[1] 매매계약의 이행으로 주택을 인도받아 그 임대권한을 명시적 또는 묵시적으로 부여받은 매수인으로부터 매매계약의 해제 전에 그 주택을 임차하여 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이, 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권으로 매도인의 명도청구에 대항할 수 있는지 여부(적극)

[2] 아파트 수분양자가 입주 잔금을 지급할 무렵 분양계약에 따라 분양자로부터 아파트를 인도받고 나아가 그 임대권한을 묵시적으로 부여받았다고 보아, 수분양자로부터 아파트를 임차하여 주택임대차보호법 제3조 제1항 에 정한 대항요건을 갖춘 임차인이 분양계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권으로 분양자의 명도청구에 대항할 수 있다고 한 사례

[1] 민법 제548조 제1항 , 제568조 , 주택임대차보호법 제3조 제1항 , 제3항 [2] 민법 제548조 제1항 , 제568조 , 주택임대차보호법 제3조 제1항 , 제3항

[1] 대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결 (공1996하, 2788) 대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결 (공2003하, 1921) 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 (공2008하, 1107)

대한주택공사 (소송대리인 변호사 김수룡)

피고 (소송대리인 법무법인 정현 담당변호사 노문기)

의정부지법 2008. 8. 14. 선고 2007나12099 판결

원심판결을 파기하고, 사건을 의정부지방법원 본원 합의부로 환송한다.

상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 준비서면은 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.

매매계약의 이행으로 매매목적물인 주택을 인도받은 매수인이 매도인으로부터 그 주택의 임대권한을 명시적 또는 묵시적으로 부여받은 경우, 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 그 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항 에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 들어 매도인의 명도청구에 대항할 수 있다.

원심이 확정한 사실관계와 제출된 증거에 의하면, ① 소외 1은 2002. 9. 18. 원고와 사이에 포천시 소흘읍 송우리 725-6 송천마을뜨란채 주공아파트 (동호수 생략)(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 관하여 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 한다)을 체결하였는데, 위 분양계약에 의하면 이 사건 아파트의 분양대금은 89,515,000원으로서 그 중 ‘입주금’ 59,515,000원은 소외 1이 원고에게 4회에 걸쳐 분할지급(계약금, 1차 중도금, 2차 중도금, 입주잔금)하고, 나머지 3천만 원은 원고가 국민주택기금으로부터 융자를 받은 후 원고의 이 사건 아파트에 관한 소유권보존등기일 또는 위 등기일 이후 입주잔금을 납부하는 경우에는 입주잔금 납부일부터 60일 이내에 소외 1이 그 차주 명의를 소외 1로 변경하거나 원고에게 위 융자금 전액을 일시에 납부하도록 되어 있는 사실, ② 소외 2는 2004. 2. 26. 원고의 승인하에 소외 1로부터 그가 이 사건 분양계약에 따라 원고에게 가지는 권리의무를 승계받은 사실, ③ 원고는 2005. 4.경 소외 2에게, 2005. 4. 26.부터 2005. 5. 25.까지 원고에게 입주잔금을 납부하고 열쇠를 수령하여 이 사건 아파트에 입주하라는 내용의 입주안내서를 보냈는데, 소외 2는 지정된 기간까지 입주잔금을 납부하지 못하다가 2005. 9. 29. 입주잔금을 납부함으로써 입주금을 완납한 사실, ④ 한편, 소외 2는 2005. 8. 27.경 피고와 사이에 이 사건 아파트에 관하여 임대차기간을 2005. 9. 29.부터 2007. 9. 29.까지로 하여 임대차계약을 체결하였는바, 피고는 2005. 9. 29.경 소외 2로부터 이 사건 아파트를 인도받아 거주해 오면서 2005. 10. 19. 전입신고를 한 사실, ⑤ 원고는 2005. 6. 2. 이 사건 아파트에 관하여 그 명의로 소유권보존등기를 마친 바 있고, 소외 2는 위와 같이 입주잔금을 납부하였음에도 위 융자금 3천만 원에 대하여 그 차주 명의를 소외 2로 변경하거나 원고에게 납부하지 않은 사실, ⑥ 이에 원고는 2007. 3. 27.경 소외 2를 상대로 의정부지방법원 2007가단18218호 로 위 융자금에 관한 차주 명의 변경 또는 납부의무 위반을 이유로 이 사건 분양계약을 해제하고 이 사건 아파트의 명도를 구하는 소를 제기하여 2007. 9. 21. 승소판결을 받았으며, 위 판결은 그 무렵 확정된 사실 등을 알 수 있다.

사정이 위와 같다면, 소외 2는 2005. 9. 29. 입주잔금을 지급하고 그 무렵 이 사건 분양계약에 따라 원고로부터 이 사건 아파트를 인도받았다 할 것이고, 나아가 원고로부터 그 임대권한을 묵시적으로 부여받았다고 봄이 상당하다. 따라서 피고가 적법하게 임대할 수 있는 권한이 있는 소외 2로부터 이 사건 아파트를 임차한 후 주택임대차보호법 제3조 제1항 에 의한 대항요건을 갖춘 이상, 앞서 본 법리에 따라 그 이후에 이루어진 이 사건 분양계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 들어 원고의 명도청구에 대항할 수 있다 할 것이다.

그럼에도 불구하고, 원심은 원고가 소외 2의 채무불이행을 이유로 이 사건 분양계약을 해제한 이상 소외 2가 이 사건 아파트를 적법하게 임대할 권한이 있었는지 여부 및 피고가 주택임대차보호법 제3조 제1항 에 의한 대항요건을 갖추었는지 여부에 관계없이 피고는 원고의 명도청구에 대항할 수 없다고 판단하였는바, 이러한 원심판결에는 계약해제의 효력이 미치지 않는 제3자의 범위에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다.

그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.