[1] 처분문서의 해석 방법

[2] 갑 주식회사가 을 저축은행 등 대주들을 우선수익자로 하여 병 신탁회사와 부동산담보신탁계약을 체결하고 오피스텔을 신탁한 다음, 정 신탁회사 및 을 은행 등 대주들과 자금관리 대리사무계약을 체결하여 정 회사에 오피스텔 분양수입금의 관리를 위임하였는데, 오피스텔 매매계약을 해제한 매수인 무 등이 매도인 갑 회사를 대위하여 정 회사를 상대로 매매대금의 반환을 구한 사안에서, 위 신탁계약 및 매매계약의 내용과 성격에 비추어 오피스텔은 매매계약에 따른 소유권이전등기 전까지는 수탁자 소유의 신탁재산이고, 오피스텔에 관한 분양수입금은 신탁재산이 아니라 위탁자인 갑 회사의 재산이며, 대리사무계약에 의하면 갑 회사가 분양수입금계좌인 신탁관리계좌에 있는 자금을 인출하기 위해서는 대주인 을 은행의 사전 동의가 필요하고, 이는 매매계약의 해제로 매매대금을 원상회복하는 경우도 마찬가지이므로, 갑 회사가 을 은행의 사전 동의를 받지 않은 이상, 정 회사는 갑 회사 또는 이를 대위한 무 등에게 곧바로 신탁관리계좌에 있는 매매대금 상당액을 반환할 의무가 없다고 한 사례

[1] 민법 제105조 [2] 민법 제105조

[1] 대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다46531 판결 대법원 2010. 11. 11. 선고 2010다26769 판결 (공2010하, 2241)

별지 원고 명단 기재와 같다. (소송대리인 법무법인 다임 담당변호사 김태영)

대한토지신탁 주식회사 (소송대리인 변호사 장중식)

서울고법 2012. 1. 19. 선고 2011나40573 판결

원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

상고이유를 판단한다.

1. 원심은, 그 채택 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 토투개발 주식회사(이하 ‘토투개발’이라고 한다)가 주식회사 한국토지신탁(이하 ‘한국토지신탁’이라고 한다)과의 부동산담보신탁계약에 따라 한국토지신탁에 서울 용산구 (주소 생략) 소재 용산 토투밸리 오피스텔을 신탁하였고, 그중 원심판결 별지 제1목록 호수란 기재 부동산(이하 ‘이 사건 오피스텔’이라고만 한다)에 관한 이 사건 매매계약에 따라 원고들이 피고의 분양수입금관리계좌로 매매대금(분양수입금)을 입금하였으므로, 위 매매대금은 결국 신탁부동산에 속하는 금전으로서 위 부동산담보신탁계약상 신탁의 원본인 신탁재산인 점, ② 피고가 이 사건 매매계약의 해제를 이유로 피고 명의의 분양수입금관리계좌로 수납된 매매대금을 토투개발에 반환하고, 토투개발이 이를 다시 수분양자들인 원고들에게 반환하더라도, 해제된 이 사건 매매계약의 목적물인 이 사건 오피스텔 자체가 다시 미분양 상태의 신탁재산으로 환원되므로, 토투개발이나 한국토지신탁은 이 사건 오피스텔 자체를 다시 분양하거나 처분할 수 있어 신탁재산의 전체적인 가치는 그대로 유지된다고 볼 수 있는 점, ③ 이처럼 신탁재산의 전체적인 가치는 그대로 유지되므로, 이 사건 매매계약의 해제로 매매대금이 수분양자들인 원고들에게 반환되는 것만으로는 대주들 등의 이익이나 권리를 침해한다고 보기는 어려운 점, ④ 만일 피고가 이 사건 매매계약이 해제되었음에도 이 사건 매매대금을 토투개발에게 반환하지 않는다면, 토투개발 내지 한국토지신탁은 수납된 매매대금을 그대로 보유하게 되어, 미분양 상태로 환원된 이 사건 오피스텔에 더하여 이 사건 매매대금도 신탁재산으로 남게 되는 부당한 결과가 초래되는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 매매계약의 해제로 이 사건 매매계약의 목적물인 이 사건 오피스텔 자체가 다시 미분양 상태의 신탁재산으로 환원되면, 이 사건 오피스텔과 대가관계에 있는 이 사건 매매대금은 이 사건 자금관리계약서 제2조에 규정된 분양수입금의 성격을 상실한다고 할 것이므로, 이 사건 매매계약의 해제로 인하여 매매대금을 원상회복함에 있어서는 이 사건 자금관리계약 제7조, 제9조의 제한을 받지 않는다고 할 것이어서, 피고는 토투개발을 대위한 원고들에게 그 명의의 분양수입금관리계좌에 입금되어 있는 금액의 한도 내에서 원고들의 매매대금 중 원심판결 별지 제1목록 기재 납입금액 해당란 기재 금액을 반환할 의무가 있다고 판단하였다.

2. 그러나 원심의 이러한 판단은 아래와 같은 이유에서 그대로 수긍할 수 없다.

가. 계약당사자 사이에 어떠한 계약내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하고, 특히 문언의 객관적 의미와 달리 해석함으로써 당사자 사이의 법률관계에 중대한 영향을 초래하게 되는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 할 것이다 ( 대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다46531 판결 , 대법원 2010. 11. 11. 선고 2010다26769 판결 등 참조).

나. 먼저 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

1) 토투개발은 2006. 7. 18. 한국토지신탁과 용산 토투밸리 오피스텔의 각 구분건물에 관하여 위 오피스텔 사업과 관련한 자금대여자인 주식회사 삼화상호저축은행, 주식회사 삼화두리저축은행, 주식회사 대전저축은행, 주식회사 으뜸저축은행 총 4개 저축은행(이하 ‘이 사건 대주들’이라고 한다)을 우선수익자로 하여 부동산담보신탁계약(위 계약 체결 이후 수차 변경되었는데, 그 최종적으로 변경된 계약을 ‘이 사건 부동산담보신탁계약’이라 한다)을 체결하고, 2006. 7. 19. 위 용산 토투밸리 오피스텔의 각 구분건물에 관하여 한국토지신탁 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

2) 이 사건 부동산담보신탁계약서에서는, 이 사건 신탁은 신탁부동산의 소유권 관리와 위탁자가 부담하는 채무 내지는 책임의 이행을 보장하기 위하여 수탁자가 신탁부동산을 보전·관리하고 채무불이행 시 환가·정산하는 데 그 목적이 있고(제1조), 신탁의 원본은 신탁부동산 또는 그 물상대위로 취득한 재산, 수탁자인 한국토지신탁이 임대인으로서 취득·보관하는 임차보증금, 신탁부동산의 처분대금 및 처분절차와 관련하여 발생되는 위약금 등, 신탁재산에 속하는 금전의 운용에 의하여 발생하는 이익, 기타 이에 준하는 것으로 하며(제4조), 신탁부동산은 공개시장에서 경쟁을 통하여 처분하는 것을 원칙으로 하되, 유찰 시 다음 처분일 공고 전까지 직전 처분 시 조건으로 수의 계약할 수 있고(제19조), 신탁부동산 처분대금은 처분계약을 체결한 날로부터 60일 이내에 완납하는 것을 원칙으로 하며(제21조), 수탁자가 신탁부동산을 환가하여 정산할 때에는 그 지급순위에 따라 정산하여야 한다(제22조)고 규정하고 있다. 또한 이 사건 부동산담보신탁계약서 특약사항에서는, 개발사업과 관련한 수분양자의 보호, 개발사업의 원활한 수행, 신탁부동산의 담보가치보전 등 기타 사업상 필요에 의하여 위탁자 및 우선수익자 전원이 매수인을 지정하여 수탁자에게 신탁부동산의 처분을 요청하는 경우에는 수탁자는 지정된 매수인에게 신탁부동산을 처분할 수 있으며, 위탁자가 우선수익자의 서면 동의를 득한 후 위탁자가 매수인과 매매계약을 체결하고 위탁자가 매매대금을 직접 수령할 경우에는 수탁자는 매매계약서에 수탁자로서 날인 후 매수인에게 소유권을 이전하기로 규정(제10조)하고 있다.

3) 이후 토투개발은 2008년경 이 사건 부동산담보신탁계약의 우선수익자들인 이 사건 대주들의 대출 원리금 회수를 위하여, 피고 및 위 대주들과 사이에 자금관리 대리사무계약(이하 ‘이 사건 자금관리계약’이라 한다)을 체결하고 피고에게 위 오피스텔의 분양계약과 관련한 토투개발의 자금관리 업무를 위임하였다.

4) 이 사건 자금관리계약서에서는, 토투개발이 피고에게 분양대금수입계좌인 신탁관리계좌에서 자금인출을 요청할 때에는 위 자금관리계약서 제5조 제1항의 사업비 예산서 범위 내에서 인출요청서를 해당 증빙과 함께 피고와 대주들 중 주식회사 삼화상호저축은행에게 제출하여야 하고, 피고는 대주들 중 주식회사 삼화상호저축은행의 사전 동의를 받아 자금을 인출하여야 한다고 규정하고 있다(제7조).

5) 원고들이 토투개발과 이 사건 매매계약을 체결할 당시 피고도 자금관리자로서 위 매매계약에 참여하였는데, 이 사건 매매계약서에서는 매수인(원고들)이 토투개발에 대한 매매대금을 피고 명의 농협중앙회 계좌에 입금하고, 피고는 매매대금 등의 자금관리를 담당하며 그 외 사업주체 및 매도인으로서 책임을 지지 아니하고, 매매계약과 관련한 일체의 책임도 사업주체인 매도인(토투개발)에게 있으며(제1조), 매도인은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 매수인에게 위 부동산을 인도하여야 하며, 신탁해지 등 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하여 등기절차에 협력한다고 규정(제3조)하고 있다.

다. 사실관계가 이와 같다면, 위탁자인 토투개발의 채무불이행 시 신탁부동산을 환가·처분하여 수익자에게 우선변제하는 것을 목적으로 하는 이 사건 부동산담보신탁계약과 수분양자가 자신이 분양받은 오피스텔의 매매대금을 피고 계좌에 완납함과 동시에 토투개발이 이 사건 부동산담보신탁계약 중 위 오피스텔에 관한 부분을 일부 해지하여 그 앞으로 소유권을 회복한 후 다시 수분양자에게 소유권이전등기를 마쳐줄 의무를 부담하는 이 사건 매매계약의 각 내용과 성격에 비추어 볼 때, 신탁재산인 이 사건 오피스텔은 그 분양대금이 완납되고 신탁계약이 해지되어 매매계약에 기한 소유권이전등기가 마쳐지기 전까지는 그대로 수탁자 소유의 신탁재산으로서 권리관계에 변동이 없고, 이 사건 오피스텔에 관한 분양수입금은 토투개발과 피고 사이에 체결된 자금관리 대리사무계약에 의하여 피고가 관리함으로써 대주들의 대출 원리금 회수가 보장되도록 하였을 뿐 신탁재산이 아니라 위탁자인 토투개발의 재산으로 봄이 타당하다. 나아가 이 사건 자금관리계약에 따른 피고의 자금관리 대리사무가 종료되어 정산이 실시되기 이전에 토투개발이 분양수입금계좌인 신탁관리계좌에 있는 자금을 인출하기 위해서는 대주의 사전 동의가 필요하다고 할 것이며, 이는 이 사건 매매계약의 해제로 인하여 매매대금을 원상회복하는 경우에도 마찬가지라고 할 것이다.

따라서 토투개발이 대주의 사전 동의를 받지 않은 이상, 이 사건 매매계약이 해제되고 토투개발 또는 토투개발을 대위한 원고들이 피고에게 그 매매대금의 지급을 요청하였다 하더라도 피고가 토투개발 또는 이를 대위한 원고들에게 곧바로 위 신탁관리계좌에 있는 매매대금 상당액을 반환하여야 하는 의무가 있다고 할 수 없다.

라. 그럼에도 원심은 이와 달리 이 사건 매매계약을 해제한 원고들이 대주의 사전동의 없이도 시행자인 토투개발을 대위하여 피고에게 매매대금의 반환을 청구할 수 있다고 판단하고 말았다. 이러한 원심의 판단에는 신탁재산의 범위나 처분문서 해석에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다.

3. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

[[별 지] 원고 명단: 생략]