 것이므로 원고 등이 사실상으로나 법률상으로나 이 사건 건물의 소유권을 취득한 것이라 할 수 없어 원고 등이 이 사건 건물의 소유권을 취득한 것을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.

(2) 피고의 주장

타인의 토지 위에 건물을 신축하여 일정기간 사용 후 소유권을 무상으로 이전하기로 한 경우 또는 무상으로 이전 후 일정기간 동안 사용하기로 한 경우, 그 건물의 소유권이 언제 토지 소유자에게 이전되는지 여부 및 토지 소유자가 건물의 신축자로부터 토지사용료를 별도로 받았는지 여부에 불구하고 당해 건물의 가액은 사용료의 선급으로 보아 사용계약기간에 안분하여 건물 신축자의 손금에 산입함과 동시에 토지 소유자의 임대사업의 총수입금액에 산입하는 것이 타당하다고 할 것이므로 이 사건 건물의 신축비 상당액을 원고 등의 선수임대료로 보고 그 임대사업의 기산일을 이 사건 건물이 사용가능하게 된 때인 1998. 9. 11.로 보아 소득세법 시행령 제51조 제1항의 규정에 따라 안분한 가액을 원고의 임대사업의 총수입금액에 산입한 것은 적법하다.

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 인정사실

(1) 원고, 조○○, 조○○, 이○○는 1993. 5. 18. 송○○과의 사이에서, 원고, 조○○, 조○○, 이○○가 그 공동 소유인 이 사건 각 토지를 제공하여 골프연습장 사업지분의 35%를 공유하고, 송○○은 위 각 토지상 골프연습장 시설건축 및 골프연습장 사업허가에 부가된 공원조성 업무 등 일체의 시설투자를 담당하여 골프연습장 사업지분의 65%를 소유하기로 하고 공동사업기간은 시설 완료 후 10년간(사업기간 만료 후 연장하는 때는 지분은 50%:50%로 변경된다)으로 하는 내용의 골프연습장 공동사업계약을 체결하였다.

(2) 1995.경 이 사건 각 토지 공유자 중의 한 사람인 이○○가 사망하고, 그 지위를 조○○, 조○○이 승계하였다.

(3) 송○○은 공동사업자들의 동의를 얻어 자신의 지분 65% 부분에 관하여 이○○과 공동사업계약을 체결하였는데, 송○○이 25%, 이○○이 40%의 지분을 소유하는 것으로 하고, 이에 상응하는 시설투자 비용을 각 부담하기로 약정하였다.

(4) 그 후 이○○이 위 계약에서 빠지게 되자 송○○은 1997. 11. 15. 김○○와의 사이에서 김○○가 이○○과 같은 지위에서 위 사업을 시행하기로 하는 내용의 내부공동사업계약을 체결하였다(1차 11년간의 지분은 송○○이 25%, 김○○가 40%이고, 2차 11년간의 지분은 송○○이 25%, 김○○가 25%이다).

(5) 송○○이 주도하여 앞서 본 바와 같이 1998. 1. 20. ○○○청장으로부터 건축주를 원고 등으로 하여 이 사건 건물에 관한 건축허가를 받고 같은 해 2. 20. 착공신고를 하였다. 그러나 송○○이 자신의 지분에 상당하는 25%의 비용을 부담하지 아니하자 김○○가 이 사건 신축공사에 관한 모든 비용을 부담하여 이 사건 건물을 완공하고 같은 해 9. 11. 사용승인을 받았다.

(6) 김○○는 1998. 8.경부터 이 사건 건물에서 '○○골프클럽'이라는 상호로 골프연습장 영업을 하면서 이를 독자적으로 점유 ・ 사용하고 있다.

(7) 김○○는 2000. 8. 1. 조○○과의 사이에서, 이 사건 각 토지 중 조○○ 지분에 상당하는 토지 부분에 관하여, 김○○가 차임을 월 5,000,000원(부가가치세 별도)으로 하고, 임대차기간을 골프장 사용승인을 받은 날부터 20년간으로 정하여 임차하되, 임대차기간이 만료되면 이 사건 건물의 소유권은 조○○에게 귀속되고, 김○○가 소유권을 주장하지 못하는 것을 내용으로 하는 임대차계약을 체결하였다.

(8) 또한 김○○는 2001. 7. 5. 조○○와의 사이에서, 이 사건 각 토지 중 조○○지분에 상당하는 토지 부분에 관하여, 김○○가 차임을 월 5,000,000원(부가가치세 별도)으로 하고, 임대차기간을 2001. 7. 1.부터 20년간으로 정하여 임차하되, 임대차기간이 만료되거나 해지되면 이 사건 건물의 소유권은 조○○에게 귀속되고, 김○○가 소유권을 주장하지 못하는 것을 내용으로 하는 임대차계약을 체결하였다.

(9) 한편, 원고가 김○○를 상대로 하여 제기한 ○○○○지방법원 ○○○○○○○○○○호 이익금 분배 등 사건에서, 2002. 10. 31. 원고와 김△△ 사이에 '① 김○○는 원고에게 2003. 2. 1. 170,000,000원, 같은 해 5. 1. 170,000,000원을 각 지급하고, ② 김○○는 원고에게 이 사건 토지를 별지 임대차 약정 기재와 같이 임대하고, 김○○는 이를 임차하며, ③ 원고와 김○○는 상대방에 대하여 1993. 5. 18.자 약정 등 이 사건 각 부동산에 관련한 과거의 권리관계를 더 이상 주장하지 아니한다'는 등을 내용으로 하는 임의조정이 성립되었는데, 별지 임대차약정은 '임대차기간은 2002. 11. 1.부터 2020. 10. 31.까지 18년간이고, 임대보증금은 없으며, 월차임 12,000,000원(부가가치세 포함)을 매달 말일 지급하고, 월차임 등의 인상 등 변경을 위하여 매 2년마다 계약을 갱신키로 하되, 다만 차임을 정함에 있어서는 김○○가 운영하는 골프장의 영업실적을 고려할 수 있으며, 계약기간이 만료되면 임차인이 임대목적물 위에 임대인 등의 명의로 신축한 지상건물(골프장)은 임대인 등의 공부상 명의의 소유로 확정되며 임차인은 이에 대하여 일체의 소유권을 주장하지 못한다'는 내용(이하 '2002. 10. 31.자 임대차약정'이라 한다)이었다.

(10) 그 후 원고, ○○기업 주식회사, 조○○, 조○○, 조○○, 조○○, 조○○ 등이 김○○를 상대로 제기한 ○○○○지방법원 ○○○○가합○○○○호 토지인도 및 건물명도 청구 사건에서, 위 법원은 2005. 1. 17. '① 김○○가 원고에게 250,000,000원을 2005. 4. 31.까지, 254,500,000원을 2005. 8. 31.까지 각 지급하고, ② 원고가 김○○에게 이 사건 각 토지를 임대차보증금 없이 월차임을 25,000,000원(부가가치세 포함)으로 하여 2005. 1. 1.부터 2020. 10. 31.까지 골프연습장 부지로 임대하되, 계약기간이 만료되거나 임차인의 귀책사유로 해지되면 임차인이 임대목적물 위에 임대인 등의 명의로 신축한 이 사건 건물은 임대인 등 공부상 명의인의 소유로 확정되며, 임차인은 이에 대하여 소유권을 주장하지 못하고, ③ 원고와 김○○ 사이에 ○○○○○○ 2002가합5588호 이익금 분배 등 사건에서 2002. 10. 31. 조정으로 성립된 임대차계약과 조○○과 김○○ 사이에 2000. 8. 1. 체결되어 ○○○○ 주식회사에 승계된 임대차계약은 위 임대차계약으로 모두 대체된다'는 등을 내용으로 하는 조정에 갈음하는 결정을 하였고, 위 결정은 2005. 2. 3.경 확정되었다.

(11) 한편 조○○와 주식회사 ○○개발(이하 '○○개발'이라 한다)은 이 사건 처분 이후인 2006. 7. 31. 김○○와 조○○ 사이의 위 임대차계약상 임차인의 지위를 ○○개발이 승계하되, 임대차기간을 2006. 7. 25.부터 2020. 10. 31.까지로, 월 차임을 8,000,000원(부가가치세 포함)으로 하고, 임대차기간 만료 또는 계약해지시 임차인이 시설물 등을 철거하고, 토지를 원상회복하여 임대인에게 인도하는 내용의 임대차계약을 체결하였다.

[인정근거] 갑4호증 내지 갑14호증의 2, 을5호증, 을6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

(1) 이 사건 처분 중 2000. 1. 1.부터 2002. 10. 31.까지의 선수임대료에 관하여

앞서 본 바와 같이 원고가 김○○를 상대로 제기한 ○○○○지방법원 ○○○○가합○○○○호 이익금 분배등 사건에서 성립된 조정에 의하여 이 사건 각 토지의 임대차기간(2002. 11. 1.부터 2020. 10. 31.까지)이 만료되면 이 사건 건물은 원고 등의 소유로 확정되고, 김○○는 이에 대하여 일체의 소유권을 주장하지 아니하기로 하는 2002. 10. 31.자 임대차약정이 성립하였는바, 이 사건 처분 중 위 임대차약정이 있기 전인 2000. 1. 1.부터 2002. 10. 31.까지의 기간에 대하여는 이 사건 건물의 신축가액을 사용료의 선급으로 지급하였다고 볼 아무런 자료가 없으므로 이 사건 처분 중 2000. 1. 1.부터 2002. 10. 31.까지의 선수임대료 지급을 이유로 한 부과처분은 위법하다고 할 것이다(만약, 이 사건 건물 신축과 동시에 원고가 위 건물의 소유권을 취득하였음을 전제로 피고가 이 사건 처분을 한 것이라고 보더라도, 위 인정사실에 나타난 다음의 사정, 즉 김○○는 이 사건 건물의 공사비를 모두 부담하여 그 노력과 출재로 이 사건 건물을 신축하였으므로 이 사건 건물의 소유권은 김○○가 원시취득하였다고 할 것인 점, 김○○는 원고 등 토지 소유자들과 이 사건 각 토지에 대하여서만 임대차계약을 체결하였을 뿐, 이 사건 건물에 대하여는 임대차계약을 체결하지 않은 점, 김○○와 원고 사이에 체결 된 위 임대차계약의 내용 등을 종합하여 보면, 비록 이 사건 건물에 관하여 원고 등의 명의로 건축허가를 받고 일반건축물대장에 원고 등이 소유권을 취득한 것으로 등재되어 있다고 하더라도, 이 사건 건물의 소유권은 여전히 김○○에게 있는 것이지 원고 등이 이 사건 건물의 소유권을 취득하였다고 볼 수 없어 피고의 이 부분 부과처분은 어느 모로 보나 위법하다).

(2) 이 사건 처분 중 2002. 11. 1.부터 2004. 12. 31.까지의 선수임대료에 관하여

위에서 본 바와 같이, 위 2002. 10. 31.자 임대차약정과 위 ○○○○지방법원 2003가합5676호 사건의 조정에 갈음하는 결정에서 이사건 각 토지의 임대차기간이 만료되거나 임차인의 귀책사유로 해지되면 이 사건 건물은 원고 등의 소유로 확정되고 김○○는 이에 대하여 일체의 소유권을 주장하지 아니하기로 하였는바, 이와 같은 약정이 있는 경우 그 건물의 신축 당시의 가액을 선세금으로 볼 수 있는지에 관하여 살펴본다.

소득세법 시행령 제51조 제1항은 '부동산임대소득에 대한 총수입금액의 계산에 있어서 선세금에 대하여는 그 선세금을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 연도의 합계액을 그 총수입금액으로 한다'고 규정하고 있는바, 위 조항 소정의 선세금이라 함은 임대료의 선지급금액을 말하고, 대여기간의 종료시에 임차인에게 그 반환청구권이 없다는 점에서 임차보증금 또는 전세금과 다르다고 할 것이다.

이 사건에 관하여 보건대, 위에서 본 바와 같이 위 2002. 10. 31.자 임대차약정에서 김○○가 원고에게 그 간의 사용료 명목으로 340,000,000원을 지급하기로 하고 2002. 11. 1.부터 18년간 임대차보증금 없이 12,000,000원의 월차임을 지급하기로 약정함으로써 매월 상당한 금액의 명시적인 차임 지급 약정이 있었던 점, 18년이란 임대차기간은 특별한 사정이 없는 한, 김○○가 그 기간 동안 골프연습장, 체력단련장 및 음식점 용도의 이 사건 건물을 사용, 수익함으로써 이 사건 건물의 신축에 들어간 비용 및 임대차기간 중의 토지사용료는 물론이고 어느 정도의 순이익까지 창출해 내기에 충분할 정도의 장기간으로 보이는 점, 골프연습장, 체력단련장 및 음식점을 목적으로 건축된 이 사건 건물의 구조, 기능, 사용연한 및 임대차기간 동안의 감가상각 등을 감안하면 위 위대차기간이 만료할 무렵의 이 사건 건물은 상당히 노후화되어 현존가치가 그다지 높지 않을 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면 위 약정은 특별한 사정이 없는 한, 민법 제643조에 규정된 임차인의 지상물매수청구권을 포기하는 약정으로 해석될 여지가 있을 뿐(대법원 1998. 5. 8. 선고 98다2389 판결 참조) 이 사건 건물이 이 사건 각 토지의 임대료 명목으로 지급된 것이라고 볼 수는 없다. 또한 위 약정에 의하면, 원고가 이 사건 임대차계약이 만료되는 2020. 이후에야 김○○에 대하여 이 사건 건물에 관한 소유권을 행사할 수 있을 뿐 그 이전에는 위 건물의 사용, 수익 또는 처분을 할 수 있는 아무런 권한이 없어 위 건물로부터 어떠한 법률적, 경제적 이익도 취할 수 없는 이사, 위 임대차계약 체결 당시에 김○○로부터 이 사건 건물의 신축비 상당액을 선지급받았다고도 볼 수 없다. 따라서 이 사건 처분 중 위 약정만으로 원고가 선세금 혹은 선수임대료를 지급받았음을 전제로 하여 2002. 11. 1.부터 2004. 12.31.까지의 선수임대료 지급을 이유로 한 부과처분 역시 위법하다(가사, 피고의 주장처럼 위 약정에 의하여 원고가 선수임대료를 지급받은 것으로 본다 하더라도, 임대차기간 동안의 이 사건 건물에 대한 감가상각비가 임대소득금액의 계산에 있어 필요경비에 산입되어야 할 뿐만 아니라 이 사건 건물선수임대료의 지급 시점은 이 사건 건물의 사용 승인시가 아니라 원고와 김○○ 사이의 임대차약정 체결 당시이므로 2002. 11. 1. 당시의 이 사건 건물의 시가 상당액을 기준으로 원고의 선수임대료를 산정하여야 할 것인데, 피고는 이 사건 처분을 함에 있어서 이 사건 건물에 대한 감가상각비를 필요경비에 산입하지 않음은 물론 이 사건 건물의 사용승인일인 1998. 9. 11. 당시의 신축비용을 기준으로 하여 임대사업 수입금액을 산정하여 세액을 산출하였으므로 이 사건 처분은 그 임대사업 수입금액의 산정기준시기를 잘못 인정하여 과세표준을 산정하고 세액을 산출한 것으로서 위법하다 할 것인바, 이 사건에 제출된 자료만으로는 이 사건 건물의 2002. 11. 1. 무렵의 가액을 인정할 증거가 없어 정당한 세액을 산출할 수 없는 이상 이 사건 처분 전체를 취소하여야 할 것이므로 이런 점에 있어서도 피고의 이 부분 주장 역시 이유 없다).

따라서 피고의 이 사건 처분은 모두 위법하다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

토지목록

1. ○○ ○○○ ○○○ 산 65-1 임야 4,661㎡

2. ○○ ○○○ ○○○ 산 65-4 임야 9,917㎡

3. ○○ ○○○ ○○○ 산 66-1 임야 397㎡

4. ○○ ○○○ ○○○ 산 66-3 임야 11,405㎡

건물목록

이 사건 토지 지상

철근콘크리트조 및 철골조 평슬래브 2층 운동시설 및 근린생활시설

지층 철근콘크리트조 골프연습장 270.6㎡