채무자가 근저당권이 설정된 부동산에 관하여 보증금이 최우선 변제되는 임대차계약을 체결한 경우, 당시 부동산의 가액이 근저당권의 피담보채권액과 최우선 변제되는 소액보증금의 합계액을 초과하여 근저당권자가 소액보증금 우선변제권을 감안하더라도 근저당권으로 피담보채권에 대한 우선변제권을 확보하고 있었다면, 채무자가 임대차계약을 체결한 행위는 근저당권자를 해하지 아니하므로 근저당권자에 대하여 사해행위가 성립하지 아니한다.

채무자가 근저당권이 설정된 부동산에 관하여 보증금이 최우선 변제되는 임대차계약을 체결할 당시 부동산의 가액이 근저당권의 피담보채권액과 최우선 변제되는 소액보증금의 합계액을 초과하는 경우, 채무자의 임대차계약 체결 행위가 근저당권자에 대하여 사해행위가 되는지 여부(소극)

민법 제406조 제1항

대법원 2009. 10. 29. 선고 2009다47852 판결

으뜸새마을금고 (소송대리인 법무법인(유한) 한별 담당변호사 임호현 외 2인)

피고 (소송대리인 변호사 김종성 외 1인)

인천지법 2015. 7. 3. 선고 2014나18124 판결

원심판결을 파기하고, 사건을 인천지방법원 합의부에 환송한다.

상고이유를 판단한다.

채무자의 재산처분행위가 사해행위가 되려면 그 행위로 채무자의 총재산이 감소되어 채권의 공동담보가 부족한 상태를 유발 또는 심화시켜야 하고, 채무자의 무자력 여부는 사해행위 당시를 기준으로 판단하여야 한다.

채무자가 근저당권이 설정된 부동산에 관하여 보증금이 최우선 변제되는 임대차계약을 체결한 경우, 당시 부동산의 가액이 근저당권의 피담보채권액과 최우선 변제되는 소액보증금의 합계액을 초과하여 근저당권자가 소액보증금 우선변제권을 감안하더라도 근저당권으로 피담보채권에 대한 우선변제권을 확보하고 있었다면, 채무자가 임대차계약을 체결한 행위는 근저당권자를 해하지 아니하므로 근저당권자에 대하여 사해행위가 성립하지 아니한다 ( 대법원 2009. 10. 29. 선고 2009다47852 판결 등 참조).

원심판결 이유와 기록에 의하면, ① 원고는 2010. 8. 27. 소외인에게 64,000,000원을 대여하고, 같은 날 소외인 소유의 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 83,200,000원의 근저당권설정등기를 마친 사실, ② 피고는 2012. 12. 22. 소외인과 이 사건 부동산에 관하여 임대차보증금을 23,000,000원, 임대차기간을 2013. 1. 5.부터 2015. 1. 4.까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하고, 2012. 12. 31. 확정일자를 받고, 같은 날 전입신고를 마친 사실, ③ 원고는 소외인이 대출 원리금의 납입을 지체하자 위 근저당권에 기해 이 사건 부동산에 관하여 임의경매신청을 하여 2013. 4. 1. 인천지방법원 부천지원 2013타경8736호 로 부동산임의경매 절차가 개시되었는데, 당시 원고는 청구금액을 65,303,710원으로 한 사실, ④ 피고는 위 경매절차에서 임차인으로서 23,000,000원의 임대차보증금반환채권이 있다고 주장하며 권리신고 및 배당요구를 하였는데, 위 임대차계약에 따라 최우선 변제되는 소액보증금은 22,000,000원이었던 사실, ⑤ 위 경매절차에서 이 사건 부동산의 감정평가액(기준시점 2013. 4. 4.)은 90,000,000원이었던 사실을 알 수 있다.

위와 같은 사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, ① 이 사건 부동산의 2013. 4. 4. 기준 감정가가 90,000,000원인 점에 비추어 보면, 이 사건 임대차계약을 체결한 2012. 12. 22. 무렵의 시가 역시 같은 액수라고 추정되는 점, ② 원고가 2013. 4. 1. 경매를 신청하면서 청구금액을 65,303,710원으로 한 점에 비추어 보면, 이 사건 임대차계약을 체결한 2012. 12. 12. 기준 근저당권의 피담보채권액은 65,303,710원에 미치지 못하였을 것인 점, ③ 이 사건 임대차계약에 따라 최우선 변제되는 소액보증금은 22,000,000원인 점을 종합하여 보면, 이 사건 임대차계약 체결 당시 위 임대차계약에 따른 피고의 소액보증금 우선변제권을 감안하더라도 원고는 위 근저당권으로 채권 전액에 대한 우선변제권을 확보하고 있었으므로, 소외인이 피고와 이 사건 임대차계약을 체결한 행위는 원고에 대한 관계에서 사해행위에 해당하지 아니한다.

그럼에도 원심은 위와 같은 요건에 관하여 심리하지 아니한 채 사해행위취소와 원상회복을 구하는 원고의 이 사건 청구를 인용하였으니, 그와 같은 원심의 판단에는 사해행위의 성립요건에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결 결과에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 김용덕(재판장) 박보영 김신(주심) 권순일