beta
판시사항
[1]신문광고 및 분양상담에 의하여 금융기관에 의한 중도금 대출이 가능하다고 표명하였으나 분양계약서에 그에 관하여 아무런 내용이 기재되어 있지 않은 경우 분양광고 및 분양상담내용이 계약내용으로 편입되었다고 볼 수 있는지 여부(소극)
[2]분양계약에 있어서 수분양자가 신문광고, 분양상담 등에 의하여 분양회사에게 중도금대출이행의무가 있는 것으로 잘못 알고 계약을 체결한 것이 동기의 착오이고 그 동기가 법률행위의 중요부분에 해당한다고 한 사례
[3]분양계약이 해제에 이르게 된 원인이 분양회사가 당초 광고·선전한 바와 달리 수분양자가 중도금 대출을 받지 못한 데 있음에도 분양회사가 중도금 미납을 이유로 분양계약을 해제하고 그 위약금의 지급을 주장하는 것이 신의성실의 원칙에 위반되는지 여부(적극)
판결요지
[1]분양회사가 신문광고 및 분양상담에 의하여 금융기관에 의한 중도금 대출이 가능하다고 선전하였더라도 분양계약서에 중도금의 대출절차를 비롯하여 그에 관한 아무런 내용이 기재되어 있지 않다면, 그 선전은 계약의 유인에 불과할 뿐 분양회사가 스스로 중도금대출이행의무를 부담하겠다는 의사를 표시한 것이라고는 볼 수 없다.
[2]분양계약에 있어서 수분양자가 신문광고, 분양상담 등에 의하여 분양회사에게 중도금대출이행의무가 있는 것으로 잘못 알고 계약을 체결한 것이 동기의 착오이고 그 동기가 법률행위의 중요부분에 해당한다고 한 사례.
[3]분양계약이 금융기관에 의한 중도금 대출이 가능하다는 분양회사의 능동적, 적극적인 유인에 따라 이루어졌는데, 수분양자의 중도금채무 불이행을 이유로 한 분양계약해제의 원인이 수분양자가 실제로 중도금 대출을 받지 못한 데서 비롯된 것이라면, 분양회사가 수분양자에 대하여 중도금 미납을 이유로 분양계약을 해제하고 분양계약상의 위약금 규정을 들어 이미 지급된 계약금의 자기귀속을 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 반한다.
원고,항소인
박찬희
피고,피항소인
주은부동산신탁 주식회사 외 1인 (소송대리인 변호사 이건웅 외 2인)
주문
1.원심판결 중 아래에서 지급을 명하는 금원에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다.
피고들은 연대하여 원고에게 금 35,000,000원 및 이에 대한 1999. 11. 5.부터 2000. 7. 20.까지 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지 연 25%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 원고의 피고들에 대한 나머지 항소를 각 기각한다.
3. 소송비용은 제1, 2심 모두 피고들의 부담으로 한다.
4. 제1항에서 금원의 지급을 명한 부분은 가집행할 수 있다.
청구취지
피고들은 연대하여 원고에게 금 35,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본이 피고들에게 최후 송달된 다음날부터 완제일까지 연 25%의 비율에 의한 금원을 지급하라.
항소취지
원심판결을 취소한다. 청구취지 기재와 같은 판결
이유
1. 기초 사실
다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 3호증, 갑 제4호증의 1, 2, 을 제1 내지 4호증의 각 1, 2, 을 제5호증의 각 기재, 원심증인 한용연, 윤항덕, 홍성필의 각 증언 및 원심법원의 주식회사 신신상호신용금고에 대한 사실조회 결과에 변론의 전취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.
가.원고는 피고들이 서울 동작구 신대방동 395의 69에 건축하여 분양할 보라매아카데미타워 55평형 아파트에 대하여 '주택할부금융중도금대출가능 1억 8,000만 원'이라고 게재된 문화일보의 분양광고를 보고 매수할 의향은 있었으나 중도금을 지급할 자력이 부족하여 중도금이 위 광고대로 확실히 대출금으로 충당될 수 있다면 분양받을 생각으로 1997. 10. 15. 분양계약 체결 전에 피고 라성건설 주식회사(이하 '피고 라성건설'이라 한다)의 직원인 한용연과 분양상담을 하면서 위 분양광고대로 중도금대출이 가능한지를 묻자, 한용연은 원고에게 위 아파트 분양계약자에게 1차 중도금부터 즉시 대출해주며 55평형의 경우 대출한도가 2억 2,000만 원이고 이율과 대출기간 및 구비서류 목록 등이 기재된 주식회사 신신상호신용금고(이하 '신신상호신용금고'라 한다)의 대출안내문을 주면서 피고들이 신신상호신용금고와 업무협약을 맺어 1차 중도금부터 중도금을 대출하여 주므로 수분양자는 계약금 및 잔금만 납부하고 입주하면 된다고 하였다.
나.그리하여 원고는 분양계약 체결 후에 중도금대출신청만 하면 당연히 피고들이 대출절차를 밟아 대출금으로 중도금에 충당하여 주는 것으로 생각하여 이와 같이 1억 8,000만 원까지 중도금 대출을 받으면 위 55평형 아파트를 분양받더라도 경제적으로 무리가 없을 것으로 판단하고 1997. 10. 15. 피고들과 사이에 위 보라매아카데미타워 23층 2호 55평형(이하 '이 사건 아파트'라 한다)에 대하여 분양대금을 381,440,000원으로 하되, 계약 당일에 계약금 3,500만 원을, 1997. 11. 30.부터 1998. 2. 28.까지 매월 말일에 1차 내지 4차 중도금 각 7,500만 원씩을, 입주 지정일에 잔금 4,644만 원을 각 지급하기로 정하여 분양계약(이하 '이 사건 분양계약'이라 한다)을 체결하였다.
다.피고 라성건설은 1997. 10. 17. 신신상호신용금고와 사이에 라성건설이 시공·분양하는 위 보라매아카데미타워를 비롯한 주택 구입자에 대한 수분양대금의 대출업무에 관한 약정을 체결하면서 신신상호신용금고는 피고 라성건설이 추천하는 수분양자에게 그 분양대금을 대출하되 대출절차가 완료되면 수분양자의 지시에 따라 그 대출금을 피고 라성건설에게 직접 교부하기로 합의하였고, 그 뒤 피고 주은부동산신탁 주식회사(이하 '피고 주은부동산신탁'이라 한다)도 같은 달 24일 신신상호신용금고와 사이에 위 약정을 승인하면서 위 대출 후 대출대상 아파트가 준공되면 즉시 피고 주은부동산신탁이 신신상호신용금고의 근저당권설정이 최선순위로 되도록 하고 그 이전에는 일정한 범위에서 피고 주은부동산신탁이 대출금에 대하여 보증책임을 부담하기로 하는 내용의 보라매아카데미타워의 중도금 납입 및 잔대금 납입을 위한 자금대출에 관한 업무협약을 체결하였고, 실제로 같은 해 11. 9. 이전에 중도금대출을 신청한 분양계약자는 위 절차에 따라 신신상호신용금고로부터 중도금을 대출받아 중도금에 충당하였다.
라.그런데 원고가 계약 당일 피고 라성건설에게 계약금 3,500만 원을 지급한 후 1997. 12. 2.경에 이르러 1차 중도금 납입을 위하여 신신상호신용금고의 대출안내에 따라 신신상호신용금고에 대출서류를 준비하여 전화로 대출신청을 하려 하였으나, 신신상호신용금고의 모기업인 신한종합금융 주식회사가 같은 해 11. 10. 영업을 정지한 데다가 그 무렵 발생한 국제통화기금(IMF) 구제금융위기로 인하여 신신상호신용금고의 자금이 부족하여 같은 날 이후의 중도금대출 신청에 대하여는 대출을 해 주지 아니하게 되어, 원고도 중도금대출을 받지 못하여 이 사건 아파트의 중도금 및 잔금을 약정기일에 지급하지 아니하였다.
마.피고 주은부동산신탁은 원고에게 1998. 4.경 중도금 납입을 독촉하는 통지를 하였고, 1998. 9. 1.경 원고가 중도금을 전혀 납입하지 아니하고 있어 이 사건 분양계약을 해제할 예정이니 계약이행의 의사가 있는 경우에는 같은 달 10일 이전까지 그 여부를 알려 달라는 통지를 하였으며, 같은 해 10. 7. 계약이행 여부에 대한 통지기한을 1998. 10. 10.까지 연장하면서 그 때까지 별도의 의사표시가 없는 경우에는 그 날짜로 이 사건 분양계약이 해제된 것으로 처리된다는 내용의 통지를 하여 위 통지는 같은 달 7일 원고에게 도달되었다. 한편, 이 사건 계약 체결시에 수분양자인 원고가 중도금의 지급을 2회 이상 지체하여 피고들이 이 사건 분양계약을 해제하는 때에는 원고가 이미 납부한 대금 중 총 분양금액의 10%는 위약금으로 피고들에게 귀속된다는 위약금약정을 하였던바, 위 피고는 원고에게 위 해제통고시에 위 통고에 따라 이 사건 분양계약이 해제되면 이 사건 계약금이 위약금으로 피고들에게 귀속된다는 취지도 아울러 통고하였다.
2. 원고의 주장에 대한 판단
가. 중도금 대출약정의 불이행
(1)먼저 원고는, 이 사건 매매계약 체결 당시 중도금에 관하여는 수분양자가 그 대출신청만 하면 피고들이 중도금 대출절차를 밟아 이를 중도금에 충당하기로 약정하였으나 피고들이 원고의 중도금 대출신청에도 불구하고 대출이행약정을 불이행하였으므로 피고들의 위 채무불이행을 이유로 이 사건 소장 부본의 송달로써 위 분양계약을 해제하고 피고들에 대하여 그 계약금 3,500만 원의 반환을 구한다고 주장한다.
(2)그러므로 과연 이 사건 매매계약 체결 당시에 수분양자인 원고가 중도금 대출신청만 하면 피고들이 그 대출절차를 밟아 이를 중도금에 충당하기로 하는 내용으로 피고들이 대출이행의무를 부담하기로 합의하였는지에 관하여 보건대, 문화일보의 분양광고에 위와 같은 주택할부금융에 기한 중도금대출이 가능하다고 기재되어 있었고, 피고 라성건설의 직원인 한용연이 분양상담시 동일한 취지로 말을 하면서 교부한 신신상호신용금고의 대출안내문에도 중도금을 대출하여 준다는 취지가 기재되어 있고 피고들과 신신상호신용금고 사이에 이 사건 아파트 수분양자들의 중도금대출에 관한 업무협약이 체결되고 실제로 일정 시기까지 중도금대출이 이루어진 사실, 원고로서는 이 사건 계약 체결 당시에 피고들에게 위와 같은 대출이행의무가 있는 것으로 생각하였음은 앞서 본 바이나, 한편 갑 제1호증(분양계약서)의 기재에 의하면 본 계약서에 기술되지 아니한 사항의 구두약정은 무효라고 기재되어 있음에도 불구하고 이 사건 아파트매매계약서에는 중도금대출절차에 관하여 아무런 기재도 없는 점, 아파트의 분양에 대한 일반적 거래관행 등에 비추어 볼 때 피고들의 위와 같은 광고나 분양계약시의 상담내용 및 중도금대출업무협약의 체결 등은 피고들이 가능한 한 많은 수의 아파트를 분양하기 위하여 신신상호신용금고가 독자적 판단하에 중도금대출을 함에 있어 그 절차상의 협조를 제공하겠다는 취지로서 이는 계약의 유인에 해당할 뿐 피고들 스스로 대출이행의무를 부담하겠다는 의사를 표시한 것이라고는 할 수 없으므로 원고와 피고들 사이에 피고들이 중도금 대출이행의무를 부담하기로 합의하였다고 할 수는 없다.
따라서 원고와 피고들 사이에 피고들이 중도금 대출이행의무를 부담하기로 하는 합의가 이루어졌음을 전제로 한 원고의 위 주장은 이유 없다.
나. 동기의 착오로 인한 취소
(1)다음으로 원고는, 이 사건 분양계약은 그 내용의 중요부분에 대하여 착오에 기하여 체결된 것이니 당심 2000. 6. 21.자 준비서면의 송달로써 이를 취소하고 피고들에 대하여 계약금 3,500만 원의 반환을 구한다고 주장한다.
(2) 판 단
(가)위 인정 사실에 의하면, 피고들의 위와 같은 광고나 분양계약시의 상담내용 및 중도금대출업무협약의 체결 등은 피고들이 신신상호신용금고가 독자적 판단하에 중도금대출을 함에 있어 그 절차상의 협조를 제공하겠다는 취지일 뿐 피고들 스스로 대출이행 의무를 부담하겠다는 의사를 표시한 것이 아닌데도 불구하고, 원고는 이 사건 분양계약 체결시 3억 8,144만 원이나 되는 거액의 분양대금을 단기간에 마련할 수 없는 여건에서 피고들이 낸 신문광고의 내용, 그 담당 직원에 대한 확인과 피고 라성건설의 담당 직원으로부터 교부받은 대출안내문에 근거하여 피고들이 중도금대출이행의무를 부담하기로 한 것으로 잘못 생각하여 그 내용대로 대출이 이루어지면 그 분양대금을 완납할 수 있을 것이라고 믿고 이 사건 분양계약을 체결하였는데 실제로 신신상호신용금고측의 사정과 IMF 구제금융위기라는 예상하지 못한 사정으로 인하여 신신상호신용금고가 중도금 대출을 하여 주지 아니하여 중도금의 지급의무를 이행하지 못하였다고 할 것이다.
(나)그러므로 원고가 이 사건 분양계약을 체결하게 된 것은 피고들에게 중도금대출이행의무가 있어 당연히 중도금 대출이 이루어질 것이라는 착오에 빠져 그 의사표시를 하게 된 것이고, 이러한 착오는 일종의 동기의 착오라고 할 것이나, 피고들 스스로 수분양자들이 중도금 대출을 받을 수 있도록 신신상호신용금고와 업무협약을 맺어 수분양자들에 대한 중도금 대출을 가능하게 해두고 그에 따른 신문광고, 대출안내문 교부, 직원들의 대출 안내 등을 통하여 중도금 대출을 희망하는 수분양자는 누구나 신신상호신용금고로부터 대출을 받을 수 있다는 취지를 표명한 것이고 원고로서도 분양계약 체결 당시에 광고대로 중도금대출을 받을 수 있고 계약금만 지급하여 계약을 체결하면 일정 한도의 중도금대출이 되고 잔금만 현금지급하면 된다는 것을 피고측 직원에게 확인하였으므로 위의 동기는 위 가. 항에서 판단한 바와 같이 원고와 피고들 사이에 의사표시의 내용으로 삼기로 합의까지 이루어졌다고는 할 수 없을지라도 적어도 원고가 피고들에 대하여 의사표시의 내용으로 삼을 것을 묵시적으로 표시하였다고 보아야 하고, 또한 이 사건 매매계약을 체결함에 있어 중도금대출에 관한 위의 동기는 피고들이 가능한 한 많은 수의 아파트를 분양하기 위하여 신신상호신용금고와 중도금 대출이 이루어지고 그 대출금이 피고 라성건설에 직접 교부되도록 하는 등 긴밀한 협조체계를 구축하고 이를 적극적으로 광고하는 등 피고들에 의하여 유발된 점 1997. 11. 9.까지 대출신청한 수분양자들에 대하여는 실제로 중도금대출이 이루어진 점 등에 비추어 보면 이 사건 매매계약 체결 당시 수분양자인 원고로서는 위와 같은 피고측으로부터의 중도금대출이라는 동기의 제공이 없었더라면 단기간 내에 거액의 중도금을 조달한 자력이 없어 이 사건 매매계약의 체결에 나아가지 아니하였을 것이나 피고들에 의하여 유발된 위와 같은 동기의 착오로 인하여 이 사건 매매계약을 체결하였다고 할 것이므로 그 동기는 법률행위의 중요부분에 해당한다고 보아야 할 것이다.
(다)따라서 원고는 위의 동기의 착오를 이유로 이 사건 분양계약을 취소할 수 있다고 할 것인바, 이 사건 분양계약은 원고의 2000. 6. 21.자 준비서면이 피고들에게 송달된 날임이 기록상 명백한 같은 달 22일 취소되었다 할 것이다. 그러므로 피고들은 연대하여 원고에게 위 분양계약의 취소로 인한 부당이득반환으로서 계약금 3,500만 원 및 이에 대하여 계약금 지급일 이후의 지연손해금을 지급할 의무가 있다 할 것이므로 원고의 이 주장은 이유 있다.
다. 신의성실의 원칙 위반(가정판단)
가사, 원고의 위 나. 항의 동기의 착오에 기한 취소의 주장이 이유 없다고 하더라도 아래와 같이 신의성실의 원칙상 피고들은 원고에 대하여 위약금약정에 기한 계약금의 자기 귀속을 주장할 수 없어 원고에게 이 사건 계약금을 반환할 의무가 있고, 결국 원고의 이 사건 청구는 이유 있다고 할 것이므로 이 가정판단을 덧붙여 둔다.
(1)원고는, 피고들이 일간신문에 선전하였던 '중도금대출가능'이라는 광고문구를 믿고 이 사건 분양계약을 체결한 원고가 그 후 피고들의 선전과는 달리 중도금대출이 이루어지지 아니하여 분양대금을 완납할 수 없었음에도 피고들이 중도금의 미납을 이유로 이 사건 분양계약을 해제하고 계약금의 반환을 거부하는 것은 신의성실의 원칙에 위반되어 허용될 수 없다는 취지로 주장하는바, 이에는 피고들의 주장대로 원고의 중도금 미납을 이유로 한 피고들의 이 사건 매매계약 해제가 적법하다고 하더라도 피고들은 신의성실의 원칙상 위약금의 자기 귀속을 주장할 수 없으므로 이 사건 계약금을 원고에게 반환하여야 한다는 취지가 포함되었다고 해석할 것이다.
(2) 판 단
(가)살피건대, 원고가 이 사건 분양계약에 따른 중도금을 2회 이상 미납하였음은 위에서 인정한 바와 같으므로 이를 이유로 한 피고들의 1998. 10. 7.자 해제의 통지는 그 통지에서 정한 같은 달 10일이 경과함으로써 적법하게 효력이 발생하였다고 할 것이니, 원고와 피고들 사이의 이 사건 분양계약은 같은 날 해제되었다고 할 것이다.
(나)위 계약의 해제에 따른 원상회복으로써 일응 피고들은 원고에게 이 사건 계약금을 반환할 의무가 있다고 할 것이지만, 이에 대하여 피고들은 이 사건 계약에 기한 위약금약정에 따라 계약금은 피고들에게 귀속되었으므로 원고에게 반환할 수 없다고 주장한다.
앞에서 인정한 바와 같이 원고가 이 사건 분양계약을 체결하게 된 동기가 피고들이 가능한 한 많은 수의 아파트를 분양하기 위하여 신신상호신용금고와 중도금 대출이 이루어지고 그 대출금이 피고 라성건설에 직접 교부되도록 하는 등 긴밀한 협조체계를 구축하고 이를 적극적으로 광고하는 등 피고들의 능동적 행위에 의하여 유발되었고, 또한 1997. 11. 9.까지 대출신청한 수분양자들에 대하여는 실제로 중도금대출이 이루어졌으나 같은 달 10일 이후의 대출신청에 대하여는 원고나 피고들이 모두 계약 체결 당시에는 전혀 예상하지 못한 신신상호신용금고의 모회사인 신한종합금융 주식회사의 영업정지와 IMF 구제금융위기라는 비상한 사태로 인하여 중도금대출이 전면 중단됨으로써 원고도 중도금 대출을 받지 못하여 중도금지급채무를 불이행하게 된 것인바, 이 사건 계약 체결 당시에는 수분양자 중 희망하는 자는 누구나 피고들이 신신상호신용금고와 긴밀한 협조체계를 구축하고 추천하는 바에 따라 신청만 하면 통상 신신상호신용금고로부터 대출을 받아 중도금을 불입할 수 있는 상황이었으나 그 후 신한종합금융 주식회사의 영업정지와 IMF 구제금융위기라는 예상하지 못한 비상한 사태로 인하여 피고들이 수분양자에 대한 유인책으로 적극적으로 선전광고하였던 피고들과 신신상호신용금고와의 중도금대출에 관한 협조체계가 작동할 수 없게 됨으로써 원고가 중도금채무를 이행하지 못한 것이므로, 이러한 사정하에서 피고들이 계약 체결 당시의 위약금약정을 내세워 수령한 계약금의 자기 귀속을 주장함은 현저히 정의와 형평에 반하는 처사로서 신의성실의 원칙에 위반되므로 허용될 수 없다고 할 것이다.
따라서 위약금약정에 기한 계약금의 자기 귀속을 주장하는 피고들의 주장은 이유 없으므로, 결국 피고들은 원고에게 계약해제에 기한 원상회복으로서 계약금과 법정이자 및 지연손해금을 반환할 의무가 있다고 할 것이니 원고의 이 주장은 이유 있다.
3. 결 론
그렇다면 피고들은 연대하여 원고에게 금 3,500만 원 및 이에 대하여 위 계약금 지급일 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장 부본이 피고들에게 최종 송달된 다음 날인 1999. 11. 5.부터 피고들이 그 지급의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 당심 판결 선고일인 2000. 7. 20.까지는 민법 소정의 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 25%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
따라서 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 이와 결론을 일부 달리한 원심판결 중 위에서 지급을 명한 부분에 관한 원고 패소 부분을 취소하여 피고들에게 위 금원의 지급을 명하고, 원고의 피고들에 대한 나머지 항소는 모두 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.