겸용주택 양도차익을 산정함에 있어 소득세법 제100조 제2항에 따라 양도가액을 양도 당시 기준시가로 안분계산하는 것은 적법함

양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 경우, 겸용주택 양도차익을 상가분과 주택분의 양도시 기준시가로 안분계산하는 것은 적법함

소득세법 제100조양도차익의 산정

2018구합747 양도소득세부과처분취소

최○○

☆☆세무서장

2018. 6. 8.

2018. 7. 13.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2017. 8. 1. 원고에게 한 2016년 귀속 양도소득세 16,578,670원 부과처분 중 14,579,486원을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2005. 3. 8. ◎◎ ◎◎구 ◎◎동 ◎◎-◎◎ 토지 175.9㎡와 위 지상 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 근린생활시설 및 단독주택(이하 '이 사건 건물'이라 하고, 토지 및 건물을 통틀어 '이 사건 부동산'이라 한다)에 관하여 2004. 12. 6.자 협의분할에 의한 상속을 원인으로 하여 소유권이전등기를 마쳤다가 2016. 8. 25. 주식회사 ◇◇◇◇◇에 2016. 1. 29.자 매매(이하 '이 사건 매매계약'이라 한다)를 원인으로 하여 소유권이전등기를 마쳐주었다. 이 사건 매매계약 상 매매대금은 총 920,000,000원이고 토지, 건물 등 자산별 가액으로 구분되어 있지 않다.

나. 원고는 2016. 10. 27. 피고에게 이 사건 건물 4층은 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하고, 지하층은 주택과 상가가 공동으로 사용하는 것으로 보아 총 양도소득금액 261,292,647원(= 양도가액 920,000,000원 - 취득가액 437,474,790원- 기타필요경비 109,250,000원- 장기보유특별공제 111,982,563원)에서 1세대 1주택 면적이 차지하는 비율[이 사건 건물의 전체면적 541.28㎡(지하층 121.28㎡, 1층 내지 4층 각 105㎡) 중 135.32㎡(= 4층 건물 면적 105㎡ + 지하층 121.28㎡×1/4)]을 적용한 금액을 차감하여 과세대상 양도소득금액으로 195,969,486원[= 261,292,647원 - 261,292,647원 × (135.32/541.28㎡)]을 신고하였다.

다. 피고는 2017. 5. 22.부터 2017. 6. 10.까지 원고의 위 양도소득세 신고내역에 대하여 양도소득세 조사를 실시한 결과, 명도소송 관련 변호사비용 9,250,000원을 필요경비에서 부인하고, 지하층을 공부상의 용도대로 상가로 보아서 별지 1 기재와 같이 양도가액을 기준시가로 안분한 후 주택분은 비과세하고 과세대상 양도가액을 재산정하여 2017. 8. 1. 원고에게 양도소득세 18,578,670원을 경정・고지하였다(이하 '이 사건 과세 처분'이라 한다).

라. 원고는 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2017. 10. 11. 조세심판원에 심판청구를 제기하였고, 조세심판원은 2017. 12. 28. '명도소송 관련 변호사비용 9,250,000원을 필요경비에 산입하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다'는 결정을 하였다.

마. 이에 피고는 2018. 1. 5. 조세심판원의 결정에 따라 이 사건 과세처분 중2,904,820원을 감액 경정하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제3호증, 갑 제4호증, 을 제1호증 내지 을 제8호증

(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장 및 판단

가. 원고의 주장

피고는 소득세법 제100조 제2항, 동법 시행령 제163조, 제166조 제6항을 근거로 이 사건 처분을 하였으나 위 조항은 토지와 건물을 일괄 양도함에 있어 양도가액이 불분명한 경우에 적용되는 규정으로 이 사건과 같이 주택과 상가가 함께 있는 건물에서 양도가액을 구분하는 기준으로는 적용될 수 없다.

나. 관련 법령

별지 2 기재와 같다.

다. 판단

1) 구 소득세법(2016. 1. 19. 법률 제13796호로 개정되기 전의 것) 제100조 제2항(이하 '이 사건 안분계산조항'이라 한다), 구 소득세법 시행령(2016. 8. 31. 대통령령 제27471호로 개정되기 전의 것) 제166조 제6항, 구 부가가치세법 시행령(2016. 8. 31. 대통령령 제27472호로 개정되기 전의 것) 제64조 제1호에 의하면, 토지와 건물 등('건물 등'이란 건물 및 그 밖의 구축물을 의미한다)을 함께 양도하고, 그 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우, 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 경우로서 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있고, 아울러 이 사건 안분계산조항은 공통의 취득가액이나 양도가액을 안분계산하기 위한 일반적이고도 합리적인 방법을 규정한 것으로서 그 내용과 취지에 비추어 과세대상 자산들 상호간에 적용됨은 물론이고, 과세대상 자산과 비과세대상 자산 상호간에도 유추적용된다 할 것이다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2010두21402 판결 참조).

2) 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 본 바와 같이 이 사건 매매계약은 매매대금이 토지, 건물 등 자산별 가액으로 구분되어 있지 않아 토지와 건물 등의 가액 구분이불분명한 경우에 해당할 뿐만 아니라 과세대상 상가와 비과세대상 주택이 함께 있는 경우에 해당하고, 피고는 이 사건 안분계산조항에 따라 이 사건 부동산의 양도가액에 대하여 주택분(부수토지 포함)은 공시된 개별주택가격을, 상가분은 일반건축물 기준시가와 개별공시지가(주택외부분 부수토지)를 기준으로 안분계산하여 주택분은 비과세하고 상가분에 대해 과세처분한 것으로 적법하다.

3) 따라서 원고의 주장은 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.